Buy Dec 2017 TP (IDR) 2,290 Consensus Price (IDR) 2,340 TP to Consensus Price -2.1% vs. Last Price +24.1%

Transkripsi

1 Bumi Serpong Damai, Tbk (BSDE) Segmen Komersial: Melawan Tren Perlambatan Beralih ke Segmen Komerisal Pada tahun buku 2016, total pendapatan dikontribusikan oleh penjualan perumahan sebesar 53%, penjualan tanah sebesar 13%, penjualan produk komersial seperti ruko, gudang, dan apartemen sebesar 15%, sewa kantor dan pusat perbelanjaan sebesar 13%, manajemen kawasan sebesar 4%, and hotel beserta rekreasi masing masing sebesar 1% Pada 2017, BSDE akan mengenjot target marketing sales proyek komersial sebesar 71% menjadi Rp2,8 triliun, sementara realisasi marketing sales pada 2016 bernilai Rp1,66 triliun. Target marketing sales dari penjualan lahan juga ditingkatkan sebesar Rp840miliar, yang naik 50% dibandingkan realisasi marketing sales sebesar Rp560 miliar pada Pada 2017, total target marketing sales BSDE mencapai Rp7,22 triliun. Target tersebut 16% di atas realisasi marketing sales sebesar Rp6,25 triliun pada Untuk menjaga target marketing sales pada 2017, BSDE tidak hanya akan memacu penjualan proyek baru, misalnya kondominium The Elements di Kuningan, Jakarta tetapi juga menyewakan kondominium tersebut. Kami mengamati bahwa BSDE akan menghabiskan alokasi dana belanja modal Rp3 triliun-rp4 triliun untuk ekspansi bisnis pada Kami pun memperkirakan sumber utama dana berasal dari kas dan hasil penjualan proyek. Selain itu, BSD masih ada fasilitas kredit senilai Rp2 triliun dari Bank Mandiri yang bisa dimanfaatkan. Bumi Serpong Damai, Tbk Summary (IDR bn) in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Sales 6,209 6,521 6,034 6,973 Revenue growth 11.4% 5.0% -7.5% 15.6% EBITDA 2,549 2,476 2,230 2,556 Net profit 2,351 2,059 1,928 2,304 EPS (IDR) EPS growth -41.1% -12.4% -6.3% 19.5% BVPS (IDR) 1,146 1,265 1,372 1,483 EBITDA margin 41.1% 38.0% 37.0% 36.7% NPM 37.9% 31.6% 32.0% 33.0% ROE 10.7% 8.5% 7.3% 8.1% ROA 6.5% 5.4% 4.6% 4.9% P/E 14.7x 16.4x 18.4x 15.4x P/BV 1.6x 1.4x 1.3x 1.2x EV/EBITDA 15x 17x 20x 18x DPS (IDR) Dividend yield 0.8% 0.9% 0.6% 0.5% Data, Bloomberg, NHKS Research Please see the last page for rating criteria & important disclaimer NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Update 4Q 16 March 29, 2017 Buy Dec 2017 TP (IDR) 2,290 Consensus Price (IDR) 2,340 TP to Consensus Price -2.1% vs. Last Price +24.1% Shares data Last Price (IDR) 1,845 Price date as of Mar 27, wk range (Hi/Lo) 2,330/1,605 Free float (%) 38.9 Outstanding sh.(mn) 19,247 Market Cap (IDR bn) 35,510 Market Cap (USD mn) 2,668 Avg. Trd Vol - 3M (mn) 21.0 Avg. Trd Val - 3M (bn) 38.1 Foreign Ownership 58.6% Property Residential Estate Bloomberg Reuters Bima Setiaji , ext:114 bima@nhsec.co.id Share Price Performance BSDE IJ BSDE.JK YTD 1M 3M 12M Abs. Ret. 7.8% -1.8% 14.8% 2.2% Rel. Ret. 2.3% -5.2% 5.7% -14.4%

