Indonesia Property Market Overview 4 th Quarter 2015 Coldwell Banker Commercial Kawasan Bisnis Granadha, 12 th B Floor Jl. Jenderal Sudirman Kav. 50 Jakarta 12930 Indonesia Phone : +62 21 255 39 388 Fax : +62 21 255 39 399
RINGKASAN PASAR PROPERTI INDONESIA KUARTAL 4 2015 Pengantar Berdasarkan laporan Tinjauan Kebijakan Moneter yang disampaikan Bank Indonesia, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada triwulan IV 2015 belum menunjukan perbaikan secara signifikan, meskipun telah dilakukan beberapa kebijakan sebagai stimulus pertumbuhan. Perbaikan ekonomi domestik tercatat pada konsumsi pemerintah dan investasi bangunan, didorong oleh realisasi belanja pemerintah dan meningkatnya implementasi proyek infrastruktur pemerintah. Rupiah mengalami penguatan, seiring dengan menurunnya ketidakpastian di pasar keuangan global setelah kenaikan FFR oleh the Fed. Inflasi selama 2015 tercatat sebesar 3,35% (yoy), lebih rendah dari inflasi tahun sebelumnya dan berada dalam kisaran sasaran inflasi 2015. Pada awal tahun 2016, Bank Indonesia menurunkan BI Rate sebesar 25 bps menjadi 7,25%. Keputusan tersebut diambil sejalan dengan semakin terbukanya ruang kebijakan moneter dengan terjaganya stabilitas makroekonomi. Secara umum, kondisi perekonomian Indonesia selama triwulan IV 2015 belum memberikan dampak yang berarti terhadap pasar properti di tanah air. Kinerja pasar properti masih belum menunjukan peningkatan berarti baik dari sisi pasokan, permintaan dan juga harga. Secara umum, highlight dari pasar properti komersial di Indonesia yang meliputi sektor perkantoran, apartemen, retail dan hotel diuraikan seperti berikut ini: Penambahan pasokan baru masih terbatas hampir diseluruh sektor properti komersial. Penambahan pasokan terutama terjadi pada kota-kota diluar kawasan Jabodetabek, walaupun dengan tingkat pertumbuhan yang masih rendah. Tingkat penyerapan sektor properti juga terbilang masih rendah dan terjadi hampir diseluruh kota-kota besar di Indonesia. Harga tidak bergerak secara signifikan, bahkan pada beberapa sektor properti komersial tertentu menunjukan penurunan harga. Pada kesempatan ini, ringkasan pasar properti di Indonesia dibatasi pada kinerja sektor properti komersial yang meliputi sektor-sektor perkantoran, retail dan hotel di kota-kota besar di Indonesia. Selain itu sektor apartemen sebagai pengembangan high-rise residential juga termasuk sebagai sektor yang dikaji dalam pembahasan pasar properti yang dilakukan. Berdasarkan pada hirarki perkembangan properti komersialnya, kami mengklasifikasikan kota-kota di Indonesia menjadi 3 (tiga) kategori, yaitu: Established City Kota-kota yang masuk ke dalam kategori established city adalah Jakarta, Surabaya, Medan dan Bandung. Adapun karakteristik perkembangan properti komersial dalam katagori ini adalah seperti diuraikan berikut ini. Diantara kota-kota lainnya, sektor properti komersial di kota ini paling berkembang dengan pengembangan properti high-rise dan modern telah dimulai sejak awal tahun 90an.
