BAB I PENDAHULUAN I.1 Latar Belakang

Transkripsi

1 1 BAB I PENDAHULUAN I.1 Latar Belakang Pada hakekatnya manusia membutuhkan ruang untuk beraktivitas. Ruang yang dibutuhkan manusia untuk melakukan aktivitas berada di atas tanah. Tanah merupakan sumber daya alam yang terbatas jumlahnya. Seiring dengan bertambahnya jumlah populasi manusia dan makhluk hidup yang lain, kebutuhan akan tanah juga meningkat maka ketersediaan tanah atau lahan kosong semakin menurun. Tanah yang sangat dibutuhkan manusia memiliki nilai yang akan naik dari waktu ke waktu karena faktor keterbatasannya. Hal tersebut membuat tanah sangat cocok untuk dijadikan investasi jangka panjang. Tanah memiliki nilai investasi yang menarik dan memiliki karakteristik yang unik. Menurut Hidayati dan Harjanto (2003), beberapa karakteristik tanah yang sesuai dengan prinsip-prinsip investasi adalah : 1. Jaminan keselamatan modal; nilai tanah yang semakin tinggi dari waktu ke waktu membuat investor tidak perlu takut untuk rugi dalam investasinya. 2. Jaminan pendapatan; tanah dapat dijadikan salah satu sumber pendapatan karena tanah dapat dijual, disewakan, maupun dijadikan agunan. 3. Mudah dibeli dan dijual, kebutuhan tanah yang terus meningkat membuat pasar tanah selalu ramai. Proses jual beli tanah mudah namun terkadang dalam proses pengurusan hak kepemilikannya yang sedikit rumit. 4. Dapat dipecah / dibagi dalam unit-unit kecil, tanah dapat dibagi-bagi menjadi persil atau bidang-bidang tanah sesuai dengan kebutuhan seperti misalnya untuk dijual, diwariskan, dijadikan agunan, dan lain-lain. Nilai tanah atau properti ditentukan oleh sifat-sifat fisik tanah tersebut dan beberapa faktor dari luar. Beberapa faktor yang dapat memepengaruhi nilai tanah adalah

2 2 faktor permintaan dan penawaran, faktor fisik tanah, faktor lokasi, dan faktor politik (Hidayati dan Harjanto, 2003). Faktor lokasi dianggap sebagai faktor yang paling kuat pengaruhnya terhadap nilai tanah. Northam (1975) menjelaskan bahwa ada pernyataan dari seorang ahli real estate tentang 3 cara untuk menguji apakah suatu real estate baik atau tidak, yaitu pertama lokasi, kedua lokasi, dan ketiga lokasi. Faktor lokasi tanah juga terkait dengan faktor akses jalan dari dan menuju lokasi tanah dan kondisi lingkungan di sekitar tanah tersebut. Akses jalan tinggi pengaruhnya terhadap nilai tanah di daerah perkotaan. Suatu bidang tanah yang terletak di lokasi yang strategis akan memiliki nilai tanah yang tinggi (Dale dan McLaughlin, 1988). Misalnya suatu toko yang berdiri di atas tanah yang terletak di pinggir jalan akan lebih banyak menarik konsumen daripada toko yang berada di dalam perkampungan. Hal tersebut menandakan bahwa lokasi strategis suatu bidang tanah dapat memberikan keuntungan ekonomis yang lebih tinggi sehingga nilai tanahnya juga semakin tinggi. Faktor kondisi lingkungan juga dapat mempengaruhi nilai tanah. Kondisi lingkungan yang baik tentu saja akan membuat nilai tanah semakin tinggi. Nilai tanah pada suatu lingkungan yang tertata rapi, aman, nyaman, dan strategis akan lebih tinggi dibandingkan dengan kondisi lingkungan yang kotor, rawan bencana, dan tidak aman. Hal tersebut karena permintaan tanah di lingkungan yang baik lebih tinggi daripada tanah di lingkungan yang kurang baik. Selain faktor lokasi, faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah adalah faktor ekonomi, sosial, fisik dari tanah, hukum, pemerintah, dan politik ( Eckert, 1990 ). Faktor hukum pada tanah meliputi aspek legalnya yaitu mengenai status hak atas tanah maupun penggunaan tanahnya ( Sukriningsih, 2008 ). Bidang tanah yang sudah memiliki status hak yang jelas akan memiliki implikasi peningkatan pada nilai tanah tersebut (Dale dan McLaughlin, 1988). Kejelasan status hak atas suatu bidang tanah membuat proses transfer tanah menjadi lebih mudah serta

