SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

Transkripsi

1 9+-* SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY Oktober Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Oktober secara bulanan relatif stabil kecuali tarif lahan industri mengalami penurunan dan hotel mengalami peningkatan sementara secara tahunan tarif sewa ritel, apartemen dan hotel meningkat sedangkan harga jual kantor, apartemen dan lahan industri menurun. Tingkat hunian ritel dan kantor baik secara bulanan maupun secara tahunan mengalami peningkatan kecuali apartemen sewa, hotel dan lahan industri mengalami penurunanan. Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa Tingkat hunian meningkat sementara tarif sewa dan stok stabil Pada bulan Oktober, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) mengalami kenaikan dari 96,74% menjadi 96,86% (m-t-m) disebabkan telah beroperasinya Elektronik Solution di Plaza Semanggi. Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan cenderung tetap meskipun ada penurunan tipis menjadi Rp (Grafik 1). Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai dengan bulan Oktober ratarata tidak mengalami perubahan meskipun cenderung naik tipis. Hal ini dikarenakan mulai beroperasinya Kalibata Mal Extention di Jakarta Selatan dan Carrefour di Blue Mal Bekasi sebagai penyewa utama. Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,32% dari 95,60% sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan dan stok masing-masing meningkat sebesar 0,97% dan 4,17%. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga ( outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing -masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama Tim Statistik Sektor Riil 1

2 Tingkat penjualan dan stok meningkat, harga jual tetap Ritel Jual (strata-title) Tingkat penjualan bulan Oktober meningkat 0,93% sehingga menjadi sebesar 95,32% disebabkan kenaikan tingkat absoprsi di salah satu Mal Taman Palem. Sementara masih tingginya tingkat kompetisi menyebabkan harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp /m 2 sehingga pengembang menahan diri untuk menerapkan strategi harga yang berbeda. Stok ritel strata-title mengalami perubahan naik 0,59% dibandingkan bulan sebelumnya sehingga menjadi 1.716/m 2. Perkantoran Sewa (leased-office) Tingkat hunian meningkat, tarif sewa dan stok stabil Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,76% sehingga menjadi 90,22%. Kenaikan disebabkan sumbangan dari daerah selatan Jakarta untuk area di luar CBD, sedangkan untuk area Non-CBD dialami secara merata oleh beberapa kawasan seperti Thamrin, Gatot Subroto dan Sudirman. Tarif sewa perkantoran di luar wilayah primer (Non Central Business District/Non CBD area) secara bulanan cenderung tetap meskipun ada penurunan tipis yaitu dari Rp /m 2 /bulan menjadi Rp /m 2 /bulan (Grafik 2). Pada Oktober, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,946 ribu/m 2. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,85% sedangkan tarif sewa turun sebesar 2,03% dibandingkan periode Oktober sementara pasokan gedung relatif tetap. Tim Statistik Sektor Riil 2

3 Perkantoran Jual (strata-titled office) Tingkat penjualan meningkat, harga jual dan stok tetap Secara bulanan, tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) rata-rata di Jakarta untuk area CBD dan luar CBD ada kenaikan 0,15 % sehingga menjadi 91,12%. Karena yang aktif melakukan transaksi penjualan adalah keuangan, telekomunikasi dan periklanan. Sejak awal tahun, harga jual (m-t-m) belum ada perubahan yaitu Rp11.285/m 2. (Grafik 3). Pada Oktober, stok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan. Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 0,97% yaitu dari 90,25% sedangkan harga jual mengalami penurunan sebesar 0,98% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp) 13,400,000 12,900,000 12,400,000 11,900,000 11,400,000 10,900,000 10,400, Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) (%) Tingkat hunian menurun sementara tarif sewa dan stok stabil Apartemen Sewa (leased apartment) Secara umum, tingkat hunian apartemen sewa/servis di Jakarta pada bulan Oktober (m-t-m) masih menunjukkan tren penurunan 0,30% sehingga menjadi 85,99%. Tarif sewa di Jakarta rata-rata relatif tetap meskipun terdapat kenaikan tipis dari Rp /m 2 /bulan menjadi Rp /m 2 /bulan karena pengaruh melemahnya mata uang Rupiah terhadap dollar Amerika. (Grafik 4). Pada bulan Oktober, pasokan apartemen sewa relatif tetap walaupun mengalami penurunan tipis 0,01% stock sebesar unit. Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian mengalami penurunan sebesar 0,07% dan tarif sewa naik 0,54% sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,09%. Tim Statistik Sektor Riil 3