Semua sektor properti komersial seperti perkantoran, retail, apartemen dan hotel telah berkembang dengan baik Sektor properti di kota ini tidak hanya menyasar pangsa pasar dari penduduknya tetapi dari kota-kota lain, sekaligus telah menjadi pusat pertumbuhan properti di kota-kota tersebut Sebagian besar pasokan properti dalam kategori ini dikontribusi oleh Kota Jakarta mencapai lebih dari 70% dari total pasokan di established city Emerging City Makassar, Balikpapan, Bali, Semarang, Yogyakarta, Bodetabek dan Solo adalah sebagian dari kota-kota yang masuk dalam katagori ini. Karakteristik perkembangan properti komersial di kota ini seperti diuraikan berikut ini. Kinerja ekonomi dalam kota-kota ini berubah secara signifikan dalam 5 10 tahun terakhir ini yang direpresentasikan dengan pertumbuhan ekonomi diatas rata-rata nasional Pasar properti berkembang cukup agresif dalam mengakomodasi pertumbuhan sektor bisnis, industri dan pariwisata Sektor hotel dan retail telah berkembang secara signifikan baik dari sisi jumlah dan kualitas pengembangan Sektor apartemen mulai berkembang dalam beberapa tahun terakhir ini Bebeberapa pengembangan real estate skala besar telah berkembang terlebih dahulu dalam kota-kota ini Promising City Beberapa kota dalam katagori promising city antara lain Pontianak, Banjarmasin, Kendari, Palembang, Cirebon, dan lainnya. Karakteristik perkembangan properti komersial di kota ini seperti diuraikan berikut ini. Aktifitas korporasi tumbuh secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir terutama terkait pemanfaatan sumber daya alam dan aktifitas bisnis lainnya Perkembangan sektor properti mulai tumbuh secara signifikan kurang dari 5 tahun terakhir ini, dimana selain perumahan, pengembangan sektor retail dan hotel mendominasi pasar properti Pertumbuhan sektor properti masih dikontribusi terutama oleh pengembang lokal dengan skala pengembangan kecil sampai menengah Ringkasan Pasar Properti Secara umum, kinerja pasar properti komersial di masing-masing di kota-kota besar di indonesia selama triwulan IV 2015 diuraikan seperti berikut ini. Sektor Perkantoran Pasar perkantoran di Indonesia terkonsentrasi di Jakarta dengan pasokan mencapai 79% dari total pasokan ruang perkantoran komersial di Indonesia. Selain Jakarta, kota-kota lain di
Indonesia dengan pasokan ruang perantoran cukup besar adalah Surabaya, Bandung, Medan dan dan Bodetabek. Pada akhir triwulan IV 2015, total pasokan ruang perkantoran komersial di kota-kota besar di Indonesia mencapai 5,83 juta m2, naik sekitar 0,6% dari pasokan ruang perkantoran pada triwulan sebelumnya. Beberapa tambahan pasokan baru selama triwulan IV 2016 meliputi Bank Muamalat Tower, Graha Sentraya dan South Quarter di Jakarta, dan Gedung Infomedia di Bandung. Tambahan pasokan mendatang dalam tahun 2016, terutama akan terus dikontribusi oleh proyek-proyek yang dikembangkan di Jakarta. Terbatasnya tambahan pasokan ruang perkantoran di kota lain selain Jakarta adalah karena skala bisnis yang lebih kecil dan preferensi perusahaan lokal dikota tersebut yang lebih memilih rumah dan ruko sebagai tempat operasionalnya. Rata-rata tingkat hunian perkantoran mencapai 91% dengan kota-kota seperti Jakarta, Surabaya, Semarang dan Makassar mencapai tingkat hunian yang lebih tinggi dari rata-rata. Tingkat hunian mengalami penurunan sebesar 0.4% selama triwulan IV. Tingginya tingkat hunian perkantoran di luar Jakarta lebih diakibatkan oleh terbatasnya pasokan dan besarnya komposisi owner occupation. Permintaan ruang perkantoran diluar Jakarta terutama berasal dari perusahaan dengan kantor pusat di Jakarta yang membuka cabang di kota-kota tersebut. Perusahaan-perusahaan tersebut terutama bergerak dibidang perbankan, sekuritas, asuransi dan telekomunikasi. Secara umum, harga sewa ruang perkantoran di kota-kota besar di Indonesia mengalami kenaikan sebesar 1,5% selama triwulan IV 2015. Beberapa kota mencapai tingkat pertumbuhan harga sewa diatas rata-rata seperti Makassar, Balikpapan dan Pekanbaru. Harga sewa rata-rata di Jakarta merupakan harga sewa tertinggi mencapai Rp380,835 per m2 perbulan, diikuti oleh Bodetabek dengan Rp266.585 per m2 per bulan. Harga sewa pada kotakota lainnya umumnya berkisar 50% - 40% lebih rendah dari rata-rata harga sewa ruang perkantoran di Jakarta. Sektor Retail Pada triwulan IV 2015, terdapat sekitar 10,6 juta m2 ruang retail sewa di kota-kota besar di Indonesia, naik sekitar 0,1% dari triwulan sebelumnya. Sekitar 39% dari pasokan ruang ritel tersebut terkonsentrasi di Jakarta. Kota-kota lain dengan pasokan ruang retail cukup besar antara lain Bodetabek, Bandung, Surabaya dan Medan. Tingkat hunian ruang retail sewa di kota-kota besar di Indonesia mencapai 83% pada triwulan IV 2015, dimana kota-kota seperti Semarang, Makassar, Pekanbaru dan Medan mencapai tingkat hunian yang jauh lebih tinggi diatas rata-rata. Sumber permintaan ruang retail terutama berasal dari F&B sejalan dengan mulai tumbuhnya retail center yang mengusung konsep lifestyle di kota-kota besar di Indonesia. Sementara itu, permintaan dari tenant lainnya relatif lebih terbatas karena tenant-tenant tersebut saat ini lebih konsentrasi dalam menangani kinerja eksisting outlet mereka. Selain Jakarta dan Surabaya, pengembangan retail di kota-kota besar di Indonesia umumnya termasuk dalam katagori retail kelas menengah.
