SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

Transkripsi

1 SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Triwulan IV I Perkembangan Properti Komersial di wilayah Jabodebek (q-t-q) : Perkembangan pasokan baru properti komersial yang cukup pesat terjadi pada subsektor perkantoran, ritel dan apartemen, sedangkan subsektor yang lainnya relatif tetap. Tingkat hunian mengalami peningkatan pada perkantoran, hotel dan lahan industri, sementara tarif sewa mengalami peningkatan pada semua sektor properti komersial. Tingkat penjualan properti komersial secara umum mengalami peningkatan, sedangkan kenaikan harga jual hanya terjadi pada perkantoran dan apartemen, sementara subsektor lainnya cenderung turun. Perkembangan Properti Komersial di wilayah Bandung (q-t-q) : Tingkat hunian secara umum meningkat, kecuali perkantoran. Sedangkan tarif sewa hanya naik pada subsektor apartemen dan hotel. Tingkat penjualan subsektor ritel dan apartemen mengalami peningkatan, sementara harga jual untuk apartemen menurun. Jakarta: pasokan, tingkat hunian dan tarif sewa perkantoran sewa meningkat Bandung: pasokan perkantoran sewa meningkat, tingkat hunian menurun, sementara itu tarif sewa tetap GEDUNG PERKANTORAN Perkantoran Sewa ( (leased-office office) di Jakarta Pada triwulan IV-2007, perkantoran sewa di Jakarta mengalami penambahan pasokan baru seluas m 2 atau naik 2,56% (q-t-q) dan 6,28% (y-o-y). Penambahan pasokan berasal dari kawasan primer yaitu selesainya pembangunan Menara Prima, Pasific Place Office dan Sentral Senayan 2. Penyerapan ruang perkantoran sewa pada triwulan IV-2007 tercatat mencapai m 2, sehingga tingkat hunian mengalami kenaikan dari 80,57% pada triwulan III menjadi 84,94%. Kenaikan tersebut disebabkan permintaan ruang kantor sewa yang tinggi pada triwulan IV-2007 sebagai cerminan dari kondisi ekonomi yang semakin baik, yang ditunjukkan oleh cukup banyak perusahaan lokal maupun asing yang membuka kantor di Jakarta serta perusahaan yang melakukan ekspansi bisnis. Tarif sewa juga mengalami peningkatan dari sekitar Rp ,-/m2/bulan menjadi Rp ,-/m 2 /bulan, atau naik sebesar 6,67% (q-t-q) dan 9,38% (y-o-y). Pembangunan gedung perkantoran sewa kedepan diperkirakan masih akan terkonsentrasi di kawasan primer, hal tersebut tercermin dari perkiraan pasokan dalam 3 tahun mendatang yang mencapai m 2 dan sebagian besar (74,89%) berasal dari kawasan primer. Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei triwulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Dan mulai triwulan I 2006, cakupan survei diperluas menjadi sekitar 706 perusahaan properti di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dan Banten (Tanggerang, Serang, Cilegon, Pandeglang) dan 60 perusahaan di wilayah Bandung. Survei tersebut mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama

2 Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 90% Rp % Rp % Rp % Rp % Rp Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp) Perkantoran Sewa ( (leased-office) di Bandung Pasokan perkantoran sewa di Bandung sedikit meningkat (0,08% secara q-t-q) menjadi m 2. Penambahan pasokan tersebut menyebabkan tingkat hunian menurun dari 96,00% menjadi 95,50%. Sementara itu, tarif sewa tidak mengalami perubahan dari triwulan sebelumnya, yaitu tetap Rp ,-/m 2 /bulan. Jakarta: pasokan, tingkat penjualan dan harga jual perkantoran meningkat Perkantoran Jual (strata title) di Jakarta Selama triwulan IV-2007, terjadi penambahan pasokan baru untuk ruang perkantoran jual (strata title) sebesar m 2 yang berasal dari selesainya pembangunan gedung The East, Menteng Office Park dan Pluit Junction. Dengan adanya penambahan pasokan tersebut, total ruang perkantoran jual mencapai m 2 atau mengalami peningkatan sebesar 12,42% (q-t-q) dan 20,30% (y-o-y). Sementara itu, tingkat penjualan mencapai 90,05%, meningkat 2,11% dibandingkan triwulan III-2007 yang hanya 88,19%. Permintaan ruang perkantoran jual berasal dari perusahaan yang berpindah lokasi, ekspansi perusahaan baru maupun lama, serta perusahaan asing yang mencari kantor perwakilan di Jakarta. Permintaan yang cukup tinggi dan kenaikan harga bahan bangunan menyebabkan harga jual meningkat sebesar 3,97% (q-t-q) atau 4,05% (y-o-y) menjadi sekitar Rp ,-/m 2. Pasokan ruang perkantoran jual beberapa tahun mendatang masih cukup tingggi, dan mulai tersebar di kawasan sekunder. Apabila kondisi ekonomi dan iklim investasi semakin membaik, maka permintaan ruang perkantoran baru kedepan diperkirakan masih akan tetap tinggi. Tim Statistik Sektor Riil 2

