EVALUASI PENYEDIAAN FASILITAS RUMAH SUSUN (Studi Kasus Rumah Susun Warugunung dan Rumah Susun Penjaringansari I di Kota Surabaya)

Transkripsi

1 EVALUASI PENYEDIAAN FASILITAS RUMAH SUSUN (Studi Kasus Rumah Susun Warugunung dan Rumah Susun Penjaringansari I di Kota Surabaya) Widiastuti Hapsari dan Ria Asih Aryani Soemitro Bidang Keahlian Manajemen Aset Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Surabaya whpsari@yahoo.com ; soemitro@sby.dnet.net.id ABSTRAK Penyediaan fasilitas rumah susun belum optimal sehingga banyak terjadi alih fungsi fasilitas yang dilakukan oleh penghuni. Penelitian ini ditujukan untuk mengevaluasi penyediaan fasilitas di rumah susun. Pada penelitian ini dilakukan observasi terhadap fasilitas rumah susun di dua rumah susun dengan tipe yang berbeda yaitu rumah susun Warugunung mewakili tipe 21 dan rumah susun Penjaringansari I mewakili tipe 18. Data yang digunakan dalam penelitian ini meliputi data sekunder dan data primer. Data sekunder diperoleh berdasarkan survai instansional sedangkan data primer diperoleh berdasarkan observasi terhadap kondisi fasilitas rusun dan penyebaran kuestioner kepada 89 responden dari penghuni rumah susun yang terpilih melalui sampling acak terstratifikasi. Hasil kuestioner dianalisa dengan menggunakan Analisis - serta Analisis Kuadran. Penentuan strategi prioritas untuk perbaikan penyediaan fasilitas rumah susun dilakukan dengan Analisis SWOT. Hasil analisa menunjukkan bahwa luasan unit hunian, ketersediaan dapur, ketersediaan kamar mandi, fasilitas parkir dan fasilitas ibadah merupakan prioritas utama yang perlu segera ditangani di rumah susun Penjaringansari I. Adapun prioritas utama di rumah susun Warugunung meliputi kebutuhan luas unit hunian, ketersediaan tempat jemur, gedung serbaguna serta fasilitas pendidikan dan kesehatan. Arahan strategi prioritas di rumah susun Warugunung maupun Penjaringansari I adalah meminimalkan kelemahan internal untuk mendapatkan peluang. Kata kunci : rumah susun, fasilitas, strategi. PENDAHULUAN Pertumbuhan aktivitas kota yang tinggi serta pertambahan jumlah penduduk yang terus meningkat membawa konsekwensi tuntutan penyediaan infrastruktur bagi warganya, antara lain berupa perumahan, namun demikian keterbatasan lahan dan tingginya harga tanah menjadikan harga rumah menjadi sulit dijangkau masyarakat berpenghasilan rendah. Sebagai salah satu alternatif solusi maka perkembangan perumahan di Surabaya mulai diarahkan pada pembangunan secara vertikal. Bagi masyarakat berpenghasilan rendah penyediaan hunian vertikal diwujudkan dalam bentuk rumah susun sederhana sewa. Kegagalan pembangunan rumah susun seringkali justru disebabkan oleh faktor non teknis karena faktor manusianya sebagai penghuni kurang mendapat perhatian (Subagijo, 2004). Lebih lanjut Silas (1992) menyatakan bahwa seharusnya program pengadaan rumah rumah tidak hanya ditinjau dari aspek kuantitatif saja namun juga harus dinilai aspek kualitatifnya. Berdasarkan beberapa hasil penelitian arsitektur di Indonesia menunjukkan bahwa pembangunan rumah untuk masyarakat kelas bawah di

