Konsep Dasar Penilaian

Transkripsi

1 DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI PENILAIAN PROPERTI DASAR MODUL Konsep Dasar Penilaian DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM 2008

2 IDENTITAS MODUL Judul : Konsep Dasar Penilaian Penulis : Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev Penilai : Rofii Edy Purnomo, SH Edisi : Tahun 2008 Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan untuk DTSS Penilaian Properti Dasar. Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum BPPK.

3 LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI MODUL Konsep Dasar Penilaian DTSS Penilaian Properti Dasar Modul ini telah dinilai dan layak untuk digandakan Disetujui: Pada tanggal : Desember 2008 Penilai, Rofii Edy Purnomo, SH NIP theresdocument1

4 KATA PENGANTAR Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan. Modul Konsep Dasar Penilaian yang ditulis oleh Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh bagi pegawai dari Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN. Modul ini sudah mendapatkan masukan masukan dari berbagai pihak, diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN). Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan. Jakarta, Desember 2008 Pj. Kepala, Ari Wahyuni NIP v

5 DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN DEPAN... ii LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL... iii LEMBAR PERSETUJUAN MODUL... iv KATA PENGANTAR... v DAFTAR ISI... vi Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan... 1 A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan... 2 B. Pengertian Penilaian... 2 C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian... 4 D. Rangkuman... 5 E. Test Formatif... 5 F. Umpan Balik... 6 Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian... 7 A. Konsep Aset/Properti... 7 B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai C. Dasar Penilaian D. Konsep Nilai E. Proses Penilaian F. Rangkuman G. Test Formatif H. Umpan Balik Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik A. Tujuan Analisis HBU B. Kriteria Dalam Analisis HBU C. Contoh Analisis HBU D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU E. Rangkuman F. Test Formatif G. Umpan Balik Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) D. Rangkuman Modul : Konsep Dasar Penilaian vi

6 E. Test Formatif F. Umpan Balik DAFTAR PUSTAKA Modul : Konsep Dasar Penilaian vii

7 Kegiatan Belajar 1 PENDAHULUAN Tujuan Instruksional Umum Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan 2. menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik 3. menjelaskan masalah masalah dasar dalam proses penilaian Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya, memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar. Aktivitas tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai profesional. Pada waktu yang sama invenstasi real estate dianggap sah dan berpotensi menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yang memerlukan input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara umum membutuhkan strategi sebagai berikut : Modul : Konsep Dasar Penilaian 1

8 1. Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah. 2. Adanya sistem informasi manajemen aset daerah. 3. Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset. 4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan appraisal (penilai). (Mardiasmo, 2002: 241) A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat modern. Bidang bidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti : 1. Studi kelayakan 2. Aplikasi untuk sektor keuangan 3. Pajak properti (PBB) 4. Biaya transaksi properti 5. Laporan perusahaan 6. Prospektus investasi 7. Tarif pengembangan kondominium 8. Prosedur kebangkrutan/likuidasi 9. Ganti rugi pembebasan properti 10. Sengketa hukum atas properti 11. Manajemen aset yang efisien. B. Pengertian Penilaian Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian, salah satu penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan penilai sendiri masih sering dijumpai keragu raguan mengenai siapa sebenarnya penilai dan bagaimana mereka harus bersikap. Beberapa hal yang sering dipertanyakan : Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan? Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation, Modul : Konsep Dasar Penilaian 2

9 adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries). Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah: Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment); Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value) Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date) Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relavan market information). Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser). Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya, untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal. Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkan dalam satuan moneter. Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai. Modul : Konsep Dasar Penilaian 3

10 Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan prediksi prediksi tertentu. Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis jenis investasi yang ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, hal. 8). C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian. a. Penilaian tidak objektif Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif, karena data pasar di dalamnya merupakan pandangan subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif. b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (use by date) Karena pasar bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar dapat saja berubah. c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat. Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya. d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan menyeluruh. Modul : Konsep Dasar Penilaian 4

11 D. Rangkuman Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkan dalam satuan moneter. Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan prediksi prediksi tertentu. E. Test Formatif Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini 1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis rasional. B S. 2. Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang digunakan bersifat obyektif. B S. 3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling penting. B S. 4. Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi pasar mengalami perubahan. B S. 5. Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena merupakan gabungan ilmu ekonomi, teknik dan hukum. B S. Modul : Konsep Dasar Penilaian 5

12 F. Umpan Balik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di belakang modul ini. Kemudian, hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi. Rumus = Jumlah jawaban yang sesuai kunci Jumlah semua soal X 100% Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai. Modul : Konsep Dasar Penilaian 6