3 PUSAT PERBELANJAAN AAN (RITEL) Jabodebek : pasokan dan tarif sewa ritel meningkat, sementara tingkat hunian menurun. Bandung : pasokan ritel sewa dan tingkat hunian meningkat, sementara tarif sewa tetap Banten : pasokan ritel sewa tetap, sementara tingkat hunian dan tarif sewa meningkat Ritel Sewa di Jabodebek (Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi) Pada triwulan IV-2007 terdapat pasokan ruang ritel sewa baru sebesar m 2 yang berasal dari selesainya pembangunan Pasific Place di kawasan Sudirman Central Bussiness Park (SCBD), Pluit Junction di daerah pluit, dan Bekasi Cyber Park di daerah Bekasi Barat. Total ruang ritel sewa mencapai m 2 atau mengalami peningkatan sebesar 3,58% (q-t-q) dan 10,79% (y-o-y). Pasokan yang cukup tinggi tersebut menyebabkan tingkat hunian sedikit menurun dibandingkan triwulan sebelumnya, yaitu dari 90,14% menjadi 89,94%. Dalam tiga tahun kedepan, diperkirakan akan terdapat pasokan baru sebesar m 2. Tingginya pasokan baru diperkirakan akan membuat tingkat persaingan semakin ketat dan tingkat hunian cenderung akan mengalami penurunan. Tarif sewa pada ruang ritel mengalami kenaikan sebesar 9,91% (q-t-q) dan 16,87% (y-o-y), yaitu menjadi sekitar Rp ,-/m 2 /bulan. Kenaikan tersebut disebabkan masih tingginya permintaan ruang ritel dan juga kenaikan service charge ruang ritel. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodebek 92% Rp % Rp % Rp % Rp % Rp Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp) Ritel Sewa di Bandung Pada triwulan IV-2007, total pasokan ruang ritel sewa tercatat sebanyak m 2, naik 1,48% dibandingkan triwulan sebelumnya. Kenaikan pasokan baru sebesar 840 m 2 tersebut berasal dari pengembangan pusat-pusat ritel yang sudah ada. Tingkat hunian ruang ritel di Bandung secara triwulanan meningkat tipis menjadi 70,25%, atau hanya naik 0,36%. Permintaan ruang ritel pada triwulan IV-2007 diperkirakan berasal dari persiapan para pelaku bisnis dalam menghadapi liburan panjang dimana Bandung dijadikan sebagai wisata belanja. Tarif sewa ruang ritel pada triwulan IV-2007 tidak mengalami kenaikan dibandingkan triwulan III-2007, masih tetap sekitar Rp ,-/m 2 /bulan. Tim Statistik Sektor Riil 3

