ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3

ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 Yulita Veranda Usman 1, Wiwi Yaren 2 1,2) Jurusan Teknik Industri Fakultas Teknik Universitas Pancasila 1) yulita@univpancasila.ac.id Abstrak Pertumbuhan penduduk menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan perumahan, sedangkan ketersediaan lahan semakin sempit dan persaingan semakin ketat. Salah satu lokasi perumahan yang berkembang pesat adalah Kota Bekasi, dimana terdapat perumahan Bekasi Timur Regensi 3. Ketatnya persaingan mengharuskan perusahaan memiliki strategi yang tepat untuk memasarkan Bekasi Timur Regensi 3. Berdasarkan analisis faktor internal diperoleh skor terbobot sebesar 3,369, sedangkan faktor ekternal memiliki skor 3,435 dan pemetaan pada matrks IE diperoleh strategi yang sesuai adalah grow and build. Analisis SWOT dihasilkan strategi S-O adalah meningkatkan pangsa pasar; S-T adalah menciptakan produk yang berkualitas, W-O adalah meningkatkan volume penjualan, sedangkan W-T adalah meningkatkan kegiatan promosi yang intensif dan efektif. Dari analisis matriks QSPM diperoleh alternatif strategi yang menjadi prioritas dengan nilai TAS sebesar 6,829, yaitu meningkatkan volume penjualan melalui peningkatkan target penjualan dan perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan berkala. Kata Kunci : Bekasi, matriks IE, SWOT, matriks QSPM, strategi pemasaran perumahan 1. PENDAHULUAN Rumah adalah salah satu unsur utama bagi kesejahteraan rakyat. Rumah merupakan kebutuhan akan tempat yang dapat dipergunakan sebagai tempat berteduh, disamping sandang dan pangan. Dalam masyarakat yang adil dan makmur, sudah saatnya rakyat memiliki tempat tinggal yang layak. Pada masa sekarang ini, pertumbuhan sektor perumahan di tanah air terbilang sangat pesat pertumbuhannya didorong oleh meningkatnya permintaan masyarakat akan perumahan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya. Jakarta merupakan salah kota dengan tingkat kebutuhan rumah yang sangat tinggi. Penduduk kota Jakarta dari tahun ke tahun terus bertambah. Selain [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 83

karena kelahiran, banyaknya pendatang dari daerah lain membuat Jakarta semakin padat. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik, jumlah pertumbuhan penduduk kota Jakarta mencapai rata-rata 8.782.031 jiwa [1]. Pertumbuhan jumlah penduduk kota Jakarta dengan Persentase rata-rata per tahun 2,48%. Hal ini terjadi juga pada Kota Bekasi yang penduduknya terus bertambah. Berdasarkan Badan Pusat Statistik, jumlah pertumbuhan penduduk kota Bekasi mencapai rata-rata 2.052.901 jiwa [1]. Pertumbuhan jumlah penduduk Kota Bekasi dengan persentase rata-rata per tahun 11,65%. Pertumbuhan penduduk kota Jakarta dan kota Bekasi dari tahun 2005-2011 dapat dilihat pada tabel 1. Pertambahan penduduk di Jakarta dan Bekasi ini menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan papan atau perumahan. Di sisi lain, semakin lama ketersediaan lahan untuk tempat tinggal semakin sempit, mengakibatkan harga tanah dan rumah semakin mahal. Berdasarkan data dari Kementerian Perumahan Rakyat pada tahun 2009-2011, jumlah permintaan rumah di Jakarta mencapai 42.239, 60.000 dan 70.000 unit/tahun rumah baru, perkiraan penawaran rumah baru hanya 20.000, 16.006, dan 40.000 unit/tahun [2]. Dipihak lain perkiraan jumlah permintaan rumah baru di kota Bekasi menurut Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota Bekasi pada tahun 2009-2011 sekitar 16.847, 15.315 dan 30.000 unit/tahun, sedangkan penawaran rumah baru di kota Bekasi hanya 7.515, 4.592 dan 12.000 unit/tahun [3]. Permintaan dan penawaran perumahan di kota Jakarta dan kota Bekasi ditunjukan dalam gambar 1 dan 2 Tabel 1. Pertumbuhan Penduduk % No. Tahun Jakarta Ratarata Bekasi % Ratarata 1. 2005 9.041.605-1.453.394-2. 2006 8.961.680-0,88 1.773.470 22,02 3. 2007 7.554.461-15,70 1.795.945 1,28 4. 2008 7.616.838 0,83 1.800.746 0,28 5. 2009 8.523.838 11,91 2.584.427 43,52 6. 2010 9.588.198 12,47 2.336.489-9,59 7. 2011 10.187.595 6,25 2.625.838 12,38 Rata-rata 8.782.031 2,48 2.052.901 11,65 Sumber : Badan Pusat Statistik 84 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]

