OPTIMASI TIPE RUMAH PADA PERUMAHAN SEDERHANA UNTUK KEUNTUNGAN MAKSIMAL PENGEMBANG PERUMAHAN

Transkripsi

1 OPTIMASI TIPE RUMAH PADA PERUMAHAN SEDERHANA UNTUK KEUNTUNGAN MAKSIMAL PENGEMBANG PERUMAHAN Irinda Windyanti 1, Christiono Utomo 2) dan Purwanita Setianti 3) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Kampus ITS Sukolilo, Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya, 60111, Indonesia ABSTRAK Keterbatasan tersedianya lahan untuk perumahan, membuat harga rumah semakin naik, sedangkan kebutuhan rumah semakin meningkat dikarenakan umlah penduduk yang semakin tinggi. Keterbatasan daya beli masyarakat menadi kendala utama masyarakat tidak dapat memiliki rumah. Sementara pengembang sebagai penyedia perumahan, berorientasi pada profit perusahaannya, sehingga cenderung mengembangkan rumah mewah karena keuntungannya lebih tinggi. Dengan demikian, diperlukan solusi untuk menyelesaikan permasalahan kebutuhan rumah yang terangkau dan keinginan pencapaian keuntungan tinggi bagi pengembang. Penelitian ini mengambil studi kasus Perumahan PSC yang berlokasi di Kabupaten Gresik yang mengembangkan 4 macam tipe rumah sederhana, yaitu tipe 36/72, tipe 36/84, tipe 40/96 dan tipe 45/98. Nantinya akan dihitung komposisi perbandingan tipe rumah yang optimal sehingga akan didapatkan keuntungan tertinggi. Metode penelitian ini merupakan metode penelitian kuantitatif dengan teknik simulasi matematis. Metode matematis yang digunakan adalah metode optimasi dengan teknik Linear Programming. Dari hasil penelitian didapat, bahwa dari lahan seluas m 2, perbandingan tipe rumah yang akan dikembangkan adalah tipe 36/72 sebesar 40%, tipe 36/84 sebesar 25%, tipe 40/96 sebesar 23% dan 45/98 sebesar 12%. Fasilitas yang disediakan adalah taman kanakkanak, taman bermain, taman dan pertokoan. Dengan perbandingan tipe rumah dan fasilitas tersebut keuntungan akan meningkat Rp ,- Kata kunci: optimasi keuntungan, tipe rumah, perumahan sederhana PENDAHULUAN Kebutuhan akan hunian akhir-akhir ini semakin meningkat seiring dengan pertambahan penduduk. Pada tahun 2012, dengan umlah penduduk 241 uta iwa, kebutuhan rumah di Indonesia mencapai 2,6 uta rumah per tahun dengan kebutuhan rumah didominasi oleh perumahan sederhana. Hal ini merupakan peluang bagi para pengembang perumahan untuk mengembangkan perumahan dan mendapatkan keuntungan. Akan tetapi disisi lain, masyarakat sebagai konsumen perumahan memiliki keterbatasan dana, sehingga dalam menentukan produk yang akan ditawarkan pada masyarakat, para pengembang haruslah merencakannya sematang mungkin. Tuuan dari pengembang perumahan adalah mendapatkan keuntungan semaksimal mungkin dengan sumber daya yang terbatas. Adapun faktor yang mempengaruhi pendapatan antara lain umlah produksi, harga ual dan volume penualan. Sehingga sangat penting bagi setiap pengembang perumahan untuk merencanakan, umlah produksi perumahan, harga ual perumahannya serta volume penualan perumahan tersebut dengan sebaik mungkin. Sedangkan pada kenyataannya, banyak pengembang perumahan yang menentukan volume B-9-1

