Keywords: minimum sale price, investment feasibility, optimization, QSB.

Transkripsi

1 ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA PERUMAHAN TIRTASANI RESIDENCE KARANGANYAR Mutalif Imam Suseso Fajar Sri Hadayai 2 Setioo 3 ) Mahasiswa Program Studi Tekik Sipil, Fakultas Tekik, Uiversitas Sebelas Maret 2 3) Staff Pegajar Program Studi Tekik Sipil, Fakultas Tekik, Uiversitas Sebelas Maret Jala Ir.Sutami No.36A Surakarta 5726.Telp , mutalifimam@yahoo.com, Abstract The goal of optimizig the profit typically associated with short-term time scales, amely how to haress the capacity of a compay that has bee curretly available optimally. Based o the compositio of the Tirtasai Residece located at JL. Raya Solo-Tawagmagu km..5 Jati, Jate, Karagayar ivestmet aalysis o preset value idicates the value Net Preset Value (NPV) of Rp ,-. The goal of optimizatio is to fid out whether the compositio of the umber of housig uits built i the residetial Tirtasai Residece ca provide more profit based o market demad. This evaluatio addresses some aspect of that is the calculatio of the miimum sale price of houses, ivestmet feasibility aalysis aspects (methods: Net Preset Value (NPV), Aual Equivale (AE), Iteral Rate of Retur (IRR), Beefit Cost Ratio (B/C), ad optimizatio by simplex method use Quatitative System for Busies (QSB). This research resulted i the umber of optimum compositio for house type 50/20 as much as 58 uits, type 70/50 as much as 53 uits ad type 90/225 as much as 4 uits. Ivestmet aalysis based o the compositio of the optimizatio of results yielded a value of NPV is Rp ,-, thus optimizig results give the compositio a better NPV. Keywords: miimum sale price, ivestmet feasibility, optimizatio, QSB. Abstrak Tujua megoptimalka keutuga biasaya dihubugka dega skala waktu jagka pedek, yaitu bagaimaa medayaguaka kapasitas dari suatu perusahaa yag telah tersedia saat ii seoptimal migki. Berdasarka komposisi dari Perumaha Tirtasai Residece yag terletak di Jl. Raya Solo-Tawagmagu Km.,5 Jati, Jate, Karagayar aalisis ivestasi pada ilai sekarag meujuka ilai Net Preset Value (NPV) sebesar Rp ,-. Tujua optimalisasi ii utuk megetahui apakah komposisi jumlah uit rumah yag dibagu pada perumaha Tirtasai Residece dapat memberika keutuga lebih berdasarka permitaa pasar. Evaluasi ii membahas beberapa aspek yaitu perhituga harga jual miimum rumah, aspek aalisis kelayaka ivestasi (metode : Net Preset Value (NPV), Aual Equivale (AE), Iteral Rate of Retur (IRR), Beefit Cost Ratio (B/C), da optimalisasi dega metode simpleks megguaka program Quatitative System for Busies (QSB). Peelitia ii meghasilka jumlah komposisi optimum utuk rumah tipe 50/20 sebayak 58 uit, tipe 70/50 sebayak 53 uit da tipe 90/225 sebayak 4 uit. Aalisis ivestasi berdasarka komposisi hasil optimalisasi tersebut meghasilka ilai NPV sebesar Rp ,-, dega demikia komposisi hasil optimalisasi memberika NPV yag lebih baik. Kata kuci : harga jual miimum, kelayaka ivestasi, optimalisasi, QSB. PENDAHULUAN Perecaaa sebuah perumaha memegag peraa yag sagat petig dalam pegedalia laju pembagua agar berdampak positif da berkesiambuga. Perecaaa itu harus dilakuka, dimulai dari perecaaa rumah-rumah higga perecaaa ligkuga permukima da ruag perkotaa, bahka higga perecaaa wilayah. Beberapa tujua atau harapa developer perumaha secara keseluruha, baik skala kecil, meegah, maupu besar, sesugguhya memiliki tujua primer yag sama, yaitu meghasilka keutuga, meigkatka kesejahteraa pemilik usaha, maajeme da karyawa, berkembag da meyediaka produk yag dapat memeuhi kebutuha masyarakat. Tujua megoptimalka keutuga biasaya dihubugka dega skala waktu jagka pedek, yaitu bagaimaa medayaguaka kapasitas dari suatu perusahaa yag telah tersedia saat ii seoptimal mugki, diikuti dega pegedalia biaya seefektif mugki, sehigga keutuga yag dicapai adalah optimal. e-jural MATRIKS TEKNIK SIPIL/Desember 206/30

