SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

Transkripsi

1 SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Triwulan II I Perkembangan Properti Komersial di wilayah Jabodebek (q-t-q) : Penambahan pasokan baru properti komersial pada triwulan II-2008 terjadi pada subsektor ritel, apartemen jual dan lahan industri. Tingkat hunian properti komersial pada triwulan II-2008 menunjukkan peningkatan. Sementara itu, kenaikan tarif sewa terjadi pada seluruh subsektor karena meningkatnya biaya operasional sebagai dampak dari kenaikan harga BBM pada bulan Mei lalu. Tingkat penjualan dan harga jual juga mengalami peningkatan kecuali untuk tingkat penjualan lahan industri. Perkembangan Properti Komersial di wilayah Bandung (q-t-q) : Secara umum, pasokan sektor properti komersial di Bandung mengalami peningkatan, kecuali ritel sewa dan apartemen sewa. Tingkat hunian properti komersial di Bandung menurun, penjualan ritel dan apartemen meningkat. Untuk tarif sewa/kamar dan harga jual cenderung meningkat kecuali ritel sewa dan apartemen jual. Perkembangan Properti Komersial di wilayah Banten (q-t-q) : Pasokan properti komersial di Banten relatif tetap hunian dan tarif sewa cenderung mengalami peningkatan. Jakarta: jumlah pasokan tetap, hunian dan tarif perkantoran sewa meningkat GEDUNG PERKANTORAN Perkantoran Sewa ( (leased-office office) di Jakarta Pada triwulan II-2008, jumlah pasokan perkantoran sewa di Jakarta tercatat masih sebesar m 2. Tidak adanya penambahan stok baru disebabkan karena mundurnya jadwal penyelesaian beberapa gedung perkantoran, yaitu Menara Palma di kawasan primer dan Talavera Office Park di kawasan sekunder. Sementara itu, dengan stok yang tetap dan permintaan terhadap ruang perkantoran sewa di Jakarta yang masih tinggi telah mendorong pertumbuhan tingkat hunian dari 85,17% menjadi 86,87%. Pada triwulan II-2008 tarif perkantoran sewa tercatat sebesar Rp ,-/m 2 /bulan, meningkat 3,46% (q-t-q) atau 17,04% (y-o-y). Peningkatan tarif sewa ini merupakan imbas dari kenaikan BBM yang diumumkan oleh pemerintah pada bulan Mei Untuk triwulan III-2008, diperkirakan akan terdapat penambahan pasokan baru sebesar /m 2 sehubungan dengan rencana penyelesaian beberapa gedung perkantoran. Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei triwulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Mulai triwulan I 2006, cakupan survei diperluas menjadi sekitar 706 perusahaan properti di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dan Banten (Tangerang, Serang, Cilegon, Pandeglang) dan 60 perusahaan di wilayah Bandung. Survei tersebut mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga aset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama Tim Statistik Sektor Riil 1

2 Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 90% Rp150,000 85% Rp142,500 80% Rp135,000 75% Rp127,500 70% Rp120,000 Bandung: jumlah pasokan ruang perkantoran dan tarif sewa mengalami peningkatan, sementara tingkat hunian mengalami penurunan. Jakarta: jumlah pasokan tetap, namun tingkat penjualan dan harga jual meningkat. Perkantoran Sewa ( (leased-office) di Bandung Jumlah pasokan perkantoran sewa di Bandung pada triwulan II-2008 sebanyak m 2, meningkat cukup signifikan sebesar 42,20% (q-t-q) atau 45,83% (y-o-y). Peningkatan ini sejalan dengan mulai beroperasinya satu gedung perkantoran sewa milik BUMN di Bandung. Sementara itu, tingkat hunian pada triwulan II-2008 mengalami penurunan dari 95,80% menjadi 84,42%. Penurunan tingkat hunian ini semata-mata disebabkan karena terjadinya peningkatan pasokan ruang perkantoran sementara permintaan cenderung tetap. Tarif sewa pada triwulan II-2008 sebesar Rp ,-/m 2 /bulan, meningkat dibandingkan triwulan lalu Rp ,-/m 2 /bulan. Kenaikan tarif sewa disebabkan karena terjadinya peningkatan biaya operasional untuk pemeliharaan gedung. Perkantoran Jual (strata title) di Jakarta Jumlah pasokan untuk ruang perkantoran jual (strata title) pada triwulan II-2008 tidak mengalami perubahan dari triwulan sebelumnya, tetap sebanyak m 2. Namun, secara tahunan pertumbuhannya sebesar 12,42% (yoy). Sementara itu tingkat penjualan ruang perkantoran pada triwulan II-2008 sebesar 92,95%, meningkat dibandingkan triwulan lalu yang sebesar 91,28%. Peningkatan penjualan ini mengindikasikan bahwa permintaan akan ruang perkantoran masih cukup tinggi. Sejalan dengan tingginya permintaan terhadap ruang perkantoran, harga jual ruang perkantoran juga mengalami kenaikan sebesar 3,28% (q-t-q) atau 12,64% (y-o-y) menjadi Rp ,-/m 2. Penjualan ruang perkantoran untuk beberapa tahun ke depan diperkirakan akan mengalami penurunan. Hal ini antara lain dipengaruhi oleh kecenderungan meningkatnya suku bunga sehingga mempengaruhi daya beli konsumen. Jabodebek: pasokan, tingkat hunian dan tarif sewa mengalami peningkatan. PUSAT PERBELANJAAN (RITEL) Ritel Sewa di Jabodebek (Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi) Pada triwulan II-2008 di wilayah Jabodebek terdapat penambahan pasokan ruang ritel sewa baru sebanyak m 2 sehingga total pasokan ritel sewa menjadi m 2. Pasokan baru ini berasal dari Bekasi Square. Jumlah pasokan baru untuk ritel sewa hingga tahun 2010, diperkirakan bertambah sebesar 1,3 juta m 2. Peningkatan pasokan pada triwulan II-2008 tersebut diimbangi dengan adanya penyerapan ruang ritel sewa sehingga tingkat hunian meningkat, dari 90,44% menjadi 90,58%. Tim Statistik Sektor Riil 2