80000 70000 70000 Jumlah Perumahan (Unit) 60000 50000 40000 30000 20000 42239 20000 60000 16006 40000 Demand Supply 10000 0 2009 2010 2011 Tahun Gambar 1. Grafik Permintaan dan Penawaran Perumahan di Kota Jakarta Dari grafik permintaan dan penawaran pada gambar 1. dan 2. dapat disimpulkan bahwa permintaan lebih besar dari pada penawaran, sehingga membuka peluang pangsa pasar bagi pengembang. 35000 30000 30000 Jumlah Perumahan (Unit) 25000 20000 15000 10000 16847 15315 12000 Demand Supply 7515 5000 4592 0 2009 2010 2011 Tahun Gambar 2. Grafik Permintaan dan Penawaran Perumahan di Kota Bekasi Oleh sebab itu, pokok permasalahan penelitian dalam penelitian ini adalah sebagai berikut : a) Faktor-faktor internal apa saja yang menjadi kekuatan dan kelemahan pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3? b) Faktor-faktor eksternal apa saja yang menjadi peluang dan ancaman pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3? c) Bagaimana strategi pemasaran yang tepat bagi perumahan Bekasi Timur Regensi 3? Maksud dan tujuan penulisan penelitian ini adalah : 1) Mengetahui faktor-faktor internal yang menjadi kekuatan dan kelemahan pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3 [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 85

2) Mengetahui faktor-faktor ekternal yang menjadi peluang dan ancaman pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi 3 3) Merancang strategi pemasaran yang tepat bagi perumahan Bekasi Timur Regensi 3 2. LANDASAN TEORI 2.1. Analisis Lingkungan Internal Menurut Umar (2003), analisis terhadap lingkungan internal dapat dilakukan dengan menggunakan alat analisis berupa matriks IFE (Internal Factor Evaluation) [4]. Matriks IFE digunakan untuk mengetahui faktor-faktor internal perusahaan berkaitan dengan kekuatan dan kelemahan yang dianggap penting, misalnya dari aspek manajemen, keuangan, SDM, pemasaran, sistem informasi dan produksi/operasi. Matriks tersebut dapat dilihat pada Tabel 2. Tabel 2. Matriks faktor strategi internal Faktor-faktor Bobot Rating Skor strategi internal Kekuatan: 1 2 Kelemahan 1 2 Total 1,00 Sumber: Rangkuti (2005) [5] 2.2. Analisis Lingkungan Eksternal Menurut Umar (2003), analisis terhadap lingkungan eksternal perusahaan dapat dilakukan dengan menggunakan analisis matriks EFE (External Factor Evaluation) [4]. Data eksternal dikumpulkan untuk menganalisis hal-hal menyangkut persoalan ekonomi, sosial, budaya, demografi, lingkungan, politik, pemerintahan, hukum, teknologi, persaingan di pasar industri dimana perusahaan berada, serta data eksternal relevan lainnya. Matriks EFE dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3. Matriks faktor strategi eksternal Faktor-faktor Bobot Rating Skor strategi eksternal Peluang 1 2 Ancaman 1 2 Total 1,00 Sumber: Rangkuti (2005) [5] 2.3. Matriks Internal-Eksternal (IE) 86 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]