2 dan enis rumah yang ditawarkan secara kasar, sehingga masih ada sumber daya yang belum optimal penggunaannya. Perumahan PSC yang terletak di Gresik, saat ini sedang mengembangkan perumahan sederhana dengan 4 tipe yang berbeda pada sebuah lahan berukuran 3,5 hektar. Rumah yang dikembangkan adalah rumah tipe 36/72, tipe 36/84, tipe 40/96 dan tipe 45/98. METODE Metode penelitian menggunakan metode kuantitatif, yang memiliki ciri khas berhubungan dengan data numerik dan bersifat obektif. Fakta atau fenomena yang diamati memiliki realitas obektif yang dapat diukur. Sedangkan enis penelitian menggunakan deskriptif analisis dan simulasi matematis. Deskriptif analisis digunakan untuk membuat deskripsi secara sistematis, faktual, dan akurat mengenai fakta-fakta. Penelitian deskriptif ini dilakukan ketika menganalisa keadaan lahan studi kasus berdasarkan data dan situasi yang ada, mengkai kendala-kendala dalam pembangunan perumahan tersebut serta untuk menganalisa perumahan setara. Sedangkan penelitian simulasi model matematis adalah teknik untuk membuat konstruksi model matematika untuk suatu proses dan situasi, dalam rangka menduga secara karakteristik atau menyelesaikan masalah berkaitan dengan penggunaan model yang diaukan. Teknik simulasi model matematis ini digunakan untuk menentukan kombinasi tipe rumah yang paling optimal dengan Linear Programming. HASIL DAN PEMBAHASAN Variabel Keputusan Langkah pertama yang harus dilakukan saat melakukan optimasi adalah menentukan decision of variable. Adapun variabel yang harus dibuat adalah variabel yang menghasilkan keuntungan seperti pada Tabel 1dan variabel yang mengeluarkan biaya seperti pada Tabel 2. Tabel 1: Variabel yang menghasilkan Keuntungan Variabel Keterangan A1 Rumah Tipe 36/72 A2 Rumah Tipe 36/84 A3 Rumah Tipe 40/96 A4 Rumah Tipe 45/98 Tabel 2: Variabel yang mengeluarkan biaya Variabel Keterangan B1 Variabel Keputusan Pembangunan Masid B2 Variabel Keputusan Pembangunan TK B3 Variabel Keputusan Pembangunan Tempat Bermain B4 Variabel Keputusan Pembangunan Taman B5 Variabel Keputusan Pembangunan Fasilitas Olahraga B6 Variabel Keputusan Pembangunan Makam B7 Variabel Keputusan Pembangunan Toko B8 Variabel Keputusan Pembangunan Jalan Sisi Blok dan Hook Tipe 36/72 B9 Variabel Keputusan Pembangunan Jalan Sisi Blok dan Hook Tipe 36/84 B10 Variabel Keputusan Pembangunan Jalan Sisi Blok dan Hook Tipe 40/96 B11 Variabel Keputusan Pembangunan Jalan Sisi Blok dan Hook Tipe 45/98 B12 Variabel Keputusan Jumlah Blok Rumah Tipe 36/72 B-9-2

3 Variabel Keterangan B13 Variabel Keputusan Jumlah Blok Rumah Tipe 36/84 B14 Variabel Keputusan Jumlah Blok Rumah Tipe 40/96 B15 Variabel Keputusan Jumlah Blok Rumah Tipe 45/98 B16 Variabel Keputusan Jumlah Tipe 36/72 B17 Variabel Keputusan Jumlah Tipe 36/84 B18 Variabel Keputusan Jumlah Tipe 40/96 B19 Variabel Keputusan Jumlah Tipe 45/98 Deskripsi Tipe Rumah yang dikembangkan Pengembang PT.SCM membangun 4 tipe rumah sebagai alternatif para konsumen untuk memilih hunian yang diinginkannya, yakni tipe 36/72, tipe 36/84, tipe 40/96 atau tipe 45/98. Adapun spesifikasi rumah yang dikembangkan ada pada Tabel 3 dibawah ini. Tabel 3: Spesifikasi setiap tipe rumah yang dikembangkan No Uraian Tipe A1 Tipe A2 Tipe A3 Tipe A4 1 Luas Bangunan (m 2 ) Luas Tanah (m 2 ) Harga Produksi (Rp) Harga Jual (Rp) Keuntungan Bruto (Rp) Keuntungan 18% 23% 33% 41% Untuk menentukan komposisi rumah, digunakan data pasar perumahan Gresik dengan identifikasi existing housing market. Data pasar perumahan yang digunakan adalah 3 perumahan yang berada letaknya 1 koridor dengan perumahan PSC, dengan radius 2 km, dan mengembangkan tipe rumah sederhana. Adapun rincian tipe rumah yang dikembangkan pada perumahan setara seperti pada Tabel 4. Tabel 4: Tipe Rumah pada Perumahan Setara Perumahan I Perumahan II Perumahan III Tipe Jumlah Harga Tipe Jumlah Harga Tipe Jumlah Harga 30/ uta 36/ uta 36/ uta 36/ uta 36/ uta 36/ uta 36/ uta 36/ uta 36/ uta 36/ uta 40/ uta 45/ uta 45/ uta 45/ uta 54/ uta Dengan pendekatan existing housing market dan menggunakan data perumahan setara seperti pada Tabel 4, dapat diketahui bahwa keadaan perumahan di lokasi, rumah yang dengan tipe yang lebih kecil adalah yang lebih banyak laku / dibutuhkan. Analisa Biaya Pembangunan Perumahan Biaya pengembangan perumahan terdiri dari biaya lahan, biaya periinan, biaya prasarana dan biaya pembangunan unit rumah. Dari hasil perhitungan, didapatkan total biaya pengembangan perumahan sebesar Rp ,-, sehingga dapat dihitung harga pokok tanah per m 2 dan harga ual tanah per m 2. Adapun harga pokok tanah per m 2 didapat dari pembagian antara total biaya pengembangan lahan dengan luasan lahan terual, dan didapatkan nilai Rp ,-. Untuk mengetahui harga ual tanah per m 2, harga pokok B-9-3