3 Tarif sewa ruang ritel pada tiwulan II-2008 juga mengalami kenaikan sebesar 4,88% (qtq), menjadi Rp ,-/m 2 /bulan. Peningkatan tarif sewa ritel disebabkan oleh meningkatnya biaya operasional untuk pemeliharaan bangunan. Pada triwulan III-2008, pasokan ruang ritel diperkirakan bertambah sekitar m 2 yang berasal antara dari dipasarkannya Mall Indonesia tahap II, Pejaten Village Gardenia Boulevard Retail dan beberapa pusat perbelanjaan lainnya. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodebek 92% Rp500,000 91% Rp462,500 90% Rp425,000 88% Rp387,500 87% Rp350,000 Bandung: pasokan dan tingkat hunian mengalami penurunan, sementara tarif sewa tetap Banten: pasokan tetap, hunian dan tarif sewa menunjukkan peningkatan Jabodebek: pasokan meningkat, diikuti dengan kenaikan tingkat penjualan dan harga jual. Ritel Sewa di Bandung Pada triwulan II-2008, total pasokan ruang ritel sewa di Bandung tercatat sebesar m 2, mengalami penurunan sebesar 4,41% dibandingkan triwulan sebelumnya. Tingkat hunian ruang ritel sewa secara triwulanan juga mengalami sedikit penurunan, yaitu dari 69,50% menjadi 69,15%, yang disebabkan oleh menurunnya tingkat hunian salah satu pusat perbelanjaan di daerah Bandung Barat. Sementara itu, tarif sewa ritel di Bandung tidak mengalami perubahan, tetap sebesar Rp ,-/m 2 /bulan. Ritel Sewa di Banten (Tangerang, Serang dan Cilegon) Hingga triwulan II-2008, pasokan ruang ritel sewa baru di Banten masih tetap sebanyak m 2, tidak mengalami perubahan dibandingkan triwulan lalu. Namun, secara tahunan pasokan ini mengalami peningkatan sebesar 2,47% (yoy). Sejalan dengan tingginya permintaan konsumen terhadap penyewaan ruang ritel, maka tingkat hunian ritel sewa meningkat, dari 87,56% menjadi 89,13%. Kenaikan juga terjadi pada tarif sewa ruang ritel di Banten, yaitu dari Rp ,-/m 2 /bulan menjadi Rp ,-/m 2 /bulan. Ritel Jual (strata rata-title) title) di Jabodebek Total pasokan ruang ritel jual pada triwulan II-2008 tercatat sebesar m 2, sedikit meningkat (0,93%) dibandingkan triwulan lalu (qtq). Peningkatan pasokan ini berasal dari Cibubur Modern market dengan jumlah pasokan sebesar m 2. Tingkat penjualan ruang ritel pada triwulan II-2008 juga mengalami peningkatan, meskipun tipis yaitu dari 80,53% menjadi 80,79% yang berasal dari mulai beroperasinya Cibubur Modern Market. Harga jual ruang ritel juga mengalami peningkatan sebesar 4,61% (qtq) menjadi Rp ,-/m 2. Tim Statistik Sektor Riil 3