3 3 memberikan rasa aman dan jaminan kepemilikan. Dengan alasan tersebut membuat nilai tanah menjadi lebih tinggi dibandingkan dengan tanah yang tidak memiliki kejelasan hak atau status haknya lemah. Sebidang tanah yang telah memiliki sertipikat atau telah memiliki status hak yang jelas tidak akan mudah digugat oleh orang lain. Apabila seseorang yang memiliki sebidang tanah namun tidak memiliki sertipikat tanah sebagai alat bukti yang dianggap otentik seperti yang tertuang dalam pasal 1 sub 20 PP No 24 Tahun Dari uraian di atas, cukup menarik untuk mengkaji korelasi antara status hak tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan terhadap nilai tanah di lokasi penelitian agar dapat diketahui faktor-faktor yang berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah. Kelurahan Terban merupakan lokasi yang dipilih dalam penelitian ini karena merupakan kawasan yang perkembangannya sangat pesat. I.2 Rumusan Masalah Dari uraian di atas dapat dirumuskan beberapa masalah yaitu : 1. Adakah korelasi antara nilai tanah dengan status hak atas tanah, kondisi liungkungan, dan akses jalan di Kelurahan Terban? 2. Bagaimana korelasi antara nilai tanah dengan status hak atas tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan di Kelurahan Terban? I.3 Batasan Masalah Penelitian yang akan dilakukan ini dibatasi pada, 1. Nilai tanah yang digunakan sebagai parameter adalah nilai pasar wajar. 2. Metode analisis yang digunakan adalah regresi linier berganda.

4 4 3. Variabel bebas pada penelitian ada tiga yaitu status hak atas tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan. I.4 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian yang dilakukan adalah menganalisis korelasi antara nilai tanah dengan status hak tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan di Kelurahan Terban. I.5 Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai acuan oleh mayarakat dalam pengambilan keputusan pembelian dan penjualan tanah dan dapat meningkatkan kesadaran masyarakat terhadap pentingnya status legal hak atas tanah, perawatan fisik dan kondisi lingkungan di sekitar tanah tersebut, serta pembangunan infrastruktur yang memadai di lingkungan tempat tanah tersebut berada agar masyarakat dapat lebih mudah menggunakan tanahnya sebagi investasi. Selain itu penelitian ini juga diharapkan dapat bermanfaat bagi ilmu pengetahuan di bidang penilaian tanah. I.6 Tinjauan Pustaka Penelitian yang sudah pernah dilakukan yang berkaitan dengan nilai tanah adalah penelitian yang dilakukan oleh Priambudi Pelita Handoko pada tahun 2001, Yazid Arifin pada tahun 2004, dan Latri Sukriningsih pada tahun Priambudi pada tahun 2001 menganalisis pengaruh faktor fisik dan lingkungan tanah terhadap nilai tanah dengan metode linier di daerah Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Hasil yang diperoleh dari penelitian tersebut adalah tingkat pengaruh faktor fisik dan lingkungan tanah yang berupa koefisien determinasi dan kontribusi efektif. Hasil tersebut merupakan gambaran umum karakter nilai tanah di wilayah penelitian. Yazid Arifin pada tahun 2004 dengan