4 tanah ditambah dengan profit yang diinginkan. Dengan asumsi keuntungan yang diinginkan sebesar 70%, maka harga ual tanah per m 2 adalah Rp ,- Analisa Pembangunan Prasarana Berdasarkan peraturan pemerintah, pengembang perumahan sederhana harus menyediakan lahan untuk prasarana, kecuali fasilitas masid dan pertokoan yang harus dibangun. Adapun perhitungan biayanya seperti pada Tabel 6 dibawah ini. Tabel 6: Analisa Biaya Pembangunan Prasarana No. Jenis prasarana Luas Lahan Biaya 1. Masid m Taman Kanak-kanak 783 m Taman Bermain 360 m Taman 720 m Fasilitas Olahraga m Makam m Pertokoan 500 m Analisa Keuntungan Perumahan Tuuan dari setiap usaha adalah mendapatkan keuntungan semaksimal mungkin. Untuk itu akan dihitung keuntungan maksimal dari setiap tipe rumah, dengan batasan harga pasar yang ada sebagai batasan harga ual tertinggi rumah. Untuk mengetahui persentase keuntungan maksimal, akan digunakan beberapa alternatif seperti pada Tabel 7 berikut ini. Alternatif Keuntungan A1 Tabel 7: Tipe Rumah pada Perumahan Setara Keuntungan A2 Keuntungan A3 A 18% 23% 33% 41% B 22% 27% 37% 45% C 26% 31% 41% 49% D 30% 35% 45% 53% E 32% 37% 47% 55% F 34% 39% 49% 57% Keuntungan A4 Dari perhitungan persentase keuntungan maksimal yang dapat diterapkan, diketahui bahwa Alternatif E sebagai alternatif keuntungan maksimal. Adapun harga ual tertinggi dengan menggunakan persentase keuntungan Alternatif E adalah sebagai berikut Tabel 8: Harga Jual berdasarkan Alternatif E Tipe HPP Profit Profit Profit Profit Harga Jual Rumah 32% 37% 47% 55% 36/ / / / B-9-4

5 Fungsi Kendala a) Batasan Lahan Formulasi fungsi kendala dengan batasan luas lahan adalah : Memaksimalkan Z n i 1 PiXi m 1 CY... (1) Dimana : Pi = Keuntungan dalam rupiah untuk setiap tipe rumah i Xi = Jumlah tipe rumah i, yang dibangun untuk diual dan menghasilkan keuntungan i = tipe rumah yang dibangun dan diual C = Biaya yang dikeluarkan untuk membangun unit prasarana Y = Jumlah prasarana yang dibangun J = tipe prasarana yang dibangun b) Batasan Kendala Lahan Perumahan 4 ei X i E... (2) i 1 Definisi : e = Kebutuhan lahan setiap proyek perumahan i (m 2 ) i X i = Proyek perumahan i E = Luas lahan untuk perumahan (m 2 ) c) Batasan Kendala Non Perumahan 11 i 1 f X F... (3) f = kebutuhan lahan setiap proyek fasum fasos (m 2 ) X = proyek prasarana F = Batas luas lahan untuk fasum dan fasos (m 2 ) d) Batasan Komposisi Rumah Perbandingan rumah dengan tipe lebih kecil umlahnya lebih banyak ika dibandingkan dengan tipe rumah yang lebih besar. Sehingga perumusannya seperti berikut ini : A A A... (4) A4 e) Batasan Kendala Jalan Hook Jalan Hook adalah alan yang berada di pook alan seperti ilustrasi Gambar 1 di bawah ini. L L ½ Keterangan : LJD = Luas alan Depan LJS = Luas Jalan Samping LJ = Lebar Jalan LT = Lebar Tanah Jala Gambar 1. Ilustrasi Jalan Hook Perumahan B-9-5