2 Pertumbuha ekoomi Kabupate Karagayar 5 tahu terakhir dari tahu rata-rata 5,6%, dega struktur perekoomia didomiasi oleh sektor idustri pegolaha yaitu sebesar 43,98%, da kecamata yag palig bayak idustri besar da sedag adalah Kecamata Jate sebayak 85 uit, dega jumlah teaga kerja orag (Biro Pusat Statistik Karagayar, 200). Kawasa idustri yag bayak terdapat aktivitas mausia utuk bekerja juga mempuyai potesi aka kebutuha suatu huia, karea mausia cederug aka memilih lokasi huia yag dekat dega tempat ia bekerja. Hal ii membuat Kabupate Karagayar terutama di wilayah Kecamata Jate bisa mejadi peluag ivestasi yag mearik terutama di bidag Perumaha. Kawasa ii selai mejadi tempat utuk bekerja juga meawarka berbagai fasilitas yag legkap medukug berbagai aktivitas yag di igika yag berkaita dega gaya hidup, misalya bayak restaurat da pusat perbelajaa. Semaki bertambahya jumlah peduduk maka semaki bayak rumah-rumah baru yag aka dibagu terutama di kota-kota besar. Hal ii yag mejadi dasar bagi developer utuk megembagka bisis perumaha ii, besarya peluag bisis perumaha di Kabupate Karagayar dilirik oleh para developer baik dari dalam Kabupate Karagayar ataupu pegembag dari luar, salah satu developer yag megembagka bisis perumaha adalah PT. Surya Graha Bhuwaa dega pembagua perumaha Tirtasai Residece yag berlokasi di Jl.Solo-Tawagmagu Km.,5 Jati, Jate, Karagayar. Perumaha Tirtasai Residece didirika di atas luas taah 3 hektar, dega jumlah 2 uit, yag terdiri dari tiga tipe rumah, yaitu 50/20, 70/50, 90/225 dega masig-masig tipe berjumlah 90, 26, 5. Perumaha Tirtasai Residece didesai dega tata ruag rumah tiggal satu latai yag megacu pada kosep moder miimalis tapa meiggalka keramaha ligkuga. DASAR TEORI Pembayara Tuggal da Pembayara Seragam Jika sejumlah uag saat ii dipijamka pada seseorag dega suku buga (rate of iterest), maka uag itu pada periode ke- aka meghasilka ilai uag masa aka datag (future value. Nilai uag masa aka datag mejadi ekuivale dega ilai uag saat ii pada suku buga (rate of iterest). Mecari ilai F jika diketahui P, da i F = P (+i)... [] Mecari ilai P jika diketahui F, da i P = F (+i) -... [2] Mecari ilai A jika diketahui F, da i i A F... [3] ( i) Mecari ilai A jika diketahui P, da i i( i) A P... [4] ( i) Mecari ilai F jika diketahui A, da i ( i) F A... [5] Mecari ilai P jika diketahui A, da i P A ( i( i) i)... [6] e-jural MATRIKS TEKNIK SIPIL/Desember 206/3

3 keteraga : P = Nilai uag saat ii/preset value F = Nilai uag masa aka datag/future value A = Pembayara seragam = Periode i = Tigkat suku buga Aalisis Nilai Sekarag (NPV) NPV adalah metode meghitug ilai bersih (etto) pada waktu sekarag (preset). Asumsi preset yaitu mejelaska waktu awal perhituga bertepata dega saat evaluasi dilakuka atau pada periode tahu ke-ol (0) dalam perhituga cash flow ivestasi. Metode Aual Ekuivale (AE) Metode aual ekuivale (AE) kosepya merupaka kebalika dari metode NPV. Jika pada metode NPV seluruh alira cash ditarik pada posisi preset, sebalikya pada metode AE alira cash justru didistribusika secara merata pada setiap periode waktu sepajag umur ivestasi. Aalisis Arus Pegembalia (IRR) Dalam metode IRR, yag dicari adalah suku buga di saat NPV sama dega ol (0). Jadi pada metode IRR ii iformasi yag dihasilka berkaita dega tigkat kemampua cash flow dalam megembalika ivestasi yag dijelaska dalam betuk persetase. Utuk mempermudah agar NPV sama dega ol maka megguaka metode iterpolasi dega meghitug ilai NPV positif da Nilai NPV egatif....