5 5 metode yang sama yaitu metode linier melakukan penelitian tentang faktor jarak lokasi tanah ke jalan lingkar di kota Madiun. Penelitian yang dilakukan oleh Yazid menghasilkan estimasi nilai tanah menggunakan metode linier dengan variabel jarak dari lokasi tanah ke jalan lingkar. Latri Sukriningsih pada tahun 2008 melakukan penelitian di Desa Jebugan, Klaten Utara tentang pengaruh faktor status hak atas tanah dan penggunaan tanah terhadap nilai tanah. Metode yang digunakan oleh Latri adalah model regresi berganda. Hasil dari penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah yang telah bersertipikat telah memiliki nilai yang lebih tinggi dibandingkan dengan tanah yang belum bersertipikat. Penulis melakukan penelitian tentang korelasi antara status hak tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan terhadap nilai tanah dengan wilayah penelitian Kelurahan Terban, Yogyakarta. Peneliti menggunakan analisis regresi linier berganda karena variabel bebas yang digunakan lebih dari satu. Dari penelitian yang akan dilakukan diharapkan dapat menampilkan besaran korelasi antara nilai tanah dengan status hak tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan. I.7 Landasan Teori I.7.1 Nilai Nilai biasanya ditafsirkan sebagai arti atau makna. Suatu benda dikatakan memiliki nilai apabila benda tersebut memberikan makna bagi seseorang. Hidayati dan Harjanto (2003) memberi pengertian bahwa nilai adalah sesuatu yang sepatutnya diberikan oleh pembeli atau yang diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah nilai yang di setujui untuk dibayarkan Jadi harga adalah suatu kesepakatan antara penjual dan pembeli dalam suatu transaksi, penjual bersedia untuk menjual sedangkan pembeli bersedia untuk membayar barang tersebut dengan nilai yang sama.

6 6 Menurut Hidayati dan Harjanto (2003), jenis-jenis nilai yang digunakan untuk mengapresiasi suatu benda sesuai dengan tujuannya antara lain : a. Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik terhadap suatu benda. b. Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang wajar antara penjual dan pembeli. c. Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan suatu benda atau harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan. d. Nilai penjualan adalah nilai yang ditetapkan oleh pihak penjual untuk tujuan penjualan suatu barang. e. Nilai potensi adalah nilai suatu barang/harta berdasarkan potensi pendapatan yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan datang. f. Nilai spekulasi adalah nilai suatu harta berdasarkan kepada ramalan dan jangkaan pada masa mendatang. g. Nilai penggunaan adalah nilai dari suatu barang/harta kepada seseorang yang memang perlu menggunakan barang tersebut. h. Nilai pertukaran adalah nilai suatu barang/harta kepada seseorang yang menggadaikan, dia akan menukar barang tersebut kepada orang lain kelak. Dari sekian banyak jenis nilai yang diutarakan oleh Hidayati dan Harjanto, ada satu jenis nilai yang belum dijelaskan yaitu nilai tanah. Rahman, dkk (1992) menjelaskan bahwa nilai tanah merupakan suatu pengukuran nilai tanah yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Nilai tanah sendiri dibedakan menjadi dua yaitu nilai tanah yang tidak diusahakan dan nilai tanah yang diusahakan. Nilai tanah yang tidak diusahakan adalah harga tanah tanpa bangunan diatasnya sedangkan nilai tanah yang diusahakan adalah harga tanah ditambah dengan harga bangunan yang terdapat di atasnya.

