ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYA

Transkripsi

1 ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYA MAHESA SISWANTORO DOSEN PEMBIMBING : FARIDA RACHMAWATI, ST. MT.

2 GAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA Dibangun tahun Lantai Luas bangunan12935 m 2 Luas Tanah 7133 m kamar Fitness Centre 9 Ruang Pertemuan Restaurant

3 LATAR BELAKANG Pada dasarnya hotel merupakan salah satu properti yang perlu dinilai untuk memperoleh nilai pasar dari hotel tersebut Sebagai bagian dari laporan keuangan, Inventarisasi aset, dll. Dapat diketahui besarnya aset kekayaan perusahaan

4 RUMUSAN MASALAH 1. Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach). 2. Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Pendapataan (Income Approach). 3. Berapa rekonsiliasi nilai pasar Hotel Sahid Surabaya. TUJUAN 1. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach). 2. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach). 3. Mendapatkan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Sahid.

5 APPRAISAL/PENILAIAN Proses pekerjaan atau kegiatan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu properti, baik berwujud ataupun tidak berwujud yang berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode, parameter dan prinsipprinsip penilaian yang berlaku. Keputusan Mentri Keuangan 57/KMK.017/1996 Tujuan untuk memberikan perlindungan kepada profesi dan pemakai jasa penilai.

6 METODE PENILAIAN Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) membandingkan dengan data properti yang sejenis. Tidak Digunakan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) mengestimasi nilai bangunan dan penyusutannya serta nilai tanahnya. Digunakan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach) pendapatan bersih per tahun di kapitalisasikan dengan faktor kapitalisasi tertentu. Digunakan

7 METODOLOGI PENELITIAN Latar Belakang Pada dasarnya hotel merupakan salah satu properti yang perlu dinilai, sehingga dapat diketahui besarnya aset kekayaan perusahaan yang nantinya dapat digunakan sebagai bagian Permasalahan Berapa nilai pasar dari Hotel Sahid yang dihitung dengan Metode Pendektan Biaya dan Pendapatan dan rekonsiliasinya. Kajian Pustaka Pengumpulan Data 1. Data teoritis (refrensi) 2. Gambar properti 3. Peta lokasi 4. Data biaya membangun baru 5 Data properti pembanding Analisa Data Analisa Data Metode Perbandingan Data Pasar Nilai Tanah Metode Pendekatan Biaya Nilai Bangunan Metode Pendekatan Pendapatan Kapitalisasi Pendapatan Discounted cash flow Nilai Indikasi Nilai Indikasi Rekonsiliasi Nilai Indikasi Kesimpulan dan Saran

8 ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN BIAYA Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN) - Depresiasi) Nilai Tanah RCN bangunan Depresiasi Metode Pendekatan Data Pasar Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method) Fisik,Fungsional,dan Ekonomi

9 NILAI TANAH Menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar Pembanding III Pembanding I Hotel Sahid Pembanding I (Rumah kost Jalan Irian Barat 7) - Luas Tanah = 1800 m2 -Luas Bangunan = 1200 m2 -Nilai Transaksi = Rp ,- Sumber Data : Pemilik rumah Hasil Analisa Perhitungan : Nilai Tanah Pembanding I = Rp ,- Pembanding II (Gudang Jalan Raya Medokan Sawah 12) - Luas Tanah = 2800 m2 -Luas Bangunan = 420 m2 -Nilai Transaksi = Rp ,- Sumber Data : Broker Hasil Analisa Perhitungan : Nilai Tanah Pembanding II = Rp ,- Pembanding II Pembanding III (Properti tanah ex-dunia Buah Jalan Raya Gubeng 45) - Luas Tanah = 2035 m2 -Nilai Transaksi = Rp ,- Sumber Data : Broker Nilai Tanah Pembanding III = Rp ,-

10 Penyesuaian dan Pembobotan Uraian Properti yang Dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding IIII Waktu Transaksi Oktober Luas Tanah (m 2 ) Lokasi Jalan Sumatra No Jalan Irian Barat 7 Jalan Raya Medokan Sawah Jalan Raya Gubeng Bentuk Tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Topografi Harga Jual Tanah per m 2 (Rp) Penyesuaian - Waktu 5% 30% 2,5% - Lokasi 0% 0% 30% - Topografi 0,00% 0,00% 0,64% - Bentuk Tanah 0% 0% 0% - Luas Tanah 2,96% 1,55% 2,51% Total Penyesuaian 107,96% 131,55% 135,65% Nilai Indikasi (Rp) Pembobotan 40% 30% 30% Nilai (Rp) Nilai Pasar Tanah per m 2 (Rp) Nilai Pasar Tanah Hotel Sahid Lebih tinggi dari permukaan jalan Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa Lebih tinggi dari permukaan jalan Lebih tinggi dari permukaan jalan m2 x Rp ,- = Rp ,- Sama dengan permukaan jalan

