SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY Triwulan II- 2006 Tingkat hunian ritel, apartemen dan hotel di wilayah Jabotabek, mengalami peningkatan, sebaliknya tingkat hunian kantor mengalami penurunan. Tarif sewa properti komersial mengalami kenaikan. Tingkat hunian ritel dan perkantoran di wilayah turun, sementara apartemen naik dan hotel stabil. Tarif sewa ritel, apartemen naik sedangkan kantor turun. Pusat Perbelanjaan/Ritel di Jabodetabek dan Ritel Sewa Jabodetabek : tingkat hunian, harga jual, tingkat penjualan, tarif sewa naik, dan stok stabil. : tingkat hunian dan stok turun, tarif sewa dan tingkat penjualan naik Pada triwulan II-2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok,Tangerang dan Bekasi) meningkat dari sebesar 90,11% menjadi 94,80% yang berasal dari kenaikan tingkat hunian Senayan City yang cukup baik (Grafik 1). Untuk tarif sewa ritel di Jabodetabek pada triwulan laporan mengalami peningkatan yaitu sebesar17,96% sehingga menjadi Rp375.887/m 2 /bulan. Pada periode laporan, secara keseluruhan total pasokan pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan masih pada 1.912.ribu/m 2. Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami pertumbuhan menjadi 2,33% dibandingkan 92,64% pada triwulan II-2005. Tarif sewa ritel naik sebesar 22,03% (y-o-y) dibanding tarif sewa pada periode yang sama tahun sebelumnya (Rp308.025/m 2 /bulan). Sementara stok naik 7,54% Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek 100.0 380,000 350,000 95.0 320,000 290,000 90.0 260,000 230,000 Metodologi Data Properti Komersial Triwulanan merupakan data yang diperoleh dari 5 jenis properti komersial yaitu: pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di dua wilayah, wilayah I terdiri atas Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi dan wilayah 2 adalah. Pengumpulan data dilakukan pihak ke tiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga, dan tarif sewa porperti komersial. Yang membedakan data properti komersial triwulanan dan bulanan adalah dalam hal cakupannya, untuk triwulanan data properti komersial merupakan data populasi sedangkan untuk bulanan merupakan data sampel. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Tim Statistik Sektor Riil 1
Ritel Jual (strata title) Pada periode laporan, tingkat penjualan strata title di Jabotabek mengalami pertumbuhan sebesar 0,58% sehingga menjadi sebesar 94,51%. Harga jual strata title tercatat mengalami kenaikan dari sebesar Rp51.372.000/m 2 ribu pada triwulan sebelumnya menjadi Rp51.561.447/m 2. Pada triwulan II-2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah mengalami penurunan dari sebesar 61,00% pada triwulan sebelumnya menjadi 57,80% (q-t-q). Tarif sewa pusat perbelanjaan secara umun mengalami kenaikan 1,79% yaitu dari Rp195.510 (Rp/m 2 ) menjadi sebesar Rp199.000 (Rp/m 2 ). Tingkat penjualan pusat perbelanjaan naik dari 34,00% menjadi 40,00% Secara umum stok pusat perbelanjaan mengalami penurunan sehingga menjadi 100.560/m 2. Gedung Perkantoran di Jakarta dan Jakarta : tingkat hunian turun, tarif sewa, tingkat penjualan, harga penjualan dan pasokan naik. : tingkat hunian dan tarif sewa dan pasokan turun. Perkantoran Sewa (leased-office) Pada triwulan II-2006, tingkat hunian perkantoran di Jakarta sedikit mengalami penurunan 0,33% dari sebesar 85,28% menjadi 84,99%. (Grafik 2). Secara keseluruhan tarif sewa rata-rata perkantoran di Jakarta mengalami kenaikan tipis dibandingkan kuartal lalu yaitu dari Rp109.085/m 2 /bulan menjadi Rp109.086/m 2 /bulan (q-t-q). Kenaikan rata-rata ini banyak dipengaruhi oleh kenaikan nilai tukar Rupiah di kuartal kedua karena beberapa gedung menggunakan tarif US$. Secara tahunan, tingkat hunian kantor naik 2,69% dibandingkan 82,77% pada periode triwulan II 2005. Tarif sewa perkantoran mengalami pertumbuhan 6,85% sedangkan pasokan menurun 0,46%. (y-o-y). Perkantoran Jual Tingkat penjualan perkantoran mengalami kenaikan dari 90,51% pada periode triwulan sebelumnya menjadi 91,33%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta pada triwulan II 2006 juga mengalami kenaikan tipis dari sebesar Rp12.176.770/m 2 menjadi sebesar Rp12.176.772/m 2 (q-t-q). Hal ini disebabkan juga karena kenaikan nilai tukar Rupiah. Selama kuartal kedua terdapat tambahan pasok dari perluasan gedung Wisma Mulia Annex) dan Sahid Boutique Office yang merupakan rumah-kantor (rukan) sehingga pasokan menjadi 4.314.626/m 2. Secara tahunan, tingkat penjualan dan harga jual perkantoran mengalami pertumbuhan masing-masing sebesar 3,87% dan 2,48% (y-o-y). Tim Statistik Sektor Riil 2
