SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Perkembangan Properti Komersial di wilayah Jabodetabek (q-t-q) : Triwulan II I - 2007 Jakarta: pasokan perkantoran bertambah tetapi tingkat hunian masih meningkat dengan tarif sewa yang stabil, sedangkan tingkat penjualan, dan harga jual menurun Bandung: penambahan pasokan membuat tingkat hunian perkantoran sedikit menurun, tetapi tarif sewa mengalami kenaikan Terjadi penambahan pasokan baru yang cukup pesat pada properti komersial khususnya perkantoran, ritel dan apartemen Membaiknya kondisi usaha di Jakarta menyebabkan tingkat hunian/tingkat penjualan properti komersial meningkat terutama pada perkantoran sewa, ritel, apartemen dan hotel Meskipun tingkat hunian meningkat, namun rata-rata kenaikan harga jual/tarif sewa properti komersial melambat dari triwulan sebelumnya akibat ketatnya persaingan Perkembangan Properti Komersial di wilayah Bandung (q-t-q) : Pasokan perkantoran sewa, apartemen dan hotel di Bandung meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya Meskipun pasokan bertambah, namun tingkat hunian/tingkat penjualan properti komersial juga meningkat akibat tingginya permintaan Tingginya permintaan menyebabkan rata-rata harga jual/tarif sewa properti komersial di Bandung meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya GEDUNG PERKANTORAN Perkantoran Sewa ( (leased-office office) di Jakarta Pada triwulan II-2007, perkantoran sewa di Jakarta mengalami penambahan pasokan baru seluas 76.840 m 2 atau naik 1,44% (q-t-q) dan 6,17% (yo-y). Penambahan pasokan berasal dari selesainya pembangunan Menara Satrio, Wisma Pondok Indah 2, Mutiara Building, dan Gedung Bank Harda. Penyerapan perkantoran sewa menunjukkan perkembangan yang lebih baik, tercatat sebanyak 49.860 m 2 ruang kantor tersewa selama triwulan II-2007, terutama kantor berukuran kecil dan menengah. Sementara itu, tingkat hunian sedikit meningkat 0,61% (q-t-q) menjadi 81,59%. Hal ini menunjukkan bahwa kondisi bisnis terutama di Jakarta mengalami perkembangan yang cukup baik mengingat tingkat hunian masih mengalami kenaikan meskipun terjadi penambahan pasokan baru yang cukup tinggi. Tarif sewa perkantoran di Jakarta relatif stabil dari triwulan I s.d. triwulan II 2007, yaitu berkisar Rp 125.000,-/m 2 /bulan, sedangkan jika dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya tarif sewa mengalami kenaikan sebesar 1,60%. Semakin ketatnya persaingan membuat para developer atau pemilik gedung cenderung untuk tidak menaikkan tarif sewa meskipun terjadi tekanan yang cukup tinggi akibat meningkatnya biaya konstruksi dan biaya perawatan gedung. Perkembangan gedung perkantoran sewa di masa mendatang akan mengalami pertumbuhan yang cukup tinggi terutama di kawasan bisnis primer. Dalam tiga tahun ke depan, diperkirakan akan terdapat sekitar 1.000.000 m 2 ruang perkantoran baru atau tumbuh 18% yang berdampak pada semakin ketatnya persaingan di wilayah Jakarta. Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei triwulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Mulai triwulan I -2006, cakupan survei diperluas menjadi sekitar 706 perusahaan properti di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dan Banten (Tangerang, Serang, Cilegon, Pandeglang) dan 60 perusahaan di wilayah Bandung. Survei tersebut mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga aset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama

Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 90% Rp125.300 86% Rp124.600 82% Rp123.900 78% Rp123.200 74% Rp122.500 70% Rp121.800 Perkantoran Jual (strata title) di Jakarta Pasokan perkantoran strata title pada triwulan II-2007 bertambah 17.850 m 2, naik 4% (q-t-q) dan 46,82% (y-o-y). Penambahan pasokan berasal dari selesainya pembangunan Gapura Prima Office Tower, sehingga total pasokan di Jakarta mencapai 463.660 m 2. Sementara itu, penyerapan kantor strata title tercatat sebanyak 10.300 m 2 yang sebagian besar berasal dari Gapura Prima Office Tower. Dengan adanya pasokan baru yang belum terserap, secara umum tingkat penjualan kantor strata title sedikit menurun dari 88,48% menjadi 87,06%. Sementara itu, harga jual perkantoran strata title sedikit mengalami penurunan (-1,19% secara q-t-q). Perkantoran Sewa ( (leased-office) di Bandung Perkantoran sewa di Bandung juga mengalami penambahan pasokan baik secara triwulan maupun tahunan, masing-masing naik sebesar 5,47% (q-t-q) dan 6,18% (y-o-y). Penambahan pasokan ini menyebabkan tingkat hunian perkantoran sewa di Bandung sedikit menurun dibandingkan triwulan sebelumnya, dari 96,16% menjadi 96%. Sementara itu, tarif sewa perkantoran di Bandung pada triwulan II-2007 mengalami kenaikan (2,70% secara q-t-q) menjadi Rp 95.000,-/m 2 /bulan. Jabodetabek: Tingkat hunian dan tingkat penjualan masih meningkat meskipun terjadi penambahan pasokan ritel, harga jual sedikit meningkat tetapi tarif sewa menurun Bandung: Terbatasnya pasokan membuat tingkat hunian/penjualan meningkat, dan memacu kenaikan tarif sewa dan harga jual. Banten: Tingkat hunian ritel sewa menurun akibat banyaknya pasokan yang tidak terserap, tarif sewa terjadi kenaikan. Sementara itu harga jual relatif stabil meskipun terjadi peningkatan penjualan PUSAT PERBELANJAAN (RITEL RITEL) Ritel Sewa di Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) Pada triwulan II-2007, terdapat penambahan pasokan baru seluas 206.400 m 2 pada ritel sewa di wilayah Jabodetabek yang berasal dari selesainya pembangunan proyek prestisius Grand Indonesia Mall, penambahan ruang di Plaza Senayan dan Plaza Pondok Gede 2 serta mulai beroperasinya Summarecon Mall Serpong. Secara umum tingkat hunian ritel sewa di wilayah Jabodetabek masih cukup tinggi yaitu 89,29%, dan sedikit meningkat (0,92% secara q-t-q). Meskipun permintaan ruang ritel sewa masih cukup tinggi, ketatnya persaingan antar ritel sewa maupun dengan retailer hypermarket yang membangun gedungnya sendiri membuat para developer atau pemilik gedung cenderung untuk menurunkan tarif sewa, tercatat dalam triwulan II-2007 terjadi penurunan tarif sewa sebesar 4,92% (q-t-q). Tim Statistik Sektor Riil 2

Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodebek 95% Rp410.000 92% Rp398.000 89% Rp386.000 86% Rp374.000 83% Rp362.000 80% Rp350.000 Pembangunan ritel sewa masih akan terus berlanjut di masa mendatang. Dalam tiga tahun ke depan, diperkirakan akan terdapat sekitar 1.040.000 m 2 ruang ritel sewa baru atau tumbuh 36,5%. Melihat perkembangan tersebut, wilayah Jabodetabek masih cukup menarik bagi para pengembang mengingat pertumbuhan ekonomi dan daya beli masyarakat pada wilayah tersebut cukup tinggi dibanding wilayah lainnya. Ritel Jual (strata-title) title) di Jabodetabek Pada triwulan II-2007, pasokan baru ruang ritel jual di Jabodetabek hanya bertambah 5.250 m 2 yang berasal dari Fresh Market di Pantai Indah Kapuk. Sementara itu, penyerapan ruang ritel jual pada triwulan II-2007 tercatat sebanyak 8.688 m 2, lebih tinggi dari triwulan sebelumnya. Tingginya penyerapan dan pasokan baru yang terbatas membuat tingkat penjualan ritel jual di Jabodetabek meningkat 1,54% (q-t-q) menjadi 78,16%. Harga jual ritel pada triwulan II-2007 mengalami kenaikan baik secara triwulan maupun tahunan yaitu 0,06% (q-t-q) dan 2,73% (y-o-y). Re-concept