BAB 6 KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

BAB 6 KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Bab 6 adalah bab terakhir dari studi ini, bab ini merupakan kesimpulan dan rekomendasi berdasarkan studi yang telah dilakukan. Pada bagian ini akan dipaparkan temuan studi, kesimpulan, rekomendasi, kelemahan studi dari studi ini serta saran untuk studi lanjutan. 6.1 Temuan Studi Dari analisis yang telah dilakukan pada studi ini, ditemukan beberapa temuan studi sebagai berikut: 1. Pembangunan Kawasan SPBT ini mulai berhenti pada tahun 1998, dikarenakan dampak krisis moneter. Saat ini pembangunan mulai berjalan kembali, tetapi terdapat beberapa kendala yaitu: a. Tidak adanya perda yang melindungi bahwa BPP SPBT berhak sebagai pengguna anggaran APBD, jadi pada saat ini BPP SPBT hanya mendapatkan biaya operasional saja setiap bulannya, b. Pembebasan lahan yang sangat sulit, karena 53 Ha dari keseluruhan lahan Kawasan SPBT (96 Ha) merupakan milik masyarakat, c. Infrastruktur transportasi yang belum memadai, menurut rencana masih terdapat beberapa akses yang perlu dibangun atau diperlebar menuju Kawasan SPBT ini yaitu fly over bintara, rencana jalan tembus dari Jl. Sentra Primer menuju Rajiman, pelebaran Jl. Jatinegara Kaum, Jl. Penggilingan raya, dan Jl. Pulo Gebang Raya. 2. Menurut beberapa perusahaan pengamat properti, dapat ditarik beberapa kesimpulan mengenai kondisi properti di Jakarta pada saat ini. Kondisi properti tersebut pada saat ini adalah sebagai berikut: 143

144 a. Perkantoran Perkantoran yang ada di Jakarta pada saat ini sudah dapat memenuhi tingkat permintaan akan perkantoran. Hal ini dapat dilihat dari tingkat occupancy atau hunian berada di bawah jumlah pasokan yang ada. Setiap tahunnya (sampai tahun 2007), pasokan perkantoran meningkat, hal ini menyebabkan tingkat huniannya menurun. b. Perdagangan/ Pusat Perbelanjaan Sama halnya dengan pusat perbelanjaan, sampai dengan tahun 2007, jumlah pasokan perdagangan (retail) selalu meningkat baik itu yang disewakan maupun yang dijual. Hal ini menyebabkan tingkat hunian dari pusat perdagangan menjadi menurun. c. Apartemen dan Kondominium Pasokan apartemen dan kondominium setiap tahunnya (sampai tahun 2007) mengalami peningkatan, hal ini juga diiringi oleh tingkat hunian yang tinggi yaitu mencapai 80-90%. Ini menunjukkan bahwa tingkat permintaan masyarakat akan apartemen ataupun kondominium cukup tinggi. d. Hotel Hotel di tahun 2007 tidak menunjukkan adanya perkembangan yang pesat. Begitu pula dengan tingkat huniannya yang menunjukkan penurunan di tahun 2007. Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa properti hotel khususnya di CBD pada saat ini sudah mencukupi kebutuhan masyarakat pengguna perhotelan. 3. Berdasarkan hasil wawancara kepada beberapa pengembang properti di Jakarta, didapatkan beberapa pandangan mengenai kondisi perkembangan properti di Jakarta, yaitu: a. Perkantoran Pasokan perkantoran yang ada pada saat ini sudah cukup memenuhi kebutuhan yang ada. Untuk tipe bangunan kantor itu sendiri biasanya