Gambar 3. Matriks IE Matriks IE berguna untuk memposisikan suatu strategic business unit (SBU) perusahaan ke dalam matriks yang terdiri atas sembilan sel. Matriks IE terdiri dari dua dimensi, yaitu: - Dimensi X: total skor dari matriks IFE - Dimensi Y: total skor dari matriks EFE. 2.4. Matriks Strength, Weakness, Opportunity and Threat (SWOT) Analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk merumuskan strategi perusahaan (Rangkuti, 2005) [5]. Matriks SWOT adalah alat yang digunakan untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan. Matriks ini dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman eksternal yang dihadapi perusahaan, dapat disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan yang dimilikinya. Tabel 4. Matriks SWOT IFE Strength (S) EFE Weakness (W) Opportunities (O) Strategi SO Strategi WO Threat (T) Strategi ST Strategi WT Sumber: Rangkuti (2005) [5] 2.5. Quantitative Strategic Planning Matrix (QSPM) Teknik ini menunjukan strategi alternatif mana yang paling baik untuk dipilih. Menurut Umar (2003), QSPM adalah alat yang direkomendasikan bagi para ahli strategi untuk melakukan evaluasi pilihan strategi alternatif secara obyektif, berdasarkan key success factors internal-eksternal yang telah diidentifikasikan sebelumnya [4]. [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 87

Tabel 5. Matriks QSPM Faktorfaktor sukses kritis Bobot Peluang Ancaman Kelemahan Jumlah Total Nilai Daya Tarik Sumber : David, 2002 [6] ALTERNATIF STRATEGI Strategi I Strategi II Strategi III AS TAS AS TAS AS TAS 3. PENGUMPULAN DATA Pemasaran merupakan kegiatan yang sangat penting dalam menjalankan suatu usaha dan harus mempunyai strategi yang tepat untuk memasarkan produknya. PT Cakrawala Nusa Dimensi selama ini dalam memasarkan BTR 1 dan 2 mempunyai lima strategi pemasaran yang telah dijalankan, antara lain : 1. Strategi Produk Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 yaitu model minimalis. 2. Strategi Harga Harga yang ditentukan oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi untuk masing-masing tipe rumah berbeda tergantung luas bangunan dan luas tanahnya. Harga jual tersebut sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Biaya Pecahan Sertifikat, biaya untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), instalasi listrik sesuai spesifikasi, pemasangan pompa air listrik, dan biaya Akte Jual Beli (AJB). Tetapi, harga tersebut belum termasuk Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya proses, KPR, harga kelebihan tanah, dan biayabiaya materai. BPHTB dihitung dari = (Harga Jual Rp. 60.000.000,-) x 5 %. 3. Strategi Tempat Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 terletak di Cimuning, Bekasi Timur, dan berdekatan dengan beberapa kawasan industri. Lokasi perumahan mudah dijangkau, karena didukung oleh kemudahan akses menuju perumahan yaitu melalui Akses Tol Tambun, Tol Bekasi Timur, Tol Bekasi Barat atau Jl. Raya Narogong dan Jl. Raya setu Bantargebang. 4. Strategi Distribusi Strategi distribusi adalah strategi pelayanan perumahan kepada konsumen berdasarkan cara pembayaran yang dilakukan. PT Cakrawala Nusa Dimensi melakukan strategi distribusi dengan membuka kantor pemasaran Perumahan Bekasi Timur Regensi 3. Dengan adanya kantor pemasaran, maka Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 dapat memberikan pelayanan dan informasi lengkap mengenai produk yang terdapat di Perumahan Bekasi Timur Regensi 3. 5. Strategi Promosi Promosi berguna untuk mengkomunikasikan produk kepada masyarakat. Diharapkan dengan adanya promosi suatu produk dapat dikenal oleh 88 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]