2 Indonesia kurang memperhatikan kenyamanan sebagai faktor penting aspek manusiawi. Penyediaan fasilitas rumah susun umumnya kurang mengakomodir kebutuhan fisik sosial maupun psikologis penghuninya sehingga fasilitas tersebut tidak dimanfaatkan dengan baik dan justru dialih fungsikan sesuai kebutuhan penghuni. Sebagai antisipasi bertambahnya jumlah rumah susun sederhana yang akan dibangun di Surabaya maka penelitian ini ditujukan untuk mendapatkan strategi perbaikan penyediaan fasilitas rumah susun yang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan ekonomi penghuninya. METODE PENELITIAN Pada penelitian ini dilakukan survai primer kuesioner terhadap penghuni rumah susun. Penentuan sampel dilakukan melalui dua tahap yaitu, metode cluster random sampling untuk mengetahui sampel blok dan dilanjutkan dengan metode stratified random sampling untuk memperoleh sampel individu. Jumlah sampel yang dipilih sebanyak 89 orang terdiri atas 54 orang penghuni rumah susun Warugunung dan 35 orang penghuni rumah susun Penjaringansari I. Analisa dilakukan dengan berbagai teknik, meliputi : Analisis Deskriptif Analisa ini dilakukan untuk mengetahui gambaran singkat profil penghuni serta persepsi dan harapan penghuni terhadap fasilitas rumah susun. Analisis - Analisis ini ditujukan untuk mengetahui sejauh mana tingkat kepentingan dan persepsi penghuni terhadap penyediaan fasilitas rumah susun. Proses analisis menggunakan kuesioner dimana pilihan jawaban berdasarkan skala ordinal dengan lima tingkatan (skala Likert). Pada analisis ini dapat diketahui seberapa besar tingkat kesesuaian antara kepentingan dan persepsi penghuni terhadap penyediaan fasilitas rumah susun dengan rumus berikut : Tki Xi Yi x 100 % Keterangan : Tki = tingkat kesesuaian responden Xi = skor penilaian kinerja (rata-rata skor persepsi) Yi = skor penilaian kepentingan (rata-rata skor kepentingan) Sumber : Supranto (2001) Analisis Kuadran Analisis kuadran digunakan untuk memetakan kepentingan dan persepsi penghuni terhadap penyediaan fasilitas rumah susun. Nilai Xi dan Yi masing-masing variabel dipetakan dalam diagram kartesius sehingga dapat diketahui posisi masingmasing variabel berdasarkan kuadran berikut ini : D-3-2

3 Y Prioritas Utama A Pertahankan Prestasi B Y C D Prioritas Rendah Berlebihan X Keterangan : Y Analisis SWOT X = rata-rata skor persepsi Y = rata-rata skor kepentingan X = rata-rata X Y = rata-rata Y Sumber : Supranto (2001) Gambar 1. Diagram Kartesius Antara dan Analisis ini dilakukan untuk merumuskan strategi penyediaan fasilitas rumah susun, melalui perbandingan faktor-faktor strategis internal (kekuatan dan kelemahan) dengan faktor-faktor strategis eksternal (peluang dan ancaman). Analisis ini didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan dan peluang namun secara bersamaan dapat menimalkan kelemahan dan ancaman (Rangkuti, 2005). ANALISA DAN PEMBAHASAN Profil Penghuni Berdasarkan hasil analisis deskriptif diketahui bahwa sebagian besar penghuni di rumah susun Warugunung dan rumah susun Penjaringansari I berada pada usia produktif kerja (29-39 tahun) dan berpendidikan tamat SLTA/Sederajat. Umumnya mereka bekerja di perusahaan swasta atau sebagai wiraswasta, namun demikian sebagian dari penghuni rumah susun di Warugunung dan Penjaringansari I merupakan pekerja dengan pendapatan tidak tetap. pendapatan penghuni pada kedua rumah susun tersebut relatif sama yakni lebih dari 980 ribu rupiah per bulan namun demikian sebagian besar responden di Penjaringansari menyatakan tidak ada sisa pendapatan per bulan sementara responden di Warugunung menyatakan masih memiliki sisa pendapatan lebih dari 50 ribu rupiah per bulan. Para penghuni di Warugunung maupun Penjaringansari I umumnya telah tinggal di rumah susun selama 5 hingga 6 tahun dengan jumlah penghuni 3 hingga 4 orang per D-3-3

