Agung Podomoro Land. IPO Update. 19 Oktober Fajar Setiawan

Transkripsi

1 Agung Podomoro Land Jadwal Penawaran Umum (tentatif): Book Building : November 2010 Pernyataan efektif : 2 November 2010 Penawaran : 3-5 November 2010 Penjatahan : 9 November 2010 Distribusi : 10 November 2010 Pencatatan saham : 11 November Oktober 2010 Fajar Setiawan fajar.setiawan@megaci.com Penawaran Umum Perseroan menawarkan sebanyak-banyaknya Saham Biasa Atas Nama, dengan nilai nominal IDR 100 per saham. Harga yang ditawarkan berkisar antara IDR per saham. Harga penawaran tersebut mencerminkan estimasi PER 2010 sebesar 22,8x hingga 29,4x, berbanding estimasi PER 2010 industri sebesar 22,36x. Rencana Penggunaan Dana Dana hasil penawaran umum perdana saham, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan dipergunakan untuk : Sekitar 30% akan digunakan untuk akuisisi dan pengembangan proyek baru dengan rincian : 1. 40% untuk pengembangan Proyek Green Lake Sunter, yaitu untuk akuisisi PT Buana Surya Makmur sebagai pemilik 12 bidang lahan dengan luas total 40,15 Ha, yang akan dikembangkan menjadi superblok baru % untuk pelaksanaan dua proyek baru Perseroan di bidang properti dalam jangka waktu 2 tahun ke depan setelah IPO. Sekitar 35% akan digunakan Perseroan untuk penyeleasian konstruksi apartemen, hotel dan kantor di Proyek Central Park. Sekitar 35% akan digunakan untuk pembayaran pinjaman bank Perseroan. Kegiatan Usaha Perseroan menjalankan kegiatan usaha properti terintegrasi sebagai pemilik, pengembang, dan pengelola real estate dengan segmen yang mencakup ritel, komersial dan residensial. Perseroan pada umumnya melakukan kegiatan penjualan awal (pre-sale) dimana Perseroan menjual sebagian properti sebelum selesainya pembangunan. Selain itu, pendapatan juga diperoleh dari penyewaan properti yang dikelola Perseroan. Sebagian besar penyewaan mal ritel Perseroan adalah berdasarkan kontrak jangka panjang selama 5 tahun, dan 10 tahun bagi penyewa utama (anchor tenant). Pendapatan sewa yang merupakan pendapatan berulang (recurring income) diperoleh Perseroan sejak tahun Per Juni 2010, recurring income Perseroan tercatat mengkontribusikan 2,9% total Pendapatan Perseroan. Karena Perseroan menghasilkan seluruh pendapatan dari aktivitas pengembangan properti di Indonesia, maka perusahaan ini bergantung pada kondisi perekonomian secara umum dan pasar properti domestik pada khususnya. Sektor : Properti Kisaran harga : IDR / saham Underwriter : Indopremier Securities Mandiri Sekuritas Sekilas Emiten Perseroan menjalankan kegiatan usaha properti terintegrasi sebagai pemilik, pengembang, dan pengelola real estate dengan segmen yang mencakup ritel, komersial dan residensial. Model bisnis perseroan yaitu pengembangan properti mulai dari akuisisi, dan pembelian lahan, desain dan pembangunan, manajemen proyek, penjualan, penyewaan komersial dan pemasaran serta pengoperasian dan pengelolaan superblok, pusat perbelanjaan, perkantoran dan apartemen hunian. 1

