BAB I PENGANTAR. 1.1 Latar Belakang. kegiatan, yang kemudian sistem ini disebut sebagai sentraliasasi, kegiatan untuk

Transkripsi

1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Sejak bertahun-tahun Kota Jakarta telah menjadi kota pusat berbagai kegiatan, yang kemudian sistem ini disebut sebagai sentraliasasi, kegiatan untuk menjadikan Kota Jakarta sebagai hirarki semua kota di Indonesia. Kota Jakarta yang dijadikan sebagai pusat kota dapat membuka peluang untuk mengadu nasib atau mencari pekerjaan. Hal inilah yang telah membuat peluang perpindahan penduduk dari luar kota maupun dari luar negeri ke Jakarta. Perpindahan penduduk ini dapat memberikan sumbangan bagi kemajuan kota, namun mengakibatkan permasalahan yang cukup signifikan untuk dipertimbangkan yaitu meningkatnya populasi penduduk. Pertambahan penduduk yang cukup tinggi yaitu sekitar 1,5 persen per tahun dengan jumlah penduduk Kota Jakarta sebesar 9,8 juta jiwa, maka dibutuhkan suatu upaya penyediaan fasilitas umum, yang salah satunya adalah perumahan atau pemukiman. Pada awalnya permasalahan ini belum terlalu menjadi suatu permasalahan yang serius, namun dengan seiring pertumbuhan penduduk yang tidak diimbangi oleh pertambahan fasilitas akan menjadi suatu permasalahan. Apalagi semakin banyaknya pembangunan yang menyebabkan harga tanah menjadi lebih mahal. Muncul kebijakan dan pemikiran yang berusaha untuk memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin, yang pada akhirnya mengacu pada konsep pembangunan ke arah vertikal baik fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen atau rumah susun. 1

2 2 Konsep pembangunan tempat tinggal vertikal ini bukanlah sebuah solusi terbaik, karena walaupun dapat mengoptimalkan penggunaan lahan, namun konsep ini menyebabkan pertambahan nilai konstruksi sebesar 1,8 persen dari nilai konstruksi rumah tangga umumnya. Permintaan rumah susun atau apartemen lebih banyak diminati oleh golongan menengah ke atas. Namun, demikian bukan berarti rumah susun atau apartemen hanya untuk golongan menengah ke atas saja, karena banyak rumah susun yang dibangun bagi golongan menengah ke bawah untuk mengefisienkan tanah di Jakarta oleh Pemda Jakarta. Adapun sasaran yang dicapai dalam pembangunan apartemen adalah untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas, serta meningkatkan fungsi lahan dan meningkatkan kualitas hunian padat. Sangat baik jika warga berdomisili di dekat lokasi kerja, sehingga cukup berjalan kaki atau naik sepeda untuk sampai di kantor. Adanya rumah susun atau apartemen bukanlah fenonema baru di Indonesia terutama di kota-kota besar, hal ini dikarenakan semakin sempitnya lahan atau tempat untuk dibuat sebagai rumah atau pemukiman yang merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Apartemen saat ini sudah menjadi salah satu alternatif tempat tinggal. Kondisi ini menjadi perhatian yang menarik bagi penulis untuk meneliti kondisi pasar apartemen di Jakarta. Selain itu, lokasi apartemen Kota Jakarta yang mengambil lokasi di wilayah pusat aktivitas bisnis (Central Business District). Hal ini disebabkan pilihan atas akses yang semakin dekat dengan lokasi bisnis dan fasilitas-fasilitas lain, yang menunjang aktivitas keseharian menjadi sangat relevan untuk mengambil sampel apartemen yang berada di lokasi ini.

3 3 Dalam Kamus Besar Indonesia, Rumah Susun diartikan sebagai gedung atau bangunan bertingkat, terbagi atas beberapa tempat tinggal (masing-masing) untuk satu keluarga, serta disamakan artinya dengan flat. Pembangunan rumah susun di kota terus mengalami peningkatan pesat, khususnya sebagai salah satu gaya hidup bagi kalangan menengah atas adalah hidup bagi kalangan menengah atas adalah hidup di pemukiman apartemen atau kondominium. Kata kondominium berasal dari kata latin Condominium yang artinya hak milik bersama, yang pemiliknya disebut condomius, berarti kawan pemilik sedang tembok batas antarpekarangan bangunan, tanah dan lain-lain harus dianggap sebagai condominal. Antara rumah susun dengan apartemen pada dasarnya adalah sama, yaitu bangunan bertingkat yang dimiliki secara bersama dan bagian atau satuan yang dapat dimiliki secara terpisah. Tetapi dari kenyataan yang ada dalam praktek terdapat beberapa perbedaan rumah susun dengan apartemen atau kondominium, yaitu: 1. pada rumah susun jelas selalu berupa dan berfungsi sebagai rumah, artinya tempat tinggal atau tempat hunian. Apartemen artinya terpisah sehingga apartemen secara harafiah atau nominalis berarti ruang-ruang yang terpisah pisah, istilah apartemen tidak secara tegas menyatakan fungsinya; 2. rumah susun jelas merupakan suatu apartemen, sedangkan apartemen belum tentu merupakan rumah susun; 3. pemilik satuan rumah susun memegang atau mempunyai Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, sedangkan pemilik (satuan) apartemen memegang atau mempunyai hak apartemen.