13 Kegiatan Belajar 2 KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN Tujuan Instruksional Umum Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan konsep aset/properti dengan baik 2. menjelaskan pengertian harga, biaya, pasar dan nilai secara baik 3. menjelaskan dasar dasar penilaian 4. menjelaskan konsep nilai dengan biak 5. menjelaskan proses penilaian secara baik A. Konsep Aset/Properti Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud. Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan. Modul : Konsep Dasar Penilaian 7

14 Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat, real properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat menurut SPI 2007 (Standar Penilaian Indonesia) dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian real estat disini berarti aset berwujud (tangible asset). Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Real property adalah konsep non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 58 59). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar Akuntansi Pemerintah yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara, dapat dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005), Pernyataan Nomor 7 adalah tanah, peralatan dan mesin, gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan memenuhi kriteria : Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas, dan Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan. Modul : Konsep Dasar Penilaian 8

15 Berkaitan dengan aset negara, umumnya aset aset yang dimiliki/dikuasai dan dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership. Karakteristik aset/barang publik adalah : tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption), tidak ekslusif (non exlusion), mengakibatkan manfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuansatuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh populasi. Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi: Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang. Aset non operasional, yaitu aset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih adalah aset non integral yang tidak dipakai untuk penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyai potensi untuk digunakan di masa yang akan datang dan karena itu bersifat surplus terhadap persyaratan operasional. Aset infrastruktur, yaitu aset yang melayani kepentingan publik, biaya pengeluaran dari aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan. Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terus menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan). Untuk aset aset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur, pada umumnya dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus (specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti tersebut atau kombinasinya, atau karena penempatan berdasarkan sifat mesin dan peralatan yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu sendiri. Contohnya adalah kilang minyak, pekerjaan kimia, pembangkit tenaga listrik, jalan, lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum lainnya, yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada Modul : Konsep Dasar Penilaian 9

16 katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjual belikan atau sewa pada pasar terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensin dan lain lain. Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjual belikan atau sewa pada pasar terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensin dan lain lain. B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, pasar dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari penilaian. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan penawaran dan faktor pembentuk harga Modul : Konsep Dasar Penilaian 10

17 lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh sebagai berikut : Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y. Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih tinggi. C. Dasar Penilaian Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis dapat diformulasikan sebagai : Dimana : D untuk Demand and Desire, U untuk Utility, S untuk Scarcity, T untuk Transferability V= f (D,U,S,T) Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand) merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut. Modul : Konsep Dasar Penilaian 11

18 Harga Penawaran Keseimbangan Harga Permintaan 0 Kuantitas Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan kesesuaian barang atau jasa terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang atau jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen. Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktor faktor yang terkait dengan penawaran (supply related factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen terhadap suatu barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktor faktor yang terkait dengan permintaan (demand related factors). Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa faktor faktor lain seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah tetap. Modul : Konsep Dasar Penilaian 12

19 D. Konsep Nilai Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati hati. Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar. Konsep ini mengakui keragaman faktor faktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang mempengaruhi nilai. Penilaian properti yang mendasarkan pasar menganggap operasi suatu pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian properti yang berdasarkan pasar mengharuskan : 1. identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian. 2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), atau penggunaan yang paling mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan terhadap nilainya. 3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para pelaku pasar tersebut. 4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiap tiap pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati hatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar harus memenuhi unsur unsur dari nilai pasar tersebut. Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam SAP (Standar Akuntansi Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam Standar Akuntansi Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan Modul : Konsep Dasar Penilaian 13

20 transaksi bebas ikatan (arm s lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar. Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesin mesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus. Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metode metode yang mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisikondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar mengharuskan : 1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar. 2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk menghasilkan estimasi nilai yang wajar. Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar, SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan hal hal sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi properti yang dinilai 2. Mengidentifikasi hak hak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai 3. Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian 4. Menentukan jenis nilai yang diestimasi 5. Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai 6. Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi Modul : Konsep Dasar Penilaian 14

21 7. Menentukan tanggal efektif penilaian 8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk penyelesaian tugas 9. Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. E. Proses Penilaian Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, ole karena itu penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Faktor yang mempengaruhi dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti) maupun faktor eksternal. Proses penilaian merupakan tahapan tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data data, mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan Harjanto, hal. 26) IDENTIFIKASI PERMASALAHAN Identifikasi Tanggal Tujuan Penilaian Jenis Nilai Properti Penilaian Penilaian SURVEI PENDAHULUAN Data yang Sumber Personel dan Waktu Perencanaan Diperlukan Data Pelaksanaan Kerja PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA Data Umum Data Khusus Lokasional Ekonomi Objek Penilaian Pembanding Regional Tren ekonomi Dokumen kepemilikan Jual beli Kota Proyeksi permintaan Tapak (site) Sewa Lingkungan Bangunan Highest & Best Use Modul : Konsep Dasar Penilaian 15

