PENENTUAN LOKASI RUMAH SUSUN SEDERHANA campuran (Mixed use) DI SURABAYA BARAT

Transkripsi

1 PENENTUAN LOKASI RUMAH SUSUN SEDERHANA campuran (Mixed use) DI SURABAYA BARAT Dosen Pembimbing : Ardy Maulidy Navastara, ST, MT. Radinia Rizkitania PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011

2 OUTLINE PENDAHULUAN TINJAUAN PUSTAKA GAMBARAN UMUM METODOLOGI dan ANALISA PEMBAHASAN

3 PENDAHULUAN Latar Belakang Pertumbuhan penduduk di Kota Surabaya cenderung meningkat, menimbulkan peningkatan permintaan terhadap kebutuhan akan tempat tinggal atau perumahan di perkotaan Hampir tiap tahun terjadi penambahan jumlah penduduk di Surabaya Barat. Berdampak negatif bagi masyarakat yang membutuhkan rumah terutama masyarakat golongan ekonomi menengah kebawah Kendala yang terjadi tempat tinggal jauh dari tempat kerja Lahan di perkotaan tidak semakin bertambah luas, sedangkan jumlah penduduk terus bertambah. Selain itu semakin banyaknya pembangunan yang pengalihfungsikan kawasan permukiman menjadi kawasan perdagangan, membuat lahan untuk perumahan semakin sempit Menyebarnya perkembangan apartemen maupun kondomiundi Surabaya Barat, semakin terlihat kurangnya penyediaan perumahan bagi masyarakat golongan ekonomi menengah kebawah Alternatif pembangunan yang dianggap paling sesuai yaitu pembangunan kearah vertikal, dalam hal ini adalah Rumah Susun Sederhana dengan jenis penggunaan sebagai rumah susun campuran atau Mixed Use

4 PENDAHULUAN Rumusan Masalah Meningkatnya jumlah penduduk di Kota Surabaya tidak diimbangi Kriteria Kriteria dengan apa ketersedian yang menentukan lahan lokasi bagi Rumah pembangunan Susun perumahan, Sederhana Campuran sehingga dapat melalui berdampak pertimbangan negatif stakeholder bagi masyarakat terkait golongan ekonomi menengah kebawah dalam memenuhi kebutuhan perumahan TUJUAN PENELITIAN Menentukan lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran di Surabaya Barat SASARAN PENELITIAN Menentukan kriteria - kriteria yang mempengaruhi penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran Menentukan prioritas krtiteria - kriteria yang mempengaruhi penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran Menentukan lokasi rumah susun sederhana campuran di Surabaya Barat

5 PENDAHULUAN RUANG LINGKUP Ruang Lingkup Pembahasan Hal-hal yang berkaitan dengan kriteria pertimbangan dalam penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran (Mixed Use) dengan batasan sesuai dengan hasil kajian literatur dan empiris Ruang Lingkup Substansi B : Kab. Gresik U : Selat Madura Berkaitan dengan teori penentuan lokasi, dan teori lokasi permukiman dan teori lokasi rumah susun T : Kab. Gresik S : Surabaya Selatan dan Surabaya Utara