2 Prospek Usaha & Tinjauan Industri Properti Dengan kondisi demografi Indonesia dengan jumlah penduduk yang besar, merupakan potensi pasar yang besar untuk tinggnya permintaan terhadap properti, sehingga Perseroan memiliki peluang cukup besar untuk terus berkembang. Pertumbuhan jumlah penduduk yang cukup tinggi khususnya di kota-kota besar berpotensi meningkatkan permintaan terhadap produk properti residensial. Produk-produk properti Perseroan hampir seluruhnya berada di Pulau Jawa, khususnya Jakarta yang merupakan pusat bisnis, dengan kepadatan penduduk tertinggi, serta pendapatan perkapita yang tinggi (sekitar 3,4 kali pendapatan perkepita nasional). Tingkat pertumbuhan ekonomi Indonesia yang cukup tinggi, bahkan di tengah krisis ekonomi global, dengan sokongan terbesar dari konsumsi domestik dan investasi. Kecenderungan penurunan tingkat inflasi di Indonesia dan meningkatnya daya beli masyarakat. Kebijakan moneter Bank Indonesia yang tetap mempertahankan rendahnya suku bunga acuan BI Rate di kisaran 6,5%. Nilai tukar Rupiah yang cukup stabil, serta prospek rating Indonesia yang akan masuk ke investment grade mendorong pertumbuhan investasi yang masuk ke dalam negeri. Meningkatnya kebutuhan hunian vertikal karena perubahan gaya hidup, tren investasi serta semakin terbatasnya lahan, khususnya di kota besar seperti Jakarta. Meningkatnya taraf hidup masyarakat yang berakibat pada perubahan gaya hidup dan tingkat kebutuhan hunian yang lebih berkualitas dan kompleks Risiko Usaha Dalam menjalankan usahanya, Perseroan menghadapi beberapa risiko usaha, yaitu: Risiko fluktuasi industri properti serta meningkatnya persaingan dalam industri properti Risiko kegagalan Perseroan dalam mengidentifikasi proyek-proyek/properti yang sesuai sehingga menghambat pertumbuhan perseroan Risiko tidak terselesaikannya sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan Risiko keterlambatan atau peningkatan biaya konstruksi dapat timbul selama pembangunan setiap properti baru Tidak ada jaminan bahwa HGB atas lahan-lahan perseroan dapat diperoleh atau diperpanjang pada masa-masa mendatang Perseroan bergantung pada jasa kontraktor untuk menyediakan berbagai macam jasa, serta ketergantungan Perseroan terhadap kualitas dan kuantitas sertipikat properti milik Perseroan. Polis asuransi Perseroan yang mungkin tidak cukup untuk menutupi seluruh risiko properti Risiko biaya signifikan yang mungkin dikenakan terhadap Perseroan atas masalah lingkungan yang ditimbulkan Perseroan rentan terhadap kewajiban dari tuntutan hukum pihak ketiga Risiko depresiasi nilai tukar Rupiah yang dapat berdampak negatif terhadap kondisi keuangan Perseroan Perubahan kondisi perekonomian nasional, regional maupun global dapat berdampak kerugian bagi bisnis Perseroan Strategi Usaha Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan menerapkan beberapa strategi bisnis yaitu : Fokus dalam pengembangan superblok terintegrasi dan konsep pemasaran Back To The City Melakukan ekspansi ke kota berkembang lainnya yang memiliki pertumbuhan masyarakat berpenghasilan menengah Menyeimbangkan antara pendapatan berulang (recurring income) dengan pendapatan penjualan Melakukan pengelolaan keuangan secara prudent dalam melakukan pengembangan bisnis Terus mencari dan mendapatkan lokasi pengembangan baru melalui pemeliharaan hubungan dan reputasi yang baik 2

3 Manajemen Dan Pengawasan Dewan Komisaris: Komisaris Utama : Cosmas Batubara Komisaris : Wibowo Ngaserin Komisaris Independen : Bacelius Ruru Dewan Direksi: Utama Wakil Utama I Wakil Utama II Wakil Utama III : Franky Tjahyadikarta : Ariesman Wijdaja : Indra Wijaya : Handaka Santosa : Cesar M dela Cruz : Paul Christian Ariyanto : Miarni Ang : Noer Indradjaja : Bambang Setiobudi Madja Proyek Pengembangan Perseroan Dalam mengembangkan propertinya, Perseroan fokus pada lokasi, populasi yang ada, dan perkiraan pertumbuhan demografis, persaingan untuk pembangunan dan kesempatan untuk integrasi serta ekspansi di masa datang. Tabel berikut merupakan gambaran umum properti perseroan per tanggal 30 Juni Proyek Luas Area Total (m 2 ) Area Dapat Dijual (m 2 ) Area Dapat Disewa (m 2 ) Tahun Penyelesaian / Perkiraan Central Park Mall 188, , Hotel 31, Residensial 105,800 78, Perkantoran 80,000 44,869 19, Garden Shopping Arcade 29,473 27, Royal Mediterania Garden 127,155 89, Mediterania Garden Residences 2 195, , Senayan City Mall 118,006-76, Residensial 21,093-15, Perkantoran 45,963-42, Lindeteves Trade Center 130,903 61,218 17, Kuningan City Mall 86,533-55, Residensial 94,272 69, Perkantoran 69,736 36,597 24, Green Bay Pluit Mall 71,100-48, Residensial 442, , Pusat Perbelanjaan 7,887 7, Sekolah 26,200-26, Festival CityLink Mall 75,552-53, Hotel 12, Residensial 5,732 5, The Lavande 56,921 43, Gading Nias Residences & Emerald 236, , Grand Emerald 29,875 19,480 2, Luas Total 2,289,004 1,182, ,546 3

