9+-* SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY September Harga properti komersial sewa/jual pada bulan September secara bulanan relatif kecuali tarif hotel mengalami penurunan dan lahan industri mengalami peningkatan sementara secara tahunan menurun kecuali harga sewa ritel dan hotel mengalami peningkatan. ritel, kantor, hotel dan apartemen secara bulanan mengalami peningkatan sementara secara tahunan tingkat hunian apartemen dan hotel mengalami penurunanan. Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek meningkat sementara tarif sewa dan stok Ritel Sewa Pada bulan September, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) meningkat dari 96,73% menjadi 96,74% (m-t-m). Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan cenderung tetap meskipun ada kenaikan tipis menjadi Rp304.875 karena melemahnya nilai tukar Rupiah terhadap dolar Amerika. (Grafik 1). Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai dengan bulan September tidak mengalami perubahan. Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,89% yaitu dari 94,95% menjadi 96,74%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan dan stok masing-masing meningkat sebesar 2,72% dan 3,30%. 425.000 400.000 300 350.000 325.000 300.000 200 250.000 225.000 200.000 100 150.000 Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 98.0 97.0 96.0 95.0 94.0 93.0 92.0 91.0 Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga ( outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama Tim Statistik Sektor Riil 1
Tingkat penjualan, harga tetap Ritel Jual (strata-title) Tingkat penjualan bulan September relatif tetap sebesar 94,44%. Sementara harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp47.940.389/m 2. Stok ritel strata-title tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya yaitu 1.706/m 2 Perkantoran Sewa (leased-office) meningkat, tarif sewa dan stok Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,35% sehingga menjadi 89,55%. Kenaikan disebabkan sumbangan dari daerah selatan Jakarta untuk area di luar CBD, sedangkan untuk area Non-CBD kenaikan tingkat hunian dialami secara merata oleh beberapa kawasan seperti Thamrin, Gatot Subroto dan Sudirman. Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) secara rata-rata relatif meskipun ada kenaikan tipis yaitu dari Rp123.532/m 2 /bulan menjadi Rp123.533/m 2 /bulan (Grafik 2). Pada September, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,946 ribu/m 2. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 130.000 95.0 125.000 120.000 115.000 110.000 105.000 85.0 65.0 100.000 55.0 Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,63% sedangkan tarif sewa turun sebesar 2,05% dibandingkan periode September. Sementara pasokan gedung relatif tetap. Perkantoran Jual (strata-titled office) Tim Statistik Sektor Riil 2
Tingkat penjualan meningkat sementara harga Secara bulanan, tingkat penjualan perkantoran (stratatitled office) rata-rata di Jakarta untuk area CBD dan luar CBD ada kenaikan 0,10 % sehingga menjadi 90,98%. Sejak awal tahun, harga jual (m-t-m) belum ada perubahan yaitu Rp11.285/m 2. (Grafik 3). Pada September, pasok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan. Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 5,30% yaitu dari 86,40% menjadi sebesar 90,98% dan harga jual mengalami penurunan sebesar 1,77% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp) 13,400,000 12,900,000 12,400,000 11,900,000 11,400,000 10,900,000 (%) 92.5 87.5 85.0 82.5 77.5 10,400,000 72.5 9 10 1 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) dan stok meningkat sementara tarif sewa Apartemen Sewa (leased apartment) Pada September, tingkat hunian (m-t-m) mengalami peningkatan 1,81% sehingga menjadi 86,24%. Tarif sewa di Jakarta rata-rata relatif tetap meskipun terdapat kenaikan tipis dari Rp129.786/m 2 /bulan menjadi Rp129.787/m 2 /bulan karena pengaruh kurs mata uang. (Grafik 4). Pada bulan September, pasokan apartemen sewa mengalami kenaikan 0,10% sehingga stock menjadi 5.375 unit. Kenaikan tersebut berasal dari penyelesaian 3 proyek apartemen servis yaitu The Peak (Beaufort Serviced Residence) di CBD serta Pondok Indah Square dan Sommerset Berlian Serviced Apartment di Jakarta Selatan. Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian dan tarif sewa turun masing-masing sebesar 0,07% dan 2,74%, sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,10%. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta Tim Statistik Sektor Riil 3
135,000 130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 88.0 86.0 84.0 82.0 78.0 76.0 74.0 72.0 68.0 66.0 64.0 62.0 Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Tingkat penjualan meningkat sementara harga Apartemen Jual Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami peningkatan pada bulan September di Jakarta naik 0,06% sehingga berada pada kisaran 95,87%. Harga jual apartemen di Jakarta relatip tetap meskipun ada penurunan tipis sehingga menjadi sebesar Rp7.039 (ribu Rp/m 2 ). (Grafik 5). Pasokan apartemen jual bulan September relatif tetap meskipun ada kenaikan tipis dari 36.200 unit menjadi sebesar 36.201 unit. Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 3,48%, harga jual apartemen turun menjadi 0,80%. 9,400,000 8,900,000 8,400,000 7,900,000 7,400,000 6,900,000 6,400,000 5,900,000 5,400,000 Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta 97.5 95.0 77.5 92.5 87.5 85.0 82.5 72.5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan) Hotel di Jabotabek mengalami peningkatan dan tarif sewa mengalami penurunan Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan September mengalami peningkatan dari - 2,53% menjadi sebesar 0,78% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Hotel berbintang 4 dan 5 mengalami kenaikan tingkat hunian sebesar 1,11% dan 3,04%, Tim Statistik Sektor Riil 4