145 dipengaruhi oleh lokasi. Perkantoran bertipe high rise building biasanya terletak di area CBD dan ditempati oleh perusahaan-perusahaan yang cukup besar. b. Perdagangan/ Pusat Perbelanjaan Menurut standar, pasokan pusat perbelanjaan memang sudah memenuhi kebutuhan dari masyarakat Kota Jakarta. Namun, seiring dengan perubahan gaya hidup yang ada, para pengembang kerap mengembangkan pusat perbelanjaan baru dengan konsep dan karakter yang berbeda-beda. Jenis pusat perbelanjaan yang saat ini kerap dikembangkan yaitu berupa lifestyle mall, town square, dan trade center. c. Landed House Saat ini, karena adanya demand yang cukup besar para pengembang masih sangat giat mengembangkan perumahan skala besar. Namun, dengan minimumnya jumlah lahan yang ada di Kota Jakarta, maka para pengembang mengembangkannya di pinggiran kota dengan radium jarak tertentu. Selain itu, untuk di dalam kota, pengembang sedang giat mengembangkan perumahan berskala kecil yang biasa disebut town house. d. Apartemen dan Kondominium Dengan berkembangnya gaya hidup masyarakat yang dinamis dan terbatasnya lahan perumahan, tempat tinggal yang sebelumnya berupa landed haouse sudah mulai beralih ke properti perumahan vertikal seperti apartemen dan kondominium. Saat ini, pembangunan vertikal sangat gencar dilakukan oleh banyak pengembang di Jakarta. e. Hotel Tidak terdapat perkembangan yang cukup pesat dalam perhotelan, namun pada saat ini mulai banyak dikembangkan jenis condotel yang serpa dengan hotel. Selain itu juga banyak dibangun apartemen servis yang pelayanannya juga menyerupai hotel. Pengembang memandang

146 saat ini banyak masyarakt yang ingin berinvestasi dengan menanamkan dananya dengan membeli condotel atau apartemen servis yang dapat disewakan kembali. 4. Dalam melakukan pembangunan properti di suatu wilayah, pengembang memperhatikan beberapa faktor yaitu lokasi, aksesibilitas dan infrastruktur, kondisi geografis, permintaan pasar, trend properti saat ini, kondisi perekonomian, margin keuntungan, dan kompetitor. 5. Dari keenam pengembang properti yang diwawancarai, tidak ada satupun yang mengetahui dengan baik mengenai rencana pengembangan Kawasan SPBT ini. 6. Beberapa pengembang kurang berminat untuk mengembangkan propertinya di wilayah Jakarta Timur karena menganggap wilayah tersebut kurang berpotensi untuk dikembangkan terutama ke arah komersial. Hal ini disebabkan oleh beberapa faktor, seperti daya beli masyarakat Jakarta Timur yang cenderung lebih rendah dibandingkan wilayah lainnya, banyaknya lahan yang sudah terpakai untuk residensial, banyaknya wilayah industri dan penumpukan populasi yang menyebabkan masalah sosial, akses transportasi yang kurang dan mulai berkembang dengan pesat wilayah-wilayah di sekitar Jakarta Timur seperti Bekasi yang menjadi kendala bagi Jakarta Timur untuk lebih berkembang lagi. 7. Jakarta Timur memiliki jumlah penduduk terbesar apabila dibandingkan wilayah Jakarta lainnya. Namun, tingkat kesejahteraan masyarakat Jakarta Timur tidak setinggi masyarakat di wilayah lain. Tercatat sebanyak 167.367 masyarakat di Jakarta Timur yang tergolong miskin (BPS, 2005), dan ternyata jumlah terbesar dipegang oleh kecamatan Cakung yang merupakan lokasi pengembangan Kawasan SPBT. 8. Pada saat ini, untuk pembangunan fisik di Jakarta Timur belum semaju wilayah Jakarta lainnya, sebagian besar lahannya (72%) dipergunakan untuk perumahan, hanya terdapat 3 bangunan tinggi (>10 lt) namun terdapat banyak sekali pabrik (BPS,2005), begitu juga dengan bangunan pusat