[7] keteraga : i + = Tigkat buga yag meyebabka ilai NPV positif i- = Tigkat buga yag meyebabka ilai NPV egatif NPV + = ilai NPV positif dega tigkat buga i + NPV - = ilai NPV egatif dega tigkat buga i - Metode Beefit Cost Ratio (BCR) Metode ii megaalisis suatu proyek dega membadigka ilai reveue terhadap ilai cost. Metode Simpleks Metode simpleks adalah suatu metode yag secara sistematis dimulai dari suatu pemecaha dasar yag fisibel ke pemecaha yag fisibel laiya da ii dilakuka berulag-ulag (dega jumlah ulaga yag terbatas) sehigga akhirya tercapai suatu pemecaha dasar yag optimal da pada setiap lagkah meghasilka suatu ilai dari fugsi tujua yag selalu lebih besar (lebih kecil) atau sama dari lagkah lagkah sebelumya. Apabila suatu masalah program liear haya megadug 2 kegiata atau variabel variabel keputusa saja, maka aka dapat diselesaika dega metode grafik. Tetapi bila melibatka lebih dari dua kegiata maka metode grafik tidak dapat diguaka lagi, sehigga diperluka metode simpleks. Metode simpleks merupaka suatu cara yag lazim diguaka utuk meetuka kombiasi optimal dari tiga variabel atau lebih. Program QSB Meurut Miswato da Wiaro (995) Program QSB adalah program komputer yag diguaka utuk memecahka masalah maajeme kuatitatif, misalya liear programmig. Program QSB da QSB sagat tepat bila diguaka sebagai pelagkap mata kuliah Operatio Research atau Metode Kuatitatif dalam Pegambila Keputusa. Masalah masalah tersebut di atas, bila dihitug da dikerjaka secara maual aka memerluka waktu yag sagat lama, meskipu itu dilakuka oleh mahasiswa atau pemakai yag sudah terbiasa. Tetapi dega komputer, masalah masalah di atas aka cepat terselesaika. e-jural MATRIKS TEKNIK SIPIL/Desember 206/32

4 METODE Aalisis Kelayaka Ivestasi Kriteria peilaia aalisis kelayaka ivestasi megguaka metode : Net Preset Value (NPV), Aual Equivale (AE), Iteral Rate of Retur (IRR), Net Beefit Cost Ratio (Net B/C), Gross Beefit Cost Ratio (Gross B/C), Profitability Ratio (PR), da Aalisis Sesitivitas. Aalisis Optimalisasi Aalisis optimalisasi dalam peelitia ii adalah :. Aalisis dega metode simpleks Tujua aalisa ii adalah utuk medapatka komposisi optimal jumlah rumah dari tiap tipe rumah yag aka dibagu pada proyek perumaha Tirtasai Residece utuk megoptimalka keutuga perusahaa. Adapu lagkah-lagkah aalisa sebagai berikut :Meetuka variable keputusa, meetuka fugsi tujua, meetuka batasa, melalui luas taah yag diguaka utuk bagua rumah, melalui perbadiga miat kosume terhadap masig-masig tipe rumah. 2. Aalisis dega program QSB Aalisa dega program QSB dilakuka utuk meghitug hasil akhir yag diperoleh dari model metode simpleks. 3. Tabel alteratif piliha Setelah didapat hasil akhir pada aalisa megguaka QSB, maka perhituga komposisi optimal pembagua masig-masig tipe rumah dilajutka dega megguaka tabel alteratif piliha. Hal ii dilakuka jika pada tahap perhituga sebelumya diperoleh hasil akhir masih berupa betuk desimal. Lokasi da Waktu Peelitia Peelitia ii dilakuka dega megambil kasus tetag proyek pembagua Perumaha Tirtasai Residece Karagayar, data yag diambil pada bula Jauari-Maret 206. Sumber Data Primer Data primer adalah data yag dikumpulka da diolah sediri oleh peeliti lagsug dari respode. Data primer yag diguaka dalam peelitia ii adalah data yag berisi tetag miat kosume terhadap jeis