mewarnai perkembangan bisnis ritel sebagai bagian dari strategi untuk meraih pasar dan meningkatkan penjualan agar dapat bertahan menghadapi semakin ketatnya persaingan. Sebagai informasi, sampai dengan triwulan II-2007 tercatat sedikitnya 15 pusat perbelanjaan melakukan reconcept dan menggandeng tenant-tenant ternama. Pertumbuhan ruang ritel jual baru di Jabotabek masih akan terus berlanjut di masa mendatang. Dalam tiga tahun ke depan diperkirakan pasokan baru mencapai 1.610.000 m 2 atau akan tumbuh sekitar 91,77%. Rencana pengembangan ritel jual lebih banyak tersebar di luar kawasan primer. Ritel Sewa di Bandung Pada triwulan II-2007, pasokan ritel sewa di Bandung sedikit menurun dari triwulan sebelumnya (-4,85%) sehingga tingkat hunian mengalami kenaikan yang cukup tinggi (10,51%) menjadi 62,88%. Seiring dengan meningkatnya permintaan ruang ritel sewa di Bandung sementara jumlah pasokan semakin berkurang, maka tarif sewa pada triwulan II-2007 naik tajam yaitu 7,87% (q-t-q) menjadi sekitar Rp 212.500,-/m 2 /bulan. Ritel Jual (strata-title) title) di Bandung Secara triwulanan (q-t-q), tingkat penjualan ritel jual di Bandung mengalami peningkatan yang cukup tinggi (13,88%). Sementara itu, jumlah pasokan ritel jual cenderung tetap. Akibatnya harga jual ritel jual di Bandung sedikit meningkat (1,28% secara q-t-q) menjadi Rp 2.244.100,-/m 2. Tim Statistik Sektor Riil 3

Ritel Sewa di Banten (Tangerang, Serang dan Cilegon) Pasokan ritel sewa di wilayah Banten hanya bertambah 71.500 m 2 yang berasal dari Tangerang, sementara di Serang dan Cilegon tidak terdapat pasokan baru. Total ruang ritel sewa sampai dengan triwulan II 2007 di wilayah Banten adalah 210.475 m 2, meningkat tajam 51,45% dibandingkan triwulan sebelumnya. Tingkat hunian di wilayah Banten mengalami penurunan sebesar 4,79% (q-t-q) menjadi 87,43%. Penurunan tingkat hunian disebabkan oleh rendahnya penyerapan pasokan ritel sewa baru di Tangerang, sedangkan tingkat hunian di Serang dan Cilegon meningkat. Sementara itu, rata-rata tarif sewa ritel di Banten mengalami kenaikan sebesar 3,29% dibandingkan triwulan sebelumnya menjadi sekitar Rp 318.300,-/m 2 /bulan. Ritel Jual (strata-title title) di Banten Selama triwulan II-2007 di wilayah Banten tidak ada penambahan pasokan ruang ritel jual baru. Meskipun demikian, dalam waktu dua tahun mendatang di wilayah Banten diperkirakan akan terdapat sekitar 287.000 m 2 ruang ritel baru yang tersebar di daerah Cengkareng, Pamulang, Cikupa dan Tangerang. Tingginya permintaan ruang ritel sementara pasokan tetap menyebabkan tingkat penjualan ruang ritel jual pada triwulan II-2007 meningkat sebesar 5,81% (q-t-q) menjadi 76,07%. Sementara itu, harga jual ritel jual di wilayah Banten relatif stabil (Rp 38.634.000,-/m 2 ) meskipun terjadi peningkatan penjualan. APARTEMEN Jakarta: Tingginya permintaan membuat tingkat hunian/penjualan sedikit meningkat. Tarif sewa dan harga jual mengalami kenaikan. Bandung: Seiring dengan meningkatnya tingkat hunian, tarif sewa apartemen mengalami kenaikan. Sementara tingkat penjaualan dan harga jual relatif stabil. Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Jakarta Jumlah pasokan apartemen sewa baru di jakarta pada triwulan II-2007 tetap akibat terlambatnya penyelesaian proyek apartemen. Tingkat hunian apartemen sedikit meningkat (0,44% secara q-t-q). Sementara itu, harga sewa apartemen naik 3,64% (q-t-q) menjadi sekitar Rp 129.900,-/m 2 /bulan akibat semakin meningkatnya biaya operasional dan perawatan apartemen. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen 80% Rp150.000 77% Rp142.000 74% Rp134.000 71% Rp126.000 68% Rp118.000 65% Rp110.000 Tim Statistik Sektor Riil 4