147 perbelanjaan dan penginapan, tercatat hanya 3 buah mall dan 7 hotel berbintang di Jakarta Timur (BPS,2005). 5.1 Kesimpulan Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan, dapat disimpulkan perkembangan dari setiap jenis properti sebagai berikut: Perkantoran Untuk jenis properti perkantoran pada saat ini sudah cukup memenuhi kebutuhan, terutama di daerah CBD. Saat ini pengembang cenderung untuk mengembangkan perkantoran di dekat pusat kegiatan dengan jenis perkantoran strata karena lebih menguntungkan. Pada kawasan SPBT, didukung adanya pusat pemerintahan Walikotamadya Jakarta Timur dan terdapat banyaknya industri kecil ataupun menengah, dibutuhkan jenis perkantoran yang dapat mendukung kegiatan-kegiatan industri kecil atau menengah tersebut. Berdasarkan analisis yang dilakukan, untuk Kawasan SPBT akan sesuai bila dikembangkan bangunan perkantoran berupa rukan (rumah kantor) atau yang sekarang biasa disebut SOHO (Small Office Home Office), bangunan ini dapat dipergunakan bagi perusahaan-perusahaan kecil yang brada di sekitar Kawasan SPBT ataupun Jakarta Timur dan juga cabang dari perusahaan-perusahaan besar. Selain itu, akan sesuai untuk dikembangkan bangunan kantor berupa high rise building yang dapat dijadikan kantor Pemerintah Daerah Jakarta Timur yang terpusat karena sesuai degan renana, kawasan ini akan menjadi pusat pemerintahan Jakarta Timur. Perdagangan Untuk jenis properti perdagangan, menurut data properti yang ada, memang pasokan pusat perbelanjaan yang ada pada saat ini sudah berlebih dibandingkan dengan tingkat hunian yang ada, hal ini dikarenakan oleh perkembangan pembangunan pusat perbelanjaan yang sangat pesat dari tahun ke tahun. Para pengembang masih terus giat mengembangkan berbagai jenis pusat perbelanjaan

148 seperti mall, lifestyle mall, dan juga trade center karena menganggap properti jenis ini dalam jangka waktu yang lama akan memberikan keuntungan yang sangat besar. Pada kawasan SPBT dan sekitarnya, belum terdapat pusat perbelanjaan yang memadai. Sesuai dengan rencana pengembangan Kawasan SPBT, maka akan dikembangkan properti perdagangan berupa pusat perbelanjaan. Pembangunan pusat perbelanjaan baru seperti mall dapat dilakukan apabila pengembang dapat memberikan nuansa baru dengan karakteristik tersendiri yang tidak dimiliki oleh pusat perbelanjaan lainnya. Selain itu, bangunan perdagangan lainnya dapat berupa ruko yang teraglomerasi ataupun pujasera, ruko-ruko dan pujasera tersebut mengakomodir kegiatan-kegiatan usaha kecil/menengah yang ada di sekitar Kawasan SPBT, ruko yang terencana juga akan memudahkan masyarakat untuk menemukan jasa usaha tersebut. Perumahan / Hunian Untuk jenis properti perumahan, yang sedang gencar dikembangkan oleh para pengembang di Kota Jakarta adalah pembangunan apartemen atau kondominium. Walaupun pasokan sudah cukup banyak terutama di pusat kota, tetapi tingkat hunian yang sangat tinggi menunjukkan bahwa tingkat permintaan yang ada juga masih sangat tinggi, lagipula hal ini didukung dengan pembangunan vertikal yang sedang disosialisasikan di Jakarta mengingat lahan khususnya untuk perumahan sangatlah terbatas. Oleh karena itulah para pengembang memandang pembangunan hunian vertikal ini akan memberikan profit yang cukup besar. Dengan trend pembangunan seperti itu dan didukung dengan kondisi di sekitar kawasan SPBT beserta kemampuan ekonomi penduduk sekitar, maka perumahan yang cocok untuk dikembangkan di Kawasan SPBT adalah apartemen dan rumah susun. Hal ini sesuai dengan rencana pengembangan Kawasan SPBT yang salah satu fungsinya adalah sebagai hunian. Kelas yang sesuai untuk apartemen dan rumah susun ini adalah kelas menengah yang ditujukan untuk masyarakat menengah dan menengah ke atas ke atas. Selain itu, untuk menarik masyarakat agar berminat maka hunian tersebut haruslah memiliki fasilitas yang memadai dan juga kelebihan tersendiri sehingga siap bersaing