7 7 I.7.2 Penilaian Tanah Penilaian tanah dewasa ini sangat diperlukan baik oleh swasta maupun pemerintah untuk menciptakan tertib administrasi sehingga dapat mendorong pengelolaan tanah ke arah yang lebih baik. Penilaian tanah dapat dimanfaatkan untuk banyak hal, misalnya untuk tujuan jual-beli, kelayakan sewa, untuk jaminan mendapatkan pinjaman, dan untuk menilai obyek pajak untuk menentukan besaran pajak yang harus dibayarkan. Hidayati dan Harjanto (2003) menjelaskan bahwa penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu property bagi tujuan tertentu pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada property tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasar. Menurut Eckret, J.K (1990) secara garis besar, metode penilaian yang paling sering digunakan dalam penilaian tanah adalah : 1. Pendekatan perbandingan harga. Metode pendekatan ini menggunakan data penjualan dari tanah sejenis dan data pasar yang terkait. Melalui proses perbandingan antara objek yang akan dinilai dengan objek tanah sejenis yang sedang atau mengalami proses transaksi akan diperoleh estimasi nilai untuk objek yang akan dinilai tersebut. Langkah-langkah yang perlu dilakukan pada metode ini adalah sebagai berikut : a. Pengumpulan dan verifikasi data untuk dijadikan data pembanding. b. Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan faktor-faktor penyesuaian (lokasi, fisik dan lain-lain). c. Melakukan adjustment (penyesuaian) data pembanding terhadap tanah subjek dengan menggunakan faktor penyesuaian diatas. d. Rekonsiliasi nilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai tanah.

8 8 Beberapa elemen yang dapat digunakan sebagai bahan perbandingan dalam metode pendekatan perbandingan harga adalah jenis hak yang melekat pada tanah, masalah keuangan/pendanaan (financing term), kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, dan karakteristik-karakteristik lain. 2. Pendekatan Biaya. Metode pendekatan biaya dilakukan dengan cara mengidentifikasi tanah atau bangunan yang kemudian dianalisis biaya pembuatan barunya berdasarkan standar harga yang berlaku pada tanggal penilaian. Pendekatan ini juga mempertimbangkan perkiraan penurunan fungsi, penurunan fisik, dan penurunan eksternal. Pendekatan ini sesuai untuk mengestimasi nilai tanah yang memiliki karakteristik khusus sehingga jarang atau tidak ditransaksikan di pasar. Tahap-tahapan pada metode pendekatan biaya ini adalah sebagai berikut : a. Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong (HBU) dengan menggunakan perbandingan data pasar. b. Menentukan nilai bangunan baru atau Replacement Cost New (RCN). c. Menghitung depresiasi/penyusutan atas bangunan tersebut baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi, dan kemunduran ekonomis. d. Mengurangi nilai bangunan baru dengan depresiasi, sehingga diperoleh nilai bangunan terdepresiasi. e. Menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan 3. Pendekatan Pendapatan. Pendekatan penilaian dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai tanah. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk income producing

9 9 property (properti yang menghasilkan pendapatan tertentu), seperti hotel dan restoran. Langkah-langkahnya sebagai berikut : a. Menentukan Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income). b. Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan vacancy (tingkat kekosongan), sehingga didapatkan Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income). c. Mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional dan outgoing, sehingga diperoleh pendapatan operasi bersih (Net Operating Income). d. Mengkapitalisasikan pendapatan operasi bersih dengan tingkat kapitalisasi, sehingga didapatkan nilai properti. I.7.3 Status Hak Atas Tanah Hak atas tanah merupakan hak yang memberikan wewenang kepada seseorang yang memiliki bukti kepemilikan hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Status hak atas tanah dapat dibuktikan dengan sebuah sertipikat tanah. Sertipikat tanah memuat informasi kepemilikan suatu bidang tanah misalnya jenis hak, luas, lokasi, serta nama pemegang hak atas tanah tersebut. Dalam Undang-undang tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) : 1. Pasal 16 ayat 1 Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah:. a. hak milik, b. hak guna-usaha, c. hak guna-bangunan, d. hak pakai, e. hak sewa, f. hak membuka tanah, g. hak memungut-hasil hutan, h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak.

