BAB I PENDAHULUAN. penelitian terkait analisis nilai sewa. Dalam bab ini juga dijelaskan rumusan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN Bab ini membahas beberapa alasan yang melatarbelakangi dilakukannya penelitian terkait analisis nilai sewa. Dalam bab ini juga dijelaskan rumusan masalah yang menjadi pokok penelitian, pertanyaan, tujuan, dan manfaat penelitian. 1.1 Latar Belakang Perubahan paradigma pengelolaan barang milik negara yang ditandai dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) telah memunculkan optimisme baru dalam pengelolaan aset negara yang profesional dan modern dengan mengedepankan good governance. Pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 mengandung makna bahwa pengelolaan aset tidak hanya dikelola secara administratif, tetapi lebih maju berfikir dalam menangani aset negara dengan cara meningkatkan efisiensi dan efektivitas pengelolaan BMN. Pusat Pendidikan dan Pelatihan (Pusdiklat) Kemendagri Regional Yogyakarta sebagai pengguna BMN memiliki beberapa aset yang dikelola seperti gedung Proklamasi dan gedung Sumpah Pemuda sebagai ruang perkantoran, gedung Kebangkitan Nasional yang digunakan sebagai ruang seminar serta wisma tamu dan asrama bagi peserta diklat yang terdiri dari 184 kamar. Penggunaan keseluruhan aset tersebut untuk mendukung tugas pokok dan fungsi Pusdiklat Kemendagri Regional Yogyakarta dalam melaksanakan diklat bagi aparatur Kementerian Dalam Negeri dan Pemerintahan Daerah. Salah satu gedung asrama yang dikelola oleh Pusdiklat Kemendagri Regional 1

2 Yogyakarta adalah gedung Asrama Nusantara. Gedung Asrama Nusantara merupakan asrama penginapan yang memfasilitasi peserta pendidikan dan pelatihan (diklat) dalam melaksanakan kegiatan yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Kemendagri Regional Yogyakarta berupa diklat struktural, diklat teknis dan diklat fungsional. Gedung yang telah selesai dibangun pada tahun 2011 tersebut memiliki luas bangunan sebesar m 2 dan luas tanah sebesar 728 m 2 dengan status hak pakai. Galeria Mall Tugu Jogja Mirota Empire XXI Stasiun Yogyakarta Jl. Malioboro Stasiun Lempuyangan Pusdiklat Kemendagri Sumber: Google.com (2016) Gambar 1.1 Lokasi Pusat Pendidikan dan Pelatihan Kemendagri Regional Yogyakarta Lokasi gedung asrama yang strategis dekat dengan pusat kota dan kelengkapan fasilitas kamar asrama menjadikan gedung Asrama Nusantara pilihan alternatif penginapan bagi pihak selain peserta diklat untuk menggunakan fasilitas gedung Asrama Nusantara pada hari libur maupun ketika gedung asrama tersebut tidak digunakan. Pemanfaatan terhadap gedung Asrama Nusantara dilakukan dengan membayar retribusi kebersihan dengan besaran tarif secara sukarela dan tidak diserahkan kepada negara. 2

3 Menurut PP 27 Tahun 2014 bahwa pemanfaatan aset tidak dapat dilakukan melalui retribusi kebersihan, melainkan melalui mekanisme sewa sehingga hasil sewa kamar pada gedung tersebut dapat diserahkan kepada negara. Pemakaian aset secara tidak sah dan di luar tugas pokok dan fungsi dapat menjadikan beban bagi biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan serta dapat merugikan keuangan negara. Hal tersebut dapat melanggar asas efektif dan efisien barang milik negara sesuai dengan PP 27 Tahun Secara konseptual bahwa organisasi sektor publik seharusnya dalam menerapkan pengelolaan aset secara profesional akan mampu meminimalkan biaya pengelolaan aset atau meningkatkan efisiensi (Ciptono, 2008: 11). Hal tersebut sangat kontradiktif terhadap kondisi pengelolaan aset pada gedung Asrama Nusantara. Kualitas pada pengelolaan aset yang buruk berakibat pada hancurnya revenue sebagai oportunity loss. Dari kasus tersebut dapat disimpulkan bahwa perlunya penelitian untuk menentukan nilai sewa yang ideal agar bermanfaat untuk penghematan belanja modal dan belanja pemeliharaan serta biaya penggantian. Mengingat gedung Asrama Nusantara merupakan gedung pemerintah yang dibangun tidak dengan tujuan untuk menghasilkan pendapatan (not for profit organization), maka penentuan nilai sewa adalah dengan membayar cost recovery yang telah digunakan oleh penyewa terhadap aset yang dimanfaatkan. Mekanisme cost recovery pada penentuan nilai sewa berpedoman pada teori Life Cycle Cost (LCC) yang merupakan sebuah metode ekonomi dalam mengevaluasi proyek, di mana semua biaya yang timbul dari kepemilikan, pengoperasian, pemeliharaan, dan hingga aset menjadi barang bekas mempunyai 3

