9+-* SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY Agustus Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Agustus secara bulanan relatif stabil kecuali tarif hotel mengalami penurunan sementara secara tahunan meningkat. ritel, kantor, hotel dan apartemen secara bulanan mengalami penurunan sementara secara tahunan mengalami peningkatan. Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa mengalami penurunan sementara tarif sewa dan stok Pada bulan Agustus, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) turun 0,01% menjadi 96,73% (m-t-m). Penurunan ini disebabkan tidak beroperasinya lagi beberapa peritel kecil di beberapa mal seperti di Pangrango Internusa Plaza dan ITC Depok. Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan relatif tetap pada level Rp304.874 (Grafik 1). Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai dengan bulan Agustus tidak mengalami perubahan. Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,62% yaitu dari 95,19% menjadi 96,73%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 3,12% dan stok sebesar 3,47%. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek 425.000 98.0 400.000 97.0 300 350.000 96.0 325.000 95.0 300.000 94.0 200 250.000 93.0 225.000 92.0 200.000 91.0 100 150.000 Jan Feb Mar AprMei Jun Jul Ags Sep OktNovDes JanFeb MarAprMeiJun Jul AgsSep OktNovDes Jan FebMarAprMei Jun Jul Ags Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga ( outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama Tim Statistik Sektor Riil 1
Tingkat penjualan naik sementara harga jual dan stok tetap Ritel Jual (strata-title) Tingkat penjualan bulan Agustus mengalami peningkatan 0,25% menjadi 94,44%. Sementara harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp47.940.389/m 2. Stok ritel strata-title tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya yaitu 1.706/m 2. Perkantoran Sewa (leased -office) dan tarif sewa turun sementara stok stabil Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami penurunan 0,25% sehingga menjadi 89,24%. Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) relatif tetap meskipun cenderung menurun yaitu dari Rp123.534/m 2 /bulan menjadi Rp123.532/m 2 /bulan (Grafik 2). Pada Agustus, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non- CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,946 ribu/m 2. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 130.000 95.0 125.000 120.000 115.000 110.000 105.000 85.0 65.0 100.000 Jan FebMarAprMayJun Jul AgsSepOctNovDec JanFebMarAprMayJun Jul AgsSep OctNovDecJan FebMar AprMayJun Jul Ags 55.0 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,20% sedangkan tarif sewa turun menjadi sebesar 1,16% dibandingkan periode Agustus. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,75%. Perkantoran Jual (strata-titled office) Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok stabil Pada Agustus rata-rata tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) secara bulanan di Jakarta mengalami perubahan naik dari 90,74% menjadi 90,89%. Sejak awal tahun, harga jual (m-t-m) belum ada perubahan yaitu Rp11.285/m 2. (Grafik 3). Tim Statistik Sektor Riil 2
Tingkat penjualan (m-t-m) meningkat sebesar 0,17% sehingga menjadi 90,89% Pada Agustus, pasok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan setelah masuknya beberapa gedung pada bulan-bulan lalu. Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 5,48% dan harga jual mengalami penurunan sebesar 0,66% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp) 13,400,000 12,900,000 12,400,000 11,900,000 11,400,000 10,900,000 10,400,000 JanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJul Ags (%) 92.5 87.5 85.0 82.5 77.5 72.5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Apartemen Sewa (leased apartment) turun sementara tarif sewa dan stok stabil Pada Agustus, tingkat hunian (m-t-m) mengalami penurunan dari 86,53% menjadi 84,71%. Tarif sewa di Jakarta tidak mengalami perubahan relatif tetap pada kisaran Rp129.786/m 2 /bulan(grafik 4). apartemen sewa mengalami penurunan sebesar 2,11%. Pada bulan Agustus, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran 5.370 unit. Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian turun 1,14%. Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 0.49%, sedangkan pasokan menurun sebesar 0,01%. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta Tim Statistik Sektor Riil 3
135,000 130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 JanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJul Ags 88.0 86.0 84.0 82.0 78.0 76.0 74.0 72.0 68.0 66.0 64.0 62.0 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) turun sementara tarif sewa dan stok stabil Apartemen Jual Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami penurunan pada bulan Agustus di Jakarta turun 0,03% sehingga berada pada kisaran 95,81%. Harga jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada Rp7.039 (Rp/m 2 ). (Grafik 5). Pasokan apartemen jual bulan Agustus mengalami perubahan naik 0,01% yang berasal dari proyek apartemen Sudirman Park di CBD dan Senayan Residence di Jakarta Selatan sehingga menjadi sebesar 36.204 unit. Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 1,43%, harga jual apartemen turun menjadi 0,07%. Sementara, total pasokan apartemen jual di Jakarta meningkat 1,43% sehingga menjadi 36.204 unit.. Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta 9,400,000 8,900,000 8,400,000 7,900,000 7,400,000 6,900,000 6,400,000 5,900,000 5,400,000 JanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMay JunJul Ags 97.5 95.0 92.5 87.5 85.0 82.5 77.5 72.5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan) dan tarif sewa mengalami penurunan sementara stok Hotel di Jabotabek Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Agustus mengalami penurunan sebesar 2,53% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Lewatnya masa Tim Statistik Sektor Riil 4
