ANALISIS BIAYA INVESTASI PADA PERUMAHAN GRIYA PANIKI INDAH

Transkripsi

1 Jural Sipil Statik Vol. No.5, April 203 (377-38) ISSN: ANALISIS BIAYA INVESTASI PADA PERUMAHAN GRIYA PANIKI INDAH Steve Fredrik Josef Maopo J. Tjakra, R. J. M. Madagi, M. Sibi Fakultas Tekik Jurusa Tekik Sipil Uiversitas Sam Ratulagi ABSTRAK Pembagua suatu proyek memerluka modal barag atau jasa produksi. Sebelum proyek utuk ivestasi dibagu, perlu dilakuka suatu studi kelayaka proyek. Studi kelayaka proyek ditijau dari beberapa aspek, diataraya fiasial (ekoomi), legal (hukum), ligkuga, da lai sebagaiya. Peerapa aalisis kriteria ivestasi dalam peulisa ii ditijau dari aspek fiacial (ekoomi) megeai ivestasi yag terdapat dalam proyek Perumaha Griya Paiki Idah, yag bertujua utuk megetahui kelayaka ivestasi proyek dalam hal ii keutuga yag aka dicapai. Setelah diadaka aalisis dega megguaka kriteria ivestasi maka dapat diambil kesimpula bahwa, Net Preset Value = Rp yag memberika ilai positif. Iteral Rate of Retur memberika iai lebih besar dari i yag direcaaka yaitu sebesar 0.609%. Idex Profibility memberika ilai yag lebih besar dari (IP > ) yaitu,83. Payback Period (PP) aka kembali pada tahu ke-7 bula ke-0 hari ke-3. Break Eve Poit = Rp Dega demikia perumaha Griya Paiki Idah memeuhi syarat dalam kriteria ivestasi sehigga ivestasi pada proyek ii megutugka da baik utuk dilaksaaka. Peyusua arus daa (cash flow) sagat meetuka dalam megaalisis biaya ivestasi,utuk itu diharapka ketelitia dalam megestimasi pedapata da biaya proyek. Perlu dilakuka peelitia yag lebih luas lagi utuk medapatka hasil yag lebih akurat megeai kelayaka suatu proyek, karea haya ditijau dari aspek ekoomi (fiasial). Kata kuci: Net Preset Value (NPV), Iteral Rate of Retur (IRR), Idex Profibility (IP), Payback Period (PP), Break Eve Poit (BEP). PENDAHULUAN Sebelum suatu proyek dilaksaaka, perlu dilakuka studi kelayaka terlebih dahulu dega meijau beberapa aspek, diataraya adalah aspek fiasial. Aspek fiasial dalam studi kelayaka proyek adalah utuk megetahui apakah ivestasi pada proyek tersebut megutugka atau tidak. Pada umumya masalah fiasial mecakup periode yag cukup lama, dimaa faktor waktu sagat petig hubugaya dega ilai uag. Proyek tidak dapat dilaksaaka kegiata-ya tapa terlebih dahulu memeuhi kriteria yag atiya dijadika dasar da peetu dalam pegambila keputusa suatu ivestasi yag meyagkut sejumlah besar daa. LANDASAN TEORI Proyek Proyek adalah kegiata-kegiata yag dapat direcaaka da dapat dilaksaaka dalam satu betuk kesatua dega mecari da memafaatka sumber daa utuk medapatka keutuga. Sumber-sumber yag diperguaka dalam suatu proyek dapat berbetuk baragbarag modal, taah, baha-baha setegah jadi, baha-baha metah, teaga kerja da waktu. Sumber-sumber tersebut sebagia atau seluruhya, diperguaka pada masa sekarag utuk memperoleh beefit yag lebih besar di masa yag aka datag. (Gray at.al, 993) 377

