SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

Transkripsi

1 9+-* SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY Juni Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Juni secara bulanan relatif stabil sementara secara tahunan mengalami peningkatan. Secara bulanan tingkat hunian ritel, kantor, hotel meningkat sementara tingkat hunian apartemen masih tetap, sedangkan secara tahunan kelima jenis properti tersebut mengalami peningkatan. Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa Tingkat hunian, tingkat penjualan meningkat sementara tingkat sewa, harga jual dan stok stabil Pada bulan Juni, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) meningkat 0,16% dari 96,53% menjadi 96,69% (m-t-m) yang berasal dari bertambahnya tingkat hunian di Sport Mal dan Kenari Mas (karena beroperasinya beberapa peritel kecil), serta La Piaza (dengan beroperasinya Extreme Toys). Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada harga Rp (Rp/m 2 ) (Grafik 1). Stok ritel pada bulan Juni tidak mengalami perubahan dari kondisi bulan Mei. Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 2,37% yaitu dari 94,45% menjadi 96,69%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 4,92% dan stok meningkat 7,54%. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan Feb M ar Apr M ei Jun Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama Tim Statistik Sektor Riil 1

2 Ritel Jual (strata-title) Tingkat penjualan bulan Juni mengalami peningkatan 1,76% berasal dari penjualan area ritel di Pusat Grosir Cililitan, Mal Taman Palem, Mega Glodok Kemayoran dan Cikarang Trade Center. Demikian juga dengan harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek masih sama seperti bulan sebelumnya dengan harga Rp47.351/m 2. Stok ritel strata-title mengalami peningkatan 3,20% sehingga menjadi 1.433/m 2 dengan mulai beroperasinya ITC Cibinong (Bogor) dan Cibubur Points Automotive Center (Cibubur, Jakarta Timur). Tingkat hunian, tarif sewa, dan stok perkantoran jual meningkat sementara harga jual, tingkat penjualan, dan stok perkantoran sewa tetap Perkantoran di Jakarta Perkantoran Sewa (leased-office) Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,16% sehingga menjadi 88,50%. Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) mengalami kenaikan tipis menjadi Rp /m 2 /bulan. Hal ini disebabkan tidak terlalu banyaknya aktivitas transaksi sewa-menyewa kantor sehingga pergerakan penyewa yang masuk ke dalam suatu gedung diimbangi oleh penyewa yang juga keluar suatu gedung untuk mencari gedung baru (Grafik 2). Pada Juni, tidak terdapat tambahan pasokan gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta tidak berubah dengan kondisi bulan lalu 3,9 ribu/m 2. Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,03% dan tarif sewa naik sebesar 1,53% dibandingkan periode Juni. Hal ini disebabkan penurunan nilai tukar mata uang Rupiah terhadap US$ telah memicu kenaikan rata-rata tarif sewa. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,50%. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta Jan Feb M ar AprM ay Jun Jul Ags Sep Oct Nov Dec Jan Feb M araprm ay Jun Jul Ags Sep Oct Nov Dec Jan Feb M ar AprM ay Jun Occupancy Rate (%) Rent Rate (Rp/m2/month) Perkantoran Jual (strata-titled office) Sejak bulan Januari sampai dengan Juni, rata-rata tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) secara bulanan di Jakarta masih tidak berubah pada level 90,60% sejak kondisi bulan November. Harga jual (m-t-m) masih seperti enam bulan sebelumnya yaitu sebesar Rp /m 2. Permintaan gedung kantor strata sangat terbatas karena hanya dapat mengharapkan dari perusahaan lokal yang mapan. Perusahaan Tim Statistik Sektor Riil 2

3 asing umumnya tidak membeli gedung sebagai bagian dari kebijakan mereka untuk tidak memiliki aset gedung di negara tempat mereka beroperasi. Harga perkantoran di masa depan akan sulit naik kecuali untuk gedung perkantoran yang telah diserap cukup baik atau mempunyai take-up rate yang tinggi sehingga pengembang akan lebih mudah menentukan harga jika gedung yang dijual memiliki tingkat penyerapan yang baik. (Grafik 3). Pada Juni, terdapat tambahan pasokan gedung perkantoran yang ditawarkan untuk dijual (strata titled office dari gedung Sahid Boutique Office yang merupakan kantor ruko didalam kompleks Sahid Hotel. Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 4,79% dan harga jual naik sebesar 1,24%. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta 13,400,000 12,900,000 12,400,000 11,900,000 11,400,000 10,900,000 (Rp) (%) ,400,000 JanFebMarAprM eijunjul AgsSepOktNovDesJanFebM araprmeijunjul AgsSepOktNovDesJan FebM araprm eijun 72.5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Tingkat hunian, tingkat penjualan naik, tarif sewa, harga jual dan stock tetap Apartemen di Jakarta Apartemen Sewa (leased apartment) Pada Juni, tingkat hunian (m-t-m) tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada level 85,53%. Tarif sewa di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada kisaran Rp /m 2 /bulan (Grafik 4). Pada bulan Juni, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran unit. Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian meningkat sebesar 1,53% menjadi 85,53%. Hal ini dipicu antara lain oleh renewal masa kontrak baru bagi para pekerja asing. Kenaikan tertinggi terjadi di daerah non CBD mengingat harga sewa apartemen di daerah ini lebih murah dibandingkan daerah lainnya. Bermunculannya apartemen baru di daerah ini yang kebanyakan berbentuk apartemen berunit kecil, turut meningkatkan tingkat hunian. Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 5,03%, dipengaruhi oleh fluktuasi mata uang rupiah vs US Dollar, sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,75%. Tim Statistik Sektor Riil 3

