BAB I PENGANTAR. Kota Tangerang terletak antara Lintang Selatan dan

Transkripsi

1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Kota Tangerang terletak antara Lintang Selatan dan Bujur Timur. Luas wilayah Kota Tangerang sekitar 164,55 km², saat ini memiliki 13 wilayah administratif kecamatan. Letak Kota Tangerang yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta memiliki posisi yang sangat strategis sebagai salah satu kota penyangga DKI Jakarta, atau lebih dikenal sebagai kota satelit. Arti dan peran penting sebagai kota satelit dan didukung dengan sumber daya yang tersedia, itulah yang telah membuat Kota Tangerang berkembang dengan pesat. Saat ini Kota Tangerang tidak hanya menjadi salah satu pusat industri, tetapi juga telah berkembang menjadi salah satu pusat jasa dan niaga. Perkembangan ini dengan sendirinya telah mempengaruhi dan merubah wajah atau gambaran keadaan dan kondisi kependudukan di kota Tangerang. Dekatnya Kota Tangerang dengan pusat pusat pertumbuhan industri, jasa, perdagangan seperti Kota Tangerang Selatan, Kabupaten Tangerang, Kota Serang dan DKI Jakarta, tampaknya masih akan memberikan tekanan yang cukup berarti terhadap laju pertumbuhan penduduk Kota Tangerang. Daya dukung lahan yang cukup, mengakibatkan pula berkembangnya sektor properti di Kota Tangerang. Harga rumah, sewa rumah, harga apartemen, sewa apartemen,sewa rumah petakan atau kontrak rumah yang bersaing dengan wilayah penyangga lainnya, telah menarik minat tersendiri bagi para pekerja di sekitarnya untuk transit atau langsung tinggal di Kota Tangerang. Hal inilah yang menimbulkan tingginya 1

2 fenomena kaum komuter di Kota Tangerang. Tingginya fenomena pekerja komuter ini akan mengakibatkan jumlah penduduk Kota Tangerang terus bertambah dengan laju pertumbuhan yang tinggi. Wajah dan gambaran kependudukan Kota Tangerang ke depan juga akan banyak diwarnai oleh kaum migran. Hal ini dikarenakan para migran mempunyai karakteristik mortalitas dan fertilitas yang berbeda pula, disamping pengaruh langsung yang timbul pada distribusi umur dan jenis kelamin penduduk Kota Tangerang akibat adanya perbedaan pada struktur umur serta jenis kelamin para migran. Kota Tangerang yang telah berkembang sebagai salah satu kota yang dapat membuka peluang untuk mengadu nasib atau mencari pekerjaan. Hal inilah yang menyebabkan terjadinya peluang perpindahan penduduk dari kota-kota lain di luar Kota Tangerang. Perpindahan penduduk dapat memberikan sumbangan bagi kemajuan kota, namun mengakibatkan permasalahan yang cukup signifikan untuk menjadi pertimbangan yaitu meningkatnya populasi penduduk di kota tersebut. Berdasarkan hasil sensus 2010, rata-rata laju pertumbuhan penduduk di Kota Tangerang adalah sebesar 2 persen per tahun, selama sepuluh tahun terakhir sejak tahun Dari sensus diketahui jumlah rumah tangga Kota Tangerang, yaitu sebanyak KK dengan jumlah penduduk sebanyak jiwa. Rinciannya laki-laki sebanyak orang, sedangkan perempuan sebanyak orang. Persentase laju pertumbuhan penduduk dapat dilihat dari jumlah kelahiran penduduk dan pendatang baru dari luar daerah. Peningkatan penduduk didominasi oleh para pendatang yang ingin mencari kerja di Kota Tangerang. 13 kecamatan 2