tipe rumah yag ada di Perumaha Tirtasai Recidece Karagayar. Sumber Data Sekuder Aalisa yag dilakuka megguaka data sekuder yag diperoleh dega cara megadaka wawacara lagsug dega pihak terkait. Data sekuder diperoleh dari developer Perumaha Tirtasai Recidece, Bak Madiri, Dias Pekerjaa Umum (DPU) Kabupate Karagayar, Biro Pusat Statistik (BPS) Kabupate Karagayar, Keluraha Jati, sedagka data-data lai yag berhubuga dega aalisis ii diasumsika secara wajar. HASIL DAN PEMBAHASAN Biaya Ivestasi Proyek Berdasarka hituga aalisis harga satua, gambar site pla da beberapa asumsi parameter tijaua harga diperoleh biaya kostruksi adalah Rp ,- da biaya taah adalah Rp ,-, sehigga diperoleh biaya ivestasi total (biaya kostruksi da biaya taah) sebesar Rp ,-. Harga Jual Tiap Uit Rumah Nilai jual miimal diperoleh jika pedapata = pegeluara. Pedapata da pegeluara dihitug selama masa ivestasi yaitu 0 tahu. Dega suku buga (i) sebesar 0,5%.Dari hasil aalisis diperoleh harga jual bagua per meter persegi (q) sebesar Rp ,-/m 2 da harga jual taah per meter persegi (t) sebesar Rp ,/m 2. Keutuga tiap uit rumah diperoleh dega cara harga jual rumah berdasarka harga jual yag ditetapka developer Perumaha Tirtasai Residece Karagayar dikuragi dega harga jual miimum rumah seperti terlihat dalam tabel berikut : e-jural MATRIKS TEKNIK SIPIL/Desember 206/33

5 Tabel. Harga Jual Tiap Uit Tipe Rumah Harga Jual Rumah Harga Jual Rumah Tipe Rumah dari developer Miimum Keutuga Tipe 50/20 Rp ,- Rp ,- Rp ,- Tipe 70/50 Rp ,- Rp ,- Rp ,- Tipe 90/225 Rp ,- Rp ,- Rp ,- Aalisis Optimalisasi Aalisis optimalisasi diketahui berdasarka data keutuga tiap uit rumah, data site pla perumaha Tirtasai Residece. Utuk perhituga selajutya keutuag masig-masig tipe rumah dibulatka (dalam juta rupiah) seperti pejelasa berikut : Tipe 50/20 = Rp ,- 39,48 ; Tipe 70/50 = Rp ,- 23,77 ; Tipe 90/225 = Rp ,- 34,8, semuaya dalam juta rupiah. Sehigga fugsi tujua ditulis sebagai berikut: Z=39,48 X + 23,77 X ,8 X 3. Fugsi batasa adalah persamaa dari berbagai variabel yag dapat meguragi keutuga optimum yag dapat diperoleh oleh developer. Adapu fugsi batasa yag telah ditetuka sebagai berikut: Melalui luas laha didapat fugsi batasa pertama yaitu : 20 X + 50 X X 3 5,825. Melalui perbadiga miat kosume terhadap masig-masig tipe rumah, dapat ditulis perbadiga permitaa terhadap ketiga tipe rumah tersebut mejadi : Tipe 50/20 : Tipe 70/50 : Tipe 90/225 = X : X 2 : X 3 = 25 : 23 : 2 atau disederhaaka mejadi X : X 2 : X 3 = 2,5 :,5 : sehigga didapatka persamaa,5 X = 2,5 X 2 da X 2 =,5 X 3. Utuk megetahui jumlah tiap tipe rumah optimal maka dilakuka perhituga dega metode simpleks dimaa perhitugaya dibatu dega megguaka program QSB. Gambar. Hasil Optimalisasi megguaka QSB Tabel Atretif Piliha Alteratif ke 7 dipilih sebagai alteratif palig optimum yag memiliki laba sebesar Rp ,- dega laha yag diperluka utuk membagu rumah tidak melebihi batasa luas laha yaitu 5.825m 2. Bila ditijau dari jumlah rumah yag aka dibagu da berdasarka miat kosume, maka developer dapat megoptimalka laba dega membagu rumah tipe 50/20 sebayak 58 uit, rumah tipe 70/50 sebayak 53 uit da tipe 90/225 sebayak 4 uit. Tabel 2. Alteratif Piliha Tipe Tipe B Tipe B Luas Laha Keutuga Alteratif 50/20 70/50 90/225 (m 2 ) (juta) , , , , , , , ,34 e-jural MATRIKS TEKNIK SIPIL/Desember 206/34