4 satuan unit hunian, namun demikian di rumah susun Warugunung terdapat unit hunian yang ditempati oleh 7 orang. Fakta ini mengindikasikan bahwa sistem pengawasan di rumah susun begitu lemah sehingga terjadi penempatan hunian yang melebihi ketentuan. Motivasi penghuni tinggal di rumah susun adalah karena lokasi rumah susun dekat dengan tempat kerja mereka, hal ini dinyatakan oleh 54,3% responden di rumah susun Penjaringansari 1 dan 51,96 % responden di rumah susun Warugunung. Berdasarkan data tersebut dapat diperkirakan bahwa pembangunan rumah susun pada kawasan tertentu seperti sentra industri, pedagangan dan jasa sesungguhnya memiliki potensi yang cukup tinggi, dalam arti diminati konsumen meskipun pada tataran level tertentu saja. Untuk perjalanan menuju tempat kerja mereka memilih menggunakan sepeda motor dibandingkan bila harus menggunakan angkutan umum. Kesesuaian Antara dan Penghuni Dalam penilaian dan Penghuni digunakan penilaian berdasarkan lima tingkatan bobot sebagai berikut : a. Penilaian : Jawaban sangat penting diberi bobot (5), penting (4), cukup penting (3), tidak penting (2) dan sangat tidak penting (1) b. Penilaian : Jawaban sangat baik diberi bobot (5), baik (4), cukup baik (3), tidak baik (2) dan sangat tidak baik (1). Hasil skoring yang diperoleh sebagaimana ditampilkan dalam Tabel 1 dan Tabel 2. Tabel. 1. Kesesuaian Antara dan Penghuni Terhadap Penyediaan Fasilitas di Rumah Susun Warugunung Kesesuaian No Variabel ( X ) (Y ) (%) 1. Kecukupan luas unit hunian 1,80 3,70 48,65 2. Kecukupan daya listrik 2,65 3,69 71,82 3. Ketersediaan kamar mandi/wc 2,65 3,76 70,48 4. Ketersediaan air bersih 2,61 3,69 70,73 5. Ketersediaan dapur 2,65 3,74 70,86 6. Ketersediaan tempat jemur 2,35 3,69 63,69 7. Ketersediaan fasilitas ibadah 2,44 3,44 70,93 8. Ketersediaan fasilitas persampahan 2,43 3,69 65,85 9. Ketersediaan fasilitas niaga 2,63 3,69 71, Ketersediaan fasilitas keamanan 2,61 3,69 70, Ketersediaan fasilitas parkir 2,65 3,70 71, Ketersediaan tempat bermain 2,52 3,48 72, Ketersediaan gedung serbaguna 2,46 3,70 66, Ketersediaan fasilitas pendidikan 2,43 3,70 65, Ketersediaan fasilitas kesehatan 2,43 3,76 64, Ketersediaan kantor pengelola 2,70 3,74 72, Ketersediaan fasilitas pemadam kebakaran 2,61 3,70 70,54 Sumber : Data diolah Rata-rata 2,51 3,68 D-3-4