sedangkan untuk bintang 3 mengalami penurunan sebesar 1,14%. Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami penurunan sebesar 0,10% pada hotel berbintang 3 dan 4 turun sebesar 1,39% dan 0,58% (m-t-m). Sementara hotel berbintang 5 justru mengalami kenaikan tarif sebesar 0,59%. (Grafik 6). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp ) (% ) 550.000 525.000 500.000 65.0 400 450.000 425.000 55.0 400.000 50.0 300 350.000 45.0 325.000 40.0 300.000 35.0 200 250.000 30.0 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Occupancy Rate (%) Room Rate (Rp/night) Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m). Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 rata-rata mengalami penurunan 2,11% sehingga menjadi 68,53%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 11,77%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 5,61%. Lahan Industri di Jabotabek Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek tidak mengalami penambahan yaitu tetap sebesar 70,51%. Tingkat penjualan, harga sementara tarif sewa Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan yaitu pada level sebesar Rp605.286/m 2 dan diperkirakan akan tetap untuk jangka waktu yang cukup lama. Hal ini disebabkan karena selain lesunya penjualan pada tahun ini, stok lahan yang belum terjual pun masih cukup banyak tersebar di beberapa kawasan. Dengan banyaknya pilihan lahan di beberapa kawasan industri, pembeli lahan/investor memiliki posisi tawar yang lebih baik dibandingkan pengembang sehingga diskon yang diberikan pun lebih menarik terutama untuk pembeli lahan dalam ukuran besar. (Grafik 7). Secara bulanan tarif sewa mengalami peningkatan 0,04% sehingga menjadi Rp25.146/m 2. Pasokan lahan industri pada bulan September tidak mengalami perubahan yaitu sebesar 6.326 Ha. Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,13%, harga jual turun 3,01% sementara tarif sewa lahan Tim Statistik Sektor Riil 5
industri turun 2,69% sedangkan stok meningkat sebesar 0,01%. Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000-78.0 76.0 74.0 72.0 68.0 66.0 64.0 62.0 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Tim Statistik Sektor Riil 6
Tabel Perkembangan Data Properti Komersial JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK PERUBAHAN SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUN JUL AGS SEPT M-T-M Y-O-Y A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m 2 ) 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 0.00 3.30 = Tingkat Hunian (%) 94.95 95.60 95.34 95.12 95.36 95.69 95.75 95.77 96.53 96.69 96.74 96.73 96.74 0.01 1.89 * Gross Rent (Rp/m2) 296,809 301,931 304,824 304,873 304,874 304,873 304,873.41 304,873.09 304,874 304,875 304,874 304,874 304,875 0.00 2.72 RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m 2 ) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1,433 1,706 1,706 1,706 0.00 = Tingkat Penjualan (%) N.A. N.A. N.A. 89.72 90.45 91.50 92.10 92.17 92.17 93.79 94.20 94.44 94.44 0.00 - = Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A. N.A. N.A. 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47,351 47,940 47,940 47,940 0.00 - B. KANTOR JUAL = Stok (m 2 ) 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,674 368,674 368,674 368,674 0.00 0.00 = Tingkat Penjualan (%) 86.40 90.25 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.74 90.89 90.98 0.10 5.30 = Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 0.00 (1.77) KANTOR SEWA = Stok (ribu m 2 ) 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 0.00 0.00 = Tingkat Hunian (%) 87.25 87.72 88.43 88.32 88.14 88.24 88.43 88.36 88.36 88.50 89.46 89.24 89.55 0.35 2.63 * Gross Rent (Rp/m2) 126,119 126,087 123,785 123,530 123,532 123,534 123,535 123,534 123,534 123,535 123,534 123,532 123,533 0.00 (2.05) C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m 2 ) 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36,199 36.199 36,200 36,200 36,201 0.00 1.42 = Tingkat Penjualan (%) 92.64 92.72 92.87 92.88 92.88 93.24 93.81 94.36 95.03 95.03 95.84 95.81 95.87 0.06 3.48 = Harga Jual (ribu Rp/m2) 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 (0.00) (0.80) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,375 0.10 0.10 = Tingkat Hunian (%) 86.31 86.05 86.23 85.41 87.74 89.39 88.37 86.74 85.53 85.53 86.53 84.71 86.24 1.81 (0.07) * Gross Rent (Rp/m2) 133,446 129,099 132,000 129,781 129,784 129,783 129,783 129,782 129,782 129,782 129,786 129,786 129,787 0.00 (2.74) D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 0.00 (5.61) = Tingkat Hunian (%) 1 46.70 55.90 61.46 57.76 65.81 64.71 65.73 63.15 67.82 69.77 68.01 68.53 0.78 (2.11) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 441,254 455,718 452,979 444,632 471,202 489,696 490,555 492,207 489,083 520,484 498,636 493,696 493,183 (0.10) 11.77 E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6,326 6,326 6,326 6,326 0.00 0.01 = Tingkat Penjualan (%) 69.72 69.77 70.13 70.82 70.82 71.20 71.26 71.29 70.33 70.33 70.51 70.51 70.51 0.00 1.13 = Harga Jual (Rp/m2) 624,090 613,517 611,986 605,288 605,288 605,288 605,286 605,284 605,285 605,285 605,286 605,286 605,286 0.00 (3.01) = Tingkat Hunian (%) 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 - - - - - - - - * Rent (Rp/m2) 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25,145 25,137 25,136 25,146 0.04 (2.69) Tim Statistik Sektor Riil 7