3 yang ada di Kota Tangerang, jumlah penduduk terbanyak berada di Kecamatan Cipondoh dengan jumlah orang, Karawaci orang, dan Larangan orang. Sementara yang paling sedikit adalah Kecamatan Batuceper dan Benda dengan jumlah penduduk orang dan orang. Hasil penghitungan sex ratio penduduk Kota Tangerang, menunjukkan setiap 100 penduduk perempuan terdapat 104 penduduk laki-laki. (Data BPS Kota Tangerang ). Pertambahan penduduk yang cukup tinggi ini membutuhkan suatu upaya penyediaan fasilitas umum, yang salah satunya adalah perumahan atau pemukiman. Pada awalnya permasalahan ini belum terlalu menjadi suatu permasalahan yang serius, namun dengan seiring pertumbuhan penduduk yang tidak diimbangi oleh pertambahan fasilitas akan menjadi suatu permasalahan. Apalagi semakin banyaknya pembangunan yang menyebabkan harga tanah menjadi lebih mahal. Muncul kebijakan dan pemikiran yang berusaha untuk memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin, yang pada akhirnya mengacu pada konsep pembangunan ke arah vertikal baik fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen atau rumah susun. Konsep pembangunan tempat tinggal vertikal ini bukanlah sebuah solusi terbaik, karena walaupun dapat mengoptimalkan penggunaan lahan, namun konsep ini menyebabkan pertambahan nilai konstruksi sebesar 1,8 persen dari nilai konstruksi rumah tangga umumnya. Permintaan rumah susun atau apartemen lebih banyak diminati oleh golongan menengah ke atas. Namun, demikian bukan berarti rumah susun atau apartemen hanya untuk golongan menengah ke atas saja, 3

4 karena banyak juga rumah susun yang dibangun oleh pemerintah bagi golongan menengah ke bawah. Adapun sasaran yang dicapai dalam pembangunan apartemen untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas, apartemen sebuah solusi hunian bagi para masyarakat yang membutuhkan lokasi yang strategis, fasilitas yang memadai, adanya sebuah privasi, namun dengan harga yang relatif terjangkau bila dibandingkan dengan landed house. Kondisi ini menjadi perhatian yang menarik bagi penulis untuk meneliti kondisi pasar apartemen di Kota Tangerang. Selain itu, lokasi apartemen Kota Tangerang yang mengambil lokasi di wilayah pusat aktivitas bisnis (central business district). Hal ini disebabkan pilihan atas akses yang semakin dekat dengan lokasi bisnis dan fasilitas-fasilitas lain, yang menunjang aktivitas keseharian menjadi sangat relevan untuk mengambil sampel apartemen yang berada di lokasi ini. Dalam Kamus Besar Indonesia, rumah susun diartikan sebagai gedung atau bangunan bertingkat, terbagi atas beberapa tempat tinggal (masing-masing) untuk satu keluarga, serta disamakan artinya dengan flat. Pembangunan rumah susun di kota terus mengalami peningkatan pesat, khususnya sebagai salah satu gaya hidup bagi kalangan menengah atas adalah hidup di pemukiman apartemen atau kondominium. Kata kondominium berasal dari kata latin condominium yang artinya hak milik bersama, yang pemiliknya disebut condomius, berarti kawan pemilik sedang tembok batas antar pekarangan bangunan, tanah dan lain-lain harus dianggap sebagai condominal. 4

5 Antara rumah susun dengan apartemen pada dasarnya adalah sama, yaitu bangunan bertingkat yang dimiliki secara bersama dan bagian atau satuan yang dapat dimiliki secara terpisah. Kenyataan yang ada dalam praktek terdapat beberapa perbedaan rumah susun dengan apartemen atau kondominium, yaitu: 1. rumah susun jelas selalu berupa dan berfungsi sebagai rumah, artinya tempat tinggal atau tempat hunian. Apartemen artinya terpisah sehingga apartemen secara harafiah atau nominalis berarti ruang-ruang yang terpisah pisah, istilah apartemen tidak secara tegas menyatakan fungsinya; 2. rumah susun jelas merupakan suatu apartemen, sedangkan apartemen belum tentu merupakan rumah susun; 3. pemilik satuan rumah susun memegang atau mempunyai hak milik atas satuan rumah susun, sedangkan pemilik (satuan) apartemen memegang atau mempunyai hak apartemen. Apartemen Paddington Heights, Apartemen Best Western Serpong, Apartemen Kota Ayodhya, Apartemen Sudirman One, Apartemen Paragon Square dan Apartemen Tamansari Skylounge yang terletak di Kota Tangerang merupakan lokasi yang tepat untuk tempat tinggal bagi kalangan menengah ke atas. Dari uraian tersebut di atas, maka berikut ini diadakan penelitian dengan judul, Pengaruh variabel-variabel luas, lantai, jarak dan kemacetan terhadap nilai apartemen di Kota Tangerang Tahun Keaslian Penelitian Secara umum penelitian tentang pengaruh variabel-variabel luas, lantai, jarak dan kemacetan yang mempengaruhi nilai apartemen di Kota Tangerang 5