4 Ritel Sewa di Banten (Tangerang, Serang dan Cilegon) Selama triwulan IV-2007 tidak ada pasokan ruang ritel sewa baru di Banten, sehingga total pasokan masih sebesar m 2. Tingkat hunian ruang ritel mengalami peningkatan sebesar 1,19% (q-t-q), menjadi 85,15%. Kenaikan tersebut umumnya berasal dari permintaan ruang ritel pusat berbelanjaan yang ada di Tanggerang. Sementara itu, tarif sewa ruang ritel di Banten mengalami sedikit peningkatan dari triwulan sebelumnya, dari Rp ,-/m 2 /bulan menjadi Rp ,-/m 2 /bulan. Jabodebek : pasokan dan tingkat penjualan ritel jual meningkat, sementara harga jual menurun Bandung : pasokan dan tingkat penjualan ritel jual meningkat, sementara harga jual tetap. Banten : pasokan ritel jual tetap, tingkat penjualan meningkat, sementara harga jual menurun. Ritel Jual (strata-title) title) di Jabodebek Total pasokan ruang ritel jual di Jabodebek triwulan IV-2007 tercatat sebesar m 2, atau naik 1,19% (q-t-q) dan 3,36% (y-o-y). Pasokan baru berasal dari pembukaan Pusat Grosir Cililitan 2 sebesar m 2 yang merupakan pengembangan dari Pusat Grosir Cililitan. Tingkat penjualan ruang ritel pada triwulan IV-2007 tercatat sebesar 80,32%, naik tipis 0,65% (q-t-q) dan 1,98% (y-o-y). Permintaan ruang ritel jual umumnya berasal dari retailer produk tekstil dan produk dari bahan kulit, serta produk teknologi. Harga jual ruang ritel tercatat mengalami penurunan sebesar 3,08% (q-t-q), yaitu dari Rp ,-/m 2 pada triwulan III-2007 menjadi sekitar Rp ,-/m 2 pada triwulan IV-2007, meskipun demikian secara tahunan (y-o-y) masih naik 2,27%. Ritel Jual (strata-title) title) di Bandung Pasokan ruang ritel jual baru pada triwulan IV-2007 hanya bertambah sekitar 236 m 2 atau naik tipis 0,50% (q-t-q) yang berasal dari pengembangan Paskal Hypersquare dan beberapa pusat berbelanjaan lainnya. Tingkat penjualan ruang ritel mengalami sedikit peningkatan menjadi 72,67%, atau naik 1,87% (q-t-q). Adanya peningkatan tersebut berasal dari permintaan ruang salah satu mall di daerah Bandung Timur yang masih mengalami proses pembangunan namun sudah gencar melakukan promosi. Harga jual ruang ritel sampai dengan triwulan IV-2007 masih stabil, yaitu tetap Rp ,-/m 2. Ritel Jual (strata-title title) di Banten Selama triwulan IV-2007 di wilayah Banten tidak ada penambahan pasokan ruang ritel jual baru, masih tetap m 2. Pembangunan beberapa proyek ritel di daerah Cengkareng, Pamulang, Cikupa dan Tanggerang diperkirakan akan menambah pasokan ruang ritel baru pada tahun Tingkat penjualan pada triwulan IV-2007 naik tipis 0,21% (q-t-q) menjadi 81,56%. Rendahnya permintaan ruang ritel baru menyebabkan harga jual menurun 7,73% (q-t-q) menjadi sekitar Rp ,-/m 2. APARTEMEN Jakarta: pasokan apartemen sewa dan tarif sewa meningkat, sementara itu tingkat hunian menurun. Bandung : pasokan apartemen sewa tetap, sementara tingkat hunian dan tarif sewa naik. Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Jakarta Jumlah pasokan baru apartemen sewa di Jakarta selama triwulan IV-2007 bertambah sebanyak 220 unit yang berasal dari selesainya pembangunan One Pasific Place di kawasan primer, sehingga total pasokan mencapai unit, naik 1,99% (q-t-q) dan 2,89% (y-o-y). Tim Statistik Sektor Riil 4

