SURVEI SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Triwulan IV-2006 Secara umum tingkat hunian properti komersial di wilayah Jabotabek, mengalami penurunan sementara tarif sewa kantor, ritel dan lahan industri relatif tetap sedangkan tarif sewa apartemen dan hotel mengalami penurunan. Tingkat hunian perkantoran dan apartemen naik sebaliknya hotel dan ritel di wilayah Bandung mengalami penurunan, sementara tarif sewa ritel dan hotel naik, tarif sewa apartemen turun sedangkan tarif sewa kantor stabil. Pusat Perbelanjaan/Ritel di Jabodetabek dan Bandung Ritel Sewa Jabodetabek : harga jual dan tingkat penjualan naik, tingkat hunian turun, tarif sewa dan stok stabil. Bandung : tingkat hunian turun, tarif sewa dan tingkat penjualan mengalami kenaikan Pada triwulan IV-2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok,Tangerang dan Bekasi) menurun dari sebesar 93,87% menjadi 93,49% (Grafik 1). Untuk tarif sewa ritel di Jabodetabek pada triwulan laporan cenderung tetap meskipun mengalami penurunan yang tipis menjadi sebesar Rp375.885/m 2 /bulan. Pada periode laporan, secara keseluruhan total pasokan pusat perbelanjaan di Jabodetabek cenderung tetap meskipun naik tipis dari 1.912.472/m 2 menjadi 1.912.474/m 2. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek 100.0 380.000 350.000 95.0 320.000 290.000 90.0 260.000 230.000 Metodologi Data Properti Komersial Triwulanan merupakan data yang diperoleh dari 5 jenis properti komersial yaitu: pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di dua wilayah, wilayah I terdiri atas Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi dan wilayah 2 adalah Bandung. Pengumpulan data dilakukan pihak ke tiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face ) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga, dan tarif sewa porperti komersial. Yang membedakan data properti komersial triwulanan dan bulanan adalah dalam hal cakupannya, untuk triwulanan data properti komersial merupakan data populasi sedangkan untuk bulanan merupakan data sampel. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Tim Statistik Sektor Riil 1
Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami penurunan menjadi 0,50% dibandingkan 93,96% pada triwulan IV-2005. Tarif sewa ritel naik sebesar 17,95% (y-o-y) dibanding tarif sewa pada periode yang sama tahun sebelumnya (Rp318.670/m 2 /bulan). Sementara stok tetap. Ritel Jual (strata-title) di Jabotabek Pada periode laporan, tingkat penjualan strata title di Jabotabek mengalami peningkatan sebesar 0,90% dari 88,58% sehingga menjadi 89,38%. Harga jual strata title tercatat mengalami kenaikan 1,93% dari sebesar Rp51.698.441/m 2 pada triwulan sebelumnya menjadi Rp52.696.585/m 2. Ritel Sewa dan Jual di Bandung Pada triwulan IV-2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Bandung mengalami penurunan dari sebesar 61,06% pada triwulan sebelumnya menjadi 56,60% (q-t-q). Tarif sewa pusat perbelanjaan secara umum mengalami kenaikan 1,49% yaitu dari Rp201.000/m 2 menjadi sebesar Rp204.000 /m 2. Tingkat penjualan pusat perbelanjaan naik dari 43,00% menjadi 47,67% Secara umum stok pusat perbelanjaan mengalami penurunan 0,28% dari sebesar 104.833/m 2 menjadi 104.536/m 2 Gedung Perkantoran Perkantoran Sewa (leased-office) di Jakarta Jakarta : tingkat hunian dan tingkat penjualan menurun, tarif sewa, harga penjualan dan pasokan tetap. Bandung : tingkat hunian naik dan tarif sewa tetap. Pada triwulan