4 Bandung: pasokan dan tingkat penjualan meningkat, sementara harga jual relatif tetap. Banten: pasokan tetap, penjualan dan harga jual meningkat Jakarta: pasokan tetap, hunian dan tarif sewa meningkat. Ritel Jual (strata-title) title) di Bandung Pasokan ruang ritel jual di kota Bandung pada triwulan II-2008 tercatat sebesar m 2, sedikit meningkat dibandingkan triwulan lalu (0,69% secara q-t-q). Sejalan dengan bertambahnya pasokan, tingkat penjualan ritel juga meningkat, dari 74,33% menjadi 76,00%, yang disebabkan oleh mulai terisinya salah satu pertokoan di wilayah Bandung Timur dan meningkatnya promosi ritel jual di daerah Bandung Timur. Sementara itu, harga jual ruang ritel tetap sebesar Rp /m 2. Ritel Jual (strata-title) title) di Banten Selama triwulan II-2008 tidak ada penambahan pasokan ruang ritel baru di Banten, sehingga jumlahnya tetap m 2. Sementara itu, tingkat penjualan tercatat sebesar 81,31%, sedikit meningkat dibandingkan triwulan lalu (80,96%). Ke depannya, dengan pesatnya perkembangan pemukiman di wilayah Karawaci dan Serpong, maka diperkirakan permintaan dan penjualan ruang ritel jual akan mengalami peningkatan. Sejalan dengan tingginya permintaan, maka harga jual ruang ritel di Banten juga mengalami kenaikan, yaitu sebesar 0,68% (q-t-q) menjadi Rp ,-/m 2. APARTEMEN Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Jakarta Jumlah apartemen sewa di Jakarta tidak mengalami perubahan dibandingkan dengan triwulan lalu, tetap sebanyak unit. Namun demikian secara tahunan mengalami peningkatan sebesar 3,52%. Tingkat hunian apartemen sewa pada triwulan II-2008 tercatat sebesar 72,34%, meningkat dibandingkan triwulan lalu (71,88%). Sementara itu, dampak kenaikan harga BBM pada bulan Mei 2008 lalu menyebabkan biaya operasional apartemen sewa juga meningkat sehingga tarif sewa pada triwulan II-2008 mengalami peningkatan sebesar 5,67% (q-t-q) menjadi sebesar Rp ,-/m 2 /bulan. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen 77% Rp150,000 74% Rp140,000 71% Rp130,000 68% Rp120,000 65% Rp110,000 Tim Statistik Sektor Riil 4

5 Bandung : pasokan apartemen sewa tetap, tingkat hunian menurun, sementara tarif sewa meningkat. Jakarta: pasokan, tingkat penjualan dan harga jual mengalami peningkatan. Bandung: pasokan dan tingkat penjualan meningkat, namun harga jual relatif tetap. Jabodebek:pasokan kamar tetap, sementara tingkat hunian kamar dan tarif kamar meningkat. Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Bandung Pasokan apartemen sewa di Bandung pada triwulan II-2008 tidak mengalami perubahan, masih tetap sebanyak 474 unit. Sementara itu, tingkat hunian apartemen mengalami penurunan dari 90,67% menjadi 88,67%. Untuk tarif sewa apartemen sedikit mengalami kenaikan (0,35% secara qtq) menjadi Rp ,-/m 2 /bulan. Apartemen Jual (Strata-title) title) di Jakarta arta Selesainya pembangunan Mediterania Marina Residence Tower D dan Marbella Kemang Residence Tower B menambah pasokan baru apartemen jual sebanyak 752 unit. Total pasokan apartemen jual pada triwulan II-2008 tercatat unit. Banyaknya pasokan baru apartemen jual yang masuk ke pasar diikuti dengan tingkat permintaan pasar yang masih cukup tinggi, sehingga tingkat penjualan meningkat, dari 91,26% menjadi 92,87%. Harga jual rata-rata apartemen juga meningkat dari Rp ,-/m 2 menjadi Rp /m 2. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh naiknya harga material bangunan akibat kenaikan BBM. Pada triwulan mendatang perkembangan pasar apartemen jual diperkirakan akan terhambat sebagai akibat kecenderungan naiknya tingkat suku bunga KPA yang berpengaruh pada menurunnya daya beli masyarakat. Apartemen Jual ( (Strata-title title) ) di Bandung Berbeda halnya dengan apartemen sewa, jumlah pasokan baru apartemen jual di Bandung pada triwulan II-2008 mengalami peningkatan sebanyak 110 unit sehingga total pasokan menjadi 558 unit. Peningkatan pasokan tersebut diikuti dengan peningkatan permintaan sehingga tingkat penjualan sedikit mengalami peningkatan dari 74,00% menjadi 74,33%, sementara harga jual relatif tetap yaitu sekitar Rp ,-/unit.. HOTEL Hotel di Jabodebek Pasokan kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabodebek selama 3 (tiga) triwulan terakhir tidak mengalami perubahan, tetap sebesar kamar. Tingkat hunian kamar hotel pada triwulan II-2008 tercatat sebesar 74,63%, meningkat dibandingkan triwulan lalu (70,46%). Kenaikan tingkat hunian ini disebabkan karena adanya musim liburan sekolah. Peningkatan permintaan terhadap kamar hotel menyebabkan rata-rata tarif kamar sedikit mengalami peningkatan dibandingkan triwulan lalu (0,60%) menjadi Rp ,-/malam. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabodebek 75% Rp950,000 Rp875,000 69% Rp800,000 63% Rp725,000 Rp650,000 56% Rp575,000 50% Rp500,000 Tim Statistik Sektor Riil 5

