7/22/2010 RUMUSAN MASALAH PERUMUSAN POLA LOKASI APARTEMEN PERTANYAAN PENELITIAN LATAR BELAKANG TUJUAN PENELITIAN SASARAN PENELITIAN

Transkripsi

1 PERUMUSAN POLA LOKASI APARTEMEN MENENGAH ATAS DI SURABAYA RUMUSAN MASALAH Tidak adanya peraturan pembangunan yang terarah sehingga perkembangan tumbuh secara acak bahkan berdekatan antara satu dengan lainnya PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2010 PERTANYAAN PENELITIAN Bagaimana kriteria penentu lokasi menengah atas di? LATAR BELAKANG Pertumbuhan penduduk meningkat Perkembangan kota Munculnya berbagai lapisan sosial masyarakat Peningkatan kegiatan di pusat hingga pinggiran kota Kebutuhan rumah meningkat Keterbatasan lahan untuk perumahan TUJUAN PENELITIAN Merumuskan pola lokasi menengah atas di. Pembangunan menengah Pergeseran kebudayaan dan atas meningkat di berbagai lokasi di gaya hidup Perkembangan menengah atas tumbuh di berbagai lokasi tanpa adanya peraturan pembangunan yang terarah dan dikukung tidak PERMASALAHAN adanya pedoman yang mengatur lokasi pembangunan secara spesifikdapatmengakibatkanpenumpukkan di daerah tertentu sehingga dapat terjadi persaingan harga yang tidak sehat dan lapisan dimensi yang semakin dalam. SASARAN PENELITIAN Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi menengah atas di. Mengetahui keterhubungan antar kriteria penentu lokasi menengah atas di Merumuskan pola lokasi 1

2 RUANG LINGKUP PENELITIAN KERANGKA PENELITIAN STUDI Pertumbuhan Keterbatasan lahan untuk penduduk di wilayah perumahan di Latar Belakang Tidak ada penjelasan spesifik Perkembangan Peningkatan pembangunan mengenai arahan pembangunan lokasi Apartemen di berbagai pada pedoman tata tumbuh tidak lokasi di ruang terarah Wilayah Pembahasan asa Substansi Tidak adanya peraturan pembangunan yang terarah sehingga perkembangan tumbuh secara acak bahkan berdekatan antara satu dengan lainnya, yang dapat mengakibatkan terjadinya penumpukkan di daerah tertentu sehingga dapat berdampak buruk pada persaingan harga yang tidak sehat dan menimbulkan lapisan dimensi yang semakin dalam. Merumuskan pola lokasi menengah atas di Rumusan Masalah Penelitian Tujuan Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi menengah atas di di. Mengetahui keterhubungan antar kriteria penentu lokasi menengah atas di Merumuskan pola lokasi menengah atas di Proses Analisa Pola lokasi menengah atas di Temuan Studi TINJAUAN PUSTAKA 1. Definisi Apartemen 2. Lokasi Lokasi sebagai Keputusan Penting dalam Keberhasilan suatu Perumahan Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan dan Pemukiman 2

3 Definisi Apartemen Berbagai Sumber Sumber Definisi Apartemen Kamus Besar Bahasa Indonesia Dictionary of Architecture and Construction, 1975 The Macquarie Dictionary, 1985 Housing and Residential Building, Architect Hand Dictionary of Real Estate, 1996 RencanaTata Ruang Kota Wilayah Kota Tahun 2013 Apartemen adalah kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang digunakan sebagai tempat tinggal dan terdapat di dalam suatu bangunan yang biasanya mempunyai ruangan lain semacamnya Apartemen adalah ruang atau beberapa ruang yang dirancang sebagai tempat tinggal dimana satu atau beberapa ruangannya sama dalam satu gedung Apartemen adalah sebagai sebuah