10 10 2. Pasal 20 ayat 1 Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal Pasal 28 ayat 1 Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. 4. Pasal 35 ayat 1 Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 5. Pasal 41 ayat 1 Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini. 6. Pasal 44 ayat 1 Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. 7. Pasal 46 ayat 1 Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. I.7.4 Analisis Regresi dan Korelasi Berganda I Model Matematis Analisis Regresi Linier Berganda Analisis regresi linear berganda digunakan untuk mengukur pengaruh antara lebih dari satu variabel prediktor (variabel bebas) terhadap variabel terikat. Tujuan

11 11 analisis regresi linier berganda adalah untuk mengukur intensitas hubungan antara dua variabel atau lebih dan membuat prediksi perkiraan nilai Y atas X. Sugiyono (2012), menjelaskan bahwa persamaan umun dari analisis regresi berganda adalah :.. (I.1) Y : variabel terikat (nilai tanah) a : konstanta b 1, b 2, b 3,...bn : koefisien regresi X 1, X 2,X 3,..Xn : variabel bebas yang diprediksi mempengaruhi nilai tanah (status hak tanah, kondisi lingkungan, akses jalan) Nilai konstanta dan koefisien regresi linier berganda yaitu a, b 1, b 2, b 3,...bn, dapat diperoleh dengan menggunakan persamaan sebagai berikut :.. (I.2) Dari persamaan di atas dapat diperoleh persamaan matriks sebagai berikut : V = X A Y (I.3) A = ( X T X) -1 X T Y. (I.4) X : matriks variabel bebas ( status hak tanah, kondisi lingkungan, akses jalan ) Y : matriks variabel terikat ( nilai tanah ) A : matriks konstanta dan koefisien regresi V : matriks residual

12 12 I Koefisien Korelasi Berganda (R) Koefisien Korelasi (r) adalah suatu nilai yang menyatakan ukuran hubungan linier variabel bebas dan variabel tetap. Nilai r berkisar antara (+1) sampai (-1). Nilai r yang (+) ditandai oleh nilai b yang (+) sedangkan nilai r yang (-) ditandai oleh nilai b yang (-). Jika nilai r mendekati +1 atau r mendekati -1 maka variabel bebas dan variabel tetap memiliki korelasi linier yang tinggi dan jika nilai r = +1 atau r = -1 maka variabel bebas dan variabel tetap memiliki korelasi linier sempurna namun apabila nilai r = 0 maka variabel bebas dan variabel tetap tidak memiliki hubungan linier (Sugiyono, 2012). Rumus koefisien korelasi adalah : (I.5) r Y X1,X2,X3,..Xn b 1, b 2, b 3,...bn : koefisien korelasi : variabel terikat (nilai tanah) : variabel bebas (status hak tanah, kondisi lingkungan, akses jalan) : koefisien regresi I Koefisien Determinasi (R) Koefisien Determinasi Sampel merupakan ukuran proporsi keragaman total nilai variabel tetap yang dapat dijelaskan oleh nilai variabel bebas melalui hubungan linier. Nilai koefisien determinasi dapat menunjukkan besaran pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikatnya. Persamaan koefisien determinasi seperti yang dikemukakan oleh Sugiyono (2012) adalah : R = r 2..(I.6) Keterangan ; R : koefisien determinasi r : koefisien korelasi

13 13 I.7.5 Uji Statistik I Uji F Uji F merupakan uji signifikansi yang akan menunjukkan bagaimana hubungan variabel bebas secara bersama-sama (simultan) dengan variabel terikat. Menurut Sugiyono (2012), persamaan untuk mencari nilai F adalah :. (I.7) R : koefisien determinasi k : jumlah variabel bebas n : jumlah sampel Hasil dari perhitungan nilai F kemudian dibandingkan dengan nilai F pada tabel dengan nilai taraf signifikansi tertentu. Apabila F hitung lebih besar dari F tabel maka H 0 ditolak dan H a diterima yaitu berarti bahwa variabel bebas secara bersama-sama memiliki hubungan yang signifikan dengan variabel terikat. I Uji t Uji t adalah uji statistik parsial yang digunakan untuk menunjukkan hubungan suatu variabel bebas secara individual dengan variabel terikat. Nilai t pada suatu analisis dapat dihitung dengan menggunakan persamaan sebagai berikut (Sugiyono, 2012) :. (I.8) (I.9)