2 Jural Sipil Statik Vol. No.5, April 203 (377-38) ISSN: Ivestasi Proyek Ivestasi proyek adalah upaya meaamka faktor produksi lagka pada proyek tertetu (baru atau perluasa) pada lokasi tertetu, dalam jagka waktu meegah atau pajag. Faktor produksi lagka itu dapat berbetuk (Gray et.al, 993): a. Daa b. Kekayaa alam c. Teaga ahli da teaga terampil d. Tekologi tigkat madya atau tigkat tiggi Aalisis Proyek Meurut Kriteria Ivestasi Papulete (20) meyebutka bahwa didalam melakuka ivestasi modal pada suatu proyek perlu diadaka suatu aalisis yag bertujua: a. Megetahui tigkat keutuga yag diperoleh dari ivestasi b. Meghidari pemborosa c. Megadaka peilaia terhadap peluag ivestasi yag ada, sehigga kita dapat memilih alterative proyek yag palig megutugka d. Meetuka prioritas ivestasi Dega uraia-uraia tersebut diatas, maka utuk meyusu berbagai peluag ivestasi telah dikembaga suatu metode yag dapat diguaka dalam megaalisis suatu proyek, metode yag dimaksud adalah criteria ivestasi (Ivestmet Criteria). Suatu proyek adalah ivestasi miimum ya secara ekoomis da tekik layak dilaksaaka. Kriteria ivestasi diguaka utuk meetuka suatu usula proyek setelah diadaka evaluasi merupaka suatu go proyek atau o go proyek. Kriteria ivestasi dapat dibedaka sebagai berikut:. Nilai Sekarag Bersih (NPV=Net Preset Value) 2. Tigkat Pegembalia Iteral (IRR=Iteral Rate Of Retur) 3. Ideks Profitabilitas (IP=Idex Profitibility) 4. Periode Pegembalia (PP=Period Payback) 5. Titik Impas (BEP=Break Eve Poit) Net Preset Value (NPV) Net preset value adalah suatu tekik capital budgetig, yag dalam megukur profitibilitas recaa ivestasi proyek memperguaka faktor ilai waktu uag. Kriteria ilai bersih sekarag (NPV) didasarka atas dasar kosep diskoto semua arus kas masuk da keluar selama umur proyek (ivestasi) keilai sekarag, kemudia dihitug agka bersihya aka diketahui selisih dega memakai dasar yag sama yaitu harga pasar saat ii. Ada dua hal yag harus diperhatika yaitu ilai waktu dari uag da selisih besar arus kas masuk da keluar. Dalam ivestasi proyek apakah proyek tersebut layak atau tidak layak, diyataka oleh ilai et preset value (NPV). Utuk NPV yag memberika ilai positif ata lebih besar ol berarti proyek tersebut layak utuk dilaksaaka, apabila NPV memberika ilai egative atau lebih kecil ol berarti proyek tersebut megembalika persis sebesar opportuity cost faktor produksi modal. Net preset value proyek dapat dihitug dega megguaka rumus persamaa matematis berikut (Grat et.al, 996): ( c) t ( c NPV = - o ) () ( I' ( I' t 0 ) t 0 ) Dimaa : NPV = Nilai sekarag etto (C)t = Alira kas masuk tahu ke-t (Co) = Alira kas keluar tahu ke-t = Umur uit usaha hasil ivestasi i = Arus pegembalia t = Waktu Iteral Rate of Retur (IRR) Serigkali diperluka suatu aalisis utuk mejelaska apakah recaa proyek cukup mearik apabila dilihat dari segi tigkat pegembalia yag telah ditetuka. Prosedur yag lazim dipakai adalah megkaji tigkat pegembalia iteral (iteral rate of retur-irr), yaitu tigkat pegembalia yag meghasilka NPV arus kas masuk sama dega NPV arus kas keluar. Pada metode NPV aalisis ditetuka dega meetuka terlebih dahulu besar pegembalia (diskoto) (i), kemudia dihitug ilai sekarag bersih (NPV) dari arus kas masuk da keluar. Utuk IRR ditetuka ilai NPV=0, kemudia dicari berapa tigkat pegembalia (diskoto) (i). 378

3 Jural Sipil Statik Vol. No.5, April 203 (377-38) ISSN: Utuk meghitug ilai IRR diperoleh dega megguaka persamaa sebagai berikut (Grat et.al, 996) : NPV IRR=i + (i i 2 ) (2) NPV NPV 2 Meetuka ilai IRR dega coba-coba adalah sebagai berikut :. Pilih ilai discout rate yag diaggap medekati ilai IRR yag sebearya, kemudia dihitug ilai NPV dari arus beefit da cost. 2. Jika meghasilka ilai positif, berarti pegambila ilai coba-coba terlalu redah, kita coba lagi dega ilai yag lebih tiggi. 3. Jika ilai NPV egatif, berarti pegambila ilai coba-coba terlalu tiggi. 4. Pada hasil percobaa pertama utuk discout rate dilambagka dega (i ), sedagka yag kedua dilambagka (i 2 ). Utuk NPV yag pertama ditadai dega NPV, yag kedua NPV 2 dega demikia kita memperoleh ilai NPV=0. Megaalisis usula proyek dega IRR, memberika idikasi sebagai berikut: a. IRR > tigkat pegembalia (i) yag diigika (required rate of retur RRR), proyek diterima. b. IRR < tigkat pegembalia (i) yag diigika (required rate of retur IRR), proyek ditolak. Idex Profibility (IP) Idex profibility (IP), yag meujuka kemampua meghasilka laba per satua ilai ivestasi. Idex profibility adalah ilai sekarag arus kas masuk dibagi dega ilai sekarag arus keluar. Metode ii dihitug perbadiga atara preset value dari beefit dega preset value dari cost. Secara umum persamaaya adalah : ( c) t t 0 ( I) IP = (3) ( c ) 0 t 0 ( I) Jika hasilya >, proyek yag diusulka dapat diterima. Payback Period (PP) Periode pegembalia atau payback period adalah jagka waktu yag diperluka utuk megembalika modal atau ivestasi, dihitug dari alira kas bersih (et). Alira kas bersih adalah selisih pedapata (reveue) terhadap pegeluara (expeses) per tahu. Periode pegembalia biasaya diyataka dalam jagka waktu pertahu. Bila alira kas tiap tahu berubahubah, dalam hal ii diguaka rumus sebagai berikut: PP = (-) + [ cf - A ] ( ) (4) A Dimaa : Cf = Biaya pertama (ivestasi) A = Alira kas etto per tahu = Tahu pegembalia Break Eve Poit (BEP) Break eve poit adalah titik pulag pokok dimaa total reveue = total cost (TR=TC). Titik impas memberika petujuk bahwa tigkat produksi telah meghasilka pedapata yag sama besarya dega biaya produksi yag dikeluarka. Disampig dapat meyataka hubuga atara volume produksi, harga satua da laba maka aalisis titik impas bagi memberika iformasi megeai hubuga atara biaya tetap da biaya variabel. Utuk meghitug titik impas diguaka persamaa sebagai berikut (Sigit, 978): BEP = biaya tetap biaya variabel pedapata Jika diberika otasi : FC BEP = VP Dimaa : FC = Biaya Tetap (fixed Cost) V = Biaya Variabel P = Pedapata METODE PENELITIAN (5) (6) Idetitas proyek yag diteliti sebagai berikut: Proyek pembagua perumaha Griya Paiki Idah terletak di jala megarah badara iterasioal Sam Ratulagi (masuk dari tugu Adipura) daerah 379