mas3yarakat dan menimbulkan ketertarikan konsumen untuk membelinya. Agar produk perumahannya dikenal oleh masyarakat PT Cakrawala Nusa Dimensi melakukan beberapa promosi diantaranya dengan cara : - Sales Inhouse - Agent - Iklan di Media Cetak - Pameran - Event Khusus 4. HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1. Lingkungan Internal PT Cakrawala Nusa Dimensi Penyusunan strategi pemasaran perumahan Bekasi Timur Regensi dilakukan dengan cara menganalisis faktor-faktor internal yang dihadapi oleh perusahaan. Analisis terhadap faktor-faktor internal perusahaan merupakan tahap untuk mengetahui kekuatan dan kelemahan yang dihadapi perusahaan dalam persaingan. Kekuatan PT CND Berdasarkan analisis yang telah dilakukan maka diperoleh beberapa kekuatan yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan perumahannya. Kekuatan yang dimiliki perusahaan tersebut antara lain: - Nilai investasi yang terus meningkat - Adanya perluasan pembangunan - Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial - Harga bersaing - Lokasi yang strategis - Kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil (KPR) - Pengembang yang berpengalaman Kelemahan Berdasarkan analisis yang telah dilakukan maka diketahui kelemahan yang ada pada PT Cakrawala Nusa dimensi. Kelemahan tersebut adalah pengawasan yang kurang. Pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor kurang dilakukan oleh pengembang, sehingga banyak konsumen yang mengajukan keluhan, misalnya terhadap atap yang bocor, dinding tembok yang retak-retak. Setelah konsumen melakukan pengaduan, baru pihak pengembang lewat kontraktor melakukan pengecekan dan memperbaikinya. 4.2. Lingkungan Eksternal PT Cakrawala Nusa Dimensi Faktor-faktor eksternal perusahaan dianalisis untuk mengetahui peluang dan ancaman yang dihadapi perusahaan dalam persaingan. Faktor-faktor eksternal berada di luar kekuasaan atau kendali pemasar. Faktor eksternal yang dihadapi [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 89

perusahaan berupa lingkungan eksternal perusahaan yang terdiri dari lingkungan mikro dan makro. Lingkungan Mikro: Pesaing, Pemasok, Pembeli / Konsumen, Pekerjaan, Pendapatan. Lingkungan Makro: Faktor Hukum dan Politik, Faktor Sosial Budaya, Faktor Ekonomi, Demografi. Lingkungan Industri: Ancaman Masuk Pendatang Baru, Persaingan sesama perusahaan dalam industri, Ancaman dari produk pengganti, Kekuatan tawar menawar pemasok, Kekuatan tawar menawar pembeli, Pengaruh kekuatan stakeholder lainnya. Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa: Peluang Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, diperoleh beberapa peluang yang dapat dimanfaatkan oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan produk perumahannya. Peluang tersebut antara lain: - Target market yang besar - Tingkat bunga KPR yang rendah - Adanya Loyalitas Pemasok - Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster Ancaman - Kenaikan tingkat bunga KPR - Adanya Isu Pencemaran Lingkungan - Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) - Kenaikan harga material - Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi Pembangunan perumahan baru banyak bermunculan di kota Bekasi. Hal ini menyebabkan tingkat persaingan sesama industri perumahan makin meningkat. Perumahan-perumahan tersebut berlomba mendapatkan konsumen. Untuk mengatasi hal ini tidak mudah, perusahaan harus bisa menarik konsumen dengan kekuatan yang ada. 4.3. Evaluasi Faktor Internal (Matriks IFE) Matriks IFE digunakan untuk mengetahui seberapa besar peranan dari faktorfaktor internal yang terdapat pada perusahaan. Matriks IFE disusun berdasarkan hasil identifikasi dari kondisi lingkungan internal perusahaan berupa kekuatan dan kelemahan yang dimiliki oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi. Tabel 6. Penilaian Faktor Internal Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 No. Faktor Internal Kekuatan Bobot (a) Rating (b) Skor Terbobot (a x b) 1. Lokasi yang strategis 0,128 3,1 0,397 2. Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial 0,123 3,9 0,480 90 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]

