BAB I. Pendahuluan. rutin jika disewakan atau sering disebut sebagai passive income. Selain itu pada

Transkripsi

1 1 BAB I Pendahuluan 1.1 Latar Belakang Properti merupakan salah satu sarana investasi yang sangat menarik untuk dicermati karena investasi jenis ini dapat memberikan pendapatan sewa secara rutin jika disewakan atau sering disebut sebagai passive income. Selain itu pada umumnya dalam keadaan normal jika properti tersebut dijual kemudian hari dapat memberikan keuntungan dari kenaikan harga properti tersebut atau capital gain. Jika di telaah setiap bentuk properti memiliki sifat dan jumlah keuntungan yang berbeda beda. Secara umum jika ditilik faktor dari properti terdiri dari tanah dan bangunan. Kenaikan nilai tanah akan berdampak pada imbal hasil capital gain sedangankan nilai bangunan akan berpengaruh pada nilai sewa / passive income. Secara umum investasi di properti dapat dibedakan menjadi tanah, rumah (landed house), ruko (shop house), kios, gedung kantor dan apartemen (vertical building). Apartemen merupakan salah satu bentuk investasi yang cukup menarik bagi investor karena saat ini harga lahan untuk membangun perumahan sudah sangat tinggi dengan pilihan lokasi yang terbatas, bahkan untuk daerah penyokong kota Jakarta atau suburbs seperti Serpong, Bekasi, Cibubur dan Depok harga rumah di daerah tersebut saat ini sudah cukup tinggi. Dilain sisi permintaan akan tempat tinggal tidak akan pernah surut sehingga untuk mengatasi kelangkaan suplai maka diperlukan pembangunan hunian vertikal di kota Jakarta dengan

2 2 harga terjangkau. Saat ini terdapat beberapa golongan hunian vertikal yaitu: 1. Rumah Susun Sederhana Milik (RUSNAMI). Merupakan rumah susun yang lahir dari program pemerintah untuk meyediakan sarana hunian terjangkau di kota Jakarta. Bagi yang memenuhi persyaratan akan di subsidi oleh pemerintah pada bunga KPA dan pembebasan kewajiban pembayaran Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Spesifikasi rumah susun ini adalah luas berkisar antara 18m 2 21m 2 untuk tipe studio dengan harga jual Rp hingga Rp sedangkan untuk dua kamar tidur berada pada harga Rp hingga Rp dengan luas sekitar 30m 2-36m 2. Saat ini seiring dengan pergantian kabinet maka pembangunan RUSUNAMI mengalami stagnasi. 2. Apartemen kelas menegah merupakah apartemen dengan harga jual per m 2 antara Rp sampai dengan Rp luas apartemen ini berkisar 40m 2-50m 2 untuk dua kamar tidur. 3. Apartemen menengah atas merupakan apartemen dengan harga diatas Rp /m /m 2. Apartemen ini terletak pada kawasan utama di Jakarta. 4. Apartemen mewah merupakan apartemen dengan harga jual per meter lebih dari Rp /m 2 Apartemen ini selain memiliki lokasi yang strategis memiliki pula fasilitas yang memadai.