liburan di bulan Juli menyebabkan tingkat hunian lebih mengandalkan tamu bisnis (termasuk pasar MICE meeting, incentive, convention & exhibition). Sebaliknya, sebagai hotel bisnis (untuk kelas internasional), hotel berbintang 5 mengalami kenaikan tingkat hunian sebesar 0,76%. Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami penurunan terutama tarif hotel berbintang 4 dan 5 turun sebesar 1,49% dan 1,41% (m-t-m). Akan tetapi, hotel berbintang 3 justru menikmati kenaikan tarif 1,10%. Dengan mengandalkan tamu bisnis sebagai pasar utama, hotel berbintang 3 menjadi berani untuk meningkatkan sedikit tarif kamar (Grafik 6). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp ) (% ) 550.000 525.000 500.000 65.0 400 450.000 425.000 55.0 400.000 50.0 300 350.000 45.0 325.000 40.0 300.000 35.0 200 250.000 30.0 JanFeb Mar AprMay Jun Jul AgsSepOct NovDec Jan Feb Mar AprMay Jun Jul AgsSepOctNovDec JanFeb MarAprMay Jun Jul Ags Tarif Kamar (Rp/malam) Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m). Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 rata-rata mengalami peningkatan 6,67% sehingga menjadi 68,01%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 12,91%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 4,89%. Lahan Industri di Jabotabek Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek tidak mengalami penambahan tetap sebesar 70,51%. Tingkat penjualan, harga jual dan stok stabil sementara tarif sewa turun Tim Statistik Sektor Riil 5
Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan pada level sebesar Rp605.286/m 2 (Grafik 7). Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan sehingga menjadi sebesar Rp25.136/m 2. Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,20%, harga jual turun menjadi 1,53% dan tarif sewa lahan industri turun 1,00% Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 - JanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMayJun Jul AgsSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJul Ags 78.0 76.0 74.0 72.0 68.0 66.0 64.0 62.0 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Tim Statistik Sektor Riil 6
Tabel Perkembangan Data Properti Komersial JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK PERUBAHAN AGS SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUN JUL AGS M-T-M Y-O-Y A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m 2 ) 1,848 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 0.00 3.47 = 95.19 94.95 95.60 95.34 95.12 95.36 95.69 95.75 95.77 96.53 96.69 96.74 96.73 (0.01) 1.62 * Gross Rent (Rp/m2) 295,645 296,809 301,931 304,824 304,873 304,874 304,873 304,873.41 304,873.09 304,874 304,875 304,874 304,874 0.00 3.12 RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m 2 ) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1,433 1,706 1,706 0.00 = Tingkat Penjualan (%) N.A. N.A. N.A. N.A. 89.72 90.45 91.50 92.10 92.17 92.17 93.79 94.20 94.44 0.25 - = Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A. N.A. N.A. N.A. 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47,351 47,940 47,940 0.00 - B. KANTOR JUAL = Stok (m 2 ) 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,674 368,674 368,674 0.00 0.00 = Tingkat Penjualan (%) 86.17 86.40 90.25 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.74 90.89 0.17 5.48 = Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,361 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 (0.00) (0.66) KANTOR SEWA = Stok (ribu m 2 ) 3,976 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 0.00 (0.75) = 87.31 87.25 87.72 88.43 88.32 88.14 88.24 88.43 88.36 88.36 88.50 89.46 89.24 (0.25) 2.20 * Gross Rent (Rp/m2) 124,988 126,119 126,087 123,785 123,530 123,532 123,534 123,535 123,534 123,534 123,535 123,534 123,532 (0.00) (1.16) C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m 2 ) 35,694 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36,199 36,199.075 36,200 36,204 0.01 1.43 = Tingkat Penjualan (%) 92.61 92.64 92.72 92.87 92.88 92.88 93.24 93.81 94.36 95.03 95.03 95.84 95.81 (0.03) 3.46 = Harga Jual (ribu Rp/m2) 7,044 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 0.00 (0.07) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 0.00 (0.01) = 85.68 86.31 86.05 86.23 85.41 87.74 89.39 88.37 86.74 85.53 85.53 86.53 84.71 (2.11) (1.14) * Gross Rent (Rp/m2) 129,153 133,446 129,099 132,000 129,781 129,784 129,783 129,783 129,782 129,782 129,782 129,786 129,786 0.00 0.49 D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) 22,710 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 0.00 (4.89) = 63.76 1 46.70 55.90 61.46 57.76 65.81 64.71 65.73 63.15 67.82 69.77 68.01 (2.53) 6.67 = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 437,231 441,254 455,718 452,979 444,632 471,202 489,696 490,555 492,207 489,083 520,484 498,636 493,696 (0.99) 12.91 E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6,326 6,326 6,326 0.00 0.01 = Tingkat Penjualan (%) 69.67 69.72 69.77 70.13 70.82 70.82 71.20 71.26 71.29 70.33 70.33 70.51 70.51 0.00 1.20 = Harga Jual (Rp/m2) 614,713 624,090 613,517 611,986 605,288 605,288 605,288 605,286 605,284 605,285 605,285 605,286 605,286 (0.00) (1.53) = 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 - - - - - - - * Rent (Rp/m2) 25,390 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25,145 25,137 25,136 (0.00) (1.00) Tim Statistik Sektor Riil 7