2 2016: Tahun Penuh Tantangan Laba bersih turun 13% di tengah kenaikan pendapatan. Secara terperinci, pada 2016, BSDE mencatatkan laba bersih sebesar Rp2,04 triliun, yang turun 16% dibandingkan laba bersih sebesar Rp2,35 triliun pada Penurunan laba bersih ini terjadi ketika penjualan tumbuh 5% dari Rp6,21 triliun menjadi Rp6,52 triliun. Margin dari laba sebelum pajak juga berkurang sebesar 32% dibandingkan penurunan laba sebelum margin pajak sebesar 38% pada Penurunan ini disebabkan oleh pendapatan lain yang turun 180% atau sejumlah Rp652 miliar. Kerugian bersih berjumlah Rp652 miliar atau naik sebesar 180%. Lonjakan kerugian bersih tersebut disebabkan oleh restrukturisasi utang pada semester pertama 2016; kerugian penebusan medium term notes (MTN) yang jatuh tempo pada 2020 dan bernilai Rp143 miliar untuk penarikan MTN 2020; kurs kupon sebesar 6,75% per tahun yang ditukar dengan MTN BSD yang jatuh tempo pada 2023; dan kurs kupon sebesar 5.5% per tahun. Sisa kerugian lainnya disebabkan oleh kerugian kurs yang berjumlah Rp116 miliar pada tahun buku 2016, beban tambahan; beban bunga yang berjumlah Rp38 miliar, atau naik 7% yoy, disebabkan oleh kenaikan beban bunga obligasi yang harus dibayar sebesar Rp12 miliar, atau naik 3%. Penurunan laba bersih terutama diakibatkan kenaikan beban pokok penjualan sebesar 17,1% menjadi Rp1,84 triliun. Selain itu, beban usaha juga naik sebesar 5,4% menjadi Rp2,21 triliun dibandingkan beban usaha sebesar Rp2,10 triliun pada Dari sisi marketing sales, BSDE hanya mampu membukukan Rp6,25 triliun sepanjang Realisasi ini meleset dari target awal yang dicanangkan manajemen yakni sebesar Rp6,9 triliun. Marketing Sales & Revenue TTM (IDR bn) Q Q Revenue Breakdown FY 2016 Terus Meluncurkan Produk Baru Pada kuartal IV 2016, BSDE telah meluncurkan beberapa produk property, seperti klaster baru: The Mozia Piazza pada November 2016 dan ruko baru: Piazza The Mozia Shop Houses di kawasan BSD pada Desember Beberapa produk baru tersebut menambah jumlah aset BSDE, yang meningkat menjadi Rp38,29 triliun dari Rp36,02 triliun. Sementara itu, pada 2016, jumlah ekuitas naik menjadi Rp 24,35 triliun dari jumlah ekuitas Rp 22,09 triliun pada PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 22

3 Menurunkan Target Segmen Perumahan Mulai tahun buku 2015, pola pemesanan untuk penjualan perumahan ke pendapatan pembukuan menurun karena klien memilih cara pembayaran yang lebih lama, dari 24 bulan diperpanjang hingga 48 bulan pada 2014 dan Kami mencermati bahwa pada 2017, BSDE menurunkan target nilai pendapatan marketing sales di segmen perumahan dengan memasang target nilai marketing sales perumahan senilai Rp3,53 triliun, yang turun sekitar 12,41% dibandingkan marketing sales senilai Rp4,03 triliun pada BSDE Marketing Sales (in IDR bn) E Marketing Sales Breakdown FY 2017 E Kami menganalisis bahwa kenaikan suku bunga The Fed menjadi faktor utama penurunan target marketing sales di segmen perumahan. Kenaikan suku bunga The Fed berpotensi menekan nilai tukar rupiah terhadap dollar AS dan meningkatkan suku bunga domestik. Debt Position FY FY 2018E PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 33

4 Multiple Valuation Forward P/E band Last 3 years Dynamic Forward P/E band Last 3 years Rating and Target Price Update Target Price Date Rating Target Price Last Price Consensus vs Last Price vs Consensus 12/14/2016 Buy 2,260 1,775 2, % -4.1% 3/27/2017 Buy 2,290 1,845 2, % -2.1%, Bloomberg Analyst Coverage Rating Closing and Target Price Source: Bloomberg NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. Period: End of year target price 2. Rating system: Based on stock s absolute return from the date of publication Strong Buy: high conviction Buy rated stock Buy: greater than 15% Hold: between -15% and +15% Sell: less than -15% PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 44