3 3 Apartemen kelas menengah merupakan sarana investasi yang cukup baik, karena dengan harga jual di kisaran Rp Rp apartemen ini merupakan apartemen dengan peminat terbanyak diantara kelas lainnya. Untuk RUSUNAMI sebetulnya jika ditilik memiliki pasar yang cukup luas, namun dengan kondisi saat ini dimana baru sedikit proyek RUSUNAMI yang selesai dan ditambah dengan kelengkapan fasilitas yang terbatas maka belum dapat ditarik kesimpulan bahwa golongan RUSUNAMI layak untuk dijadikan sarana investasi. Dengan permintaan terhadap kebutuhan tempat tinggal yang terus meningkat dan semakin terbatasnya lahan maka kami menjadikan apartemen sebagai salah satu alternatif investasi yang cukup menarik dan atraktif. Karena itu maka sebagai investor kami memilih apartemen sebagai sarana investasi utama disektor properti selain investasi di landed house. Return normal yang dapat dihasilkan dari sebuah unit apartemen berkisar antara 8% - 12% return tesebut dihasilkan dari harga perolehan. Properti adalah salah satu bidang investasi yang bersifat padat modal sehingga dalam melakukan investasi diperlukan modal yang cukup besar yang dapat berasal dari ekuitas pemegang saham ataupun pinjaman dari pihak eksternal temasuk didalamnya adalah pinjaman dari perbankan. Saat ini suku bunga pinjaman pembelian properti berkisar antara 9% - 13,5% pertahun dan berlaku efektif. Dengan return normal berkisar antara 8% - 12% maka seorang investor harus dapat memutar otak agar return yang dihasilkan melampaui suku bunga pinjaman. Menurut Global Property Guide return normal apartemen di Indonesia adalah 11,27% dengan asumsi menggunakan harga sewa

4 4 tahunan dan menggunakan harga perolehan di pasar primer. Salah satu cara untuk mendapatkan return diatas rata-rata adalah dengan mengelola apartemen tersebut untuk disewakan dengan jangka waktu yang lebih flexible antara lain dengan jangka waktu yang lebih pendek dari 1 (satu) tahun. Dengan jangka waktu sewa yang lebih pendek maka sebagai pengelola kita wajib mengenal dengan baik penyewa yang bersangkutan atau setidaknya memiliki identitas lengkap dari penyewa. Hal ini bertujuan untuk meminimalisasikan resiko kerugian yang mungkin timbul. Dengan pengelolaan yang baik maka diharapkan return yang akan didapatkan akan meningkat dari sebelumnya yang berkisar 10% menjadi 15% dengan asusmsi kenaikan harga properti sekitar 5% pertahun. Saat ini sedang dibutuhkan pendanaan dari pihak eksternal perusahaan dalam mendukung rencana ekspansi unit apartemen baru. Terdapat beberapa opsi pendanaan yang diajukan oleh perbankan dan sebelum diputuskan mengenai opsi yang akan diambil maka diperlukan sebuah evaluasi kelayakan pembiayaan, oleh karena itu penulis akan menulis tesis: ALTERNATIF PEMBIAYAAN DALAM RANGKA MENDUKUNG EKSPANSI PEMBELIAN APARTEMEN. 1.2 Rumusan Masalah Masalah yang diteliti dalam tesis ini merupakan masalah yang sedang dihadapi dalam rangka menambah jumlah apartemen yang dimiliki. Masalah tersebut adalah untuk merumuskan metode pembiayaan yang memiliki biaya modal yang terkecil.

5 5 1.3 Tujuan Penelitian Penulisan ini peneliti lakukan untuk mengetahui besarnya biaya modal yang dihasilkan pada setiap opsi dan melaksanakan opsi pembiayaan yang menurut hasil penelitian memiliki biaya modal terkecil Batasan Masalah Dengan tujuan agar penelitian menjadi fokus maka penlitian ini memiliki batasan dalam mengabaikan perhitungan perpajakan, biaya rutin operasional dan biaya perawatan rutin. 1.5 Metodologi Penelitian Dalam penelitian ini penulis menggunakan beberapa metodologi metodologi tersebut adalah: Riset Kepustakaan Metodologi dengan cara ini dilakukan dengan cara membaca berbagai sumber literatur yang berhubungan dengan penelitian. Dengan metodologi ini maka diharapkan penulis mendapatkan dasar teori yang memadai. Studi Kasus Merupakan penelaahan mengenai masalah yang sedang dihadapi dan menentukan alternatif yang tersedia pada masa tersesebut.

6 Manfaat Penelitian Penulisan tesis ini dilakukan untuk memperoleh manfaat yang dapat digunakan dalam situasi yang sebenarnya. Manfaat utama adalah mendapatkan hasil penelitian yang sesunguhnya untuk diterapkan dalam rencana ekspansi pembelian apartemen.