SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

Transkripsi

1 Februari 2005 SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Secara umum, tingkat hunian dan tarif sewa properti komersial memperlihatkan peningkatan, kecuali hotel Tingkat penjualan dan harga jual pada umumnya meningkat Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek tingkat hunian dan tarif sewa meningkat Pada Februari 2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 94,11%, atau naik 56 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,55%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek juga mengalami peningkatan, yaitu sebesar 0,69% dibandingkan bulan sebelumnya hingga tercatat sebesar Rp /m 2 /bulan pada bulan laporan (Grafik 1). Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 94,23%, atau naik 68 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,55%). Sementara tarif sewa naik tipis sebesar 0,38% (m-t-m) menjadi Rp /m 2 /bulan , Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek ,0 96,0 95,0 94,0 93,0 92,0 91,0 90,0 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. 9

2 - Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian tercatat sebesar 93,82%, atau naik 26 bps dibandingkan tingkat hunian pada Januari 2005 (93,56%). Sementara tarif sewa naik sebesar 1,96% (m-t-m) menjadi Rp /m 2 /bulan. Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan turun 153 bps dibandingkan 95,64% pada Februari Sementara itu, tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 1,46% (y-o-y). Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 84,99%, atau naik tipis 9 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada Januari 2005 (84,90%). Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,42% (m-t-m) hingga mencapai Rp /m 2 /bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 84,55%, atau lebih tinggi jika dibandingkan 84,49% pada bulan sebelumnya. Sementara tarif sewa leased-office naik dari Rp /m 2 /bulan menjadi Rp /m 2 /bulan pada periode laporan. Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased-office) menurut wilayah adalah sebagai berikut: - Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 85,07%, atau turun 14 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (85,21%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office naik dari 91,87% menjadi 93,30%. - Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 83,22%, atau naik 61 bps dibandingkan 82,61% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office tidak mengalami perubahan atau tetap sebesar 99,22%. Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa naik 53 bps, yaitu dari 84,46% pada Februari 2004 menjadi 84,99% pada bulan laporan. Sementara tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 7,35% (y-o-y). tingkat hunian dan tarif sewa sedikit meningkat Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta , ,0 75,0 65,0 60,0 55,0 50,0 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 10

3 tingkat penjualan dan harga jual meningkat Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan naik 104 bps menjadi sebesar 87,69%. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tercatat masing-masing sebesar 91,38% dan 76,65%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta juga meningkat dari Rp /m 2 menjadi Rp /m 2 (Grafik 3). Kenaikan harga jual tersebut bersumber dari naiknya harga jual perkantoran di wilayah primer. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis dari Rp /m 2 menjadi Rp /m 2, atau tumbuh sebesar 0,29% (m-t-m). - Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp /m 2. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta 11,800,000 11,600,000 11,400,000 11,200,000 11,000,000 10,800,000 10,600,000 10,400,000 10,200,000 10,000,000 9,800, ,0 87,5 85,0 82,5 77,5 75,0 72,5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Apartemen di Jakarta tingkat hunian menurun tipis sementara tarif sewa meningkat tingkat penjualan dan harga jual meningkat tipis Pada bulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 83,32%, atau turun tipis sebesar 56 bps dibandingkan bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa apartemen mengalami peningkatan sebesar 2,22% (m-t-m), yaitu dari Rp /m 2 /bulan menjadi Rp /m 2 /bulan (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 29,16% (y-o-y) dibandingkan Rp91.727/m 2 /bulan pada Februari Selain itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tajam (698 bps) dibandingkan 76,34% pada Februari Pada Februari 2005, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp /m 2, atau tumbuh positif sebesar 0,22% (m-t-m). Sementara, tingkat penjualan apartemen juga mengalami peningkatan tipis sebesar 15 bps hingga tercatat sebesar 90,83% (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual turun sebesar 6,30% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp /m 2. Sementara itu, tingkat penjualan apartemen meningkat 128 bps dibandingkan Februari 2004 (89,55%). 11