6 Hasil Hituga Aalisis Ivestasi Berdasarka harga jual da komposisi rumah dari developer/existig dibadigka dega komposisi hasil optimalisasi pada Perumaha Tirtasai Residece Karagayar megutugka, dilihat dari hasil aalisis diketahui bahwa :. Net Preset Value (NPV) sebesar Rp ,-, dimaa NPV hasil optimalisasi lebih besar yaitu Rp ,-. 2. Nilai Aual Equivale (AE) sebesar Rp ,-, dimaa AE hasil optimalisasi lebih besar yaitu Rp ,-. 3. Nlai Iteral Rate of Retur (IRR) yag didapat adalah 9,56% da hasil optimalisasi meghasilka IRR yag lebih besar yaitu 20,087%. 4. Nilai Beefit Cost Ratio (BCR) yag didapat adalah,43 da hasil optimalisasi meghasilka BCR yag lebih besar yaitu, Aalisis Sesitivitas diperoleh proyek layak jika suku buga/miimum Attractive Rate of Retur (MARR) < 9,56% da hasil optimalisasi diperoleh proyek layak jika suku buga (MARR) < 20,087%, dega suku buga (i) MARR adalah 0.5%. SIMPULAN Dari hasil aalisis berdasarka harga taah per meter persegi & harga bagua per meter persegi didapat harga jual miimal rumah dega masa ivestasi 0 tahu da buga 0,5% adalah : tipe 50/20 sebesar Rp ,-, tipe 70/50 sebesar Rp ,- da tipe 90/225 sebesar ,-. Dari hasil aalisis kelayaka ivestasi maka ivestasi pada perumaha Tirtasai Residece adalah layak. Utuk medapatka keutuga optimum, maka komposisi rumah yag dibagu adalah rumah tipe 50/20 sebayak 58 uit, rumah tipe 70/50 sebayak 53 uit, da rumah tipe 90/225 sebayak 4 uit. Dega megikuti komposisi jumlah uit rumah sesuai dega peelitia ii maka pegembag dapat memperoleh laba yag lebih bayak sebesar Rp ,-. UCAPAN TERIMAKASIH Ucapa terima kasih kepada Fajar Sri Hadayai, ST, MT da Setioo, ST, MSc yag telah membimbig, memberi araha da masuka dalam peelitia ii. REFERENSI Ato, Nur A Studi Kelayaka Ivestasi Proper Proyek Pembagua Perumaha Citra Madiri Sukoharjo, Jurusa Tekik Sipil Uiversitas Sebelas Maret. Bak Madiri Suku Buga Bak Madiri Bula Februari-Maret. Available from: URL: Hamig, Murdifi da Basalamah, Salim Studi Kelayaka Ivestasi. Jakarta Pusat: PPM. Ibrahim, Yacob Studi Kelayaka Bisis. Jakarta : PT Rieka Cipta. Iayati, Nida M K Perecaaa da Studi Kelayaka Ivestasi Proyek Perumaha Tama Setosa Tahap II Boyolali, Jurusa Tekik Sipil Uiversitas Sebelas Maret. Lapasiaskaite, R. ad V. Boguslauskas The maiteace cost allocatio i product life cycle. Egierig Ecoomics, Kauas Uiversity of Techology, 4(44), Miswato da Wiaro Aalisis Maajeme Kuatitatif dega QSB+. Yogyakarta : Bagia Peerbit Sekolah Tiggi Ilmu Ekoomi YKPN. Mukomoko, J.A Dasar Peyusua Aggara Biaya Bagua. Jakarta : Gaya Media Pratama Oktaria, Heppy Perecaaa kembali da aalisis harga jual setiap uit rumah pada proyek perumaha permata biru purbaya, Jurusa Tekik Sipil Uiversitas Sebelas Maret. Rosaliato, Aditya Aalisis kelayaka ivestasi da tijaua harga jual setiap uit rumah berdasarka pedekata perbadiga data pasar pada perumaha permata jearsari blok-d desa jearsari kecamata gemuh kabupate kedal, Jurusa Tekik Sipil Uiversitas Sebelas Maret. Robert J.Kodoatie Ekoomi Tekik: Aalisis Pegambila Keputusa. Yogyakarta: Adi Yogyakarta. Salegke Egierig Ecoomy. Makasar: Idetitas Uhas Makasar. Supriyadi Perecaaa da Studi Kelayaka Ivestasi Proyek Perumaha Podok Permata Hijau yag Berlokasi di desa Wiru kecamata Mojolaba, Jurusa Tekik Sipil Uiversitas Sebelas Maret. Suratma Studi Kelayaka Proyek. Yogyakarta: J ad J Learig. Udag udag No. Tahu 20, Tetag Perumaha da Permukima. e-jural MATRIKS TEKNIK SIPIL/Desember 206/35

7 Waaagug, Hardiata, 20. Evaluasi pembagua perumaha grad reo prime residece, Program Studi Tekik Sipil Program Pascasarjaa Uiversitas Udayaa Depasar. Wijaya, Sri. 20. Studi Kelayaka Ivestasi Hotel Best Wester Premier Kapasitas Hotel Bitag Tiga di Surakarta, Jurusa Tekik Sipil Uiversitas Sebelas Maret. e-jural MATRIKS TEKNIK SIPIL/Desember 206/36