6 Bandung: jumlah kamar dan tarif kamar hotel meningkat, sementara tingkat hunian kamar menurun. Banten: jumlah kamar tetap, hunian dan tarif kamar hotel meningkat. Hotel di Bandung Untuk wilayah Bandung, jumlah pasokan baru kamar hotel bertambah sebanyak 146 kamar menjadi kamar. Penambahan jumlah pasokan tersebut menyebabkan tingkat hunian kamar menurun, dari 68,35% menjadi 66,35%. Sementara itu, rata-rata tarif kamar hotel mengalami kenaikan sebesar 19,25% (q-t-q) menjadi Rp ,-/malam. Hotel di Banten Jumlah pasokan kamar hotel di wilayah Banten semenjak tahun 2007 hingga sekarang tetap sebanyak kamar. Sementara itu tingkat hunian meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya, dari 51,68% menjadi 55,17%. Untuk tarif kamar hotel, terdapat peningkatan sebesar 6,00% (q-t-q) menjadi Rp ,-/malam. Jabobeka: penambahan stok baru diikuti dengan kenaikan tingkat hunian dan harga jual. LAHAN INDUSTRI Lahan Industri di Jabobeka (Jakarta, Bogor, Bekasi, dan Karawang) Pasokan lahan industri baru pada triwulan II-2008 mengalami peningkatan sebesar 4,68% (q-t-q) menjadi ha. Penambahan pasokan baru tersebut berasal dari pengembangan kawasan industri existing. Penambahan pasokan baru tersebut diikuti juga dengan kenaikan tingkat hunian dari 67,87% pada triwulan I-2008 menjadi 68,28%. Kenaikan juga terjadi untuk tarif sewa, yaitu sebesar 5,45% (q-t-q) menjadi Rp. 37,028,-/m 2 /bulan. Tingkat penjualan lahan industri pada triwulan II-2008 menurun dibandingkan sebelumnya, dari 76,88% menjadi 73,98%, sementara harga jual lahan industri mengalami kenaikan sebesar 5,17% (q-t-q) menjadi Rp ,-/m 2. Grafik 5 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabobeka 80% Rp38,000 Rp36,500 75% Rp35,000 70% Rp33,500 Rp32,000 65% Rp30,500 60% Rp29,000 Rp27,500 55% Rp26,000 Banten: pasokan lahan industri tetap, sementara tingkat penjualan dan harga jual meningkat. Lahan Industri di Banten Pada triwulan II-2008 lahan industri di Banten tidak mengalami penambahan pasokan baru, yaitu masih tetap ha. Lahan industri tersebar di Serang (50,61%), Tangerang (37,79%) dan Cilegon (11,60%). Tingkat penjualan lahan industri di Banten sedikit meningkat dari 69,29% pada triwulan I-2008 menjadi 69,41%. Kenaikan juga terjadi pada harga jual lahan industri sebesar 2,85% (q-t-q) menjadi Rp ,-/m 2. Tim Statistik Sektor Riil 6

7 Dengan adanya krisis energi listrik dan rencana pemberlakuan pengalihan jam kerja, diperkirakan akan menambah beban perusahaan, sehingga hal ini dikhawatirkan akan menghambat perkembangan kawasan industri. Perkembangan sektor properti termasuk properti komersial juga dapat dilihat dari peranan pembiayaan perbankan. Penyaluran kredit properti oleh bank umum pada triwulan II-2008 tercatat sebesar Rp.172,86 triliun, meningkat 7,94% (q-t-q). Peningkatan kredit tertinggi terjadi untuk kegiatan konstruksi (10,95% secara q-t-q). Berdasarkan pangsanya, kredit untuk kepemilikan rumah (KPR) dan apartemen (KPA) masih mendominasi pangsa kredit di subsektor properti yaitu sebesar 63,13%, diikuti dengan kredit untuk kegiatan konstruksi (23,11%) dan kredit untuk sub sektor real estate (13,76%). Grafik 6 Perkembangan Realisasi Kredit Perbankan Terhadap Properti Nasional Rp. Triliun Properti (total) Distribusi Kredit Properti Triwulan II-2008 (%) KPR dan KPA Konstruksi Real Estate Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Konstruksi Real Estate KPR & KPA Tim Statistik Sektor Riil 7