Rata-rata harga sewa ruang retail pada prime area di lantai dasar di kota-kota besar di Indonesia berkisar antara Rp250.000,- per m2 per bulan sampai Rp550.000,- per m2 per bulan. Sementara itu harga sewa di Jakarta, Bali dan Bandung mencapai harga yang jauh diatas ratarata kota lainnya dengan masing-masing Rp813.800,- per m2 per bulan, Rp765.000,- per m2 per bulan dan Rp750.000,- per m2 per bulan secara berturut-turut. Rata-rata harga sewa ruang retail di kota-kota besar di Indonesia naik sebesar 1,6% selama triwulan IV 2015 dengan kenaikan pada kota Semarang, Surabaya dan Medan mencapai kenaikan diatas rata-rata. Sektor Apartemen Sekitar 45% dari total pasokan apartemen di kota-kota besar di Indonesia berlokasi di Jakarta, sedangkan 46% lainnya berada di Bodetabek, Bandung dan Surabaya. Selain kota-kota tersebut, kota besar lainnya di Sumatera, Kalimantan dan Sulawesi hanya berkontribusi 9% terhadap total pasokan apartemen di Indonesia. Hal ini dapat dipahami karena pertumbuhan sektor apartemen pada kota-kota tersebut baru mulai dalam 5 tahun terakhir ini, bahkan beberapa kota baru mulai mengembangkan sektor apartemen kurang dari 3 tahun kebelakang. Permintaan sektor apartemen terutama berasal dari investor yag membeli unit apartemen dengan harapan memperoleh capital gain dari kenaikan harga jual, ataupun dari potensi pendapatan sewa dari penyewaan unit apartemen. Berdasarkan alasan tersebut, pasar apartemen pada kota-kota dengan potensi pasar sewa yag lebih baik menunjukan pertumbuhan pengembangan yang lebih besar dibanding kota-kota lainnya. Sumber permintaan sewa utama umumnya berasal dari mahasiswa atau pekerja dikawasan industri atau bisnis. Permintaan unit apartemen di kota-kota besar tidak hanya berasal dari penduduk di masingmsing kota tersebut, tetapi dari pembeli lainnya yang berasal dari luar kota. Selama triwulan IV 2015, rata-rata harga apartemen relatif stagnan dan hanya tumbuh sebesar 0,87% dari harga pada triwulan sebelumnya. Selain masih terbatasnya permintaan, stagnannya harga rata-rata apartemen juga disebabkan oleh lebih banyaknya peluncuran proyek baru yang menyasar kelas menengah bawah yang harganya ditawarkan lebih rendah dari harga rata-rata pada periode sebelumnya. Sektor Hotel Sebagian besar hotel di kota-kota besar di Indonesia dikembangkan untuk mengakomodasi pasar MICE yang diselenggarakan baik oleh sektor pemerintahan maupun perusahaan swasta. Walaupun kota tersebut merupakan daerah tujuan wisata utama, kontribusi permintaan dari aktifitas MICE ini cukup besar disamping sektor pariwisata. Secara umum pertumbuhan permintaan sektor perhotelan dikota-kota besar meningkat sekitar 6,0% selama triwulan IV 2015. Dilonggarkannya kembali pelaksanaan meeting dihotel bagi sektor pemerintah memberikan pengaruh yang cukup besar terhadap peningkatan permintaan sektor hotel dalam triwulan tersebut. Selama triwulan IV 2015, rata-rata tingkat hunian hotel mencapai 65% atau mengalami kenaikan sebesar 3,85% dibanding tingkat hunian pada triwulan sebelumnya. Berdasarkan klasifikasinya,
hotel bintang 3 dan 4 secara umum menunjukan kinerja yang lebih baik disebagian besar kotakota di Indonesia. Walaupun permintaan menunjukan peningkatan selama triwulan IV, tarif sewa kamar hotel mengalami sedikit penurunan yang diakibatkan oleh tingginya kompetisi dan pemenuhan target okupansi oleh sebagian hotel dengan cara menurunkan tarif sewa kamar. Ringkasan Berdasarkan kategori kotanya, kinerja masing-masing sektor properti komersial di kota-kota besar di Indonesia diuraikan seperti berikut ini. Profil permintaan properti komersial di Indonesia berbeda antara satu kota dengan kota lainnya. Akan tetapi secara umum profil dan preferensi permintaan sektor properti komersial pada masing-masing kategori kota diuraikan seperti berikut ini. Item Profil Pasar Properti Established Cities Emerging Cities Promising Cities Kontribusi Pasokan 75% 20% 5% Sektor Pengembangan Perkantoran, Ritel, Apartemen, Hotel Perkantoran, Ritel, Apartemen, Hotel Ritel dan Hotel Tipe Pengembangan Strata dan Sewa Strata dan Sewa Sewa Sumber Permintaan