6 TINJAUAN PUSTAKA Teori Kriteria Lokasi Pemilihan Lokasi Permukiman Dan Rumah Susun Bourne (1972) Ilmu ini menyelidiki lokasi geografis Kuswara dari (2004) sumber daya, serta hubungannya Rabinowitz dengan (1989) lokasi berbagai kegiatan baik ekonomi maupun sosial, misalnya perumahan, pertokoan, pabrik, 1.Aksesibilitas. pertanian, pertambangan, 1. Kondisi dan rumah arahan ibadah, kawasan dan lain-lain. Lokasi 1. Kondisi kegiatan fisik ini lahan tidak secara 2.Karakteristik fisik random dari dipilih, tetapi menunjukkan pola dan mekanisme yang 2. Kualitas dapat diselidiki. lingkungan (Tarigan, 1 budidaya dan lindung. 2005) 3. Aksesibilitas lingkungan permukiman 2. Daya dukung fisik dan lingkungan. 4. Ketersediaan prasarana 3. Fasilitas, kualitas utilitas 3. Sistem sarana dan prasarana 5. Harga lahan 4. Demografi perkotaan. Kegiatan-kegiatan 6.Kesesuaian dengan 4. yang Sistem paling pusat produktif kegiatan ekonomi. akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan di 5. Karakteristik lokasi dan pasar (inti/pusat kota), sehingga kondisi ini diikuti dengan RencanaTata biaya sewa Ruang lahan tertinggi 5. Perkembangan sosial kependudukan. rumah bila wilayah yang dekat dengan pasar atau berada pada inti/pusat 7. kota. PermintaanPasar Dan sebaliknya makin 6. Prospek pertumbuhan ekonomi. 2 jauh dari pusat kota maka makin rendah nilai lahan suatu lokasi (Von Thunen) 7. Sistem jaringan regional (keterkaitan dengan kabupaten.kota lainnya) Sumaatmadja (1988) Miles (2000) 1.Faktor Kemudahan 2.Faktor Utilitas 3. Faktor Status Lahan 4. Faktor Penggunaan Lahan 5. Faktor kemungkinan perluasan 6. Faktor Pusat Pelayanan Komaruddin (2007) 1. Aksesbilitas 2. Ditempatkan pada kegiatan-kegiatan yang keberadaannya ditunjang oleh rumah susun 3. Dekat dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum. 4. Terhindar dari kerawanan terhadap bencana 5. Terjamin secara hukum karena sesuai dengan arahan pemanfaatan tata guna lahan 1. Peruntukkan lahan 2. Kondisi fisik lahan 3. Ketersediaan prasarana 4. Aksesibilitas 5. Kondisi sosial & lingkungan 6.Ketersediaan fasilitas publik 7. Harga lahan 8. Permintaan dan penawaran

7 TINJAUAN PUSTAKA Pengertian Dasar Rumah Susun Rumah susun merupakan tempat permukiman yang dibangun diatas sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas dan dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama dan tanah bersama, serta termasuk prasarana dan fasilitasnya secara keseluruhan yang memungkinkan rumah susun dapat berfungsi sebagaimana mestinya Tipe Rumah Susun Penggunaan Rumah Susun Rumah Susun Mewah Rumah Susun Sederhaba Rumah Susun Hunian Rumah susun Campuran

8 TINJAUAN PUSTAKA Pengertian Dasar Mixed Use Building Salah satu usaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan kerangka integrasi yang kuat Fungsi Campuran (Mixed Use) Bagi Rumah susun sederhana 1. Penerapan Memicu atau terbentuknya pemilihan suatu jenis-jenis pusat kegiatan Mixed baru Use tergantung di wilayah penelitian, pada: karena 1. perkembangan Luas dan bentuk satu lahan, kawasan komersial sangat bergantung pada keberadaan populasi 2. disekitarnya Posisi/lokasi terhadap jaringan jalan disekitarnya Terciptanya Persyaratan / kedekatan ketentuan tempat tata kota tinggal menjadi dengan acuan tempat utama bekerja yang menjadi dasar pengembangan selanjutnya

9 TINJAUAN PUSTAKA Home Based Enterprises (HBEs) Rumah tidak hanya digunakan sebagai tempat tinggal saja namun juga digunakan sebagi tempat usaha untuk memenuhi kebutuhan hidupnya. Adanya rumah berbasis usaha (HBEs) dapat memberikan pengaruh pada daerah sekitarnya karena HBEs dapat memberikan kesempatan kerja, mempermudah memenuhi kebutuhan dasar hidup dll. Tipe Bisnis Retail Atas Berdasarkan Kepemilikan (Ownership) Kategori Luas Sales Barang : Area Pengertian Retail suatu aktivitas bisnis, dimana penjualan barang dan jasa kepada konsumen untuk 1. Single Specialty Small stor Store Store Retailer / Kios, (toko < 100 Khas) m 2 kepentingan Rantai Toko sendiri Retail (termasuk keluarganya) dan tidak untuk dijual kembali, atau paling 2. Toko Minimarket, Serba ada, antara Toserba 100 m tidak separuh penjualan kepada konsumen m untuk 2 kepentingan sendiri (termasuk 3. Toko Waralaba keluarga). Department Supermarket, Store antara m m 2 4. Hyperstore Hypermarket, > m 2