5 Summary of Financials BSDE Summary Last Price (IDR) March 27, ,845 Target Price (IDR) Dec , /12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Analyst: Bima Setiaji Rating: Buy ROE 10.7% 8.4% 7.3% 8.1% ROA 6.5% 5.3% 4.6% 4.9% INCOME STATEMENT ROIC 8.6% 8.0% 6.5% 6.9% EBITDA/Equity 11.6% 10.2% 8.4% 9.0% in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E EBITDA/Assets 7.1% 6.5% 5.3% 5.5% Sales 6,209 6,521 6,034 6,973 Cash Dividend (USD mn) (290) (290) (204) (193) Growth (% y/y) 11.4% 5.0% -7.5% 15.6% Dividend Yield (%) 0.8% 0.9% 0.6% 0.5% COGS (1,570) (1,839) (1,840) (2,138) Payout Ratio (%) 12.3% 14.2% 10.6% 8.4% Gross Profit 4,639 4,682 4,194 4,835 DER 35% 57% 60% 64% Gross Margin 74.7% 71.8% 69.5% 69.3% Net Gearing 67% 58% 67% 76% Operating Expenses (1,737) (1,845) (1,641) (1,906) LT Debt to Equity 26% 27% 28% 30% Other Operating Income (353) (361) (323) (373) Capitalization Ratio 26% 22% 24% 24% Operating Profit 2,549 2,476 2,230 2,556 Equity Ratio 61% 64% 62% 61% Operating Margin 41.1% 38.0% 37.0% 36.7% Debt Ratio 21% 18% 19% 20% Interest Expense (575) (612) (635) (732) Financial Leverage 163% 157% 160% 164% Non-Operating Gain 343 (39) Interest Coverage 403% 298% 299% 286% EBT 2,317 1,825 1,895 2,095 Current Ratio 196% 232% 218% 216% Income Tax (13) (28) (26) (32) Quick Ratio 88% 112% 109% 110% Final Tax Cash Ratio 5% 12% 13% 14% Net Profit 2,351 2,038 1,928 2,304 Par Value (IDR) Growth (% y/y) -41% -13% -5.4% 19.5% Total Shares (bn) Net Profit Margin 37.9% 31.3% 32.0% 33.0% Share Price (IDR) ,845 1,845 Market Cap (IDR bn) 34,650 33,784 35,516 35,516 BALANCE SHEET in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Cash 6,109 3,568 3,674 3,371 Price /Earnings 14.7x 16.6x 18.4x 15.4x Receivables Price /Book Value 1.6x 1.4x 1.3x 1.2x Inventories 6,547 7,440 8,380 9,511 Price/Sales 5.6x 5.2x 5.9x 5.1x Other Current Assets 3,970 4,917 5,907 6,773 PE/EPS Growth -35.8x x x 79.1x Total Current Assets 16,789 16,341 18,479 20,275 EV/EBITDA 15.5x 16.6x 19.6x 17.6x Land For Development 17,285 19,939 21,801 24,406 EV/EBIT 17.0x 22.5x 23.1x 21.5x Other Non Current Assets 1,948 2,012 2,012 2,038 EV (IDR bn) 39,407 41,012 43,760 45,101 Total Assets 36,022 38,292 42,292 46,719 Sales Growth 11.4% 5.0% -7.5% 15.6% Trade payables 3,069 3,466 3,851 4,585 EPS Growth -41.1% -13.3% -5.4% 19.5% ST Debt 1, Basic EPS (IDR) Other Current Liabilities 1,178 1,556 1,848 2,133 Diluted EPS (IDR) LT Debt 5,761 6,480 7,484 8,535 BVPS (IDR) 1,146 1,265 1,372 1,483 Other Non Current Liab. 2,018 1,893 2,042 2,277 Sales PS (IDR) Total Liabilities 13,925 13,939 15,886 18,179 DPS (IDR) Shareholders' Equity 22,054 24,352 26,406 28,540 CASH FLOW STATEMENT DCF, RIM & EVA in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Net Income 2,232 2,363 2,553 2,928 DCF (USD mn) Deprec & Amortization (2,229) (2,309) (1,704) (1,969) NOPAT 2,563 2,514 2,261 2,594 Oth Non-Cash Adj (170) (318) (26) (32) +Depr./Amor. (2,229) (2,309) (1,704) (1,969) CFO (167) (264) CAPEX (995) (1,450) (585) (707) Capex (995) (1,450) (585) (707) -Incr. (Decr.) in Working Cap. (170) (318) (26) (32) Oth Inv. Act (Unlevered) FCFF (831) (1,563) (55) (114) CFI (626) (981) (312) (464) WACC Dividends Paid (290) (290) (204) (193) Cost of Debt (Tax Adj.) 11.8% 9.5% 10.8% 11.1% Net Borrowing (PMT) 3,918 (1,253) (405) (660) Cost of Equity (COE) 11.2% 14.2% 12.7% 13.4% CFF 3,628 (1,543) (609) (853) WACC (%) 11.3% 13.4% 12.3% 13.0% Net Changes in Cash 2,835 (2,788) (98) (389) RIM Spread (FROE-COE) (%) 27.0% 21.3% 18.3% 23.9% OWNERSHIP PROFITABILITY & STABILITY VALUATION INDEX Residual Income (USD mn) 1,655 1,108 1,075 1,391 Equity Charge By Geography % Shareholders % EVA United States 42.7 Paraga Artamida PT 26.6 Invested Capital (USD bn) 29,714 31,376 34,552 37,724 Indonesia 41.4 Ekacentra Usahamaju 25.0 ROIC-WACC (%) -2.7% -5.4% -5.8% -6.1% Luxembourg 2.0 PT Sereasi Niaga 3.1 EVA (USD mn) (797) (1,690) (1,996) (2,293) DISCLAIMER This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 55