14 14 b : koefisien regresi variabel bebas s : simpangan baku untuk koefisien variabel bebas. X : variabel bebas : rata-rata variabel bebas n : jumlah sampel Hasil dari hitungan uji t kemudian dibandingkan dengan nilai t tabel pada taraf signifikansi tertentu. Kriteria yang diharapkan pada suatu analisis regresi adalah nilai t hitung lebih besar dari nilai t tabel. Apabila pada masing-masing variabel bebas memiliki nilia t hitung lebih besar dari nilai t tabel, dapat disimpulkan bahwa tiap variabel bebas memiliki hubungan yang signifikan secara individu dengan variabel terikat. I Uji Multikolinieritas Gejala multikolinieritas adalah gejala adanya hubungan linear antara variabel bebas dalam model regresi berganda. Untuk mengetahui adanya multikolinieritas atau tidak dalam model regresi berganda maka dilakukan uji multikolinearitas. Jika dalam model terdapat multikolinearitas maka model tersebut memiliki kesalahan standar yang besar sehingga koefisien tidak dapat ditaksir dengan ketepatan yang tinggi. Salah satu cara mendeteksi gejala multikolinieritas adalah dengan menggunakan persamaan sebagai berikut (Gujarati, 1997) :. (I.10) Apabila nilai VIF > 10 maka terdapat gejala multikolinieritas dalam model regresi linier berganda yang akan digunakan.

15 Evaluasi Model Penilaian COV (Coefficient of Variation) COV (coefficient of variation) atau koefisien variasi digunakan untuk mengukur tingkat akurasi model matematis yang digunakan dalam memprediksi nilai tanah. Nilai COV adalah nilai perbandingan simpangan baku dengan rata-rata rasio estimasi nilai tanah dengan nilai tanah yang sudah diketahui. Menurut Eckert (1990) kriteria nilai COV dalam penilaian tanah adalah 10%. Persamaan yang digunakan untuk mencari nilai COV adalah (Siagian dan Sugiarto, 2000) :. (I.11) s (nilai tanah) =... (I.12) s (nilai tanah) : simpangan baku nilai tanah : estimasi nilai tanah : variabel terikat (nilai tanah) n : jumlah sampel PRD (Price Related Differential) PRD ( Price Related Differential ) adalah tingkat keseragaman nilai estimasi. PRD digunakan untuk melihat tingkat regresifitas atau progresifitas dari model linier. Apabila nilainya di bawah 0,98 maka model tersebut mengalami progresifitas karena nilai estimasi melebihi nilai sebenarnya. Apabila nilai PRD di ats 1,03 maka terjadi regresifitas yaitu nilai estimasi di bawah nilai sebenarnya. Menurut Santoso (2003), nilai PRD dapat dicari dengan menggunakan persamaan sebagai berikut :

16 16... (I.13) : estimasi nilai tanah Y : variabel terikat (nilai tanah) n : jumlah sampel Penentuan Nilai Variabel Bebas Variabel bebas yang masih berupa data kualitatif perlu diberikan nilai untuk mempermudah pengolahan data dan penarikan kesimpulan. Salah satu cara untuk menentukan nilai variabel bebas yang masih berupa data kualitatif adalah dengan proses kuantifikasi. Persamaan untuk mencari nilai variabel bebas yang dikemukakan oleh Sukriningsih (2008) adalah :. (I.14). (I.15) p : rasio antara rata-rata nilai tanah masing-masing kelompok pada variabel bebas dan rata-rata nilai tanah keseluruhan : rata-rata nilai tanah masing-masing kelompok pada variabel bebas : rata-rata nilai tanah secara keseluruhan X si : nilai variabel masing-masing kelompok pada variabel bebas q : p yang terkecil