6 Tabel 9: Penggunaan Lahan Jalan Perumahan Nama LJ LL PL LJD LJS Jalan Total Hook A1 (36/72) A2 (36/84) A3 (40/96) A4 (45/98) Sehingga formulasinya adalah sebagai berikut : B8 = (B12 36)+(B12 18) B9 = (B13 36)+(B13 18) B10 = (B14 36)+(B14 18) B11 = (B15 42)+(B15 18)... (5) f) Batasan Kendala Jumlah Rumah dalam 1 Blok Jumlah rumah dalam 1 deret diasumsikan deret rumah paling panang 72 m, sehingga formulasinya adalah sebagai berikut : B12 = A1/12 B13 = A2 / 10 B14 = A3 / 9 B15 = A4 / (6) Perhitungan Linear Programming dengan Lingo Setelah merumuskan kendala, langkah berikutnya adalah mencari solusi dari persamaan tersebut. Untuk mempermudah perhitungan, maka akan digunakan bantuan dari program penghitungan Linear Programming Lingo. Adapun output yang dihasilkan setelah mengalami beberapa proses iterasi adalah sebagai berikut. Tabel 10 : Perbandingan Model Awal dan Hasil Optimasi No. Tipe Rumah dan Jumlah Jumlah Keterangan Fasos Model Awal Optimasi 1. Rumah Tipe 36/ Bertambah 20 unit 2. Rumah Tipe 36/ Berkurang 56 unit 3. Rumah Tipe 40/ Bertambah 56 unit 4. Rumah Tipe 45/ Berkurang 18 unit 5. Masid 1 0 Masid tidak dibangun 6. TK 1 1 TK tetap dibangun 7. Taman Bermain 1 1 Taman bermain tetap dibangun 8. Taman 0 1 Ditambah fasilitas taman 9. Fas. OR 0 0 Tidak dibangun fas.or 10. Makam 0 0 Tidak dibangun makam 11. Pertokoan 1 1 Tetap dibangun pertokoan Dari perbandingan model awal dan hasil optimasi terdapat beberapa tipe yang ditambah dan dikurangi. Sehingga dapat diketahui keuntungan yang didapatkan setealah menerapkan model optimasi tersebut, seperti yang ditunukkan oleh Tabel 11. B-9-6

7 Tabel 11 : Perbandingan Keuntungan Model Awal dan Hasil Optimasi No. Tipe Rumah Pengeluaran Pemasukan Keuntungan 1. Model Awal Hasil Optimasi KESIMPULAN DAN SARAN Dari hasil penelitian mengenai optimasi tipe rumah untuk meningkatkan keuntungan, didapatkan hasil dari lahan seluas m 2, komposisi tipe rumah yang akan dibangun adalah tipe 36/72 sebesar 40%, tipe 36/84 sebesar 25%, tipe 40/96 sebesar 23% dan 45/98 sebesar 12%. Fasilitas umum yang disediakan berupa Taman Kanak-Kanak, Taman Bermain, Taman dan Pertokoan. Dengan perbandingan komposisi tersebut, keuntungan akan bertambah sebesar Rp ,-. Untuk penelitian lanutan, perlu dihitung optimasi keuntungan dengan tipe rumah yang lebih bervariasi. DAFTAR PUSTAKA Garrison, Ray dan Eric Noreen. (2000). Akuntansi Manaerial Buku 1. Alih bahasa A. Totol Bidisantoro. Jakarta : Salemba Empat. Kusumawardhani, Wheni. (2010). Model Perkembangan Rumah Sederhana Formal dengan Pendekatan Housing as Process. Surabaya : Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Mankiw, Gregory. (2004). Principles of Microeconomic, Harvard University : USA. Samuelson, PA dan Nordhaus WD. (2004). Ilmu Makroekonomi. Edisi Tuuh Belas Diteremahkan oleh Gretta, Theresa Tanoto, Bosco dan Anna Elly. Jakarta : PT. Media Global Edukasi. Saptorini, Hastuti. (2006). Studi Kebutuhan dan Kemampuan Pemenuhan Rumah bagi Pegawai Golongan Rendah Studi Kasus Karyawan FTSP UI, Logika Vol 3 No 2. Jogakarta. Sriyadi.(1991). Bisnis Pengantar Ilmu Perusahaan Moderen. Semarang : IKIP. Sudarsana, Dewa Ketut. (2009). Optimalisasi Jumlah Tipe Rumah yang akan dibangun dengan Metode Simpleks pada Proyek Pembangunan Perumahan. Bali : Universitas Udayana. Taha, Hamdy. (1996). Riset Operasi Jilid 1. Jakarta : Binarupa Aksara. Umar, Husein (2002). Metodologi Penelitian. Jakarta : PT.Gramedia Pustaka Utama Yudhohusodo, Siswono dkk. (1991). Rumah untuk Seluruh Rakyat. Jakarta : Yayasan Padamu Negeri. B-9-7