BAB I PENGANTAR. Setelah Jakarta kian sesak akibat maraknya pembangunan properti, apartemen pun merambah daerah di luar Ibu Kota Jakarta yaitu Bekasi,

Transkripsi

1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Setelah Jakarta kian sesak akibat maraknya pembangunan properti, apartemen pun merambah daerah di luar Ibu Kota Jakarta yaitu Bekasi, Tangerang, Depok, dan Bogor menjadi target pengembang untuk menghadirkan perumahan vertikal, seperti Kota Bekasi yang kini sedang berkembang. Perkembangan tersebut terlihat dari maraknya pembangunan gedung, mal, dan area komersial. Tingkat pertambahan penduduk di Kota Bekasi cukup tinggi yaitu mencapai 3 persen setiap tahun, dari total penduduk jiwa atau sekitar orang per tahun. Kenaikan 3 persen tersebut meliputi angka kematian, angka kelahiran, serta migrasi penduduk. Oleh karena itu, dibutuhkan suatu upaya penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah perumahan atau pemukiman. Pada awalnya permasalahan ini mungkin belum menjadi suatu yang serius, namun seiring dengan pertumbuhan penduduk yang tidak diimbangi dengan fasilitas akan menjadi suatu permasalahan. Terlebih lagi banyak sekali pembangunan-pembangunan yang menyebabkan harga jual tanah menjadi lebih mahal. Hal ini memunculkan kebijakan dan pemikiran yang berusaha memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin, yaitu mengacu pada konsep pembangunan ke arah vertikal. Pembangunan ke arah vertikal untuk perumahan dikenal dengan sebutan apartemen atau rumah susun. Apartemen atau rumah susun terbukti memiliki peminat yang cukup bagus, karena beragam kelas 1

2 menengah ke atas maupun menengah ke bawah lebih cenderung mengarah pada apartemen atau rumah susun. Dengan menjual konsep fasilitas setara dengan bintang lima, permintaan apartemen kelas menengah di Kota Bekasi melambung tinggi, baik sebagai rumah tinggal maupun untuk investasi. Selain itu, banyaknya perusahaan nasional dan multinasional yang beroperasi di lokasi industri ini memicu pertumbuhan permintaan hunian dan ruang perkantoran. Saat ini banyak sekali kantor perwakilan (representative office) perusahaan-perusahaan dari Jakarta berpindah ke Bekasi. Hal tersebut direspon cepat oleh pengembang karena sarat dengan potensi sebagai pasar properti. Karena hal tersebut, persaingan bisnis apartemen sangat menjanjikan. Tingginya kebutuhan di tengah sulitnya dan mahalnya harga lahan menjadi penyebab pengembang terus membidik Kota Bekasi. Pembangunan properti di kota-kota besar, terutama Kota Bekasi dan bagian barat Provinsi Jawa Barat, berkembang sangat tinggi pada kurun waktu tahun 2010 sampai sekarang. Dampaknya, arus investasi demikian deras terutama di bidang properti. Hal ini karena gedung-gedung hotel, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, serta rumah-rumah mewah begitu cepat terbangun dan terserap oleh pasar. Rumah-rumah kelas menengah atas, apalagi kategori mewah, selalu diserbu pembeli. Masyarakat kalangan atas bahkan sudah memesan pada periode prelaunching. Dampak positifnya, kenaikan harga properti menengah atas sangat signifikan, baik di pasar primer maupun sekunder. 2

3 Akan tetapi, ada beberapa dampak buruk pada pembangunan apartemen. Tak hanya apartemen, pembangunan properti lain pun memiliki dampak buruk dan hal-hal tersebut harus diantisipasi terlebih dahulu. Masalah keselamatan penghuni menjadi prioritas utama dalam pembangunan apartemen. Banyak gedung yang membuat tangga darurat menuju lobi. Apabila terjadi kebakaran, kawasan lobi tak lagi aman karena asap kebakaran memasuki ruang lobi. Untuk itu, perlu dibuat tangga darurat menuju area luar. Tangga darurat tersebut harus kedap udara sehingga asap kebakaran tidak akan masuk atau membuat ventilasi udara dan diberi teralis baja. Kemudian di sisi sosial, pembangunan memerlukan banyak biaya akomodasi. Pasalnya kehidupan apartemen bisa tergolong sangat terbatas. Oleh karena itu, pembangunan apartemen di Kota Bekasi harus memilik Ruang Terbuka Hijau (RTH) sebesar 30 persen. Ada kalanya warga sekitar lokasi juga melakukan aksi penolakan dengan alasan yang beragam mulai dengan kekhawatiran banjir sehingga mengurangi persediaan air tanah, di samping itu Pemerintah Kota Bekasi perlu membuat regulasi pembangunan hunian low rise dan mid rise. Tak semua kawasan Bekasi, bisa dijadikan sebagai apartemen. Pemerintah Kota Bekasi telah mensyaratkan lahan untuk pembangunan tersebut minimal memiliki luas m², dan mendorong pembangunan hunian low rise dan mid rise berkisar 4 hingga 6 lantai sehingga kapasitas hunian lebih tinggi dari rumah tapak. 3