149 dengan hunian-hunian lain yang juga sedang berkembang di sekitar Kawasan SPBT. Selain itu juga terdapat jenis hunian komersial seperti hotel dan penginapan yang dibutuhkan dalam suatu wilayah. Walaupun tidak mengalami pertumbuhan yang signifikan setiap tahunnya, tetapi suatu wilayah hendaknya memiliki bangunan hotel atau penginapan yang dapat melayani wilayahnya sendiri. Dengan trend meningkatnya tingkat hunian dari tahun ke tahun secara perlahan dan didukung oleh adanya pusat kegiatan baru di Kawasan SPBT, maka pembangunan hunian komersial berupa hotel cukup memungkinkan. Untuk kelas dari hotel ini sendiri dapat berupa hotel berbintang 3, karena letaknya yang cukup jauh dari pusat kota dan juga menyesuaikan dengan kawasan tersebut dan target pasar. Pembangunan Kawasan SPBT yang terhambat pada saat ini memang disebabkan oleh beberapa faktor (terdapat di temuan studi), namun dengan menyesuaikan jenis pembangunan properti yang sesuai untuk dikembangkan akan mendukung pelaksanaan pembangunan kawasan ini. 6.2 Rekomendasi Berdasarkan analisis yang telah dilakukan dalam studi ini, rekomendasirekomendasi yang dapat diajukan kepada pihak pemerintah terutama BPP SPBT dalam mengembangkan kawasan SPBT antara lain sebagai berikut: 1. Jenis perkantoran yang sesuai untuk dikembangkan pada Kawasan SPBT adalah berupa bangunan rukan (rumah kantor) atau biasa disebut SOHO (Small Office Home Office), SOHO tersebut dapat dijadikan tempat usaha seperti manajemen industri/pabrik, usaha travel, usaha pengiriman barang, atau perusahaan-perusahaan kecil. Selain itu, untuk bangunan kantor pemerintahan dapat berupa high rise building yang menggabungkan seua dinas yang melayani daerah Jakarta Timur. Dengan menggabungkan

150 seluruh dinas pemerintahan akan lebih mempermudah masyarakat untuk menggunakan jasa atau pelayanan pemerintah. 2. Pada kawasan SPBT, bangunan perdagangan dapat berupa ruko (rumah toko) yang dapat dimanfaatkan sebagai lokasi usaha yang menjual barangbarang kebutuhan masyarakat, seperti toko-toko alat listrik, toko buku kecil, apotik, salon, bengkel, serta kedai makanan. Sedangkan untuk pusat perbelanjaan yang sesuai untuk dikembangkan adalah berupa mall, pembangunan dapat berkembang dengan baik apabila mall tersebut menonjolkan karakteristiknya, seperti berbatasan dengan Banjir Kanal Timur. Untuk kelas dari mall itu sendiri adalah kelas menengah dengan target pasar masyarakat menengah mengingat kondisi perekonomian masyarakat yang ada di sekitarnya juga tergolong menengah. Selain itu sudah terdapat kompetitor lainnya seperti mall kelapa gading dengan target masyarakat menengah ke atas dan mall metropolitan (bekasi) dengan target masyarakat menengah ke bawah. Target pasar dari pembangunan pusat perbelanjaan ini adalah masyarakat yang bertempat tinggal di Kawasan SPBT, di sekitar Kawasan SPBT ataupun di luar wilayah Jakarta Timur maupun luar kota. 3. Perumahan yang sesuai untuk dikembangkan pada Kawasan SPBT ini adalah berupa apartemen kelas menengah dengan target masyarakat golongan menengah ke atas. Hal ini cukup sesuai karena didukung dengan terdapatnya perkantoran-perkantoran baru di kawasan tersebut. Selain itu akan sesuai apabila dibangun rumah susun kelas menengah yang ditargetkan untuk masyarakat menengah ke bawah. Pembangunan rumah susun ini dapat dilakukan dengan kerjasama antara pemerintah dan pihak swasta. Agar menarik minat masyarakat untuk bertempat tinggal disana, haruslah menawarkan fasilitas yang memadai terutama dalam hal transportasi dan aksesibilitas. Target pasar dari pembangunan apartemen dan rumah susun ini adalah masyarakat dari luar wilayah Jakarta Timur ataupun luar kota yang ingin memiliki tempat tinggal di Kota Jakarta dan bekerja atau berkegiatan di sekitar Kawasan SPBT.