No. Faktor Internal Kekuatan Bobot (a) Rating (b) Skor Terbobot (a x b) 3. Pengembang yang berpengalaman 0,111 3,0 0,333 4. Perluasan pembangunan 0,128 4,0 0,512 5. Nilai investasi yang terus meningkat 0,140 3,7 0,518 6. Harga yang bersaing 0,132 3,6 0,475 7. Kemudahan pembayaran uang muka 0,119 3,1 0,369 Kelemahan 1. Pengawasan yang kurang terhadap hasil kerja kontraktor 0,119 2,4 0,286 Total 1,000 3,369 Berdasarkan matriks IFE di atas didapatkan total nilai skor terbobot sebesar 3,369. Menurut Husein Umar (2003), jika nilai skor terbobot di atas 2,50 menandakan bahwa secara internal perusahaan pada posisi kuat [4]. Sebaliknya, jika nilai skor terbobot di bawah 2,50 menandakan perusahaan pada posisi lemah. Dengan nilai skor terbobot sebesar 3,369, dapat disimpulkan bahwa perusahaan pada posisi kuat. Kondisi tersebut menunjukkan faktor internal PT Cakrawala Nusa Dimensi relatif lebih kuat dalam memanfaatkan kekuatan yang dimiliki dan mampu mengatasi kelemahannya. Kekuatan utama yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah nilai investasi yang terus meningkat dengan skor sebesar 0,518. Pada posisi kedua ditempati oleh perluasan pembangunan dengan skor 0,512. Posisi ketiga dan keempat ditempati oleh penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial dan Harga yang bersaing dengan skor masing-masing 0,480 dan 0,475. Posisi kelima adalah lokasi yang strategis dengan skor 0,397. Serta pada posisi keenam dan ketujuh yaitu kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil dan pengembang yang berpengalaman dengan masing-masing skor 0,369 dan 0,333. Kelemahan yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi yaitu pengawasan yang kurang terhadap hasil kerja kontraktor dengan skor 0,286. 4.4. Evaluasi Faktor Eksternal (Matriks EFE) Berdasarkan hasil identifikasi dari kondisi lingkungan eksternal diperoleh beberapa peluang dan ancaman yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan perumahan. Peluang yang dapat dimanfaatkan oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah target market yang besar, dibangunnya rukoruko pada setiap cluster, tingkat bunga KPR yang rendah, dan adanya Loyalias Pemasok. Sedangkan ancaman yang harus dihadapi oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi, Kenaikan tingkat bunga KPR, Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM), Kenaikan harga material. Tabel 7. Matriks EFE Perumahan Bekasi timur Regensi 3 No. Faktor Eksternal Bobot (a) Rating (b) Skor Terbobot (a x b) [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 91

Peluang 1. Target market yang besar 0,112 3,9 0,437 2. Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster 0,093 3,1 0,288 3. Tingkat bunga KPR yang rendah 0,116 3,4 0,394 4. Adanya Loyalitas Pemasok 0,105 3,7 0,389 Ancaman 1. Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi 0,105 3,1 0,326 2. Kenaikan tingkat bunga KPR 0,124 3,4 0,422 3. Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) 0,116 3,3 0,383 4. Kenaikan harga material 0,116 3,3 0,383 5. Adanya Isu Pencemaran Lingkungan 0,112 3,7 0,414 Total 1,000 3,435 Berdasarkan matriks EFE di atas didapatkan total skor terbobot sebesar 3,435. Hal ini menunjukan PT Cakrawala Nusa Dimensi mampu merespon faktor eksternal dengan memanfaatkan peluang yang ada untuk mengatasi ancaman. Menurut Husein Umar (2003), apabila skor total dari matriks EFE sebesar 4,0 mengindikasikan bahwa perusahaan merespon dengan sangat baik peluangpeluang yang ada dan menghindari ancaman-ancaman dari di pasar industrinya [4]. Sementara jika skor total 1,0 menunjukan bahwa perusahaan tidak memanfaatkan peluang-peluang yang ada atau tidak menghindari ancamanancaman eksternal. Peluang utama yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah target market yang besar dengan skor 0,437. Peluang yang berada di urutan kedua yaitu tingkat bunga KPR yang rendah dengan skor 0,394. Peluang yang ada di urutan ketiga dan keempat yaitu adanya loyalitas pemasok dan dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster dengan skor masing-masing 0,389 dan 0,288. Ancaman utama yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah kenaikan tingkat bunga KPR dengan skor 0,422. Ancaman yang kedua yaitu adanya isu pencemaran lingkungan skor 0,414. Ancaman ketiga dan kemepat yaitu peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) dan kenaikan harga material dengan skor yang sama 0,383. Sedangkan ancaman yang terkahir yaitu Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi dengan skor 0,326. 4.5. Evaluasi Matriks Internal Eksternal (IE) Matriks IE disusun berdasarkan kondisi lingkungan internal dan eksternal perusahaan yang digabungkan dari matriks IFE dan EFE. Berdasarkan hasil analisis faktor internal menggunakan matriks IFE diperoleh skor terbobot sebesar 3,369. Sedangkan hasil analisis faktor eksternal menggunakan matriks EFE diperoleh skor terbobot sebesar 3,435. Berdasarkan dari dua nilai tersebut PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan perumahan menempati posisi pada sel I. Strategi yang dapat diambil yaitu strategi Grow and Build. Strategi yang cocok yaitu strategi intensif seperti market penetration, market development dan product development. Market penetration merupakan strategi yang dilakukan oleh suatu perusahaan untuk meningkatkan penjualan atas produk dan pasar yang telah tersedia melalui usaha-usaha pemasaran yang lebih intensif. Market development adalah strategi yang bertujuan untuk mendapatkan pasar atau 92 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]