4 peranan penting untuk mengambil sebuah keputusan. LCC merupakan alat yang kuat dalam analisis ekonomi, sehingga membutuhkan banyak informasi dibandingkan hanya menganalisis berdasarkan biaya awal atau pertimbangan keuangan jangka pendek. LCC memerlukan pemahaman tambahan pada bagian analisis dari konsep discounted cash flow dan tingkat harga (Fuller dan Petersen, 1995: 1). 1.2 Keaslian Penelitian Dalam membahas penelitian ini perlu mereferensi dengan penelitian sebelumnya untuk menghindari kesamaan dalam penelitian. Penelitian mengenai penentuan nilai sewa dengan menggunakan metode life cycle cost sebelumnya telah dilakukan, antara lain sebagai berikut. 1. Prabowo (2014) melakukan penelitian tentang bangunan hijau vs bangunan non hijau (studi pada gedung utama Kementerian Pekerjaan Umum dan gedung Juanda II Kementerian Keuangan). Alat analisis yang digunakan adalah analisis penggunaan energi dan air, analisis kepuasan dan kenyamanan penghuni dan Life Cycle Cost Analysis (LCCA). Hasil penelitian menunjukkan bahwa performa bangunan hijau terbukti lebih baik dibandingkan dengan performa bangunan non hijau. Bangunan hijau terbukti lebih hemat energi dan air, mampu menghasilkan kepuasan dan kenyamanan penghuni yang lebih tinggi, dan membutuhkan life cycle cost yang lebih rendah jika dibandingkan dengan bangunan non hijau. 2. Setyawan (2015) melakukan penelitian yang bertujuan untuk menghitung total LCC pada Pembangkit Listrik Tenaga Hibrid (PLTH) Bayu Baru dengan menghitung biaya keseluruhan, mulai dari penanaman investasi sampai dengan 4

5 masa umur manfaatnya sehingga diketahui persentase biaya pemeliharaannya. Alat analisis yang digunakan adalah life cycle cost. Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai total LCC PLTH antara Rp sampai dengan Rp dengan persentase biaya pemeliharaan sebesar 23 persen. Adapun efektifitas peralatan keseluruhan pada PLTH sebesar 5,48 persen. 3. Pelzeter (2007) melakukan penelitian tentang optimasi bangunan dengan life cycle cost yang bertujuan untuk memperlihatkan hasil optimasi yang terbaik melalui beberapa asumsi dalam proses perhitungan life cycle cost. Kerangka asumsi perhitungan yang digunakan dalam penelitian ini adalah; teknikal vs economic life-span, metode perhitungan statis vs dinamis dan perhitungan hanya dengan menggunakan biaya (LCC dalam arti sempit) vs perhitungan dengan pendapatan dikurangi biaya (LCC dalam arti luas). Hasil penelitian menunjukkan bahwa pemilihan model economic life-span, penggunaan metode perhitungan dinamis, dan perhitungan dengan pendapatan dikurangi biaya (LCC dalam arti luas) merupakan model yang terbaik untuk menggambarkan LCC sebagai economically realistic model. 4. Putro (2011) melakukan penelitian tentang analisis penetapan tarif sewa rumah susun sederhana sewa berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.18/PERMEN/M/2007 dan berdasarkan metode biaya siklus hidup (life cycle cost). Hasil penelitian berdasarkan perhitungan Peraturan No.18/PERMEN/M/2007 diperoleh tarif sebesar sebesar Rp dan tarif sewa berdasarkan metode biaya siklus hidup (life cycle cost) diperoleh tarif sewa sebesar Rp (dibulatkan). 5