151 4. Bangunan hunian komersial yang disarankan adalah bangunan hotel berbintang 3, mengingat daerah ini memiliki potensi selain terletak dekat dengan perkantoran dan pusat kegiatan, sampai saat ini daerah ini (Jakarta Timur) hanya memiliki sedikit hotel maupun penginapan. Selain itu, dengan adanya pembangunan hunian komersial ini dapat membuka lapangan pekerjaan bagi penduduk di sekitar Kawasan SPBT. Target pasar dari hotel ini adalah merupakan masyarakat dari luar wilayah Jakarta Timur ataupun luar kota yang ingin berkegiatan di sekitar wilayah Jakarta Timur. 5. BPP SPBT hendaknya lebih mempromosikan lagi mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT dengan berbagai media promosi agar para pengembang mengetahui bahwa terdapat lokasi investasi baru di Jakarta Timur (dari hasil wawancara kepada 8 perusahaan, tidak ada satupun yang mengetahui rencana pembangunan Kawasan SPBT). 6. Sebelum mengajak pihak swasta untuk melakukan pembangunan di Kawasan SPBT, sebaiknya terlebih dahulu dilaksanakan pembangunan infrastruktur transportasi sebaik mungkin sehingga meningkatkan aksesibilitas menuju Kawasan SPBT tersebut. 7. Diberikannya tindakan insentif dan disinsentif oleh pemerintah terkait dengan pengembangan Kawasan SPBT. Misalnya, subsidi dalam memiliki tempat tinggal di Kawasan SPBT bagi masyarakat yang tanahnya dibebaskan dan juga rezoning di beberapa kawasan seperti membatasi bangunan perkantoran di luar Kawasan SPBT, sehingga pembangunan terpusat di Kawasan SPBT dan masyarakat dapat tertarik untuk tinggal dan berkegiatan di Kawasan SPBT tersebut. 6.3 Kelemahan Studi Kelemahan-kelemahan yang terdapat pada studi ini antara lain adalah: 1. Pengembang-pengembang yang merupakan narasumber dalam memberikan informasi tambahan mengenai trend properti di Jakarta sangat sulit untuk

152 dimintai informasinya, dari 20 perusahaan pengembang yang telah dihubungi hanya 8 yang mau untuk diwawancarai. 2. Sebagian besar pengembang yang diwawancarai belum mengembangkan properti di wilayah Jakarta Timur sehingga tidak mengetahui secara pasti bagaimana kondisi pengembangan properti di sana. 3. Data-data demografi yang didapatkan merupakan data pada tahun 2005, karena BPS belum mengeluarkan data terbarunya. 4. Trend properti yang digunakan hanya berupa trend 2 tahun saja, begitupula dengan pandangan pengamat/pengembang properti, sehingga hasil studi ini tidak begitu valid apabila ingin digunakan dalam jangka waktu yang lama. 6.4 Saran untuk Studi Lanjutan Saran yang dapat diajukan untuk studi lanjutan mengenai pembangunan Kawasan SPBT ini adalah mengevaluasi sejauh mana pembangunan Kawasan SPBT pada saat penelitian dilakukan dan mengkaji kembali lebih dalam bagaimana tingkat kelayakan (feasibility study) pembangunan Kawasan SPBT lebih dalam lagi. Untuk studi sejenis yaitu melihat kesesuaian trend properti dengan pembangunan properti di suatu kawasan dapat diajukan saran-saran sebagai berikut: 1. Melakukan survey terhadap pengembang dari berbagai kelas dan berbagai jenis properti sehingga mendapatkan informasi yang lebih jelas mengenai keterangan setiap jenis dan tipe properti. 2. Mencari pengembang-pengembang yang telah mengembangkan propertinya di sekitar wilayah studi, sehingga peneliti mendapatkan informasi dari pengembang yang lebih memahami karakteristik dari wilayah penelitian. 3. Menggunakan data-data terkini yang paling representatif sehingga analisis yang dilakukan pun dapat lebih valid.