konsumen yang baru. Target pasar yang pada awalnya dikhususkan untuk segmen tertentu sekarang segmennya diperluas. Product development adalah strategi peningkatan produk dengan pasar yang dituju masih sama. Gambar 4. Matriks IE PT CND 4.6. Matriks SWOT Kombinasi dari faktor internal dan eksternal perusahaan disusun secara sistematis dan terstruktur sehingga menghasilkan empat macam strategi. Strategi yang terbentuk yaitu strategi S-O, S-T, W-O dan W-T. Strategi S-O (Strength-Opportunity) Strategi S-O adalah strategi yang menggunakan kekuatan internal perusahaan untuk meraih peluang-peluang yang ada di luar perusahaan. Strategi yang dapat digunakan yaitu meningkatkan pangsa pasar dengan membidik pasar karyawan dan wiraswasta dengan memanfaatkan peluang target pasar yang besar, tingkat bunga KPR yang rendah, adanya loyalitas pemasok serta dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster yang dapat menarik perhatian konsumen. Strategi S-T (Strength-Threath) Strategi S-T adalah strategi yang menggunakan kekuatan internal perusahaan untuk menghindari atau mengurangi dampak dari ancamanancaman yang berasal dari luar perusahaan. Strategi S-T yang dihasilkan yaitu menciptakan produk yang berkualitas dengan menggunakan bahan baku yang baik dan tenaga kerja yang ahli. Strategi W-O (Weakness-Opportunity) Strategi W-O adalah strategi yang dilakukan dengan memperkecil kelemahan internal perusahaan dan memanfaatkan peluang-peluang yang ada di luar perusahaan. Strategi W-O yang dihasilkan yaitu meningkatkan volume penjualan melalui peningkatan target penjualan dan perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan berkala. Strategi ini dilakukan agar rumah yang dikerjakan kontraktor tidak banyak [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 93

mendapat keluhan dari konsumen yang dapat menurunkan citra perusahaan. Strategi W-T (Weakness-Threat) Strategi WT yaitu staregi yang dilakukan dengan cara menciptakan suatu strategi untuk meminimalkan kelemahan serta menghadapi persaingan usaha yang sangat tinggi. Salah satu strategi yang dapat digunakan yaitu meningkatkan promosi di media yang tepat. Langkah yang dapat dilakukan yaitu dengan meningkatkan promosi di media cetak maupun media elektronik/online, contohnya Koran, majalah perumahan, TV maupun internet. Tabel 8. Analisis Matriks SWOT Perumahan Bekasi Timur Regensi Strength (S)/Kekuatan Nilai investasi yang terus meningkat Perluasan pembangunan Penyediaan fasilitas umum Harga yang bersaing Lokasi yang strategis Kemudahan pembayaran uang muka Pengembang yang berpengalaman Weakness (W)/Kelemahan Pengawasan yang kurang terhadap hasil kerja kontraktor Opportunities Strategi S-O Strategi W-O Target market yang besar Tingkat bunga KPR yang rendah Meningkatkan pangsa pasar dengan membidik pasar karyawan dan wiraswasta Meningkatkan volume penjualan melalui dengan memanfaatkan peluang target pasar peningkatan target penjualan, perluasan yang besar, tingkat bunga KPR yang rendah pasar sasaran dan meningkatkan dan loyalitas pemasok dan dibangunnya rukoruko pada setiap cluster. (S1, O1, O2, O3, (W1, O1, O2). pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor. O4) Adanya Loyalitas Pemasok Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster Threat (T)/Ancaman Strategi S-T Strategi W-T Kenaikan tingkat bunga KPR Melakukan kegiatan promosi yang intensif di Menciptakan produk yang berkualitas dengan media cetak maupun media elektronik/online, menggunakan bahan baku yang baik dan contohnya Koran, majalah perumahan, TV, tenaga kerja yang ahli. (S1, T1, T2, T3, T4). maupun internet. (W1, T1, T2, T3, T4, T5). Adanya Isu Pencemaran Lingkungan Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) Kenaikan harga material Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi 4.7. Alternatif Strategi Berdasarkan QSPM (Tahap Keputusan) Pada masa yang akan datang, PT Cakrawala Nusa Dimensi akan menghadapi tingkat persaingan yang cukup berat, terutama persaingan dengan industri pendatang baru. Hal ini mulai dirasakan dengan peningkatan usaha properti dari tahun ke tahun semakin meningkat. 94 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]