4 Jural Sipil Statik Vol. No.5, April 203 (377-38) ISSN: Paiki Bawah. Developer oleh PT. Setia Kawa Lestari. Proyek tersebut merupaka suatu ragkaia kegiata yag dimulai sejak tahu 200, dega taah seluas 200 Ha. Perumaha yag aka di bagu terdiri dari type 2, 27, 36, 38 (miimalis), 5, 5 (miimalis), 70, 70 (miimalis), 97, 97 (miimalis). Metodologi peelitia yag diguaka adalah: Observasi/survey dilapaga, wawacara, megambil data-data yag diperluka, melakuka studi kepustakaa da pegolaha data, megaalisis data yag diperoleh. HASIL DAN PEMBAHASAN Uraia pedapata da pegeluara biaya proyek sebagai berikut: Tabel. Estimasi Pedapata Proyek Aalisis Proyek Dega Kriteria Ivestasi Utuk Net Preset Value (NPV), dihitug dega megguaka discout rate i=8,5% sebagai suku buga bak. Tabel 3. Perhituga Net Preset Value Dari hasil pada tabel, Preset Value memberika ilai positif (+) sebesar Rp ,00 Utuk ilai Iteral Rate of Retur (IRR), dega discout rate i2= 2,5% utuk NPV2, didapat NPV2 = Rp ,00. Dega ilai presetase value yag diperoleh, maka IRR memberika ilai 0.609%. Tabel 4. Perhituga Iteral Rate of Retur Tabel 2. Estimasi Biaya Proyek Utuk Idex Profibility (IP) memberika ilai sebesar,83. Diperoleh dega membagi PV cash i sebesar Rp dega ilai PV cash out Rp Utuk Payback period (PP), Jumlah ivestasi proyek : Rp , umur ekoomis proyek 5 Tahu, didapat tahu ke-7 bula ke-0 hari ke-3. Utuk Break Eve Poit (BEP), dega biaya tetap Rp , biaya total pedapata Rp , biaya variable Rp , medapat ilai sebesar Rp PENUTUP Kesimpula Dari hasil peelitia dega aalisis secara ekoomis, diperoleh bahwa ivestasi pada proyek perumaha Griya Paiki Idah 380

5 Jural Sipil Statik Vol. No.5, April 203 (377-38) ISSN: megutugka da baik utuk dilaksaka, dega Net Preset Value (NPV) memberika ilai positif sebesar Rp , Iteral Rate of Retur (IRR) sebesar 0.609% lebih besar i pada tigkat pegembalia yag diigika (IRR > 8.5%), Idex Profibility (IP memberika ilai sebesar.83 da lebih besar dari yag disyaratka yaitu IP > ), Payback Period (PP) aka kembali pada tahu ke-7 bula ke-0 hari ke-3, Break eve Poit (BEP) seilai Rp Sara Peyusua arus daa (cash flow) sagat meetuka utuk itu diharapka ketelitia dalam megestimasi pedapata da biaya proyek. Studi kelayaka proyek ii juga haya ditijau dari aspek ekoomi (fiasial), maka sebaikya dilakuka peelitia yag lebih luas lagi utuk medapatka hasil yag lebih akurat megeai kelayaka suatu proyek. DAFTAR PUSTAKA Gray Clive, dkk Pegatar Evaluasi Proyek. Gramedia Pustaka Utama. Jakarta. Grat Eugee L, dkk Dasar-dasar Ekoomi Tekik. Rieke Cipta. Jakarta. Papulele Wigly, 20. Aalisa Biaya Ivestasi Proyek Perumaha. Fakultas Tekik. Maado. Sigit, Suhardi Aalisa Break Eve Poit. BPEE. Yogyakarta. 38