10 TINJAUAN PUSTAKA Kriteria Pemilihan Lokasi Ritel dan HBEs Klimert (2004) 1. Kondisi Demografi 2. Lokasi dan Jarak 3. Aksesibilitas 4. Visibiltas 5. Utilitas 6. Kondisi Sekitar HBEs (2002) 1.Lokasi 2.Jarak ke pasar tradisional 3.Aksesibiltas 4.Kependudukan Sopiah dan Syihabuddin (2008) 1.Harga tanah 2.Arus Lalu Lintas 3.Kedekatan dengan sumber Sujana (2005) 1.Kepadatan Penduduk 2.Aspek tata guna lahan 3.Demand Pasar 4.Populasi Daerah Sekitr 5.Jarak ke pesaing terdekat

11 TINJAUAN PUSTAKA SINTESA TINJAUAN Faktor PUSTAKA Berdasarkan hasil kajian pustaka, maka teori-teori pendukung dapat disintesakan menjadi kriteria - kriteria yang akan digunakan dalam Ketersediaan penelitian transportasi sebagai umum/massal berikut: Aksesbilitas Daya Dukung Fisik Ketersedian Prasarana Ketersediaan Sarana Sumber : Hasil Sintesa Tinjauan Teori, 2012 Jarak Ke pusat Kota Kemiringan Lahan Jenis Tanah Hidrologi Variabel Luas dan Bentuk lahan dan bentuk lahan Pelayanan jaringan Air Bersih Pelayanan jaringan Listrik Ketersedian jaringan Drainase Fasilitas Pendidikan Fasilitas Kesehatan Kesesuain dengan landasan hukum dan aturan yang berlaku Kesesuain dengan RTR Harga Lahan Kondisi Demografi Pesaing Harga Lahan Jumlah penduduk Kepadatan Penduduk Tingkat pendapatan Jarak ke minimarket terdekat Jarak ke pasar tradisional

12 TAHAPAN PENELITIAN

13 AKSESIBILTAS - Pusat kota di Surabaya Bara t terkonsentrasi di Kecamatan Sambikerep, sehingga jarak pusat kota diukur dari kecamatan sambikerep - Angkutan umum di Surabaya Barat sudah terlayani dengan baik diseluruh wilayah KETERSEDIAAN SARANA Pelayanan fasilitas kesehatan dan pendidikan di surabaya barat sudah baik, namun masih ada beberapa kelurahan yang belum terjangkau HARGA LAHAN Harga lahan dilihat berdasarkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP di Surabaya Barat Gambaran umum DAYA DUKUNG FISIK - Topografi di wilayah penelitian antara 0-2 % dan 2-15% - Dengan jenis tanah didominasi oleh jenis tanah aluvial kelabu dan grumosol kelabu tua - Hidrologi diwilayah penelitian berupa sungai kali mas dan sumur sumur bor KETERSEDIAAN PRASARANA Pelayanan jaringan listrik, air bersih dan jaringan drainase di Surabaya barat dapat dikatakan sudah terlayani dengan baik KESESUAIAN DENGAN RTR berbeda beda, hal itu tergantung lokasi - Penyediaan permukiman baru bisa dilakukan tepat di jalan utama, selain itu dekat dengan membangun rumah sewa dan rumah dengan pusat kota juga memiliki NJOP yang tinggi dibandingkan dengan yang jauh dari susun yang dijual secara kredit (oleh pusat kota. pengusaha industri) - Surabaya Barat memeiliki fungsi kegiatan untuk permukiman, pergudangan, pardagangan dan jasa, industri serta kawasan khusus KONDISI DEMOGRAFI Berdasarkan data yang ada kepatan penduduk tertinggi berada pada kecamatan sukomanunggal, dengan tingkat pendapatan rata2 masyarakat surabaya barat yaitu Rp Rp PESAING - Minimarket sudah hampir menyebar luas di Surabaya barat. Minimarket terpusat dibeberapa kecamatan, namun ada juga kecamatan yang belum terlayani minimarket. - Terdapat 9 pasar tradisional di Surabaya Barat, pasar tradisional dapat menjadi pesaing dan dapat menjadi sumber suplay. Jadi dibutuhkan jarak yang sesuai