PT Cakrawala Nusa Dimensi harus dapat mengantisipasi persaingan yang semakin ketat tersebut, maka harus lebih agresif dalam merebut konsumen. Berdasarkan empat alternatif strategi pemasaran yang didapatkan dari analisis SWOT, maka PT Cakrawala Nusa Dimensi harus membuat suatu keputusan untuk menentukan kemenarikan relatif dan mengevaluasi pilihan-pilihan alternatif yang dapat dilaksanakan secara objektif dengan mengisi lembar penilaian mengenai matrik QSPM. Analisis matriks QSPM dapat dilihat pada Tabel 9. di bawah ini. Tabel 9. Analisis Matriks QSPM Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 No. Kekuatan Faktor Strategi Bobot S1 S2 S3 AS TAS AS TAS AS TAS AS TAS 1. Lokasi yang strategis 0,128 3,3 0,422 3,1 0,397 3,1 0,397 3,3 0,422 S4 2. Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial 0,123 3,9 0,48 3,4 0,418 3,9 0,48 3,7 0,455 3. Pengembang yang berpengalaman 0,111 3,1 0,344 3,3 0,3663 3 0,333 3,1 0,344 4. Perluasan pembangunan 0,128 4 0,512 3,7 0,474 3,9 0,499 3,7 0,474 5. Nilai investasi yang terus meningkat 0,14 4 0,56 3,7 0,518 4 0,56 3,6 0,504 6. Harga yang bersaing 0,132 3,4 0,449 3,3 0,436 3,6 0,475 3,7 0,488 7. Kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil (KPR) Kelemahan 1. Pengawasan yang kurang terhadap hasil kerja kontraktor Peluang 0,119 3 0,357 2,9 0,345 3,6 0,428 2,9 0,345 0,119 3,1 0,369 3,3 0,3927 3 0,357 2,6 0,309 1. Target market yang besar 0,112 3,4 0,381 3 0,336 3,1 0,347 3 0,336 2. Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster 0,093 3,3 0,307 3,3 0,307 3,3 0,307 3,1 0,288 3. Tingkat bunga KPR yang rendah 0,116 3,6 0,418 3 0,348 3,7 0,429 2,7 0,313 4. Adanya Loyalitas Pemasok 0,105 2,9 0,305 3 0,315 3,3 0,347 3,1 0,326 Ancaman 1. Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi 0,105 3 0,315 3,4 0,357 3 0,315 3,3 0,347 2. Kenaikan tingkat bunga KPR 0,124 3 0,372 2,7 0,3348 3 0,372 3 0,372 3. Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) 0,116 3,7 0,429 3,6 0,418 3,6 0,418 3,9 0,452 4. Kenaikan harga material 0,116 3,7 0,429 3,9 0,452 3,7 0,429 3,9 0,452 5. Adanya Isu Pencemaran Lingkungan 0,112 3,1 0,347 3,1 0,3472 3 0,336 3,4 0,381 Jumlah 6.795 6.561 6.829 6.609 AS : Attractiveness score TAS : Total Attractiveness score Dari hasil analisis matriks QSPM tersebut diperoleh alternatif strategi sebagai berikut : 1) Meningkatkan volume penjualan melalui peningkatan target penjualan dan perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan berkala. [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 95