6 Tahun 2014 belum pernah dilakukan, namun beberapa penelitian yang mempengaruhi nilai properti apartemen, antara lain sebagai berikut. 1. Kryvobokov dan Wilhelmsson (2007), meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah susun di Donetsk, Ukraina. Analisis yang digunakan adalah model hedonik untuk menilai atribut lokasi. Penelitian ini menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang paling berpengaruh adalah jarak dengan Central Business District (CBD) dan lokasi premium, diikuti kedekatan dengan CBD sekunder, daerah gangguan, serta akses terhadap sumber air dan taman. Pengaruh lokasi halte kendaraan umum dan Kereta Api (KA) ternyata tidak terlalu signifikan. 2. Halim, et al. (2012), melakukan penelitian mengenai nilai pasar apartemen dipengaruhi jumlah kamar, luas kamar dan jarak ke CBD, sedangkan faktorfaktor lainnya seperti amenities and services, kedekatan transportasi umum tidak mempengaruhi nilai pasar apartemen. Hal ini dapat diterima karena pada apartemen mewah amenities and service serta faktor eksternal merupakan suatu kewajaran dan para penghuninya tidak membutuhkan trasportasi umum. 3. Rayasaputra (2009), melakukan penelitian mengenai semua variabel berpengaruh secara signifikan terhadap nilai apartemen yaitu luas, tinggi lantai, jarak CBD dan view berpengaruh positif terhadap suatu properti. 4. Paramita Maitreya (2014), melakukan penelitian tentang analisis pengaruh lokasi, harga, developer, dan promosi terhadap pembelian pada apartemen. 6

7 1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan literatur penelitian yang telah dilakukan oleh peneliti sebelumnya, antara lain Kryvobokov dan Wilhelmsson (2007), Halim, et al. (2012), Rayasaputra (2009), Paramita Maitreya (2014), mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai apartemen. Faktor yang mempengaruhi terhadap nilai apartemen di kota tangerang sangat menarik untuk dilakukan penelitian. Perumusan masalah dalam penelitian ini adalah menganalisis pengaruh variabel luas lantai, tinggi lantai, jarak ke pusat bisnis CBD dan kemacetan terhadap nilai apartemen di kota tangerang. 1.4 Pertanyaan Penelitian Pertanyaan-pertanyaan dari literatur penelitian terdahulu antara lain dari Kryvobokov dan Wilhelmsson (2007), Halim, et al. (2012), Rayasaputra (2009), Paramita Maitreya (2014), menyatakan dalam penelitiannya mengenai dampak atas pengaruh luas lantai, tinggi lantai, jarak terhadap pusat kegiatan bisnis, memiliki pengaruh terhadap nilai pasar apartemen. Apakah variabel mengenai kemacetan juga memberikan pengaruh terhadap nilai apartemen?. 1.5 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian adalah untuk menganalisis variabel-variabel yang mempengaruhi nilai apartemen di Kota Tangerang tahun Variabel yang dimaksud adalah luas lantai, tinggi lantai, jarak ke pusat kegiatan ekonomi/bisnis dan dummy kemacetan. 7

8 1.6 Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dan informasi bagi pihak-pihak yang memerlukan, diantaranya adalah sebagai berikut. 1. Menambah referensi bagi dunia pendidikan, khusunya dalam bidang penilaian properti apartemen di Indonesia. 2. Menambah wawasan bagi penelitian dalam melakukan penilaian properti apartemen, bahwa nilai yang dihasilkan bukan hanya sekedar luas dari lantai unit apartemen, namun masih banyak variabel-variabel lain yang membentuk nilai. 3. Bagi masyarakat dapat menjadikan hasil penelitian ini sebagai bahan pertimbangan pada saat ingin membeli sebuah apartemen. 4. Bagi investor dapat menjadikan hasil penelitian ini sebagai salah satu bahan acuan dan pertimbangan saat akan menginvestasikan dananya dalam membangun apartemen. 1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan ini terdiri atas empat bab. Bab I yaitu Pengantar yang mencangkup uraian tentang latar belakang yang menjadi dasar penelitian, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan dan manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II memuat Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis, bab ini berisikan uraian mengenai tinjauan pustaka yang berkaitan dengan judul penelitian, landasan teori dan alat analisis yang digunakan. Bab III berisikan Analisis Data dan Pembahasan yang berisikan cara pengumpulan data, definisi operasional, hubungan antarvariabel, hasil analisis data dan pembahasan. 8

9 Bab IV merupakan bab terakhir yang berisikan simpulan hasil analisis yang didapatkan dari hasil penelitian, keterbatasan dan saran. Simpulan berisi uraian singkat mengenai hasil studi penelitian. Saran-saran berisi hal-hal yang perlu dilakukan sehubungan dengan hasil penelitian ini. 9