4 Dampak buruk lainnya dari pembangunan apartemen adalah meningkatnya harga tanah secara signifikan, sehingga membuat harga tanah di sekitarnya naik dengan ekskalasi tidak lazim. Untuk itu, Pemerintah Bekasi perlu membuat regulasi yang mengatur Koefisien Luas Bangunan (KLB) yang dizinkan. Namun semua kekhawatiran itu diredam oleh para pengembang bisnis properti yang mengklaim bahwa lahan yang makin terbatas, gaya hidup yang berubah, dan harga rumah tapak di pinggir kota jauh lebih mahal dibandingkan dengan apartemen di tengah kota, sehingga apartemen menjadi sebuah pilihan. Generasi muda saat ini pun lebih praktis dan pramagtis, sehingga bisa menyesuaikan diri tinggal di hunian vertikal. PT. SMS mengaplikasikan ide bisnis untuk mengoptimalkan kebutuhan apartemen di Bekasi yang sedang tinggi, sedangkan Jabodetabek dengan jumlah penduduk mencapai 30 juta penduduk dan income per kapita US$ Hal Ini membuat PT. SMS optimis untuk melakukan pembangunan apartemen. Untuk merealisasikan rencana tersebut, PT SMS memerlukan kajian serta perhitungan pengembangan tanah untuk memperoleh hasil yang optimal. Tanah kosong milik PT. SMS memiliki lahan seluas m², terdiri dari 4 sertifikat hak milik, 11 sertifikat akte jual beli, dan 7 sertifikat hak guna bangunan yang di atasnya berupa tanah darat matang. Tanah tersebut terletak di kawasan komersial, yang untuk saat ini sudah ditetapkan menjadi perumahan vertikal (apartemen). Lokasi ini dapat dicapai melalui Jalan Tol Jakarta Cikampek, keluar di pintu Tol Bekasi Barat, kurang lebih 5 Km ke arah 4

5 selatan melewati Jalan Achmad Yani manuju Jalan Raya Cut Meutia. Properti berada di sebelah utara Jalan Raya Cut Meutia. Di sebelah barat, properti berbatasan dengan Jalan R.A Kartini. Di bagian selatan, properti berbatasan dengan Jalan Raya Cut Meutia. Di bagian timur, properti berbatasan dengan tanah kosong. Adapun di sebelah utara, berbatasan dengan pemukiman. Posisi strategis tanah kosong yang dimaksud sangat potensial untuk dikembangkan sebagai daerah perumahan vertikal (apartemen). Dari aspek finansial, pasar, dan zona peruntukan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Bekasi, penggunaan tanah untuk perumahan vertikal adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut. LOKASI Sumber: Peta DKI Jakarta, 2013 Gambar 1.1 Peta Lokasi 5

6 Menurut AIREA (1987: ), penggunaan konsep tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong didasarkan atas kontribusi yang diberikan oleh tanah itu sendiri, yaitu tanah akan mempunyai nilai tinggi jika sesuai dengan properti yang berdiri di atasnya. Dengan demikian, konsep penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tidak ditentukan berdasarkan analisis subjektif oleh pemilik, pengembang, atau penilai, tetapi lebih ditentukan dan dibentuk oleh kekuatan kompetitif pasar di mana properti tersebut berada. Karena itu, analisis dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan melakukan studi ekonomi dan analisis keuangan, serta kelayakan bisnis yang berdasar pada subjek properti. Berkenaan hal tersebut, yang menjadi perhatian adalah bagaimana lahan atau tanah kosong yang berada di Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawa Lumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat, dibangun properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik bagi PT. SMS. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik telah banyak dilakukan. Penelitian tersebut antara lain sebagai berikut. 1. lkhsan (2001), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di Jalan Jenderal Ahmad Yani Nomor 31 Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Variabel yang digunakan adalah fisik tanah dan aliran keuangan, sedangkan analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil 6