ruangan dalam gedung yang ruangannya merupakan bagian dari rumah Apartemen adalah tempat tinggal yang ada dalam sebuah gedung dengan pembagian secara horisontal untuk setiap hunian Apartemen adalah satu ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah struktur hunian yang dirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga yang normalnya berfungsi sebagai perumahan sewa dan tidak pernah dimiliki oleh penghuninya melainkan dikelola oleh pemilik atau pengelola property Apartemen adalah pemukiman bagi warga kota golongan menengah atas untuk menyikapi nilai lahan yang cukup tinggi secara efisien, cocok untuk kawasan berkepadatan tinggi dan dekat dengan lokasi perdagangan Pola Lokasi Pola adalah bentuk atau model (atau lebih abstrak, suatu peraturan) yang bisa dipakai untuk membuat atau untuk menghasilkan suatu atau bagian dari sesuatu yang memamerkan pola (Wikipedia). Lokasi adalah tempat berlangsungnya suatu kegiatan. Lokasi merupakan tempat yang dapat dikenali dan dibatasi dimana suatu kegiatan berlangsung atau dapat juga merupakan suatu tempat dimana suatu obyek terletak (Kamus Besar Bahasa Indonesia). Pola Lokasi?? Definisi Apartemen Dengan berbagai pengertian tentang yang telah disebutkan, maka dapat diambil kesimpulan, bahwa adalah hunian (rumah tinggal) dalam bentuk unit unit kamar dalam satu bangunan/gedung untuk warga kota dengan konsep bangunan meninggi keatas (vertikal). Lokasi sebagai Keputusan Penting dalam Keberhasilan suatu Perumahan Dalam penentuan lokasi perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan tempat pekerjaan, pusatkota, perdagangan, pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas pelayanan kota. (James C.Snyder ; Anthony J.Catanese (1985) Mempertimbangkan lingkungansekitarsebagaisalahsatuatribut penentupilihan lokasihuniannya karenakemudahan untuk berhubungan dengan tempat lainnya. (Turner,dalam Sutikno, 2005) Kualitas lokasi yang mempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkungan yang bersih, tidak banjir, aman dari tindakan criminal maupun gangguan yang lain (Gould, 1986 dalam Widyawati, 1992). 3

4 KONSEPTUALISASI TEORITIK Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan dan Rumah Susun 1. Bourne (1981) 1. Aksesibilitas. 2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman 3. Fasilitas, kualitas utilitas 4. Demografi. 5. Karakteristik lokasi dan rumah. 2. Kuswara (2004) 1. Arahan kawasan budidaya & lindung 2. Kondisi lahan & lingkungan 3. Sistem pusat kegiatan ekonomi 4. Perkembangan sosial kependudukan 5. Pertumbuhan kawasan 6.Sistem jaringan regional 3. Carn et al (1988) 1. Tata letak lokasi 2. Karakterisitik lingkungan sekitar 3. Kenyamanan lokasi 4. Aksesibilitas 5. Nilai lahan Perkembangan Pola Permukiman Kebutuhan tuntutan ruang atas munculnya pembangunan yang makin marak Peraturan mengenai Peraturan mengenai Lokasi sebagai penyediaan tanah ijin lokasi Keputusan Penting untuk perumahan pembangunan dalam Keberhasilah suatu Perumahan Tidak terdapat pengaturan mengenai lokasi pembangunan secara spesifik Kebutuhan pola lokasi Urgensi penataan Kriteria penentu lokasi lokasi menengah atas: Market Size Pembentukan Aksesibilitas kriteria untuk Karakteristik Lahan dan penentu lokasi Lingkungan Lokasi Ketersediaan