BAB I PENDAHULUAN. Bab ini menjelaskan latar belakang, tujuan dan manfaat terkait dengan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN Bab ini menjelaskan latar belakang, tujuan dan manfaat terkait dengan pentingnya penelitian ini. Dalam bab ini juga diuraikan rumusan masalah, pertanyaan serta keaslian penelitian. Sistematika penulisan tesis diuraikan pada bagian akhir bab ini. 1.1 Latar Belakang Dalam roadmap strategic asset management yang ditetapkan oleh Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, saat ini paradigma pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) adalah optimalisasi. Selanjutnya disebutkan juga bahwa, pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) tidak hanya terfokus pada administrasi namun juga pada peningkatan fungsi dan manfaatnya. Menurut Andriansyah (2016), aset negara harus digunakan secara maksimal untuk mendukung tupoksi pelayanan. Lebih lanjut dikatakan, sedapat mungkin aset dimungkinkan memiliki fungsi budgeter dalam pemanfaatannya, agar memberikan kontribusi terhadap penerimaan negara. Balai Pemberdayaan Masyarakat Desa (Balai PMD) Yogyakarta mengelola BMN berupa gedung dan bangunan yang tersebar pada tiga lokasi yang berbeda. Salah satunya berlokasi di Desa Tirtomartani Kecamatan Kalasan. Pada lokasi ini, terdapat sepuluh gedung utama dan beberapa bangunan pendukung. Sembilan gedung diperuntukan sebagai prasarana dalam penyelenggaraan pelatihan berjumlah. Satu gedung sebagai pusat operasional dan layanan perkantoran. 1

2 Bangunan pendukung berupa tembok pembatas, gapura, bangunan genset, pos keamanan, gazebo, dan tempat parkir. Berdasarkan Rencana Strategis (Renstra) Balai PMD tahun , ratarata target penyelenggaraan pelatihan per tahun adalah 60 angkatan pelatihan. diketahui bahwa per tahun. Jika target tersebut tercapai, pelatihan tersebut setiap tahunnya hanya akan menggunakan 25 persen dari kapasitas fasilitas sarana dan prasarana yang ada saat ini. Hal tersebut menunjukkan penggunaan kapasitas Balai PMD tidak optimal, karena meskipun setiap tahun target penyelenggaraan pelatihan terlaksana 100 persen, tetap masih akan terdapat kelebihan kapasitas sarana dan prasarana pada Balai PMD. Ketidakoptimalan penggunaan sarana dan prasarana terlihat juga dari rata-rata realisasi penyelenggaraan diklat tahun 2015 dan Realisasi pelatihan hanya tercapai 30 persen dari yang ditargetkan. Rata-rata penggunaan gedung di lokasi Kalasan yang peruntukannya sebagai dukungan penyelenggaraan diklat kurang lebih 10 persen dari kapasitas keseluruhan. Ketidakoptimalan tersebut menjadi salah satu penyebab adanya permohonan penggunaan BMN Balai PMD Yogyakarta baik dari instansi pemerintah, swasta maupun pribadi. Pada dasarnya permohonan tersebut tidak dapat dipenuhi oleh Balai PMD karena tidak adanya tarif sewa resmi yang berlaku. Meskipun demikian, dalam kondisi tertentu terdapat tiga buah gedung yang akhirnya tetap dapat digunakan oleh pihak lain tanpa adanya pemasukan kepada negara. Ketiga gedung tersebut adalah: Gedung Sasana Widya Abadimandiri (SWA) yang merupakan gedung auditorium, Gedung Griya Sejahtera Mandiri (GSM) yang 2

3 merupakan gedung asrama VIP dan Gedung Wisma Bina Sejahtera (WBS) yang merupakan guest house. Penggunaan BMN untuk kegiatan selain yang berkaitan dengan tugas pokok dan fungsi Balai PMD Yogyakarta, tanpa adanya pemasukan kepada negara ataupun penggunaan BMN secara tidak optimal pada dasarnya bertentangan dengan asas efisiensi pengelolaan BMN menurut Peraturan Pemerintah (PP) No 27 Tahun Hal tersebut dikarenakan biaya pemeliharaan untuk BMN tetap terus dilakukan meskipun penggunaan tidak sesuai perencanaan. Terlebih lagi ketika dimanfaatkan oleh pihak lain, biaya operasional maupun pemeliharaan menjadi tambahan beban atas keuangan negara. Optimalisasi penggunaan BMN dapat dilakukan dari berbagai aspek dalam siklus pengelolaan BMN dan dilakukan dengan bermacam-macam cara. Salah satu cara optimalisasi penggunaan BMN adalah dengan melakukan pemanfaatan BMN berdasarkan PP No 27 Tahun Alternatif pemanfaatan BMN menurut Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 78 Tahun 2014 adalah dengan cara sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah, bangun serah guna dan kerja sama penyediaan infrastruktur. Satu-satunya alternatif pemanfaatan untuk BMN yang masih digunakan secara periodik dalam mendukung tugas pokok dan fungsi pengguna BMN adalah sewa. PMK Nomor 57 Tahun 2016 menyatakan bahwa pemanfaatan BMN dengan cara sewa dapat dilakukan sepanjang: 1) tidak mengganggu pelaksanan tugas pokok dan fungsi pemerintahan; 2) memperhatikan kepentingan umum; 3) tidak mengubah status kepemilikan; dan 4) tidak merugikan negara. Menurut PMK 57 3

