SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Triwulan III I - 2007 Perkembangan Properti Komersial di wilayah Jabodebek (q-t-q) : Perkembangan pasokan baru properti komersial yang cukup pesat terjadi pada perkantoran sewa, ritel dan apartemen jual, sedangkan subsektor yang lainnya tetap Tingkat penjualan properti komersial secara umum mengalami peningkatan, sedangkan kenaikan harga jual hanya terjadi pada ritel jual dan lahan industri Tingkat hunian juga mengalami peningkatan kecuali di perkantoran sewa dan hotel, demikian juga tarif sewa juga cenderung naik Perkembangan Properti Komersial di wilayah Bandung (q-t-q) : Penambahan pasokan hanya terjadi pada ritel jual, sementara ritel sewa dan hotel mengalami penurunan pasokan Tingkat hunian di ritel sewa dan apartemen sewa meningkat, sementara tingkat hunian di hotel menurun Kenaikan tarif hanya terjadi pada apartemen sewa dan hotel Jakarta: pasokan perkantoran sewa bertambah sehingga tingkat hunian menurun, sementara tarif sewa meningkat Bandung: pasokan, tingkat hunian dan tarif sewa perkantoran tidak mengalami kenaikan GEDUNG PERKANTORAN Perkantoran Sewa ( (leased-office office) di Jakarta Pada triwulan III-2007, perkantoran sewa di Jakarta mengalami penambahan pasokan baru seluas 52.000 m2 atau naik tipis 0,96% (q-t-q) dan 4,92% (yo-y). Penambahan pasokan baru berasal dari kawasan sekunder yaitu selesainya pembangunan Menara Asia, The Honey Lady Building serta Permata Tower di CBD Pluit. Sejalan dengan bertambahnya jumlah pasokan, tingkat hunian perkantoran sewa menurun dari 81,59% menjadi 80,57%. Penyerapan perkantoran sewa pada triwulan III- 2007 ini didominasi oleh kantor berukuran kecil dan menengah. Tarif sewa perkantoran di Jakarta pada triwulan III-2007 naik 1,55% (q-t-q) dan 3,01% (y-o-y), menjadi Rp 126.949,-/m2/bulan. Kenaikan tarif sewa terutama dipicu oleh meningkatnya permintaan ruang kantor sewa seiring dengan semakin berkembangnya kegiatan usaha, dengan kenaikan tarif di kawasan bisnis primer lebih tinggi dibandingkan kenaikan tarif sewa di kawasan sekunder. Dalam 3 tahun ke depan, perkembangan gedung perkantoran sewa diperkirakan masih akan mengalami pertumbuhan yang cukup tinggi. Di kawasan primer, pasokan kantor sewa diperkirakan akan bertambah sebesar 714.599 m2, sedangkan di kawasan sekunder hanya bertambah 231.935 m2. Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei triwulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Dan mulai triwulan I 2006, cakupan survei diperluas menjadi sekitar 706 perusahaan properti di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dan Banten (Tanggerang, Serang, Cilegon, Pandeglang) dan 60 perusahaan di wilayah Bandung. Survei tersebut mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama
Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 85% Rp130.000 82% Rp128.000 79% Rp126.000 76% Rp124.000 73% Rp122.000 70% Rp120.000 Perkantoran Sewa ( (leased-office) di Bandung Perkantoran sewa di Bandung pada triwulan III-2007 tidak mengalami penambahan pasokan, begitu juga halnya dengan tingkat hunian dan tarif sewa masih tetap sama dengan triwulan sebelumnya, tingkat hunian 96% dan tarif sewa Rp 95.000,-/m2/bulan. Jakarta: pasokan perkantoran jual dan harga jual tidak berubah, sementara tingkat penjualan meningkat Perkantoran Jual (strata