11 RCN BANGUNAN Biaya per Elemen Bangunan Menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method) Elemen Bangunan Luas Total (m2) Harga Satuan (Rp) Biaya Per Elemen Bangunan (Rp) Pondasi 1762,75 Rp Rp Struktur Rp Rp Lantai Rp Rp Dinding Rp Rp Plafon Rp Rp Atap 1762,75 Rp Rp Utilitas Rp Rp Finishing Rp Rp TOTAL Rp Rp Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa Biaya Perlengkapan Bangunan *Jenis elemen bangunan dan perlengkapan bangunan serta biaya per m 2 lantai mengacu pada buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi tabel 11.5 dan tabel 11.6 pada halaman 274. RCN Bangunan = Rp Rp = Rp ,- Perlengkapan Bangunan Luas Total (m2) Harga Satuan (Rp) Biaya Per Elemen Bangunan (Rp) Tata Udara Rp Rp Lift Rp Rp Tata Suara Rp Rp Telepon dan PABX Rp Rp Elektrik Rp Rp Kebakaran 7161,5 Rp Rp Anti Rayap Rp Rp STP 1983,5 Rp Rp Interior 6984,5 Rp Rp Pondasi Dalam 1023,75 Rp Rp Fasilitas Orang Cacat 7934 Rp Rp Penangkal Petir 1983,5 Rp Rp TOTAL Rp Rp Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

12 Nilai Inventaris Hotel No. Item Nilai (Rupiah) 1 Kendaraan Office & Hotel Equipment Room Equipment Meeting Room Equipment Kitchen Equipment Laundry Equpment Engineering Tools Fittnes Center Equipment Operating Equipment Other Equipment TOTAL Sumber : Perhitungan dan Analisa

13 Nilai Depresiasi Depresiasi adalah penyusutan yang terjadi akibat kemunduran fisik, fungsional dan ekonomi atau penyustan (pengurangan nilai) dari biaya reproduksi baru. Umur Efektif Penyusutan Fisik = 100 Umur Manfaat PenyusutanFungsional = PTT (100% (P.Fisik)) PTT = Persen Tidak Terpakai Penyusutan Ekonomi = Tidak ada Umur Efektif Penyusutan Fisik Penyusutan Fungsional Nilai Setelah penyusutan Keterangan PTT Nilai Awal Nilai Penyusutan (Nilai Awal - Nilai Penyusutan) Nilai Bangunan 15 5% 20% 4,9% Rp ,- Rp ,- Rp ,- Nilai Inventaris 2 15% 20% 12% Rp ,- Rp ,- Rp ,-

14 HASIL ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN BIAYA Keterangan Nilai (rupiah) Nilai Tanah Rp Nilai Bangunan Rp Nilai Inventaris Rp NILAI PASAR BERDASARKAN METODE PENDEKATAN BIAYA Rp Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

15 ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN PENDAPATAN Kapitalisasi Pendapatan Nilai Pasar Hotel= Nett Operating Income Tingkat Kapitalisasi Discounted Cash Flow - Menentukan discounted factor - Menghitung nilai sekarang (present value) dengan cara mengalikan pendapatan bersih dengan discount factor. - Menghitung nilai pasar dengan menjumlahkan present value dari tahun ke-0 sampai tahun ke-10

16 KAPITALISASI PENDAPATAN Total Pendapatan Kotor = Rp ,- Biaya Operasional - Biaya operasioanal dari biaya yang menghasilkan pendapatan = Rp ,- - Biaya operasioanal dari biaya yang tidakmenghasilkan pendapatan = Rp ,- Nett Operating Income GOI (Gross Operating Income) = Total Pendapatan Kotor = Rp ,- OE (Operating Expenses) = Total Biaya Operasional = Rp ,- NOI (Nett Operating Income) = GOI OE = Rp ,- Rp ,- = Rp ,- KAPITALISASI PENDAPATAN Nilai Pasar Hotel= Rp ,- 8,25% = Rp ,-.

17 DISCOUNTED CASH FLOW Uraian Tahun ke Biaya penggantian baru bangunan Hotel Revenue (15%) Operating Expenses (10%) Nett Operating Income (NOI) Tingkat Kapitalisasi (8,25%) Nilai Terminal Discount Factor 1 0, , , , , , , , , , Present Value (PV) Nett Present Value (NPV) Nilai Properti Rp Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

18 REKONSILIASI NILAI INDIKASI Keterangan Metode Pendekatan Biaya Kapitalisasi Pendapatan Discounted Cash Flow Nilai Pasar Rp Rp Rp Pembobotan 40% 30% 30% Nilai setelah pembobotan Rp Rp Rp Nilai Pasar Akhir Rp Pembulatan Rp ,- Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

19 KESIMPULAN Nilai pasar Hotel Sahid Surabaya adalah sebesar Rp ,-

20 Terima Kasih Atas Perhatiannya Wassalamualaikum Wr. Wb