4 Kinerja Operasional Penjualan dan pendapatan usaha perseroan meningkat menjadi IDR miliar pada periode enam bulan pertama tahun 2010 dari IDR 294,5 miliar pada periode enam bulan pertama tahun hal ini disokong dari peningkatan penjualan apartemen, perkantoran dan rumah toko serta pendapatan yang diperoleh dari pendapatan sewa. Segmen Pendapatan (Rp Miliar) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Pendapatan Sew a Penjualan Rumah Toko Penjualan Perkantoran Penjualan Apartemen 0% Juni 2010 Juni 2009 Kenaikan tersebut terutama disebabkan karena telah adanya pengakuan penjualan (initial recognition) dari beberapa proyek meliputi Kuningan City, Royal Mediterania Garden, Central Park Office dan Central Park Residence, yang mulai menghasilkan pendapatan pada semester I Laba bersih Perseroan berhasil meningkat tajam 910,3% yoy, dari IDR 15,5 miliar pada semester I-2009 menjadi IDR 156,6 miliar pada semester I Sementara untuk margin laba bersih Perseroan pada semester I-2010 tercatat naik menjadi 14,3% dari sebelumnya sebesar 5,3%. 40% Margin Laba Perseroan 30% 20% 10% 0% -10% Juni 2010 Gross Profit Margin Opr. Profit Margin Net Profit Margin 4

5 Valuasi Hingga akhir tahun 2010, Perseroan memproyeksikan pendapatan usaha sebesar IDR 2,18 triliun, sementara laba bersih diproyeksikan sebesar IDR 313,2 triliun. Dengan mengacu pada proyeksi laba bersih tersebut, maka estimasi EPS 2010 setelah IPO adalah sebesar IDR 15,28 per saham. Sementara PER rata-rata industri properti di Indonesia adalah 22,36x. Dengan kisaran harga penawaran IDR per saham dan asumsi EPS 2010 sebesar IDR 15,28 per saham, maka proyeksi PER 2010 berkisar antara 22,9x hingga 29,4x. Sementara untuk Book Value per saham dengan harga penawaran , berada di kisaran IDR 182,46 hingga 212,46. Dengan demikian proyeksi PBV perseroan untuk tahun 2010 adalah sebesar 1,92x - 2,12x Neraca Perseroan Juni 2010 Aset Kewajiban Ekuitas 5

6 Ikhtisar Keuangan Perseroan Juni 2010 Pendapatan (miliar Rp) 180,7 492, ,1 growth 273% 164% 106% Laba Kotor (miliar Rp) 56,2 81,2 124,4 287,9 331 growth 144% 153% 231% Laba Usaha (miliar Rp) 11,8 (11,5) (50,1) 24,7 211,6 growth -28,0% -97,5% 436% -49% Laba Bersih (miliar Rp) 6,9 12 (12,4) 35,1 156,6 growth -23,9% 180% -100% -283% Total Aset (miliar Rp) 920, , ,9 5233,3 Total Kewajiban (miliar 612,4 925, , ,3 3414,2 Total Ekuitas (miliar Rp) 307,9 523,4 591, , EPS 0,5 0,9 (0,9) 2,4 10,9 BV / Saham 21,46 36,47 41,23 89,52 110,66 DER 1,99 1,77 3,44 2,34 2,15 ROE 2,2% 2,4% -2,1% 2,7% 9,9% ROA 0,7% 0,8% -0,5% 0,8% 3,0% Gross Profit Margin 31,1% 16,5% 15,4% 33,6% 30,2% Opr. Profit Margin 6,5% -2,3% -6,2% 2,9% 19,3% Net Profit Margin 3,8% 2,5% -1,5% 4,1% 14,3%, MCI Struktur Permodalan & Pemegang Saham Perseroan Keterangan Sebelum IPO Setelah IPO Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) % Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) % Modal Dasar 57,400,000,000 5,740,000,000,000 57,400,000,000 5,740,000,000,000 Modal Ditempatkan & Disetor Penuh 1. PT Indocifa 9,693,780, ,378,000, % 9,693,780, ,378,000, % 2. PT Jaya Lestari Persada 3,010,000, ,000,000, % 3,010,000, ,000,000, % 3. PT Simfoni Gema Lestari 1,040,000, ,000,000, % 1,040,000, ,000,000, % 4. Trihatma Kusuma Haliman 606,220,000 60,622,000, % 606,220,000 60,622,000, % 5. Masyarakat 0-0% 6,150,000, ,000,000, % Jumlah Modal Ditempatkan & Disetor Penuh 14,350,000,000 1,435,000,000, % 20,500,000,000 2,050,000,000, % Saham Dalam Portepel 43,050,000,000 4,305,000,000,000 36,900,000,000 3,690,000,000,000, MCI 6