title) di Jakarta Selama triwulan III-2007, tidak terjadi panambahan pasokan baru untuk ruang perkantoran jual (strata title) di Jakarta, masih sebesar 463.600 m2. Namun dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya (y-o-y), pasokan bertambah cukup signifikan (22,44%). Perkantoran strata title di Jakarta masih terkonsentrasi di kawasan bisnis primer dengan total ruang sekitar 349.704 m2, sedangkan di kawasan sekunder hanya sekitar 113.956 m2. Sementara itu, penyerapan kantor strata title (tingkat penjualan) tercatat lebih tinggi dibanding triwulan sebelumnya, dari 87,06% menjadi 88,19%, umumnya berasal dari perkantoran strata title yang masih dalam tahap konstruksi (presales). Harga jual perkantoran strata title tidak mengalami kenaikan selama triwulan III-2007, stabil pada harga sekitar 13.200.000,-/m2, namun jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya (y-o-y) mengalami kenaikan sebesar 4,38%. Ke depan, sektor perkantoran jual diperkirakan masih menunjukkan ekspansi seiring dengan kondisi makro ekonomi yang semakin baik. Pasokan diperkirakan akan bertambah sebesar 368.585 m2 khususnya di kawasan primer, sementara di kawasan sekunder sekitar 100.562 m2. Pembangunan gedung perkantoran strata title tingkat tinggi (high rise strata office building) mulai bergeser ke kawasan sekunder seiring dengan kecenderungan developer membangun mix-used development, dimana bisnis, hunian dan perdagangan terintegrasi di satu lokasi. PUSAT PERBELANJAAN (RITEL) Ritel Sewa di Jabodebek (Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi) Pada triwulan III-2007 tidak terdapat penambahan pasokan ruang ritel sewa baru. Sementara itu, tingkat hunian ritel sewa di wilayah Jabodebek meningkat dari 90,01% menjadi 90,62%. Perkembangan Indikator Sektor Riil Terpilih 2
Jakarta : pasokan ritel sewa tidak bertambah, namun tingkat hunian dan tarif sewa meningkat Bandung : pasokan ritel sewa menurun, tingkat hunian meningkat, sementara tarif sewa tetap Banten : pasokan ritel sewa bertambah, tingkat hunian menurun, sementara tarif sewa naik Terbatasnya ruang ritel sewa dan permintaan yang tetap tinggi membuat harga sewa ritel mengalami kenaikan yang cukup tinggi yaitu menjadi Rp 423.736/m2/bulan, atau meningkat 9,48% (q-t-q) dan 8,30% (y-o-y). Dengan tingginya permintaan dan menguatnya daya beli masyarakat, maka retail sewa diperkirakan akan bertambah dan mencapai 997.800m2 dalam 3 tahun mendatang. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodebek 93% Rp430.000 91% Rp414.000 90% Rp398.000 88% Rp382.000 87% Rp366.000 85% Rp350.000 Jakarta : pasokan ritel jual bertambah, tingkat penjualan dan tarif sewa meningkat Ritel Sewa di Bandung Pasokan ritel sewa di Bandung pada triwulan III-2007 sedikit menurun dari triwulan sebelumnya (-0,52%) yang disebabkan oleh tidak beroperasinya unit pengelola Palaguna Nusantara. Sementara itu tingkat hunian meningkat 11,3% (q-t-q) menjadi 70,00%. Peningkatan tersebut diperkirakan terjadi sehubungan dengan persiapan menghadapi hari raya. Meskipun terjadi lonjakan permintaan ruang ritel sewa, tarif sewa pada triwulan III-2007 di Bandung tetap stabil, yaitu sekitar Rp 212.500,-/m2/bulan. Ritel Sewa di Banten (Tangerang, Serang dan Cilegon) Pasokan ritel sewa di wilayah Banten hanya bertambah 5.200 m2 yang berasal dari pengembangan Supermall