IV-2006, tingkat hunian perkantoran di Jakarta mengalami penurunan 1,17% dari sebesar 86,08% menjadi 85,08%. Hal ini disebabkan adanya relokasi perusahaan dari gedung sewa ke gedung strata-title menyebabkan secara umum tingkat hunian gedung sewa turun. Lalu lintas penyewa, baik untuk ekspansi, relokasi atau pembukaan bisnis baru, selama kuartal keempat ini banyak didominasi oleh jenis industri yang bergerak di bidang IT dan asuransi, bank dan lembaga keuangan, pertambangan dan perminyakan (Grafik 2). Secara keseluruhan tarif sewa rata -rata perkantoran di Jakarta relatif tetap meskipun mengalami peningkatan yang tipis dibandingkan kuartal lalu yaitu dari Rp109.084/m 2 /bulan menjadi Rp109.086/m 2 /bulan (q-t-q). Pada periode laporan, secara keseluruhan total pasokan perkantoran cenderung tetap meskipun naik tipis dari 4.314.626/m 2 menjadi 4.314.627/m 2. Hal ini disebabkan tambahan gedung kantor Indofood Tower di CBD sedangkan tambahan pasokan gedung kantor di non-cbd hanya berasal dari gedung sewa Beltway Office Park A dan Ratu Prabu dan strata title Plaza Marein dan Menara Kuningan. Secara tahunan, tingkat hunian kantor naik 0,39% dibandingkan 84,75% pada periode triwulan IV 2005. Tarif sewa perkantoran dan pasokan (sewa maupun jual) stabil (y-o-y). Perkantoran Jual di Jakarta Tingkat penjualan perkantoran mengalami penurunan dari 99,06% pada periode triwulan sebelumnya menjadi 97,70%. Tim Statistik Sektor Riil 2
Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta pada triwulan IV 2006 relatif tetap meskipun mengalami peningkatan tipis dari sebesar Rp12.176.771/m 2 menjadi sebesar Rp12.176.772/m 2 (q -t-q). Secara tahunan, tingkat penjualan 11,05% dan harga jual perkantoran tidak mengalami perubahan (y-o-y). Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran Jakarta 115.000 95.0 110.000 105.000 90.0 100.000 95.000 90.000 00 80.0 80.000 75.000 75.0 Perkantoran di Bandung Pada periode laporan, tingkat hunian perkantoran di wilayah Bandung mengalami peningkatan dari 95,99% pada periode sebelumnya menjadi 97,00%. Sementara tarif sewa perkantoran relatif tetap dibandingkan dengan periode sebelumnya Rp92.500/m 2 /bulan. Pada triwulan laporan, total pasokan perkantoran di Bandung naik sebesar 17.156/m 2 menjadi 17.410/m 2 Apartemen Apartemen Sewa di Jakarta Jakarta : tingkat hunian, dan tingkat penjualan menurun sebaliknya tarif sewa, harga penjualan dan stok stabil Bandung : tingkat hunian naik dan tarif sewa turun. Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta rata -rata mengalami penurunan dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya dari 73,16% menjadi sebesar 72,69%. Tarif sewa apartemen mengalami peningkatan sebesar 2,58%% (q-t-q), yaitu dari Rp137.779/m 2 /bulan menjadi Rp126.145/m 2 /bulan (Grafik 3). Stok apartemen pada periode laporan tidak mengalami perubahan sebesar 6.567 unit. Secara tahunan, tingkat hunian tersebut mengalami peningkatan sebesar 22,29%, sementara tarif sewa naik 12,25% dibandingkan tarif sewa pada periode yang sama tahun lalu sebesar Rp112.378/m 2 /bulan. Total pasokan apartemen sewa meningkat 22,29% dibandingkan periode yang sama tahun lalu sebesar 5.370 unit. Tim Statistik Sektor Riil 3