17 Teknik Pengambilan Sampel Sampel adalah sebagian anggota dari populasi yang dipilih menggunakan prosedur tertentu sehingga diharapkan dapat mewakili karakteristik populasinya (Siagian dan Sugiarto, 2000). Penggunaan sampel dalam kegiatan penelitian dilakukan dengan berbagai alasan. Nawawi Margoino (2004), mengungkapkan beberapa alasan tersebut yaitu: 1. Ukuran populasi Apabila jumlah populasi tak terbatas maka tidak mungkin mengumpulkan data dari keseluruhan anggota populasi seperti tersebut, demikian juga dalam populasi terbatas (terhingga) yang jumlahnya sangat besar. Misalnya pengumpulan data dari seluruh populasi sapi yang ada di Indonesia sangat tidak praktis karena jumlahnya sangat besar. 2. Masalah biaya Besar-kecilnya biaya suatu penelitian tergantung juga dari banyak sedikitnya objek yang akan diteliti. Semakin besar jumlah objek, maka semakin besar biaya yang diperlukan, terutama bila objek itu tersebar di wilayah yang cukup luas. Oleh karena itu, sampling adalah satu cara untuk mengurangi biaya. 3. Masalah waktu Penelitian sampel selalu memerlukan waktu yang lebih sedikit daripada penelitian populasi. Sehubungan dengan hal itu, apabila waktu yang tersedia terbatas maka penelitian dengan menggunakan sampel sangat tepat. 4. Percobaan yang sifatnya merusak Banyak penelitian yang tidak dapat dilakukan pada seluruh populasi karena dapat merusak atau merugikan. Misalnya, tidak mungkin mengeluarkan semua darah dari tubuh seseorang pasien yang akan dianalisis keadaan darahnya.

18 18 5. Masalah ekonomis Penelitian sampel pada dasarnya akan lebih ekonomis daripada penelitian populasi karena penelitian sampel lebih hemat biaya, waktu, dan tenaga. Teknik pengambilan sampel atau yang lebih dikenal dengan teknik sampling adalah teknik atau metode untuk memilih dan mengambil anggota-anggota dari populasi yang digunakan sebagai sampel. Teknik pengambilan sampel dibagi menjadi dua yaitu sampling acak dan non acak. Pada sampling acak pemilihan sampel tidak dilakukan secara subyektif jadi setiap anggota populasi memiliki kesempatan yang sama untuk diambil sebagai sampel sedangkan pada sampling non acak ada sedikit campur tangan dari peneliti pada saat menentukan sampel untuk tujuan tertentu. Jumlah sampel yang akan diambil tidak boleh sembarangan. Penentuan jumlah sampel yang akan diambil dapat menggunakan beberapa cara. Menurut Husein (2004), salah satu menentukan jumlah sampel adalah dengan menggunakan rumus slovin yaitu :.... (I.16) n : jumlah sampel N : jumlah populasi : taraf signifikansi I.8 Hipotesis Rumusan hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini adalah hipotesis asosiatif. Menurut Sugiyono (2012), hipotesis asosiatif merupakan suatu penyataan yang menunjukkan dugaan tentang hubungan antara dua variabel atau lebih. Bentuk hipotesis asosiatif pada penelitian ini adalah :

19 19 H 0 : b 1 = b 2 = b 3 = 0 Tidak ada korelasi antara nilai tanah dengan status hak tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan di Kelurahan Terban. Ha : b 1 b 2 b 3 0 Terdapat korelasi antara nilai tanah dengan status hak tanah, kondisi lingkungan, dan akses jalan di Kelurahan Terban. b 1 : koefisien regresi status hak tanah b 2 b 3 : koefisien regresi kondisi lingkungan : koefisien regresi akses jalan