Prasarana 4. Lester W.Milbrath, UNESCO, Jumlah rumah 2. Luas lokasi perumahan 3. Supply dan demand perumahan 4. Perkembangan lokasi perumahan 5. Rabinowitz (1989) 1. Kondisi fisik lahan 2. Kualitas lingkungan 3. Aksesibilitas 4. Ketersediaan prasarana 5. Harga lahan 6.Kesesuaian dengan RencanaTata Ruang 7. Permintaan Pasar 6. Komaruddin (1997) 1. Aksesibilitas 2. Dekat dg fasilitas sosial dan umum 3. Terhindar dari kewaranan bencana 4. Sesuai dengan arahan RTR 7. Miles (2000) 1. Peruntukkan lahan 2. Kondisi fisik lahan 3. Ketersediaan prasarana 4. Aksesibilitas 5. Kondisi sosial & lingkungan 6.Ketersediaan fasilitas publik 7. Harga lahan 8.Permintaan dan penawaran Definisi Apartemen Tipologi Apartemen Teori lokasi perumahan dan pemukiman: Prinsip pemilihan lokasi perumahan Prinsip pemilihan lokasi rumah susun/bertingkat Perumusan pola lokasi menengah atas SINTESA TINJAUAN PUSTAKA Sintesa Kriteria Penentu Lokasi Apartemen Menengah Atas di dapat diperoleh dengan mengadaptasi beberapa teori berikut : 1. Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan 2. Prinsip Pemilihan Lokasi Rumah Susun INDIKATOR PENELITIAN Indikator yang dapat digunakan untuk menentukan kriteria lokasi menengah atas di : Indikator 1 : Market Size Indikator 2 : Aksesibilitas Indikator 3 : Karakteristik Lahan dan Lingkungan Lokasi Indikator 4 : Ketersediaan Prasarana METODOLOGI PENELITIAN Pendekatan Penelitian Variabel Penelitian Responden Penelitian Metode Penelitian Metode Pengumpulan Data Metode dan Teknik Analisa Data 4

5 Pendekatan Penelitian Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan rasionalistik yang menggunakan rasionalisme dalam penyusunan kerangka konseptualisasi teoritik dan dalam memberikan pemaknaan hasil penelitian (Muhadjir, 2007). Responden Penelitian NO. OBYEK PENELITIAN DEVELOPER NO. OBYEK PENELITIAN DEVELOPER 1 Sheraton Residence PT. Dharma Land 15 Novotel PT. Indonesia Prima Property 2 Trillium PT Pemuda Central 16 Puncak Marina PT. Trijaya Kartika Investindo 3 Waterplace PT. Pakuwon Dharma 17 Aryaduta Residence PT. Lippo Group 4 Graha Residence PT. Tata Bumi Raya 18 High Point PT. Sambandha Wahana Development l 5 Taman Beverly PT. Land 19 Apartemen PT. Ciputra Group 6 Somerset I PT. Tata Bumi Raya 20 East Coast PT. Pakuwon Dharma 7 Somerset II Puri Darmo PT. Prima Castle 21 Puncak Permai PT. Surya Bumimegah 8 Java Paragon PT. Sekawan Bhakti 22 Petra Square PT. Petra Town Square Intiland 9 Puri Matahari PT. Prasidha Inti Jaya 23 PT. Margamas 10 Graha Family Condo PT. Grande Family View 24 Aston Twin Tower PT. Adco Graha Sejahtara 11 The Via & The Vue PT. Ciputra Group 25 DR Apartemen PT. DR Property 12 Adhiwangsa PT. Adhibaladika Agung 26 Puncak Kertajaya PT. Surya Bumimegah 13 Metropolis PT. Aktvitas Putra Mandiri 27 Gunawangsa PT. Guna Wangsa 14 Cosmopolis PT. Kreativitas Putra Mandiri Variabel Sub Variabel Definisi Operasional Market Size X1 Kelas Kelas pasar dibagi menjadi kelas menengah atas dan kelas atas bedasarkan harga jual per meter persegi unit bangunan. Aksesibilitas X2 Trayek angkutan publik Ketersediaan trayek angkutan publik sebagai penunjang aktivitas penghuni X3 Jarak dari CBD Jarak minimal lokasi dengan pusat perdagangan dengan skala regional/kota. X4 Jarak dari