Karawaci. Total ruang ritel sewa sampai dengan triwulan III- 2007 di wilayah Banten adalah 215.675 m2, naik 2,47% dibandingkan triwulan sebelumnya (q-t-q). Secara umum, tingkat hunian di wilayah Banten mengalami sedikit penurunan (-0,99%, q-t-q) menjadi 84,14%. Penurunan tingkat hunian tersebut terutama disebabkan adanya pasokan ritel sewa baru yang tidak semuanya terserap. Sementara itu, rata-rata tarif sewa ritel di Banten mengalami kenaikan sebesar 10,77% dibandingkan triwulan sebelumnya menjadi sekitar Rp 352.500,-/m2/bulan. Ritel Jual (strata-title) title) di Jabodebek Pada triwulan III-2007, pasokan baru ruang ritel jual di Jabodebek bertambah 24.500 m2 yang berasal dari selesainya pembangunan Pusat Grosir Jatinegara sehingga ruang ritel jual meningkat 1,85% (q-t-q) dan 2,15% (y-o-y). Tingkat penjualan ritel juga meningkat, dari 78,91% menjadi 79,80%, yang berasal dari retailer jenis perdagangan sembako dan fashion. Perkembangan Indikator Sektor Riil Terpilih 3
Bandung : pasokan ritel jual dan tingkat penjualan meningkat, sementara harga jual tetap. Banten : pasokan ritel jual tetap, tingkat penjualan meningkat, sementara harga jual menurun. Harga jual ritel pada triwulan III-2007 mengalami kenaikan baik secara triwulan maupun tahunan yaitu 1,22% (q-t-q) dan 4,28% (y-o-y) yaitu menjadi sekitar Rp 44.273.000/m2. Ritel Jual (strata-title) title) di Bandung Pasokan ruang ritel jual baru di Bandung pada triwulan III-2007 bertambah sekitar 1.988 m2 atau naik 4,43% (q-t-q), yang berasal dari pengembangan ITC Kebon Kelapa, Paskal Hypersquare dan Champ Electronic Outlet. Secara triwulanan (q-t-q), tingkat penjualan ritel jual di Bandung mengalami peningkatan sebesar 4,39% (q-t-q), sedangkan harga jual ritel jual di Bandung tetap sekitar Rp 2.244.100,-/m2. Ritel Jual (strata-title title) di Banten Selama triwulan III-2007 di wilayah Banten tidak ada penambahan pasokan ruang ritel jual baru, masih tetap 472.470 m2. Sementara pada triwulan IV-2007, direncanakan akan selesai pembangunan beberapa proyek ritel yang akan memasok sekitar 187.000 m2. Pasokan yang terbatas pada triwulan III-2007 menyebabkan tingkat penjualan ruang ritel jual meningkat 7,00% (q-t-q) menjadi 81,39%. Sementara itu, harga jual ritel jual di wilayah Banten sedikit menurun (0,38%) menjadi sekitar Rp 38.488.000,-/m2. APARTEMEN Jakarta: pasokan apartemen sewa dan tarif sewa tetap, sementara tingkat hunian sedikit meningkat. Bandung: : pasokan apartemen sewa tetap, sementara tingkat hunian dan tarif sewa naik. Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Jakarta Jumlah pasokan apartemen sewa baru di Jakarta pada triwulan III-2007 tetap 11.036 unit. Pada triwulan IV-2007, diperkirakan akan terdapat pasokan apartemen sewa baru sebanyak 500 unit dengan selesainya pembangunan beberapa proyek apartemen yang sebenarnya dijadwalkan selesai pada triwulan III-2007. Tingkat hunian apartemen sedikit meningkat (0,51% secara q-t-q). Sementara itu akibat tingkat persaingan yang semakin ketat, harga sewa apartemen tetap bertahan sekitar Rp 129.900,-/m2/bulan. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen 78% Rp150.000 75% Rp142.000 73% Rp134.000 70% Rp126.000 68% Rp118.000 65% Rp110.000 Perkembangan Indikator Sektor Riil Terpilih 4
Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Bandung Jumlah apartemen sewa di Bandung pada triwulan III-2007 tidak mengalami peningkatan, sedangkan tingkat hunian apartemen mengalami kenaikan sebesar 2,80% (q-t-q) menjadi 85,67%. Kenaikan juga terjadi pada tarif sewa apartemen di Bandung sebesar 4,09% (q-t-q) menjadi Rp 379.000,-/m2/bulan. Apartemen Jual (Strata-title) title) di Jakarta Jakarta: pasokan apartemen jual dan tingkat penjualan meningkat sementara harga jual menurun. Bandung: pasokan apartemen jual, tingkat penjualan dan harga jual tetap. Pada triwulan III-2007, terdapat pasokan baru apartemen jual sebanyak 4.200 unit yang berasal dari selesainya The 18th Residence (South Tower) di kawasan business primer, sedangkan di kawasan sekunder yaitu Jakarta Residence (Cosmo residence dan Cosmo Mansion), CBD Pluit Apartment, The City Resort, Apartemen Teluk Intan (Topas Tower), French Walk, dan Serpong Town Square Apartment sehingga stok meningkat 8,73% (q-t-q) menjadi 52.304 unit. Pada triwulan IV-2007, direncanakan akan selesai pembangunan beberapa proyek apartemen yang akan memasok sekitar 770 unit apartemen baru. Sementara itu, meskipun terdapat pasokan yang cukup banyak, tingkat penjualan apartemen masih meningkat 0,61% (q-t-q) menjadi 87,80%. Daya serap yang tinggi terhadap apartemen jual merupakan cerminan peningkatan daya beli masyarakat dan kontribusi penurunan suku bunga KPA. Banyaknya apartemen jual yang dipasarkan membuat tingkat persaingan yang semakin ketat, sehingga harga jual apartemen mengalami sedikit tekanan, yaitu turun 0,65% (q-t-q) menjadi sekitar Rp 9.214.000/m2. Trend perkembangan proyek apartemen kedepan adalah proyek mix-used development, yaitu integrasi antara hunian, perdagangan dan bisnis dalam satu lokasi yang disebut superblok. Dalam beberapa tahun mendatang, apartemen tersebut akan semakin berkembang terutama di kawasan sekunder Jakarta. Apartemen Jual ( (Strata-title title) ) di Bandung Pasokan apartemen jual pada triwulan III-2007 tidak mengalami peningkatan, tingkat penjualan juga tetap 70,94%, sementara harga jual stabil pada harga Rp 911.760.800,- /unit. Jabodetabek: Jumlah kamar hotel tetap, tingkat hunian dan tarif kamar menurun. Bandung: pasokan kamar dan tingkat hunian menurun, sementara tarif kamar meningkat tipis.. Banten: jumlah kamar tetap, tingkat hunian dan tarif kamar menurun. HOTEL Hotel di Jabodebek Jumlah hotel di Jabodebek selama triwulan III-2007 tidak mengalami perubahan, yaitu tetap 22.848 kamar. Pada triwulan IV-2007, diperkirakan akan terdapat pasokan sebanyak 755 kamar hotel baru dengan selesainya pembangunan beberapa proyek hotel berbintang. Setelah mengalami kenaikan tingkat hunian hotel yang cukup tinggi pada triwulan II-2007, tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabodebek pada triwulan III-2007 turun 8,47% (q-t-q) menjadi 65,72%. Penurunan tersebut disebabkan menurunnya aktivitas bisnis selama bulan puasa, penurunan tertinggi terjadi pada hotel bintang 3. Secara umum tarif kamar hotel di Jabodebek mengalami penurunan sebesar 4,10% (q-t-q). Penurunan tarif kamar tertinggi terjadi pada hotel bintang 5 sebesar 7,5% (q-t-q) yaitu dari sekitar Rp 1.060.000/malam menjadi sekita Rp 980.000/malam. Perkembangan Indikator Sektor Riil Terpilih 5