7 IPO UPDATE Danny Eugene Ratna Lim Libria Sefita Dewi Mino Fajar Setiawan Head of Research Mining, Infrastructure Economics, Telecommunication, Consumer Banking, Plantation Heavy Equipment, Cement Infrastructure, Construction, Property Equity Sales & Trading Tel. (6221) , Fax.(6221) Fund Management Tel. (6221) Fax.(6221) Research Department Tel. (6221) Fax.(6221) Fixed Income Sales & Trading Tel. (6221) Fax. (6221) Investment Banking Tel. (6221) Fax. (6221) Marketing Department Tel Fax. (6221) Head Office (021) (021) Cirebon (0231) (0231) Menara Bank Mega Lt. 2 Menara Bank Mega Lt.3, Jl. Yos Sudarso 2B (0231) Jl. Kapten P. Tendean. Kav 12-14A. Jakarta Cirebon, Jawa Barat Jakarta - Roxy (021) (021) Semarang (024) (024) Komp. Niaga Roxy Mas Blok D3/12 Ruko Suari, Jl. Suari No. 7C Semarang ` Surabaya (031) (031) Jakarta - Tj. Karang (021) (021) Wisma Dharmala 2nd Floor Jl. Tanjung Karang No. 3-4 A Jakarta Jl. Panglima Sudirman Kav Surabaya 6027 Jakarta - Sudirman (021) (021) Surabaya - Mayjend Sungkono (031) (031) Sudirman Plaza Indofood Tower Mezzanine Floor, Jl. Mayjend Sungkono No. 52 A Surabaya (031) Jl. Jend Sudirman Kav Jakarta Malang (0341) (0341) Jakarta - Pondok Indah (021) (021) Ruko Raya Dieng I, Jl. Raya Dieng I Kav. 5 Malang (0341) Plaza 5 Pondok Indah Blok D No. 11 Jl. Margaguna Raya Pondok Indah Jakarta Selatan Yogyakarta (0274) (0274) Jl. Raya Magelang Km. 5,6 No. 57 B Yogyakarta Jakarta - Kelapa Gading (021) Jl. Boulevard Barat Blok LC 6 / No 27 Jakarta Solo (0271) (0271) Ruko Manahan Solo, Jl. Adi Sucipto, Solo, Jawa Tengah (0271) Medan (061) (061) Uniplaza Building 3rd Floor East Plaza Pontianak (0561) (0561) Jl. Letjen MT. Haryono No. A1 Medan Jl. Teuku Umar, Komp Pontianak Mall Blok B NO. 28 Pontianak (0561) Bandar Lampung (0721) (0721) Samarinda (0541) (0541) Gedung Megalife 3rd Floor Ruko Permata No. 8 Jl. Pahlawan, Samarinda (0541) Jl. Jendral Sudirman No. 3 C Enggal Bandar Lampung Banjarmasin ( 0511 ) (0511) Palembang (0711) (0711) Jl. Haryono MT No. 29B Kertak Baru Ulu, Banjarmasin (0511) Gedung Megalife 3rd Floor, Jl. R Soekamto NO.28G Palembang Palangkaraya (0536) (0536) Batam (0778) (0778) Jl. Tjilik Riwut MM 2,5 No. 101 Palangkaraya, Kalimantan Tengah Komp Super Blok Nagoya Hill Blok B No. 3A, Nagoya - Batam Makassar (0411) (0411) Pekanbaru (0761) (0761) Jl. Veteran Utara Ruko Metro Square Blok C No. 4 (0411) Jl. Sudirman No. 255 A Pekanbaru - Riau Makassar Sulawesi Selatan (0411) Bandung (022) (022) Manado (0431) (0431) Menara Bank Mega Lt. 3, Jl. Gatot Subroto No. 283 Bandung Kompleks Ruko Mega Mas Blok 1 C No. 48 Jl. Piere Tendean (Boulevard) Manado Bandung 2 (022) (022) Ruko Grand Eastern 16M, Jl. Pasir Kaliki No Bandung (022) DISCLAIMER This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors and strictly a personal view and should not be used as a sole judgment for investment. Moreover, although the information contained herein has 7 MCI Research also available on Bloomberg, Factset & Securities.com