2) Meningkatkan pangsa pasar dengan membidik pasar karyawan dan wiraswasta dengan memanfaatkan peluang target pasar yang besar, tingkat bunga KPR yang rendah dan loyalitas pemasok. 3) Melakukan kegiatan promosi yang intensif dan efektif di media cetak maupun media elektronik/online, contohnya koran, majalah perumahan, TV, maupun internet. 4) Menciptakan produk yang berkualitas, tahan lama dan mengikuti tren dengan menggunakan bahan baku yang baik dan tenaga kerja yang ahli. Berdasarkan empat alternatif strategi di atas, bauran pemasaran yang harus ditingkatkan adalah strategi tempat, strategi harga, strategi promosi, dan strategi produk. Prioritas utama adalah strategi tempat karena lokasi Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 yang strategi, maka dengan banyaknya akses menuju perumahan dapat memberikan kemudahan bagi konsumen untuk menuju ke lokasi, sehingga dapat menarik minat konsumen. Strategi harga dilakukan dengan memberikan kemudahan dalam pembayaran, yaitu dapat dilakukan dengan cara cash keras, cash bertahap, dan dengan kredit (KPR). Strategi promosi dengan melakukannya secara intensif dan efektif di media cetak maupun media elektronik/online. Sedangkan strategi produk dilakukan dengan pengembangan produk yang berkualitas, tahan lama dan mengikuti tren dengan menggunakan bahan baku yang baik dan tenaga kerja yang ahli. 4.8. Rancangan Strategi Pemasaran Bekasi Timur Regensi 3 Berdasarkan 4 alternatif strategi hasil analisis matriks QSPM, di bawah ini akan dijelaskan rancangan strategi pemasaran PT CND dalam tabel 10. 5. KESIMPULAN Faktor-Faktor Internal Kekuatan PT CND Yang menjadi kekuatan bagi PT. Cakrawala Nusa Dimensi yaitu : - Nilai investasi yang terus meningkat, - Adanya perluasan pembangunan, - Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial, - Harga bersaing, - Lokasi yang strategis, - Kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil (KPR), - Pengembang yang berpengalaman. Faktor Eksternal Peluang PT CND Yang menjadi peluang bagi PT CND sebagai berikut : - Target market yang besar, - Tingkat bunga KPR yang rendah, 96 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]

- Adanya loyalitas pemasok, - Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster. Ancaman PT CND - Kenaikan tingkat bunga KPR, - Adanya isu pencemaran lingkungan, - Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM), - Kenaikan harga material, - Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi. Tabel 10. Rancangan Strategi Pemasaran Bekasi Timur Regensi 3 Kelemahan PT CND Faktor-faktor internal yang menjadi kelemahan PT CND yaitu pengawasan yang kurang dilakukan oleh pengembang, sehingga banyak konsumen yang mengajukan keluhan. Prioritas Strategi [Yulita V. Usman] ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 97

Berdasarkan hasil penentuan prioritas strategi dengan QSPM, didapatkan alternatif strategi yang menjadi prioritas yaitu meningkatkan volume penjualan melalui peningkatkan target penjualan dan perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan berkala, dengan nilai TAS sebasar 6.829. DAFTAR PUSTAKA ; Statistik Jumlah Penduduk, Badan Pusat Statistik, Jakarta, 2010, diunduh dari http://www.bps.go.id/. [20 Oktober 2012]. Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota Bekasi, Kota Bekasi Dalam Angka, Bekasi, 2012. ; Buku Saku, Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, 2012, diunduh dari http://www.kemenpera.go.id/. [11 November 2012]. Umar, H., Strategic Manajemen in Action, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2003. Rangkuti, F., Analisis SWOT Teknik Membelah Kasus Bisnis, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2005. David, F. R., Manajemen Strategis, Edisi Bahasa Indonesia, PT. Prenhallindo, 2002. 98 ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR REGENSI 3 [Yulita V. Usman]