5 Tabel. 2. Kesesuaian Antara dan Penghuni Terhadap Penyediaan Fasilitas di Rumah Susun Penjaringansari I (Lanjutan) Kesesuaian No Variabel ( X ) (Y ) (%) 1. Kecukupan luas unit hunian 2,43 4,03 60,30 2. Kecukupan daya listrik 2,46 3,43 71,72 3. Ketersediaan kamar mandi/wc 2,43 3,89 62,47 4. Ketersediaan air bersih 2,57 3,66 70,22 5. Ketersediaan dapur 2,29 3,66 62,57 6. Ketersediaan tempat jemur 2,54 3,60 70,56 7. Ketersediaan fasilitas ibadah 2,34 3,63 64,46 8. Ketersediaan fasilitas persampahan 2,57 3,63 70,80 9. Ketersediaan fasilitas niaga 2,46 3,34 73, Ketersediaan fasilitas keamanan 2,37 3,34 70, Ketersediaan fasilitas parkir 2,37 3,74 63, Ketersediaan tempat bermain 2,43 3,43 70, Ketersediaan gedung serbaguna 3,27 3,29 99, Ketersediaan fasilitas pendidikan 2,31 3,34 69, Ketersediaan fasilitas kesehatan 2,46 3,63 67, Ketersediaan kantor pengelola 2,37 3,43 69, Ketersediaan fasilitas pemadam kebakaran 2,34 3,43 68,22 Sumber : Data diolah Rata-rata 2,47 3,56 Pemetaan masing-masing tingkat persepi dan tingkat kepentingan tersebut ke dalam diagram kartesius menunjukkan bahwa, prioritas utama di rumah susun Warugunung adalah luas hunian, ketersediaan tempat jemur, ketersediaan gedung serbaguna serta ketersediaan fasilitas pendidikan dan kesehatan. Sedangkan prioritas utama di rusun Penjaringansari I adalah luas hunian, ketersediaan kamar mandi/wc, dapur, fasilitas ibadah dan fasilitas parkir. D-3-5

6 3.80 Prioritas Utama Pertahankan Prestasi Prioritas Rendah 12 Berlebihan Gambar 1. Diagram Kartesius Kesesuaian dan Penghuni Terhadap Fasilitas Rusun Warugunung Keterangan : 1. Luas unit hunian 10. Fasilitas keamanan 2. Daya listrik 11. Fasilitas parkir 3. Kamar mandi/wc 12. Tempat bermain 4. Air bersih 13 Gedung serba guna 5. Dapur 14. Fasilitas pendidikan 6. Tempat jemur 15. Fasilitas kesehatan 7. Fasilitas ibadah 16. Kantor pengelola 8. Fasilitas persampahan 17. Fasilitas pemadam kebakaran 9. Fasilitas niaga D-3-6

7 Prioritas Utama Pertahankan Prestasi Prioritas Rendah Berlebihan Gambar 2. Diagram Kartesius Kesesuaian dan Penghuni Terhadap Fasilitas Rusun Penjaringansari Keterangan : 1. Luas unit hunian 10. Fasilitas keamanan 2. Daya listrik 11. Fasilitas parkir 3. Kamar mandi/wc 12. Tempat bermain 4. Air bersih 13 Gedung serba guna 5. Dapur 14. Fasilitas pendidikan 6. Tempat jemur 15. Fasilitas kesehatan 7. Fasilitas ibadah 16. Kantor pengelola 8. Fasilitas persampahan 17. Fasilitas pemadam kebakaran 9. Fasilitas niaga Strategi Perbaikan Penyediaan Fasilitas Rusun Pada analisis SWOT dilakukan pembobotan terhadap faktor-faktor strategis internal maupun eksternal yang berpengaruh terhadap penyediaan fasilitas rusun. Berdasarkan hasil pembobotan tersebut diketahui arahan strategi untuk perbaikan penyediaan fasilitas rumah susun di Warugunung maupun Penjaringansari I adalah meminimalkan kelemahan internal untuk memanfaatkan peluang. Adapun penjabaran strategi yang sebaiknya diterapkan adalah sebagai berikut : a. Rumah Susun Warugunung 1. Penerapan ketentuan yang berlaku dan pemberlakuan sanksi terhadap pelanggaran : batasan jumlah penghuni lama tinggal di rusun perubahan design/ fungsi bangunan D-3-7