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen (Rp) (%) 140.000 135.000 130.000 80.0 125.000 120.000 75.0 115.000 110.000 70.0 105.000 100.000 65.0 95.000 90.000 60.0 Apartemen Jual di Jakarta Pada triwulan laporan, tingkat penjualan apartemen jual (strata -titled apartment ) mengalami penurunan dari 93,11% menjadi 93,10%. Sementara, harga jual apartemen di wilayah Jakarta relatif kuartal empat tahun ini mengalami peningkatan tipis dari Rp Rp8.232.570/m 2 menjadi sebesar Rp8.232.572/m 2 Total pasokan apartemen jual di Jakarta naik tipis dari 36.219 unit menjadi sebesar 36.221 unit (q-t-q). Secara tahunan, tingkat penjualan mengalami pertumbuhan 4,89% dan harga jual tetap dibandingkan pada triwulan sebelumnya, sedangkan pasokan naik sebesar 0,08% Apartemen Sewa (leased apartment) di Bandung Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment ) mengalami peningkatan 4,95% dari 77,50% menjadi 81,33%. Tarif sewa apartemen di Bandung turun sebesar 19,06% dibandingkakn pada triwulan yaitu dari sebesar Rp443.625/m 2 /bulan menjadi sebesar Rp359.083/m 2 /bulan. Apartemen Jual (Strata-title) di Bandung Pada triwulan IV 2006, tingkat penjualan apartemen jual (strata title) mengalami penurunan 10,76% dibanding 79,00% pada triwulan sebelumnya. Sementara harga jual apartemen turun 8,00% dari periode sebelumnya yaitu dari sebesar Rp991.070 ribu/m 2 menjadi sebesar Rp911.760 ribu/m 2 Jakarta : tingkat hunian, tarif kamar hotel menurun dan stok stabil Bandung : tingkat hunian turun dan tarif kamar hotel naik. Hotel di Jabotabek Pada triwulan IV-2006, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek mengalami penurunan sebesar 8,53% (q-t-q), yaitu dari 67,19% menjadi 61,46%. Sumber penurunan tingkat hunian hotel berbintang dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 masing-masing sebesar 12,11%, 6,92% dan 5,47%. Tim Statistik Sektor Riil 4
Tarif kamar hotel di Jabotabek secara rata-rata mengalami penurunan sebesar 0,87%, yaitu dari Rp450.512/malam menjadi Rp446.576/malam (Grafik 4). Penurunan tercatat pada tarif sewa kamar hotel bintang 3 sebesar 7,49% (dari Rp289.176/malam menjadi Rp267.528/malam). Pada periode laporan, total pasokan kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek stabil 21.399 kamar. Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian mengalami kenaikan sebesar 12,69% (y-o-y) dibandingkan tingkat hunian pada periode yang sama tahun 2005 (54,54%), sedangkan tarif kamar turun 3,24% dan pasokan kamar turun 8,27% Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabotabek 500.000 70.0 450.000 60.0 400.000 50.0 350.000 40.0 300.000 30.0 Hotel di Bandung Pada triwulan laporan, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, 5 di Bandung mengalami penurunan 10,59% sehingga menjadi sebesar 64,27%. Tarif kamar hotel rata-rata meningkat 11,93% dari Rp300.124/malam menjadi Rp335.935/malam. Lahan Industri di Jabotabek Jakarta : tingkat penjualan naik, tarif sewa lahan, harga jual dan dan stok stabil Pada triwulan IV-2006, tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan dari sebesar 78,25% menjadi 80,44%. Sementara itu, tarif sewa lahan industri di Jabotabek tidak mengalami perubahan dibanding periode sebelumnya sebesar Rp25.167/m 2 /bulan. Harga jual lahan industri relatif tetap meskipun mengalami penurunan tipis dari Rp622.291/m 2 menjadi Rp622.290/m 2. Pasokan lahan industri masih sama seperti periode sebelumnya yaitu 8.567 Ha. Secara tahunan, tarif sewa naik sebesar 0,04% (y-o-y) dibandingkan Rp25.158/m 2 /bulan pada triwulan IV-2005, harga jual tetap sebesar Rp622.290/m 2, tingkat penjualan naik menjadi 12,21%. Sementara pasokan naik 35,44%. Tim Statistik Sektor Riil 5