KERANGKA PEMIKIRAN. Proses penentuan harga lahan tidak terlepas dari karakteristik lahan

Transkripsi

1 III KERANGKA PEMIKIRAN 3. 1 Kerangka Pemikiran Teoritis Harga lahan merupakan nilai lahan di pasar yang merupakan pertemuan antara permintaan dan penawaran baik melalui lembaga yang formal maupun nonformal. Proses penentuan harga lahan tidak terlepas dari karakteristik lahan tersebut baik dari sifat fisik lahan yaitu kandungan yang ada di lahan tersebut, terdiri dari campuran bahan mineral, bahan organik, air, dan udara dan media untuk tumbuhnya tanaman maupun dari sifat lokasi, sosial, dan kependudukan.. Harga lahan merupakan fungsi dari nilai lahan. Penentuan harga lahan juga tidak terlepas dari faktor lingkungan. Dowall dan Leaf (1990) menyatakan bahwa pendugaan atas gradien nilai lahan paling tepat jika menggunakan model non linier yaitu dengan cara menggunakan fungsi logaritma 1 : V x = V o. e -hx dengan : V x V o e h = nilai lahan pada x km dari pusat kota = nilai lahan pada pusat kota = logaritme napier = gradien nilai lahan yang akan diduga Bentuk fungsi logaritma dari model di atas adalah sebagai berikut : Log V x = log V o h x log e = log V o h x V x = V o h x

2 33 Fungsi tersebut serupa dengan model regresi linier sederhana, dan fungsi tersebut menunjukkan bahwa dengan asumsi variabel lain cateris paribus maka harga lahan akan menurun semakin jauhnya jarak x dari pusat kota. Fungsi di atas hanya menjelaskan hubungan harga lahan dengan faktor jarak terhadap kota atau pusat bisnis Jika hubungan di atas diperluas yaitu hubungan antara harga lahan dengan faktor jarak, kondisi infrastruktur, dan status kepemilikan lahan maka modelnya adalah seperti yang ditunjukkan oleh Dowall dan Leaf 2 : V x = e c. e d1. e d2. e d3. e hx Dengan : c d 1 d 2 d 3 = konstanta = variabel dummy untuk infrastruktur baik = variabel dummy untuk lahan yang bersetifikat = variabel dummy untuk hak lahan yang terdaftar Bentuk logaritme dari bentuk di atas : log V x = c + d 1 + d 2 + d 3 + h x ; c + d 1 + d 2 + d 3 = c = c + h x V x = c + h x Moses dan Williamson mencoba memasukkan pertimbangan kemungkinan pergeseran dalam lokasi (location shift) dan kemungkinan adanya desentralisasi pola jarak (Reksohadiprodjo dan Karseno, 1985), sehingga model yang dikembangkannya adalah seperti berikut 3 : D = a + b 1 L 1 + b 2 T + b 3 H + b 4 V + b 5 M + b 6 C + u 2 Ibid. Hal Rekso hadiprodjo dan Karseno, Ekonomi Perkotaan. (1985)

3 34 dengan : D a L T H V C u = Kepadatan atau jarak setiap unit daerah = konstanta = proxy untuk sewa lahan = persen tanah untuk sarana angkutan non jalan raya = jalan raya, 1 bila ada, dan 0 bila tidak ada = tanah kosong = 0 bila di dalam batas kota, 1 bila di luar = faktor kesalahan 3. 2 Kerangka Pemikiran Operasional Penelitian ini akan mengidentifikasi dan menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan pemukiman di Kecamatan Cibinong seperti faktor luas lahan, jarak lahan relatif ke jalan, kepadatan penduduk, jarak lahan relatif ke pasar Cibinong, jarak relatif ke kantor Pemerintahan Daerah Bogor, fasilitas air, status kepemilikan lahan, keadaan jalan ke lokasi lahan, sumber lahan, ancaman banjir, dan Nilai Jual Objek Pajaknya. Berdasarkan pada penjelasan di atas bahwa harga lahan sangat ditentukan oleh banyak faktor. Lahan yang cukup luas akan semakin mahal dibandingkan dengan lahan yang sempit. Dengan demikian dapat dikatakan harga lahan mempunyai korelasi positif dengan luas lahan. Sama halnya untuk faktor lain yang dijelaskan di atas diduga mempunyai korelasi yang positif terhadap harga lahan. Proses transaksi lahan melibatkan kelembagaan baik yang bersifat formal maupun nonformal. Kelembagaan yang bekerja dalam proses penentuan harga lahan secara formal seperti Badan

4 35 Pertanahan Nasional, Pejabat Pembuat Akta Tanah Kecamatan, dan Notaris. Sedangkan kelembagaan non-formal seperti agen/calo tanah seperti perantara, mediator, penghubung atau broker. Secara lebih jelas dapat dilihat diagram alur pemikirandari penelitian ini pada Gambar 4 di bawah :

5 36 Karakteristik Fisik Lahan Luas Kesuburan Kandungan Mineral Karakteristik Asesibilitas Pasar Pusat Pemerintahan Jalan Kondisi Jalan Karakteristik Lingkungan Lahan Ancaman Bajir Kepadatan Penduduk Proverty taxes Dan lain-lain Permintaan lahan tinggi Kelangkaan lahan tinggi Prinsip highest and best use Diolah : Minitab for windows release 14 Kelembagaan Formal Non-Formal Pasar lahan Harga/Nilai lahan Gambar 4. Kerangka Pemikiran Faktor-faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Pemukiman