8 2. Analisa kebutuhan fasilitas rusun beserta biaya operasional dan pemeliharaannya. 3. Menyusun skala prioritas penyediaan fasilitas rusun 4. Analisa pembukaan jalur angkutan umum dari dan ke arah rusun, untuk mempermudah aksesibilitas b. Rumah Susun Penjaringansari I 1. Penerapan ketentuan yang berlaku dan pemberlakuan sanksi terhadap pelanggaran : batasan jumlah penghuni lama tinggal di rusun perubahan design/ fungsi bangunan 2. Analisa kebutuhan fasilitas rusun beserta biaya operasional dan pemeliharaannya. 3. Menyusun skala prioritas penyediaan fasilitas rusun 4. Pembentukan Unit Pelaksana Teknis (UPT) di lokasi rusun c. Pemerintah Kota Surabaya 1. Penyusunan database rumah susun : kondisi eksisting rumah susun beserta fasilitas pelengkap kondisi eksisting pola pengelolaan demand rusun per segmen konsumen 2. Review design tipe rusun dan lokasi rusun 3. Evaluasi kebijakan penentuan kelompok sasaran (penyediaan rusun bagi warga korban penggusuran). 4. Penyusunan rencana program penyediaan fasilitas rusun organisasi pelaksana : - perencanaan, pengelolaan dan pemeliharaan/perawatan dikendalikan oleh satu unit analisa kebutuhan fasilitas rusun per tipe rusun pembiayaan : - analisa kebutuhan biaya penyediaan fasilitas rusun berdasarkan tipe rusun - analisa kemampuan APBD untuk penyediaan fasilitas rumah susun beserta biaya operasional dan pemeliharaannya - alternatif pembiayaan selain APBD dukungan peraturan untuk pengelolaan rusun 5. Melakukan kerjasama dengan pihak terkait dalam maupun luar negeri untuk pendanaan penyediaan fasilitas rusun maupun bantuan teknis untuk peningkatan kapabilitas pegawai. KESIMPULAN 1. Berdasarkan Analisis dan diketahui bahwa rata-rata tingkat kepentingan penghuni lebih tinggi dari tingkat kinerja penyediaan fasilitas di rumah susun. Faktor-faktor yang menjadi prioritas utama untuk ditangani dalam penyediaan fasilitas di rumah susun Warugunung adalah luasan unit hunian, ketersediaan tempat jemur, gedung serbaguna, fasilitas pendidikan dan kesehatan. Sedangkan faktor-faktor utama di rumah susun Penjaringansari I adalah luasan unit hunian, kamar mandi/wc, dapur, fasilitas ibadah dan fasilitas parkir. D-3-8

9 2. Strategi prioritas yang disarankan untuk perbaikan penyediaan fasilitas di rumah susun Warugunung adalah dengan meminimalkan kelemahan internal untuk mendapatkan peluang, penerapannya dapat dilakukan dengan penerapan ketentuan yang berlaku dan pemberlakuan sanksi terhadap pelanggaran, analisa kebutuhan fasilitas rusun beserta biaya operasional dan pemeliharaannya, menyusun skala prioritas penyediaan fasilitas rusun dan pembentukan Unit Pelaksana Teknis (UPT) di lokasi rusun. Demikian juga halnya dengan rusun Penjaringansari I strategi prioritas yang disarankan adalah meminimalkan kelemahan internal untuk mendapatkan peluang, melalui penerapan ketentuan yang berlaku dan pemberlakuan sanksi terhadap pelanggaran, analisa kebutuhan fasilitas rusun beserta biaya operasional dan pemeliharaannya, menyusun skala prioritas penyediaan fasilitas rusun, pembentukan Unit Pelaksana Teknis (UPT) di lokasi rumah susun. DAFTAR PUSTAKA Rangkuti, F., (2005), Analisis SWOT Teknik Membedah Kasus Bisnis, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Silas, J., (1992), Beberapa Pemikiran Dasar Tentang Perumahan dan Perkampungan di Indonesia, Makalah dalam Seminar Ilmiah Mahasiswa Arsitektur Indonesia, Bandung, 29 September Subagijo, E., (2004), Pola Perilaku Kebersamaan di Rumah Susun Hasil Peremajaan Kawasan Kumuh di Perkotaan, Jurnal Arsitektur Mintakat, Volume 5, Maret 2004, Malang. Supranto, J., Pengukuran Kepuasan Pelanggan Untuk Menaikkan Pangsa Pasar, PT. Rineka Cipta Jakarta. D-3-9