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabodetabek 75% Rp750.000 70% Rp700.000 65% Rp650.000 60% Rp600.000 55% Rp550.000 50% Rp500.000 Hotel di Bandung Jumlah pasokan hotel di Bandung turun 7,18% (q-t-q) menjadi 1.266 kamar. Pengurangan jumlah pasokan kamar terjadi karena adanya hotel bintang tiga yang sedang melakukan renovasi hampir 50% dari pasokan kamar yang tersedia. Tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 di Bandung pada triwulan III-2007 mengalami penurunan sebesar 2,41% (q-t-q) menjadi 63,87% yang juga disebabkan oleh menurunnya aktivitas bisnis menjelang dan pada bulan puasa. Sementara itu, tarif kamar hotel di Bandung naik tipis sebesar 0,78% dibandingkan triwulan sebelumnya (q-t-q). Hotel di Banten Selama triwulan III-2007, jumlah kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 di Banten tetap sama dengan triwulan sebelumnya yaitu 1.798 kamar. Tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 di Banten pada triwulan III-2007 juga menurun sebesar 3,78% (q-t-q) menjadi 48,87%. Menurunnya permintaan kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 di Banten mempengaruhi terjadinya penurunan tarif sewa kamar hotel di Banten sebesar 1,66% (q-t-q) menjadi sekitar Rp 642.000,-/malam. LAHAN INDUSTRI Lahan Industri di Jabobeka (Jakarta, Bogor, Bekasi, dan Karawang) Jabotabeka: Pasokan lahan industri tetap, tingkat hunian dan harga sewa naik. Begitu juga dengan tingkat penjualan dan harga jual naik. Banten: Dengan jumlah pasokan yang tetap, tingkat penjualan dan harga jual Selama triwulan III-2007, di Jabobeka tidak terjadi penambahan pasokan lahan industri baru (tetap sebesar 5.557 ha). Secara umum tingkat hunian lahan industri di Jabobeka mengalami kenaikan sebesar 3,01% (q-t-q) menjadi 67,06%. Rendahnya permintaan lahan industri baru membuat tarif sewa industri di Jabobeka hanya naik 0,56% (q-t-q) menjadi Rp 29.780,-/m2/bulan. Tingkat penjualan lahan industri sedikit meningkat (1,37% secara q-t-q) yaitu dari 75,24% menjadi 76,28%, sementara harga jual lahan industri naik 3,80% (q-t-q) menjadi sekitar Rp 624.200,-/m2. Perkembangan Indikator Sektor Riil Terpilih 6
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabeka 75% Rp31.000 71% Rp30.000 67% Rp29.000 63% Rp28.000 59% Rp27.000 55% I II III IV I II Rp26.000 Lahan Industri di Banten Pada triwulan III-2007 lahan industri di Banten tidak mengalami penambahan pasokan baru, yaitu masih 5.388 ha. Lahan industri tersebar di Serang (50,61%), Tangerang (37,79% dan Cilegon (11,60%). Tingkat penjualan lahan industri di Banten hanya naik 0,18% menjadi 69,09%. Sementara itu harga jual mengalami kenaikan cukup tinggi, yaitu 17,95% (q-t-q) menjadi sekitar Rp 616.600,-/m2. Pesatnya pertumbuhan properti komersial yang tercermin dari banyaknya penambahan pasokan baru tidak lepas dari peranan pembiayaan perbankan yang tercermin dari meningkatnya pertumbuhan kredit di sektor properti pada triwulan III-2007 sebesar 8,64% (q-t-q) yaitu dari Rp 130.935 miliar menjadi Rp 142.243 miliar. Alokasi kredit di sektor properti tersebut masih didominasi oleh kredit KPR dan KPA (62,27%), diikuti oleh kredit konstruksi (25,16%) dan kredit Real Estate (12,58%). Grafik 6 Perkembangan Realisasi Kredit Perbankan Terhadap Properti Nasional (Milliar Rp) 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Tw III Properti (total) -Konstruksi -Real Estate -KPR dan KPA Perkembangan Indikator Sektor Riil Terpilih 7