4 Tahun 2016, tujuan dilaksanakannya pemanfaatan BMN dengan cara sewa selain mengoptimalkan pemanfaatan BMN yang belum/tidak digunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan juga dilakukan untuk mencegah penggunaan BMN oleh pihak lain secara tidak sah. Untuk menghindari adanya pemanfaatan BMN secara tidak sah dan sejalan dengan road map pengelolaan BMN, Balai PMD berencana menyewakan gedung SWA, GSM dan WBS. Rencana tersebut belum dapat dilakukan karena nilai sewa yang tidak merugikan negara belum diketahui. Oleh karena itu perlu dilakukan penentuan atas nilai sewa bangunan yang berada pada Balai PMD Yogyakarta. Mengingat sarana dan prasarana yang dikelola oleh Balai PMD Yogyakarta dibangun untuk penyelenggaraan pemerintahan dan tidak dibangun untuk mencari keuntungan (not-for-profit), maka dalam menentukan nilai sewa dilakukan berdasarkan prinsip penggantian biaya (cost recovery). Penerapan prinsip cost recovery secara umum, penyewa mengganti biaya yang dikeluarkan oleh pemilik sehingga dapat dimanfaatkan oleh penyewa selama periode sewa. Agar memenuhi persyaratan prinsip pemanfaatan dengan cara sewa, yaitu tidak merugikan negara maka keseluruhan biaya harus diperhitungkan. Menurut Langdon (2003 dalam Krstić dan Marenjak, 2012) Life Cycle Cost merupakan total biaya atas sebuah bangunan selama masa manfaatnya yang di dalamnya termasuk juga biaya dari perencanaan, pembelian, operasional, pemeliharaan dan penghapusan dikurangi dengan nilai sisa komponen bangunan pada akhir masa manfaat. Dengan demikian penggunaan metode Life Cycle Costing untuk mengestimasi nilai sewa dengan prinsip cost recovery adalah tepat. 4

5 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian tentang nilai sewa dengan menggunakan berbagai metode telah banyak dilakukan. Demikian juga penggunaan metode Life Cycle Cost telah banyak dilakukan untuk berbagai tujuan. Penelitian-penelitian tersebut diantaranya adalah: 1. Difa (2016) mengestimasi nilai pasar dan menentukan nilai sewa sebuah properti pemerintah daerah yang dikelola oleh pihak swasta. Penelitian ini menggunakan pendekatan biaya dengan metode biaya terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost-DRC) dengan teknik perhitungan biaya unit terpasang (Unit in Place) dan pendekatan pendapatan dengan metode Discounted Cash Flow (DCF) untuk mendapatkan nilai tanah dan bangunan yang kemudian dijadikan dasar dalam menentukan nilai sewa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33 Tahun Hasil dari penelitian ini adalah nilai aset pertanggal penilaian adalah sebesar Rp ,00 dan nilai sewa aset adalah Rp , Wardhana (2015) mengestimasi nilai sewa aset daerah (toko/kios) pada Pasar Pekauman untuk periode 2015 s.d dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan biaya. Penelitian ini juga membandingkan hasil estimasi dengan atau tanpa pengaruh inflasi. Dari penelitian ini diketahui bahwa nilai sewa Pasar Pekauman adalah Rp ,00/m 2 /tahun s.d. Rp ,00/m 2 /tahun dan dengan mempertimbangkan inflasi, nilai sewa Pasar Pekauman adalah Rp ,00/m 2 /tahun s.d Rp ,00/m 2 /tahun. 5