5 Tingkat hunian apartemen sewa mengalami penurunan sebesar 2,80%, yaitu dari 73,28% pada triwulan III-2007 menjadi 71,23% pada triwulan IV Penurunan tersebut akibat adanya pasokan baru yang masuk ke pasar sementara tingkat permintaan belum terlalu tinggi. Dalam persaingan yang cukup ketat, tarif sewa mengalami kenaikan menjadi sebesar Rp ,-/m 2 /bulan atau naik sebesar 3,78% (q-t-q) dan 11,32% (y-o-y) akibat adanya kenaikan biaya operasional apartemen. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen 77% Rp % Rp % Rp % Rp % Rp Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp) Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Bandung Pada triwulan IV-2007, pasokan apartemen sewa di Bandung tidak bertambah atau tetap sebesar 474 unit. Sementara itu, tingkat hunian apartemen sewa meningkat sebesar 1,56% (q-t-q) menjadi 87,00%. Tarif sewa apartemen di Bandung sedikit mengalami kenaikan menjadi Rp ,- /m 2 /bulan, atau naik tipis 0,18% yang disebabkan oleh meningkatnya biaya operasional terutama untuk perawatan apartemen. Apartemen Jual (Strata-title) title) di Jakarta Jakarta: pasokan, tingkat penjualan dan harga jual apartemen meningkat. Bandung: pasokan dan tingkat penjualan apartemen jual meningkat, sementara harga jual menurun. Pasokan baru apartemen jual pada triwulan IV-2007 mencapai unit, yang berasal dari selesainya pembangunan Oakwood Premier Cozmo di kawasan primer, serta Cityloft, Salemba Residence Tower A, Mediterania Marina Residence Tower C, Marbella Kemang Residence Tower A, dan Mediterania garden Residence (Edelwiess dan Flamboyan Tower) dikawasan sekunder. Dengan demkian total pasokan apartemen jual sampai dengan triwulan IV-2007 mencapai unit, naik 5,01% (q-t-q) dan 26,11% (y-o-y). Tingkat permintaan apartemen jual menunjukan trend yang terus meningkat. Hal tersebut tercermin dari tingkat penjualan yang masih mengalami peningkatan sebesar 4,20% (q-t-q) menjadi sebesar 91,49%. Seiring dengan permintaan apartemen jual yang tetap tinggi, harga jual juga meningkat menjadi Rp ,-/m 2, atau naik 5,08% (q-t-q) dan 9,43% (y-o-y). Tim Statistik Sektor Riil 5

6 Trend pembangunan apartemen jual masih terus berkembang dalam beberapa tahun kedepan, proyek pembangunan apartemen yang direncanakan selesai pada tahun 2008 mencapai 20 apartemen dengan jumlah unit. Apartemen Jual ( (Strata-title title) ) di Bandung Pasokan apartemen jual di Bandung pada triwulan IV-2007 tercatat sebesar 403 unit, atau naik 2,54% (q-t-q) dan 3,07% (y-o-y). Tingkat penjualan apartemen jual di Bandung mencapai 72,80%, atau naik 2,62% (q-t-q) dan 3,27% (y-o-y). Sementara itu, harga jual tercatat sebesar Rp ,-/unit, turun 6,77% dibandingkan triwulan III Jabodebek: jumlah kamar, tingkat hunian dan tarif kamar hotel meningkat. Bandung: jumlah kamar hotel menurun, sementara tingkat hunian dan tarif kamar meningkat. Banten: jumlah kamar tetap, sementara tingkat hunian dan tarif kamar hotel meningkat. HOTEL Hotel di Jabodebek Jumlah kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabodebek selama triwulan IV-2007 bertambah 62 kamar yang berasal dari dioperasikannya Hotel Rizt Carlton Pasific Place di kawasan primer. Pasokan baru kamar hotel pada tahun 2008, diperkirakan mencapai kamar yang berasal dari selesainya pembangunan 8 hotel berbintang yang saat ini masih dalam proses pembangunan. Tingkat hunian kamar hotel pada triwulan IV-2007 meningkat 1,36% (q-t-q) menjadi 66,62% yang disebabkan oleh meningkatnya arus wisata pada akhir tahun dan juga banyaknya hari libur pada triwulan IV Secara umum tarif kamar hotel di Jabodebek mengalami kenaikan sebesar 8,30% (q-t-q) menjadi sekitar Rp ,-/malam. Kenaikan tarif kamar tersebut terutama disebabkan adanya kenaikan tarif kamar pada hotel bintang 3 dan bintang 5, sementara tarif kamar hotel bintang 4 relatif stabil. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabodebek 75% Rp % Rp % Rp % Rp % Rp Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp) Tim Statistik Sektor Riil 6