4 Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta 135, , , , , , , ,000 95,000 90,000 85,000 80, Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Apartemen Jual Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok stabil Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami peningkatan pada bulan Oktober di Jakarta naik 0,91% sehingga berada pada kisaran 96,75%. Harga jual apartemen di Jakarta relatif tetap meskipun ada peningkatan tipis disebabkan melemahnya nilai rupiah terhadap US Dollar sehingga menjadi sebesar Rp7.039 (ribu Rp/m 2 ). (Grafik 5). Pasokan apartemen jual bulan Oktober relatif tetap sebesar unit. Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 4,35%, harga jual apartemen turun menjadi 0,46%.- Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta 9,400,000 8,900,000 8,400,000 7,900,000 7,400,000 6,900,000 6,400,000 5,900,000 5,400, Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan) Tim Statistik Sektor Riil 4

5 Tingkat hunian dan tarif sewa mengalami penurunan sementara stok stabil Hotel di Jabotabek Secara umum, bulan Ramadhan mempengaruhi tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Oktober sehingga rata -rata turun 33,21% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Hotel berbintang 3, 4 dan 5 mengalami penurunan masing-masing sebesar 38,99%, 30,28% dan 29,13%. Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami kenaikan sebesar 0,02% pada hotel berbintang 3 dan 5 turun sebesar 0,50% dan 0,05% (m-t-m). Sementara hotel berbintang 4 justru mengalami kenaikan tarif sebesar 0,47%. (Grafik 6). Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level kamar (m-t-m). Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 ratarata mengalami penurunan 1,98% dari sebesar 46,70%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 8,24%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 7,41%. Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp ) (% ) Occupancy Rate (%) Room Rate (Rp/night) Lahan Industri di Jabotabek Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek mengalami penambahan 0,25% sehingga menjadi sebesar 70,69%. Tingkat penjualan meningkat, harga jual dan stok stabil sementara tarif sewa menurun Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan meskipun naik tipis menjadi sebesar Rp /m 2. Hal ini disebakan stok yang masih melimpah sedangkan tingkat penjualan sampai dengan akhir tahun belum menunjukkan pemulihan yang berarti. (Grafik 7). Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan 0,03% sehingga menjadi Rp25.138/m 2. Pasokan lahan industri pada bulan Oktober tidak mengalami perubahan yaitu sebesar Ha. Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,32%, harga jual turun 1,34% sementara tarif sewa lahan industri turun 1,49% sedangkan stok meningkat sebesar 0,01%. Tim Statistik Sektor Riil 5

6 Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek 700, , , , , , , Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Tim Statistik Sektor Riil 6

7 Tabel Perkembangan Data Properti Komersial JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK PERUBAHAN SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUN JUL AGS SEPT OKT M-T-M Y-O-Y A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m 2 ) 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 (0.00) 4.17 = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2) 296, , , , , , , , , , , , , ,874 (0.00) 0.97 RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m 2 ) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1,433 1,706 1,706 1,706 1, = Tingkat Penjualan (%) N.A. N.A. N.A = Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A. N.A. N.A. 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47,351 47,940 47,940 47,940 47, B. KANTOR JUAL = Stok (m 2 ) 368, , , , , , , , , , , , , , = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11, (0.98) KANTOR SEWA = Stok (ribu m 2 ) 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3, = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2) 126, , , , , , , , , , , , , ,532 (0.00) (2.03) C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m 2 ) 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36, ,200 36,200 36,201 36, = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7, (0.46) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,375 5,375 (0.01) 0.09 = Tingkat Hunian (%) (0.30) (0.07) * Gross Rent (Rp/m2) 133, , , , , , , , , , , , , , D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21, (7.41) = Tingkat Hunian (%) (33.21) (1.98) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 441, , , , , , , , , , , , , , E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6,326 6,326 6,326 6,326 6, = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (Rp/m2) 624, , , , , , , , , , , , , , (1.34) = Tingkat Hunian (%) * Rent (Rp/m2) 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25,145 25,137 25,136 25,146 25,138 (0.03) (1.49) Tim Statistik Sektor Riil 7