6 5. Aye et al. (2000) melakukan penelitian tentang penggunaan life cycle cost untuk bangunan kantor komersial di Melbourne, Australia. Tujuan penelitian adalah untuk memberikan beberapa pilihan kepada Australian Conservation Foundation (ACF) yakni merenovasi kondisi gedung saat ini, membeli bangunan alternatif dan merenovasinya atau membeli pengembangan tapak kemudian membangun bangunan baru. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa pilihan yang optimal adalah membeli pengembangan tapak dan membangun bangunan baru, kemudian pilihan yang kurang memungkinkan adalah menetap pada bangunan yang sudah ada dan merenovasi bangunan tersebut. Meskipun menetap pada bangunan baru merupakan pilihan biaya keuangan yang paling murah, namun penggunaan energi dan emisi rumah kaca secara signifikan lebih buruk dibandingkan dengan pilihan alternatif lain. Kesamaan penelitian dengan penelitian sebelumnya yaitu menggunakan alat analisis life cycle cost. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian terdahulu yaitu menghilangkan unsur laba dalam penggunaan konsep harga jual normal pada penentuan nilai sewa, mengingat objek penelitian adalah gedung pemerintah yang merupakan non profit organization. 1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan sebelumnya, maka masalah pokok yang mendorong untuk dilakukan penelitian adalah diperlukannya penentuan nilai sewa yang ideal agar tidak terjadi pemakaian aset gedung Asrama Nusantara secara tidak sah dan di luar tugas, pokok dan fungsi. Hal tersebut dapat merugikan keuangan negara karena dapat menambah beban biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan. 6

7 1.4 Pertanyaan Penelitian Dengan melihat rumusan masalah tersebut di atas, pertanyaan penelitian ini dijabarkan sebagai berikut. 1. Berapakah besaran life cycle cost pada gedung Asrama Nusantara? 2. Berapakah nilai sewa kamar yang ideal pada Asrama Nusantara milik Pusdiklat Regional Yogyakarta? 1.5 Tujuan Penelitian Penelitian ini dilaksanakan dengan tujuan sebagai berikut. 1. Untuk mengestimasi life cycle cost gedung Asrama Nusantara milik Pusdiklat Regional Yogyakarta. 2. Untuk menentukan estimasi nilai sewa kamar gedung Asrama Nusantara milik Pusdiklat Regional Yogyakarta. 1.6 Lingkup Penelitian Lingkup penelitian ditunjukkan agar permasalahan yang diteliti tidak terlalu luas untuk menghindari hal-hal yang tidak sesuai dengan tujuan penelitian, maka ruang lingkup penelitian ini sebagai berikut. 1. Lokasi objek penelitian adalah gedung Asrama Nusantara milik Pusdiklat Kemendagri Regional Yogyakarta yang terletak di Jalan Melati Kulon No.1, Kelurahan Baciro, Kecamatan Gondokusuman, Kota Yogyakarta, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. 2. Fokus teori utama adalah nilai sewa gedung Asrama Nusantara milik Pusdiklat Kemendagri Regional Yogyakarta. 3. Variabel yang diteliti adalah life cycle cost gedung Asrama Nusantara dan nilai 7

8 sewa gedung Asrama Nusantara. 4. Model penelitian ini menggunakan prosedur life cycle cost pada gedung Asrama Nusantara milik Pusdiklat Kemendagri Regional Yogyakarta serta melakukan skenario untuk menentukan nilai sewa. 1.7 Manfaat Penelitian Penelitian yang dilakukan diharapkan memberi manfaat kepada: 1. Pusdiklat Kemendagri Regional Yogyakarta agar dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi pemerintah dalam menentukan nilai sewa; 2. akademisi, khususnya bagi penelitian yang menggunkan metode life cycle cost dan penentuan nilai sewa. 1.8 Sistematika Penulisan Sistematika dari penulisan tesis ini dibagi menjadi lima bab. Bab I Pendahuluan yang menjelaskan tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, lingkup penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penelitian. Bab II Landasan Teori dan Tinjauan Pustaka mencakup teori dan kajian terhadap penelitian terdahulu. Bab III Metode Penelitian menjelaskan tentang desain penelitian, metode pengumpulan data, definisi operasional, dan metode analisis data. Bab IV Analisis Hasil menguraikan tentang deskripsi data dan pembahasan analisis data. Bab V Simpulan dan Saran berupa uraian singkat dari simpulan, implikasi, keterbatasan, dan saran yang diberikan peneliti sesuai dengan hasil penelitian yang telah dilakukan. 8