7 Hotel di Bandung Jumlah kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 di Bandung pada triwulan IV-2007 menurun 0,42% dibandingkan triwulan III-2007, menjadi sebesar kamar. Sementara itu, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan sebesar 1,49% (q-t-q) menjadi 64,82% yang disebabkan oleh banyaknya hari libur pada triwulan IV Tarif kamar hotel 3, 4 dan 5 di Bandung meningkat tipis 0,79% (q-t-q) menjadi sekitar Rp ,-/malam. Hotel di Banten Selama triwulan IV-2007, jumlah kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 di Banten tetap sama dengan triwulan III-2007 yaitu kamar. Tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 di Banten pada triwulan IV-2007 naik 4,27% (q-t-q) menjadi sekitar 50,96%. Tarif kamar hotel juga mengalami kenaikan sebesar 1,54% (q-t-q) menjadi sekitar Rp ,-/malam. LAHAN INDUSTRI Lahan Industri I di Jabobeka (Jakarta, Bogor, Bekasi, dan Karawang) Jabobeka: Pasokan tetap, sementara tingkat hunian, harga sewa dan tingkat penjualan meningkat. Sebaliknya harga jual menurun. Banten: Pasokan tetap, tingkat penjualan meningkat, sedangkan harga jual menurun. Selama triwulan IV-2007, di Jabobeka tidak terjadi penambahan pasokan lahan industri baru (tetap sebesar ha). Dalam tahun 2008, direncanakan akan dibuka 6 kawasan industri baru seluas ha yang pada umumnya merupakan pengembangan dari kawasan industri yang sudah ada. Secara umum tingkat hunian lahan industri di Jabotabeka mengalami sedikit kenaikan sebesar 0,61% (q-t-q) menjadi 67,47%. Tarif sewa industri di Jabobeka mengalami kenaikan menjadi sekitar Rp ,-/m 2 /bulan, atau naik 1,85% (q-t-q) dan 4,15% (y-o-y). Sementara itu, tingkat penjualan lahan industri sedikit meningkat dari 76,28% menjadi 76,68%, sedangkan harga jual lahan industri mengalami penurunan dari Rp ,-/m 2 menjadi Rp ,-/m 2 akibat rendahnya permintaan akan lahan industri. Grafik 5 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabobeka 75% Rp % Rp % Rp % Rp % Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp) Rp Tim Statistik Sektor Riil 7

8 Lahan Industri di Banten Pada triwulan IV-2007 lahan industri di Banten tidak mengalami penambahan pasokan baru, yaitu masih ha. Lahan industri tersebar di Serang (50,61%), Tangerang (37,79%) dan Cilegon (11,60%). Tingkat penjualan lahan industri di Banten mengalami sedikit kenaikan, yaitu 0,06% menjadi 69,13%. Kenaikan tingkat penjualan berasal dari penyerapan lahan industri di Taman Tekno dan kawasan industri Cikande. Sementara itu harga jual lahan industri mengalami penurunan sebesar 9,57%, yaitu dari Rp ,-/m 2 /bulan pada triwulan III-2007 menjadi Rp ,-/m 2 /bulan pada triwulan IV Pesatnya pertumbuhan properti komersial yang tercermin dari banyaknya penambahan pasokan baru tidak lepas dari peranan pembiayaan perbankan yang tercermin dari meningkatnya pertumbuhan kredit di sektor properti pada Triwulan IV-2007 sebesar 6,33% (q-t-q). Alokasi kredit di sektor properti masih didominasi oleh kredit KPR dan KPA (62,32%), diikuti oleh kredit konstruksi (23,95%) dan kredit Real Estate (13,74%). Pertumbuhan kredit tertinggi terjadi pada kredit Real Estate sebesar 16,16% (q-t-q), kemudian kredit KPR dan KPA sebesar 6,42% (q-t-q), sedangkan pertumbuhan kredit Konstruksi melambat menjadi 1,21% (q-t-q). Grafik 6 Perkembangan Realisasi Kredit Perbankan Terhadap Properti Nasional (Milliar Rp) Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Tw III Tw IV Properti (total) -Konstruksi -Real Estate -KPR dan KPA Tim Statistik Sektor Riil 8