14 ANALISA PENENTUAN LOKASI Sasaran Alat Analisa Hasil Akhir Analisa Stakeholder digunakan untuk mengidentifikasi stakeholder terkait yang Menentukan kriteria layak dijadikan sebagai responden untuk memberikan kriteria yang informasi dalam menentukan kriteria Kriteria kriteria - kriteria penentua penetuan mempengaruhi penetuan lokasi rusuna Analisa campuran Delphi lokasi rumah susun lokasi rumah susun sederhana campuran sederhana campuran No Kelompok Stakeholder Menentukan prioritas kriteria - kriteria yang mempengaruhi penetuan lokasi rumah susun sederhana campuran Menentukan lokasi rumah susun sederhana campuran Identifikasi Stakeholder 1 Pemerintah Bappeko Kota Surabaya Dinas Bangunan dan Tanah Kota Analisa Surabaya AHP 2 Akademisi Dosen perumahan dan permukiman 3 Tokoh Masyarakat Camat wilayah studi terpilih Analisa Overlay Bobot kriteria - kriteria penetuan lokasi rumah susun sederhana Lokasi Rumah Susun Sederhana Campuran di Surabaya Barat

15 ANALISA PENENTUAN LOKASI Pada tahap akhir hasil peta dari masing-masing kriteria tersebut di tumpang tindih menjadi satu. Kemudian skor paling tinggi di tiap kelurahan merupakan kelurahan terpilih yang sesuai untuk pembangunan rumah susun sederhana campuran (mixed use).

16 KESIMPULAN & rekomendasi KESIMPULAN : a. Kriteria kriteria yang paling prioritas antara lain : Aksesibilitas yang memiliki bobot (0,171); terdiri dari jarak ke pusat kota dan ketersediaan transportasi umum / masal Prasarana yang memiliki bobot (0,161); terdiri dari pelayanan air bersih, pelayanan jaringan listrik, dan pelayanan jaringan drainasse Pesaing yang memiliki bobot (0,150); terdiri dari jarak ke minimarket terdekat, jarak ke pasar tradisional Harga Lahan yang memiliki bobot (0,148) Kesesuaian dengan Landasan hukum yang berlaku yang memiliki bobot (0,134) Dan 3 kriteria lainnya dapat digunkakan sebagai kriteria penunjang lokasi rumah susun sederhana campuran. Kriteria kriteria tersebut antara lain : Kondisi Demografi yang memiliki bobot (0,071); terdiri dari jumlah penduduk, kepadatan penduduk, dan tingkat pendapatan Daya Dukung Fisik Lingkungan yang memiliki bobot (0,067); terdiri dari kemiringan lahan, jenis tanah, hidrologi, luas dan bentuk lahan Ketersediaan Sarana yang memiliki bobot (0,057); terdiri dari fasilitas pendidikan dan fasilitas kesehatan

17 Lanjutan... b. lokasi yang berpotensi untuk pembangunan rumah susun sederhana campuran 1. Kecamatan Benowo Kelurahan Sememi Kelurahan Karang Poh 3. Kecamatan Pakal REKOMENDASI 1. Penelitian Kelurahan ini dapat Kandangan menjadi masukan bagi peneliti lain yang sejenis melalui kriteria-kriteria 2. Kecamatan Tandes lokasi rumah susun sederhana campuran (Mixed Use), jadi kriteria-kriteria Kelurahan yang Banjarsugihan sudah didapat dieksplorasi lebih mendalam lagi, sehingga dapat dihasilkan kriteria kriteria lokasi rumah susun campuran (mixed use) yang Kelurahan Manukan Wetan lebih spesifik. 2. Lokasi yang terpilih masih berada di beberapa wilayah yang terletak di 12 Kelurahan Benowo kelurahan, sehingga direkomendasikan untuk mencari lokasi yang lebih spesifik pada kelurahan Kelurahan Pakal kelurahan yang telah terpilih sebelumnya, dengan didukung kriteria kriteria Kelurahan yang Babat lebih Jerawat spseifik.

18