22 PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN Market Data Approach Cost Approach Income Approach Lainnya REKONSILIASI NILAI KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN F. Rangkuman Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud. Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan. Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 58 59). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau Modul : Konsep Dasar Penilaian 16

23 memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. Proses penilaian merupakan tahapan tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data data, mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. Modul : Konsep Dasar Penilaian 17

24 G. Test Formatif 1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. B S. 2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan berbanding terbalik dengan variasi permintaan. B S. 3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau suratsurat lain) yang menyatu dari fisik real estat. B S. 4. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi penjualnya..b S. 5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. B S. H. Umpan Balik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi. Rumus = Jumlah jawaban yang sesuai kunci Jumlah semua soal X 100% Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai. Modul : Konsep Dasar Penilaian 18

25 Kegiatan Belajar 3 KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use) Tujuan Instruksional Umum Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik 2. menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik 3. mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU 4. menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya. Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep penggunaan tertinggi dan terbaik yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved). Modul : Konsep Dasar Penilaian 19

26 Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU. A. Tujuan Analisis HBU Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya. 1. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang terdapat pada konsep HBU. Modul : Konsep Dasar Penilaian 20

27 2. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun, yaitu : a. Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi (R o atau overall return) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan; b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding. B. Kriteria Dalam Analisis HBU Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu : 1. Memungkinkan secara fisik (phisically possible) Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk membuat perencanaan bangunan. Kegunaan atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman tanah (depth). Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat kesepakatan dengan ahli/pakar terkait. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantung dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan kondisi. 2. Diijinkan oleh peraturan (legally permissible) Penilai harus memastikan kegunaan kegunaan yang diijinkan oleh peraturan. Batasan batasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturan peraturan bangunan (building codes), kontrol kontrol terhadap benda benda bersejarah dan peraturan Modul : Konsep Dasar Penilaian 21

28 peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktor faktor tersebut mungkin saja mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa waktu kontrak mungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun. 3. Layak secara keuangan (financially feasible) Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return), apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki kelayakan keuangan. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat kekosongan, collection losses dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap penggunaan. 4. Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive). Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakan antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Return on Investment (ROI), Return on Equity (ROE), Payback Period. Alternatif kegunaan yang menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang positif dan tertinggi adalah alternatif yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik. C. Contoh Analisis HBU Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong. Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut : Modul : Konsep Dasar Penilaian 22

29 Luas : 1,8 hektar Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular) Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan Letak : tanah sudut Nilai rata rata tanah di kawasan tersebut adalah Rp ,00/m². Seorang investor sangat tertarik terhadap properti tersebut, mengingat tanah tersebut terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari segi finansial, properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai sewa dan berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah : Untuk pertokoan, nilai sewa per meter persegi per bulan adalah Rp ,00 dengan service charge sebesar 10% dari nilai sewanya dengan rate of return sebesar 15% dan biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya. Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka diperkirakan bisa mendapatkan nilai sewa sebesar Rp ,00/bulan dan pendapatan lain sebesar Rp ,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%. Untuk perkantoran, potensi nilai sewa rata rata adalah sebesar Rp ,00 per meter persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya. Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila digunakan untuk tujuan komersial, tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri pandangan Saudara mengenai hal ini dilihat dari faktor faktor penilaian properti dan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). Sesuai dengan deskripsi obyek penilaian di atas, maka dapat dilakukan identifikasi sebagai berikut : Modul : Konsep Dasar Penilaian 23

30 Faktor faktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek : 1. Faktor Permintaan dan Penawaran Sebagaimana kota kota besar lain di Indonesia, maka permintaan tanah untuk berbagai keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan saat ini telah meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya. 2. Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti Pada masa sekarang ini masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan luas 1,8 Ha, merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai tingkat utility dan transferability yang tinggi. 3. Faktor politik dan kenegaraan Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Untuk faktor faktor sebagaimana disebutkan pada point 1 dan 2, adalah faktor faktor yang dapat menaikkan nilai properti subyek. Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi analisis kegunaan tertinggi dan terbaik. Kriteria dalam analisis Highest and Best Use : 1. Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible). Luas : 1,8 hektar = m² Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular) Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan Letak : tanah sudut Lokasi : strategis di bagian kota Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel, komplek perkantoran. 2. Diijinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible) Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Modul : Konsep Dasar Penilaian 24