Apartemen Jual (Strata-title) title) di Jakarta Pada triwulan II-2007, terdapat pasokan baru apartemen jual sebanyak 1.695 unit atau meningkat 3,65% (q-t-q) yang berasal dari selesainya pembangunan Margonda Residence, Mediterania Marina Residence (Tower B), The Capital Residence dan Senayan Residence 3. Sementara, tingkat penjualan apartemen cenderung stabil, secara triwulanan penjualan hanya meningkat 0,66% (q-t-q) menjadi 87,26%. Tetapi jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya menurun 2,10%. Trend masyarakat yang bekerja di Jakarta mulai berubah, sebelumnya mereka memilih untuk mencari tempat tinggal di pinggiran kota kini lebih memilih untuk mencari tempat tinggal di Jakarta. Hal tersebut dapat dilihat dari semakin meningkatnya peminat apartemen jual Grade C di Jakarta. Harga jual apartemen mengalami tekanan akibat adanya tekanan dari kenaikan biaya konstruksi dan juga meningkatnya permintaan pasar, namun terkendali oleh tingkat persaingan yang semakin ketat, sehingga harga jual apartemen hanya mengalami sedikit kenaikan dibandingkan triwulan sebelumnya (0,51% secara q-t-q). Di masa yang akan datang, perkembangan proyek apartemen diperkirakan masih akan terus tumbuh. Semakin langka dan mahalnya tanah di Jakarta membuat para developer lebih memfokuskan diri pada bangunan tingkat tinggi dengan kepadatan tinggi. Apartemen Sewa (leased apartment) di Bandung Tingkat hunian apartemen sewa di Bandung baik secara triwulanan maupun tahunan mengalami kenaikan, masing-masing sebesar 4,38% (q-t-q) dan 26,26% (y-o-y). Lokasi yang strategis dan tingkat pelayanan yang cukup tinggi menjadikan apartemen sewa di Bandung semakin diminati. Sementara itu, tarif sewa apartemen di Bandung secara triwulanan sedikit mengalami kenaikan (1,39%), yaitu dari sekitar Rp 359.000,-/m 2 /bulan menjadi Rp 364.000,-/m 2 /bulan. Apartemen Jual (Strata-title) title) di Bandung Secara triwulanan, tingkat penjualan apartemen jual cenderung stabil dari triwulan I s.d. triwulan II 2007 tetap yaitu 70,94%, tetapi jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya menurun 6,66%. Seperti halnya tingkat penjualan, harga jual apartemen selama dua triwulan terakhir cenderung stabil sekitar Rp 911.760.800,-/unit, tetapi jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya menurun 8%. Jabodetabek: Tingginya permintaan membuat tingkat hunian meningkat dan memacu kenaikan tarif sewa kamar. Bandung: Tingginya permintaan membuat tingkat hunian meningkat, tetapi tarif sewa hanya meningkat tipis.. Banten: Tingginya permintaan membuat tingkat hunian meningkat dan memacu kenaikan tarif sewa kamar. HOTEL Hotel di Jabodetabek Pasokan hotel di Jabodetabek selama satu tahun terakhir tidak mengalami perubahan. Dalam 3 tahun mendatang, diperkirakan akan terdapat pasokan baru sebanyak 2.400 kamar di Jabodetabek. Tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabodetabek mengalami peningkatan sebesar 20,50% dibandingkan triwulan sebelumnya (q-t-q) yaitu dari 59,35% menjadi 71,52%. Naiknya tingkat hunian hotel di Jabodetabek terutama disebabkan oleh meningkatnya aktifitas bisnis di pertengahan tahun, seperti business meeting baik tamu lokal maupun asing, serta adanya musim liburan sekolah. Secara umum tarif kamar hotel di Jabodetabek mengalami kenaikan sebesar 33,01% dibandingkan triwulan sebelumnya (q-t-q), yaitu dari sekitar Rp 547.500,-/malam menjadi Rp 728.300,-/malam seiring dengan meningkatnya permintaan dan jumlah tamu di hotel. Kenaikan tarif terbesar terjadi pada hotel bintang 5. Tim Statistik Sektor Riil 5

Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabodetabek 75% Rp750.000 70% Rp700.000 65% Rp650.000 60% Rp600.000 55% Rp550.000 50% Rp500.000 Hotel di Bandung Tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Bandung pada triwulan II-2007 mengalami peningkatan sebesar 5,45% (q-t-q) yang disebabkan oleh adanya musim liburan sekolah pada triwulan II-2007. Masyarakat luar Bandung, terutama dari Jakarta banyak melakukan liburan ke Bandung. Meskipun terjadi kenaikan permintaan kamar hotel di Bandung, tarif kamar hotel di Bandung hanya meningkat tipis sebesar 1,21% dibandingkan triwulan sebelumnya (q-t-q). Hotel di Banten Selama triwulan II-2007, jumlah kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Banten tetap sama dengan triwulan sebelumnya yaitu 1.798 kamar. Namun, dengan adanya musim liburan sekolah pada triwulan II-2007 menyebabkan tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Banten meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya (40,73%). Meningkatnya permintaan hotel bintang 3, 4 dan 5 di Banten memacu kenaikan tarif sewa hotel di Banten sebesar 10,03% (q-t-q), dari sekitar Rp 593.500,-/malam menjadi Rp 653.000,-/malam. Jabotabeka: Pasokan lahan industri tetap membuat tingkat hunian sedikit meningkat dengan tarif sewa stabil, sementara tingkat penjualan sedikit menurun dan harga jual meningkat tipis Banten: Dengan jumlah pasokan yang tetap, tingkat penjualan dan harga jual mengalami kenaikan. LAHAN INDUSTRI Lahan Industri di Jabotabeka (Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi, dan Karawang) Selama triwulan II-2007, di Jabotabeka tidak terjadi penambahan pasokan lahan industri baru (tetap sebesar 7.593 ha). Secara umum tingkat hunian lahan industri di Jabotabeka mengalami kenaikan sebesar 0,51% (q-t-q) dari sebesar 64,77% menjadi 65,10%. Rendahnya permintaan lahan industri baru membuat tarif sewa industri di Jabotabeka juga stabil, yaitu Rp 29.620,-/m 2 /bulan. Tingkat penjualan lahan industri sedikit menurun (0,41% secara q-t-q) yaitu dari 75,49% menjadi 75,18%, sementara harga jual lahan industri meningkat tipis (1,07% secara q-t-q) menjadi sekitar Rp 634.500,-/m 2. Tim Statistik Sektor Riil 6

Grafik 5 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabeka 75% Rp31.000 70% Rp30.000 65% Rp29.000 60% Rp28.000 55% Rp27.000 50% Rp26.000 Lahan Industri di Banten Jumlah pasokan lahan industri tetap sama dengan triwulan sebelumnya yaitu masih 5.388 ha. Rencana pasokan baru dimasa mendatang berasal dari kawasan industri Jababeka Bojonegara Cilegon dan pengembangan Millenium Indutrial Estate di Tigaraksa Tangerang. Tingkat penjualan lahan industri di Banten sedikit mengalami peningkatan sebesar 2,32% dibandingkan triwulan sebelumnya, yaitu menjadi 68,97%. Sementara itu harga jual mengalami kenaikan sebesar 6,33% (q-t-q) menjadi sekitar Rp 522.800,-/m 2. Pesatnya pertumbuhan properti komersial yang tercermin dari banyaknya penambahan pasokan baru tidak lepas dari peranan pembiayaan perbankan yang tercermin dari meningkatnya pertumbuhan kredit di sektor properti pada triwulan II-2007 sebesar 8,42% (q-t-q) yaitu dari Rp 120.771 miliar menjadi Rp 130.935 miliar, dan merupakan pertumbuhan tertinggi selama 6 triwulan terakhir. Alokasi kredit di sektor properti masih didominasi oleh kredit KPR dan KPA (62,98%), diikuti oleh kredit konstruksi (23,72%) dan kredit Real Estate (13,29%). Grafik 6 Perkembangan Realisasi Kredit Perbankan Terhadap Properti Nasional (Milliar) Rp140.000 Rp120.000 Rp100.000 Rp80.000 Rp60.000 Rp40.000 Rp20.000 Rp0 Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Properti (total) -Konstruksi -Real Estate -KPR dan KPA Tim Statistik Sektor Riil 7