7 penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 2. Suyudi (2005), meneliti tanah kosong milik Pemerintah Kota Mataram yang terletak di Jalan Pejanggik Nomor I Cakranegara. Penelitian ini selain menggunakan alat analisis produktivitas dan keuangan, juga menggunakan analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik. 3. Winarno (2005), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Kabupaten Jombang yang terletak di Jalan Merdeka Kota Jombang (tanah eks stadion). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong bekas stadion tersebut. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas setiap penggunaan, analisis penggunaan lahan, optimalisasi penggunaan lahan dan analisis keuangan, serta analisis pasar. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan retail merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 4. Asmara (2014), meneliti penggunaan tertinggi dan terbaik lokasi tanah kosong yang berada di Jalan Raya Kuta Denpasar Bali. Penelitian ini didasarkan pada analisis data mengenai fisik, analisis hukum, analisis keuangan, dan analisis tertinggi. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan ruko jual merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 7

8 Penelitian terhadap tanah kosong seluas m² milik PT. SMS yang terletak di Jalan Raya Cut Meutia RT 004/001, Kelurahan Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawalumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat, terdiri dari analisis produktivitas, analisis pasar untuk setiap penggunaan yang memungkinkan, analisis keuangan, dan analisis produktivitas tertinggi. Diharapkan, diperoleh penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah tata guna lahan (zoning) pada objek penelitian sebagai zoning komersial. Selain itu, kriteria kelayakan bisnis dengan menganalisis aspek pasar perumahan vertikal di Kota Bekasi, waktu penelitian, dan lokasi objek yang diteliti yaitu berupa tanah kosong di Jalan Raya Cut Muetia. Sebagian tanah kosong dimaksud sebelumnya pernah dimanfaatkan sebagai Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU) dan berada pada posisi strategis. 1.3 Perumusan Masalah Lahan seluas m² milik PT. SMS apabila tidak segera digunakan sesuai penggunaan tertinggi dan terbaiknya secara estetika kurang sedap dipandang bagi lingkungan yang berada di sekitarnya. Bagi pemilik, akan dibebani Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang cukup tinggi sedangkan dari segi pendapatan tidak ada, hanya berupa kenaikan nilai tanah (capital gain). Bagi Pemerintah Kota Bekasi, dari segi pendapatan pajak kurang dimaksimalkan. Penggunaan lahan milik PT SMS tersebut tidak bisa dilakukan tanpa perhitungan yang matang. Oleh karena itu, harus dilakukan penelitian terlebih dahulu mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan kosong tersebut. 8

9 Terlebih, lokasi tanah kosong milik PT SMS terletak di kawasan komersial Kota Bekasi, di mana harga tanah di tersebut cukup tinggi, begitu juga dengan harga sewa lahan. Perlu dibuktikan bahwa investasi yang dilakukan terhadap lahan milik PT SMS dapat memenuhi kriteria highest and best use yaitu secara fisik memungkinkan, legal secara hukum, secara finansial layak dan produktifitas yang tinggi. Kondisi sekarang, diatas tanah kosong milik PT SMS sedang dilakukan pengembangan perumahan vertikal (apartement), sehingga akan dibuktikan apakah pengembangan yang sedang dilakukan sekarang memenuhi kriteria highest and best use. 1.4 Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan aspek-aspek fisik, hukum, keuangan, serta penggunaan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal pada kota yang sedang berkembang, di mana pembangunan properti cukup berkembang pesat. 2. Menganalisis nilai tanah setelah pembangunan pada tanah tersebut dilakukan. 1.5 Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Manfaat praktis. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi PT. SMS mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong, khususnya tanah yang terletak di Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan 9

10 Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawalumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat dalam rangka pendayagunaan aset operasional sebagai upaya menggali potensi sumber daya yang akan memberikan manfaat pada penerimaan pendapatan perusahaan. 2. Manfaat akademis Hasil penelitian ini diharapkan akan menambah khazanah pengetahuan tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) terhadap tanah kosong. Selain itu, diharapkan penelitian ini menjadi sumber penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong komersial yang terletak di kawasan yang sudah berkembang pesat dengan tetap memperhatikan produktivitas properti, fisik, lokasi, legal, keuangan, dan optimalisasi pendapatan. 1.6 Sistematika Penulisan Tesis ini terdiri atas 5 bab. Bab I Pengantar, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis mencakup tinjauan pustaka dan landasan teori. Bab III Metode Penelitian menjelaskan cara penelitian dan alat analisis. Bab IV Analisis Data dan Pembahasan menjelaskan analisis lingkungan, analisis produktivitas, analisis pasar, analisis keuangan, dan analisis optimalisasi pendapatan. Bab V Kesimpulan dan Saran berisikan kesimpulan, keterbatasan, dan saran. 10