6 3. Marsianti (2010) meneliti tarif sewa tempat penitipan kendaraan yang berada pada aset pemerintah provinsi DIY dengan menggunakan metode simulasi karena tidak adanya data yang tersedia. 4. Putro (2011) mengestimasi tarif sewa rumah susun sederhana. Perhitungan sewa berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.18/PERMEN/M/2007 dan berdasarkan metode biaya siklus hidup (life cycle cost). Metode Present Worth digunakan untuk mengetahui nilai masa kini dengan asumsi nilai MARR 7 persen per tahun, periode analisis 30 tahun dan target keuntungan sebesar Rp ,00 per tahun. Dalam perhitungan life cycle cost, Putro tidak mempertimbangkan nilai sisa. Hasil estimasi tarif sewa berdasarkan perhitungan Peraturan No.18/PERMEN/M/2007 adalah Rp ,00, sedangkan tarif sewa berdasarkan metode biaya siklus hidup (life cycle cost) adalah Rp , Li dan Guo (2012) menggunakan metode life cycle cost untuk mencari model yang tepat dalam memprediksi pemeliharan dan perbaikan gedung sebagai sarana untuk mengajukan perencanaan dan standar dalam strategi pemeliharaan gedung. Metode life-cycle cost (LCC) digunakan dengan tiga model yaitu Simple Linear Regression (SLR), Multiple Regression (MR), dan Back Propagation Artificial Neural Network (BPN). Hasil penelitian menunjukkan bahwa dari ketiga metode analisis, model BPN paling akurat untuk memprediksi harga. Model BPN menggunakan data sejarah pemeliharaan dan perbaikan untuk menyelesaikan masalah biaya pemeliharaan dan renovasi karena fluktuasi usia gedung. 6

7 6. Badea, dkk. (2014) mengunakan metode life cycle cost untuk mendapatkan model matematika agar dapat digunakan untuk membandingkan investasi energi pada desain rumah yang menggunakan energi terbarukan dengan desain rumah pada umumnya yang menggunakan energi fosil. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengembalian investasi tambahan pada solusi alternatif dan efisiensi energi dibandingkan dengan rumah pada umumnya diperoleh dalam tahun melalui perhitungan konservatif, atau dalam tahun dengan mempertimbangkan kondisi ekonomi di masa mendatang. Penelitian tentang pemanfaatan BMN dengan cara sewa bangunan pada Balai PMD Yogyakarta, sepengetahuan peneliti belum pernah dilakukan. Penelitian ini mengestimasi nilai sewa dengan prinsip cost recovery. Total biaya gedung dan fasilitasnya dihitung menggunakan metode life cycle costing. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah objek dan waktu penelitian. 1.3 Rumusan Masalah Belum ditetapkannya nilai sewa yang sebanding dengan biaya operasional dan pemeliharaan atas gedung Sasana Widya Abadimandiri, Griya Sejahtera Mandiri, dan Wisma Bina Sejahtera menyebabkan Balai PMD tidak dapat melakukan optimalisasi pemanfaatan dengan cara sewa serta kesulitan untuk mencegah adanya pemanfaatan BMN secara tidak sah. Penggunaan BMN yang tidak optimal dan pemanfaatan BMN dengan cara sewa tanpa adanya pemasukan kepada negara merupakan kerugian bagi keuangan negara. Hal itu dikarenakan negara harus menanggung beban pemeliharaan dan operasional yang tetap berlangsung. 7

8 1.4 Pertanyaan Penelitian Pertanyaan penelitian yang dijawab dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Berapa total life cycle cost gedung Sasana Widya Abadimandiri, Griya Sejahtera Mandiri, dan Wisma Bina Sejahtera? 2. Berapa nilai sewa gedung Sasana Widya Abadimandiri, Wisma Bina Sejahtera, dan Griya Sejahtera Mandiri? 1.5 Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk: 1. mengestimasi total life cycle cost gedung Sasana Widya Abadimandiri, Griya Sejahtera Mandiri, dan Wisma Bina Sejahtera; 2. mengestimasi nilai sewa gedung Sasana Widya Abadimandiri, Wisma Bina Sejahtera, dan Griya Sejahtera Mandiri Manfaat Penelitian Penelitian ini memiliki manfaat yaitu: 1. sebagai masukan bagi pengelola BMN Balai PMD Yogyakarta dalam melakukan pengelolaan BMN; 2. sebagai masukan bagi Kepala Balai PMD Yogyakarta dalam menentukan kebijakan terkait dengan optimalisasi pemanfaatan BMN khususnya pemanfaatan dengan cara sewa; dan 3. sebagai referensi untuk penelitian-penelitian selanjutnya, khususnya bagi penelitian yang berhubungan dengan nilai sewa bangunan pemerintah. 8

9 1.7 Sistematika Penulisan Penelitian ini disajikan dalam bentuk laporan tesis yang sistematis. Sistematika penulisan dalam penelitian ini dibagi menjadi lima bab. Bab I Pendahuluan, berisi tentang penjelasan terkait dengan latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan dalam penyusunan tesis ini. Bab II Kajian Pustaka, menguraikan tentang landasan teori yang menjadi dasar penelitian dan mengkaji penelitian-penelitian terdahulu yang berkaitan dengan penelitian ini. Bab III Metode Penelitian, menguraikan tentang desain penelitian, jenis dan sumber data, metode pengumpulan data, definisi operasional dan metode analisis data yang digunakan dalam penelitian ini. Bab IV Analisis, memuat gambaran umum objek penelitian, diskripsi data yang digunakan dalam penelitian ini serta pembahasan dan analisis penelitian. Bab V Simpulan dan Saran, menguraikan hasil yang dicapai penelitian ini dan berisi saran-saran terkait dengan penelitian ini. 9