4 Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta 135, , , , , , , ,000 95,000 90,000 85,000 80,000 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Apartemen Jual Pada bulan Juni, rata-rata tingkat penjualan apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan tetap pada kisaran 95,03%. Harga jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada Rp7.039 (Rp/m 2 ). Hal ini disebabkan oleh ketatnya persaingan proyek-proyek yang masih dalam tahap pembangunan di daerah CBD menjadikan harga apartemen bersaing secara ketat (Grafik 5). Pasokan apartemen jual bulan Juni tetap sebesar unit. Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 4,42%, ini terlihat dari peningkatan tingkat penjualan unit apartemen, terutama untuk proyek apartemen yang hampir menyelesaikan konstruksinya, baik di kawasan CBD dan non-cbd. Harga jual apartemen meningkat 1,71%. Sementara, pasokan apartemen jual meningkat sebesar 3,81%, karena adanya dua proyek yang telah diserah terimakan kepada pembeli, yaitu apartemen Pondok Indah Square tower A dan Bellagio Mansion. Dengan penambahan tersebut, total pasokan apartemen di Jakarta bertambah sebesar 466 unit atau tumbuh 1,21 persen. Dari keseluruhan pasokan paling banyak berada dikawasan CBD. 9,400,000 8,900,000 8,400,000 7,900,000 7,400,000 6,900,000 6,400,000 5,900,000 5,400,000 Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta JanFebMarAprMei Jun Jul AgsSep OktNovDesJanFebM araprm ei Jun Jul AgsSep OktNovDes JanFebM araprm ei Jun Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan) Tingkat hunian mengalami peningkatan sementara tarif sewa mengalami penurunan dan pasokan stabil Hotel di Jabotabek Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Juni mengalami peningkatan bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya, hal ini disebabkan pengaruh dari masa liburan sekolah. Peningkatan sebesar 7,40% Tim Statistik Sektor Riil 4

5 terjadi pada hotel bintang 3, 4 dan 5 yaitu masing-masing sebesar 5,15%, 10,00% dan 7,31%. Rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan 4 (m-t-m) mengalami penurunan sebesar 0,91% dan 0,04%, sedangkan tarif hotel berbintang 5 mengalami kenaikan terutama disebabkan fluktuasi nilai rupiah terhadap USD. Secara umum tarif kamar mengalami peningkatan sebesar 6,42% sehingga menjadi Rp /malam (Grafik 6). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp ) (% ) Jan Feb MarApr Mei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan Feb MarApr Mei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan Feb M ar Apr M ei Jun Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam) Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level kamar (m-t-m). Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan dari 63,15% menjadi 67,82%. Hal ini dipengaruhi oleh besarnya pasar hotel yang berasal dari pelancong domestik terlihat dari tingginya tingkat hunian untuk hotel yang terletak di kawasan belanja, seperti Novotel Mangga Dua, Ciputra, Le Grandeur Mangga Dua. Sementara tarif sewa kamar meningkat 19,68%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 3,80%. Lahan Industri di Jabotabek Tingkat penjualan di Jabodetabek sampai saat ini belum ada perubahan dibandingkan bulan lalu tetap pada level 70,33%. Harga jual lahan industri (m-t-m) tetap sebesar Rp (Rp/m 2 ) (Grafik 7). Secara bulanan tarif sewa tidak mengalami perubahan sebesar Rp25.145/m 2 Lahan kawasan industri sampai dengan bulan Juni belum bertambah tetap sebesar 6.325,73 Ha. Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,26%. Tarif sewa lahan industri naik 2,07% hal ini lebih banyak dipicu dengan perubahan kurs USD, sementara tarif sewa lahan saat ini adalah US$7,50/m2/tahun, naik dari sebelumnya US$6,00/m2/tahun. Harga jual tumbuh sebesar 5,79%. Tim Statistik Sektor Riil 5

6 Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek 700, , , , , , ,000 - JanFebMarAprMeiJunJul AgsSepOktNovDesJanFebMarAprMeiJunJul AgsSepOktNovDesJanFebM araprm eijun Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Tim Statistik Sektor Riil 6

7 Tabel Perkembangan Data Properti Komersial JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK PERUBAHAN JUN JUL AGS SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUNE M-T-M Y-O-Y A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m 2 ) 1,778 1,778 1,848 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1, = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2) 290, , , , , , , , , , , , , RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m 2 ) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1, = Tingkat Penjualan (%) N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A = Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47, B. KANTOR JUAL = Stok (m 2 ) 368, , , , , , , , , , , , , = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,147 11,241 11,361 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11, KANTOR SEWA = Stok (ribu m 2 ) 3,966 3,976 3,976 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3, = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2) 121, , , , , , , , , , , , , C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m 2 ) 34,870 35,624 35,694 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36,199 36, = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) 6,921 6,985 7,044 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7, APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) 5,330 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5, = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2) 123, , , , , , , , , , , , , D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) 22,452 22,452 22,710 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21, = Tingkat Hunian (%) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 434, , , , , , , , , , , , , E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6, = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (Rp/m2) 572, , , , , , , , , , , , , = Tingkat Hunian (%) * Rent (Rp/m2) 24,634 24,966 25,390 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25, Tim Statistik Sektor Riil 7