pusat kota Jarak minimal lokasi dengan Pusat Kota, yakni antara Jl.Basuki Rahmat, Jl.Panglima Sudirman, Jl.Pemuda, dan Jl.Gubernur Suryo. Karakteristik X5 Kesesuaian penggunaan Sesuai dengan peruntukkan penggunaan lahan disekitar berdasarkan rencana tata Lahan & lahan ruang yang ada. Lingkungan X6 Harga lahan Hargalahan tempat dibangunnya Lokasi Prasarana X7 Jaringanair bersih Terlayaninya l i kebutuhan airi bersih di kawasan yang dapat menunjangj kebutuhan penghuni. X8 Jaringan listrik Terlayaninya kebutuhan listrik di kawasan yang dapat menunjang kebutuhan penghuni. X9 Jaringan drainase Kualitas jaringan drainase di kawasan yang dapat menunjang kebutuhan penghuni. Z Zona persebaran Lokasi Lokasi berdasarkan pengklasifikasian unit pengembangan Kota Metode Pengumpulan Data Pengumpulan Data Primer Wawancara dengan menggunakan kuisioner Pengumpulan Data Sekunder Penelusuran literatur melalui instansi dan media informasi lainnya 5

6 Metode dan Teknik Analisa Data 1. Analisa kriteria penentu lokasi Alat analisis : Likert/Scoring Hasil survei primer melalui penyebaran kuisioner kepada developer ditabulasikan. Menghitung nilai indeks dari tiap tiap kriteria penentu lokasi menengah atas di wilayah penelitian. Rumus Perhitungan Nilai Indeks Tiap Faktor : Nii = ((P1 x f1 i) + (P2 x f2 i) + (P3 x f3 i) + (P4 x f4 i) + (P5 x f5 i)) / 5 Menghitung total skor dengan menjumlahkan nilai skor masing masing item untuk menunjukkan item dengan jumlah pemilih terbanyak (modus skala) Skala Pengukuran : Skala 1 Sangat Tidak Berpengaruh Skala 2 Tidak Berpengaruh Skala 3 Cukup Berpengaruh Skala 4 Berpengaruh Skala 5 Sangat Berpengaruh Metode dan Teknik Analisa Data Sasaran Penelitian Input Data Sumber Data Teknik Analisis Output - Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi Mengetahui keterhubungan antar kriteria penentu lokasi menengah atas di - Kelas (X1) - Trayek angkutan publik (X2 - Jarak dari/ke CBD (X3) - Jarak dari/ke Pusat Kota (X4) - Kesesuaian Penggunaan Lahan (X5) Data Sekunder - Harga lahan Apartemen (X6) & Data Primer - JaringanAir Bersih (X7) - Jaringan Listrik (X8) - Jaringan Drainase (X9) - Persebaran Zonasi Apartemen (Z) Menyesuaikan dengan hasil analisa Likert Data Sekunder & Data Primer Analisa Likert Analisa Regresi Logistik Kriteria yang berpengaruh paling kuat dalam penentuan lokasi Keterhubungan dan besar pengaruh antara variabel Tahap Perumusan Masalah Tidak adanya peraturan pembangunan yang terarah sehingga perkembangan Tidak adanya tumbuh penjelasan secara spesifik acak bahkan mengenai berdekatan lokasi antara pada satu pedoman dengan rencana tata ruang menyebabkan lainnya, yang dapat perkembangan mengakibatkan lokasi terjadinya penumpukkan menengah di atas daerah tumbuh tertentu secara acak. Perumusan pola lokasi Metode dan Teknik Analisa Data 2. Analisa perumusan pola lokasi menengah atas di Alat analisis : Regresi Logistik Prinsip penggunaan metode Regresi Logistik akan menghasilkan persamaan Logit Z ik = b k0 + b k1 X i1 + b k2 X i b ki X i Sedangkan, Z = ln ρ i 1 ρ i Maka, ln ρ i = b k0 + b k1 X i1 + b k2 X i b ki X i 1 ρ i Sehingga bentuk umum persamaan Regresi Logistik adalah sbb : ρ i = b k0 + b k1 X i1 + b k2 X i2 + b kj X ij exp b k0 + b k1 X i1 + b k2 X i2 + b kj