4 Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta 125,000 86,0 120,000 84,0 82,0 115, ,000 78,0 76,0 105,000 74,0 100,000 72,0 95,000 68,0 90,000 66,0 85,000 64,0 62, , Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Pada bulan laporan apartemen jual (strata) mendapat tambahan pasokan sebanyak 510 unit dengan mulai dioperasikannya Apartement Mediterania Palace Residences Tower A di Jakarta Pusat. Total stock apartemen di wilayah Jakarta meningkat menjadi unit. Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta , , , , , , ,5 75,0 72,5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan) Hotel di Jabotabek Pada Februari 2005, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 55,78%, atau turun 105 bps dari 56,83% pada Januari 2005 (Grafik 6). Penurunan tersebut terutama bersumber dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 5 sebesar 702 bps (dari 51,37% menjadi 44,35%). Sebaliknya, terjadi peningkatan tingkat hunian pada hotel bintang 3 (dari 60,75% menjadi 64,92%) dan hotel bintang 4 (dari 60,28% menjadi 62,63%). tingkat hunian dan tarif kamar menurun 12

5 Untuk rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 pada bulan laporan tercatat sebesar Rp /malam, atau turun 3,50% (m-t-m). Penurunan tersebut terutama bersumber dari turunnya tarif sewa kamar hotel bintang 5 sebesar 1,97% (dari Rp /malam menjadi Rp /malam). Sementara itu, terjadi peningkatan pada tarif kamar hotel bintang 3 (dari Rp /malam menjadi Rp /malam) dan hotel bintang 4 (dari Rp /malam menjadi Rp /malam). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek , , , , , , , , Tarif Kamar (Rp/malam) Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 17,22% (y-o-y) dari Rp /malam pada Februari Sementara itu, rata-rata tingkat hunian menurun 432 bps dibandingkan tingkat hunian pada Februari 2004 sebesar 60,10%. Pada bulan laporan, terjadi pengurangan pasokan sebanyak 127 kamar dengan berhenti beroperasinya Hotel Ancol (hotel bintang 3) untuk renovasi, sehingga total stock hotel bintang 3,4 dan 5 di wilayah Jadebotabek berkurang hingga tercatat sebanyak kamar. Lahan Industri di Jabotabek tarif sewa meningkat tajam sementara harga jual naik tipis Tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada Februari 2005 mengalami peningkatan yang signifikan dibandingkan bulan sebelumnya hingga masingmasing tercatat sebesar 87,82% dan Rp23.962/m 2, atau naik masing-masing 312 bps dan 13,89% (m-t-m). Kondisi ini menunjukkan mulai terjadinya perkembangan positif pada tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri, setelah sejak bulan April 2004 sampai dengan Januari 2005 yang selalu stabil atau cenderung tidak mengalami perubahan yang signifikan (Grafik 7). Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri mengalami peningkatan yang 13

6 signifikan masing-masing sebesar 446 bps dan 23,02% (m-t-m) sehingga masingmasing tercatat sebesar 88,57% dan Rp25.025/m 2. - Di Botabek, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri juga mengalami peningkatan tipis masing-masing mencapai pada level 87,63% dan Rp22.229/m 2. Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami pertumbuhan positif sebesar 14,16% dibandingkan Rp20.989/m 2 pada periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tipis 43 bps dibandingkan 87,39% pada Februari Grafik 7 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek , ,0 88,0 87,0 86,0 85,0 84,0 83,0 82,0 81,0 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek naik tipis sebesar 8 bps dari 68,54% pada Januari Sementara itu, harga jual juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,34% (m-t-m), yaitu dari Rp /m 2 menjadi Rp /m 2 (Grafik 8). Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: Grafik 8 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek , ,0 67,0 66,0 65,0 64, Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb MarApr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb ,0 62,0 61,0 60,0 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) 14

7 - Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing-masing sebesar 69,63% dan Rp /m 2. - Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri naik tipis sebesar 10 bps menjadi 68,41%. Sedangkan harga jual lahan industri juga mengalami meningkat sebesar 0,48% (m-t-m) menjadi Rp /m 2. Secara tahunan, tingkat penjualan dan harga jual pengalami peningkatan masingmasing sebesar 349 bps dan 15,35% dibandingkan masing-masing 65,13% dan Rp /m 2 pada Februari

8 Halaman ini sengaja dikosongkan