4 4 Apartemen Botanica Simprug, Apartemen Pakubuwono Residence, Apartemen Gandaria Heights dan Apartemen Simprug Terrace yang terletak di Kebayoran Lama Jakarta Selatan, merupakan lokasi yang tepat untuk tempat tinggal bagi kalangan menengah ke atas, untuk bisnis maupun sekedar menghabiskan waktu luang. Lokasi sangat strategis, karena dikelilingi oleh gedung perkantoran, hotel bintang lima, rumah sakit maupun pusat perbelanjaan. Selain lokasi yang strategis, apartemen tersebut juga memiliki fasilitas lengkap seperti business centre, spa, kolam renang dan pelayanan keamanan 24 jam. 1.2 Keaslian Penelitian Secara umum penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai Apartemen di Kebayoran Lama Jakarta Selatan Tahun 2014, belum pernah dilakukan, namun beberapa penelitian mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti apartemen, antara lain sebagai berikut. 1. Chen, et al (2011), meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah susun di Hangzhou, Cina. Model analisis yang digunakan adalah regresi panel dengan bantuan teknik pemetaan spasial untuk memprediksi dampak eksternalitas pada harga rumah susun. Penelitian ini menyimpulkan bahwa faktor yang paling berpengaruh adalah kedekatan dengan CBD, sekolah, tempat pembuangan sampah, dan jalan utama, diikuti peruntukan. Luas proyek, trend, dan tempat pemakaman memiliki pengaruh yang tidak linier. Hasil pencitraan GIS memberikan visualisasi distribusi spasial dan pengaruh lokasi dari rumah susun. 2. Kryvobokov dan Wilhelmsson (2007), meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah susun di Donetsk, Ukraina. Analisis yang

5 5 digunakan adalah model hedonic untuk menilai atribut lokasi. Penelitian ini menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang paling berpengaruh adalah jarak dengan CBD dan lokasi premium, diikuti kedekatan dengan CBD sekunder, daerah gangguan, serta akses terhadap sumber air dan taman. Pengaruh lokasi halte kendaraan umum dan KA ternyata tidak terlalu signifikan. 3. Bond MT, Seiler VL dan Seiler MJ (2002), melakukan penelitian mengenai beberapa variabel yang mempengaruhi harga rumah di sekitar Danau Erie, AS. Hasil penelitian menyatakan bahwa variabel yang signifikan mempengaruhi harga rumah adalah view ke arah danau, luas bangunan dan luas tanah. 4. Halim, et al. (2012), melakukan penelitian mengenai nilai pasar apartemen dipengaruhi jumlah kamar, luas kamar dan jarak ke Central Business District (CBD), sedangkan faktor-faktor lainnya seperti amenities and services, kedekatan transportasi umum tidak mempengaruhi nilai pasar apartemen. Hal ini dapat diterima karena pada apartemen mewah Amenities and service serta faktor eksternal merupakan suatu kewajaran dan para penghuninya tidak membutuhkan trasportasi umum. 5. Rayasaputra (2009), melakukan penelitian mengenai semua variabel berpengaruh secara signifikan terhadap nilai apartemen yaitu luas, tinggi lantai, jarak central business district dan view berpengaruh positif terhadap suatu properti.

6 6 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai apartemen di Kebayoran Lama Jakarta Selatan Tahun Variabel yang dimaksud yaitu luas, lantai, jarak ke pusat kegiatan ekonomi dan dummy view Manfaat penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dan informasi bagi pihakpihak yang memerlukan, diantaranya: 1. dapat menambah referensi bagi dunia pendidikan, khusunya dalam bidang penilaian properti di Indonesia; 2. dapat menambah wawasan bagi penelitian dalam melakukan penilaian properti apartemen, bahwa nilai yang dihasilkan bukan hanya sekedar luas dan lantai unit apartemen, namun masih banyak faktor-faktor lain yang membentuk nilai; 3. dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan bagi masyarakat ataupun investor sebelum membeli sebuah apartemen.

7 7 1.4 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan ini terdiri atas empat bab. Bab I yaitu pengantar yang mencangkup uraian tentang latar belakang yang menjadi dasar penelitian, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II memuat tinjauan pustaka dan alat analisis, bab ini berisikan uraian mengenai tinjauan pustaka yang berkaitan dengan judul penelitian, landasan teori dan alat analisis yang digunakan. Bab III ini berisikan uraian analisis data dan pembahasan yang berisikan cara pengumpulan data, definisi operasional, hubungan antarvariabel, hasil analisis data dan pembahasan. Bab IV ini merupakan bab terakhir yang berisikan kesimpulan hasil analisis yang didapatkan dari hasil penelitian, keterbatasan dan saran. Kesimpulan berisi uraian singkat mengenai hasil studi penelitian. Saran-saran berisi hal-hal yang perlu dilakukan sehubungan dengan hasil penelitian ini.