X ij 1 + exp Tahap Studi Literatur Tahap Pengumpulan Data Tahap Analisa Tahap Penarikan Kesimpulan Tinjauan Pustaka Teori lokasi perumahan dan pemukiman: 1. Prinsip pemilihan lokasi perumahan 2. Prinsip pemilihan lokasi rumah susun/bertingkat Metode Penelitian Desain Penelitian Variabel Penelitian Wawancara dan Kuisioner ii Media dan Instansi Terkait Mengidentifikasi Mengidentifikasi kriteria kriteria penentu penentu lokasi lokasi Teknik Analisa Likert Pola lokasi Pola lokasi menengah atas di Indikator : Model Regresi Indikator : Modus Skala Kriteria penentu lokasi Mengidentifikasi keterhubungan antar kriteria penentu Merumuskan lokasi pola lokasi menengah atas di menengah atas di Teknik Analisa Regresi Logistik KERANGKA PENELITIAN 6

7 7/22/2010 GAMBARAN UMUM DATA PENELITIAN Selat Madura Selat Madura Harga Sewa / bln Rp25,000,000 Wilayah Administrasi Kota Rp20,000,000 Luas wilayah Kota ± Ha terbagi dalam 31 Kecamatan, 163 Kelurahan Rp10,000,000 Klasifikasi Unit Pengemb. Wilayah Kota UP INTI : UP IV, VI, VII UP : UP VII UP : UP I, II, III, V, IX, X, XI, XII Kab.Sidoarjo Rp0 Graha h Somerset Somerset Java Residence Puri Paragon Darmo Rp20,000,000 Rp18,000,000 Rp16,000,000 Rp14,000,000 Rp12,000,000 Rp10,000,000 Rp8,000,000 Rp6,000,000 Rp4,000,000 Rp2,000,000 Rp Waterplace 4. Graha Residence 10. Graha Family Condo 12. Adhiwangsa 13. Metropolis 14. Cosmopolis 16. Puncak Marina 17. Aryaduta Residence 18. High Point 19. Apartemren 20. East Coast 22. Petra Square DR Apartemen 26. Puncak Kertajaya 27. Gunawangsa Novotell Kab.Sidoarjo KETERANGAN : = Upper Middle Class ( Rp 7 10 juta / m2) = Upper Class ( > Rp 12 juta m2) KELAS APARTEMEN Jumlah Trayek Angkutan Publik Sheraton Residence Trillium Waterplace Graha Residence Taman Beverly Somerset I Somerset II Puri Java Paragon Puri matahari Graha Family The Via & The Vue Adhiwangsa Metropolis Cosmopolis Novotel Puncak Marina Aryaduta Residence High Point Apartemen East Coast Puncak Permai Petra Square Aston Twin Tower DR Apartment Puncak Kertajaya Gunawangsa Taman Beverly 6. Somerset 7. Somerset Puri Darmo 8. Java Paragon 9. Puri Matahari 11. The Via & The Vue 21. Puncak Permai Puri matahari Harga Jual Apartemen /m2 1. Sheraton Residence 2. Trillium 15. Novotel 24. Twin Tower Kab.Gresik Rp5,000, km Sheraton Residence Trillium Waterplace Graha Residence Taman Beverly Somerset I Somerset II Puri Darmo Java Paragon Puri matahari Graha Family Condo The Via & The Vue Adhiwangsa Metropolis Cosmopolis Novotel Puncak Marina Aryaduta Residence High Point Apartemen East Coast Puncak Permai Petra Square Aston Twin Tower DR Apartment Puncak Kertajaya Gunawangsa Sebelah Utara : Selat Madura Sebelah Timur: Selat Madura Sebelah Selatan: Kabupaten Sidoarjo Sebelah Barat : Kabupaten Gresik Selat Madura Rp15,000,000 Batas Wilayah Kota Kab.Gresik Selat Madura AKSESIBILITAS AKSESIBILITAS Jarak ke Pusat Kota Jarak ke CBD Keterangan : 1. Lokasi Pusat Kota berpusat pada Kec.Genteng (diantara Jl.Basuki Rahmat, Jl.Panglima Sudirman, Jl.Pemuda, dan Jl Gubernur Suryo). 2. Lokasi CBD Kota tersebar di kawasan Kembang Jepun, Pabean Cantikan, Kapasan, Slompretan, Bubuta n, Tegalsari, dan Genteng, Mayjen Sungkono, Segi 8 Darmo, Kaliasin, Kertajaya, Wonokromo, Kutisari, Mulyor ejo. 7