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran Jakarta 115,000 95.0 110,000 105,000 90.0 100,000 95,000 90,000 85,000 80.0 80,000 75,000 75.0 Pada periode laporan, tingkat hunian perkantoran di wilayah mengalami penurunan dari 97,39% pada periode sebelumnya menjadi 95,89%. Sementara tarif sewa perkantoran dibandingkan dengan triwulan sebelumnya turun 9,76% dari periode sebelumnya Rp102.500/m 2 /bulan. Pada triwulan laporan, total pasokan perkantoran di turun menjadi sebesar 17.156/m 2 dibandingkan dengan triwulan sebelumnya 17.467/m 2. Apartemen di Jakarta dan Apartemen Sewa (leased apartment) Jakarta : tingkat hunian, tarif sewa, tingkat penjualan, harga jual dan stok meningkat. : tingkat hunian dan tarif sewa meningkat Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta rata-rata mengalami kenaikan dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya dari 75,40% menjadi sebesar 81,60%. Tarif sewa apartemen mengalami kenaikan sebesar 19,53%% (q-t-q), yaitu dari Rp112.367/m 2 /bulan menjadi Rp134.312/m 2 /bulan (Grafik 3). Stok apartemen pada periode laporan mengalami kenaikan sebesar 15,83% sehingga menjadi sebesar 6.221 unit. Secara tahunan, tingkat hunian tersebut mengalami peningkatan sebesar 6,62%, sementara tarif sewa 23,02% dibandingkan tarif sewa pada periode yang sama tahun lalu sebesar Rp109.177/m 2 /bulan. Total pasokan apartemen sewa meningkat 16,72% dibandingkan periode yang sama tahun lalu sebesar 5.330 unit. Tim Statistik Sektor Riil 3
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen (Rp) (%) 140,000 135,000 130,000 80.0 125,000 120,000 75.0 115,000 110,000 70.0 105,000 100,000 65.0 95,000 90,000 60.0 Apartemen Jual (Strata-title) Pada triwulan laporan, tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) mengalami kenaikan dari 90,30% menjadi 91,30%. Hal ini dipengaruhi oleh tingkat kepercayaan konsumen yang terus meningkat dengan kontinuitas progress pembangunan proyek apartemen sehingga memicu peningkatan tingkat penjualan apartemen, terutama untuk apartemen yang terletak di dekat kawasan bisnis. Sementara, harga jual apartemen di wilayah Jakarta relatif kuartal kedua tahun ini mengalami kenaikan tipis dari Rp Rp8.232.564/m 2 menjadi sebesar Rp8.232.574/m 2 Total pasokan apartemen jual di Jakarta naik tipis menjadi sebesar 36.214 unit (q-t-q). Secara tahunan, tingkat penjualan dan harga jual apartemen mengalami pertumbuhan masing-masing sebesar 5,41% dan 2,99% dibandingkan pada triwulan sebelumnya, sedangkan pasokan naik sebesar 3,85% Apartemen Sewa (leased apatment) Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) mengalami kenaikan 2,33% dari 64,50% menjadi 66,00%. Tarif sewa apartemen di mengalami naik sebesar 6,17% dibandingkakn pada triwulan yaitu sebesar Rp405.067/m 2 /bulan. Apartemen Jual (Strata-title) Pada triwulan II 2006, tingkat penjualan apartemen jual (strata title) naik 2,12% dibanding 74,42% pada triwulan sebelumnya. Sementara harga jual apartemen masih seperti periode sebelumnya yaitu tetap sebesar Rp991.070 ribu/m 2 Tim Statistik Sektor Riil 4
Hotel di Jabotabek dan Jabotabek : tingkat hunian, tarif sewa naik sedangkan pasokan turun : tingkat hunian stabil Pada triwulan II-2006, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek mengalami peningkatan sebesar 7,90% (q-t-q), yaitu dari 58,71% menjadi 63,35%. Sumber peningkatan tingkat hunian hotel berbintang dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 masing-masing sebesar 11,12%, 8,47% dan 2,99%. Tarif kamar hotel di Jabotabek secara rata-rata mengalami peningkatan sebesar 2,69%, yaitu dari Rp438.848/malam menjadi Rp450.650/malam (Grafik 4). Peningkatan terbesar tercatat dari tarif sewa kamar hotel bintang 5 sebesar 4,97% (dari Rp677.381/malam menjadi Rp711.051/malam). Pada periode laporan, total pasokan kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek turun sebesar 0,93% yaitu dari 21.559 kamar menjadi 21.399 kamar. Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian mengalami kenaikan sebesar 4,57% (y-o-y) dibandingkan tingkat hunian pada periode yang sama tahun 2005 (60,58%), sedangkan tarif kamar turun 0,61% dan pasokan kamar turun 4,69% Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabotabek 500,000 70.0 450,000 60.0 400,000 50.0 350,000 40.0 300,000 30.0 Pada triwulan laporan, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, 5 di turun 1,91% sehingga menjadi sebesar 67,64%. Lahan Industri di Jabotabek Tingkat penjualan, harga jual dan tarif sewa meningkat sedangkan pasokan stabil. Pada triwulan II-2006, tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan dari sebesar 76,19% menjadi 78,23%. Sementara itu, tarif sewa lahan industri di Jabotabek meningkat 0,02% sehingga menjadi sebesar Rp25.162/m 2 /bulan. Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektorsektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan service charge (gross rent). Harga jual lahan industri mengalami kenaikan tipis dari Rp622.291/m 2 menjadi Rp622.293/m 2. Pasokan lahan industri masih sama seperti periode sebelumnya yaitu 8.567 Ha. Secara tahunan, tarif sewa naik sebesar 3,02% (y-o-y) dibandingkan Rp24.424/m 2 /bulan pada triwulan II-2005, harga jual naik 14,32%, tingkat penjualan 11,31% sedangkan pasokan naik 35,44%. Tim Statistik Sektor Riil 5