Skala Pengembangan Bisnis yang sudah berkembang, Jasa, Industri Ketinggian menengah hingga tinggi Komoditas, Minyak dan Batu Bara, Keuangan, Pariwisata, dan Pemerintahan Ketinggian menengah Produksi dan Pengolahan, Komoditas, dan Pariwisata Ketinggian rendah Mixed Use Beberapa Mixed Use Pengembangan Stand Alone Tujuan Pembeli Pemakai langsung, investasi Investasi Investasi Kinerja Pasar Segmen Pasar Jakarta mendominasi di semua sektor pengembangan DI luar Jakarta, sektor Apartemen dan Hotel lebih berkembang dibandingkan dengan sektor lain Menengah hingga premium Sumber : Coldwell Banker Commercial, Februari 2016 Beberapa kota mulai mengambangkan apartemen di 5 tahun terakhir Beberapa kota tersebut adalah Bodetabek, Makassar, Semarang, Balikpapan, Pekanbaru, dan Yogyakarta Menengah bawah hingga menengah atas Hotel merupakan sektor yang paling berkembang di kota-kota kategori ini Menengah bawah hingga menengah Dengan konsentrasi jumlah pasokan pada established cities, maka penyerapan sektor perkantoran, apartemen dan hotel paling tinggi terjadi di established cities. Lain halnya dengan sektor retail, karena pasokan retail baru terutama berkembang di emerging cities maka penyerapan sektor retail selama 2015 paling tinggi dicapai emerging cities. Properti Market Outlook Kinerja pasar properti Indonesia dalam waktu dekat masih akan stagnan sebagai dampak dari masih belum pulihnya pelemahan ekonomi dalam beberapa periode terakhir ini.
Beberapa institusi terkait seperti Asian Development Bank dan World bank memproyeksikan bahwa kinerja ekonomi Indonesia di tahun 2016 akan lebih baik dibanding tahun 2015. Secara umum indikator makro ekonomi Indonesia akan mengalami penguatan di tahun depan. Ekonomi diperkirakan akan tumbuh antara 5,3% - 5,4% pada tahun 2016. Dengan demikian, diperkirakan bahwa sentiment positif terhadap pasar properti akan terjadi paska membaiknya perekonomian di tahun depan. Berikut ini proyeksi pasar properti komersial dalam jangka pendek dan menengah di kota-kota besar di Indonesia. Sektor Perkantoran Sektor Retail Tambahan pasokan baru diantisipasi untuk masuk ke pasar perkatoran Jakarta dalam dua tahun kedepan sehingga berpotensi menurukan tingkat hunian Diluar Jakarta, tambahan pasokan ruang perkantoran komersial masih akan terbatas Rata-rata tingkat hunian diperkirakan akan mengalami penurunan antara 0,5% - 1,5% yang diakibatkan oleh adanya tambahan pasokan baru Harga sewa masih tetap berada dalam tekanan, walaupun akan cenderung mengalami kenaikan yang sangat terbatas Transaksi penyewaan terutama akan dikontribusi oleh adanya relokasi penyewa yang terjadi karena konsolidasi perusahaan atau pertimbangan biaya sewa yang lebih murah Penambahan pasokan baru akan terkonsentrasi pada kota-kota yang termasuk dalam katagori established cities Terdapat lebih dari 1 juta m2 ruang retail yang akan beroperasi sampai akhir tahun 2016 ini dan terutama berlokasi di wilayah Jabodetabek Harga sewa diperkirakan akan tetap stabil sejalan dengan belum dilakukannya ekspansi oleh retailer yang ada dan mereka masih fokus terhadap pengelolaan kinerja eksiting outletnya Konsep lifestyle center akan menjadi alternatif konsep pengembangan yang banyak dikembangkan di kota-kota luar Jakarta Sektor Apartemen Penyerapan permintaan diperkirakan masih tetap terbatas selama periode 2016 Harga jual diperkirakan akan mengalami pertumbuhan terbatas berkisar antara 2% sampai 3% setiap triwulannya Permintaan pada kelas menengah dan menengah bawah akan menjadi pembangkit permintaan utama Sektor Hotel Tambahan pasokan hotel baru masih akan terjadi terutama di wilayah Jabodetabek, mencapai lebih dari 10 ribu kamar sampai akhir tahun 2016
Aktifitas MICE akan menjadi sumber permintaan utama terutama untuk kota-kota dengan karakteristik hotel berupa hotel bisnis Rata-rata tingkat hunian diperkirakan akan mengalami kenaikan di 2016 sejalan dengan lebih longgarnya pelaksanaan meeting di hotel dari sektor pemerintahan Sejalan dengan meningkatnya permintaan, tarif sewa kamar juga diperkirakan akan mengalami kenaikan pada tahun 2016 TERIMA KASIH