Magister Kenotariatan FHUI 2014

Transkripsi

1 Magister Kenotariatan FHUI 2014 PENDAFTARAN TANAH LAND REGISTRY [CRASH COURSE FOR AFTER MID] SEMESTER 2 Ini bukan terbitan resmi, untuk pribadi saja Depok, April 2014

2 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] SELAYANG PANDANG PENDAFTARAN TANAH UAS Teman-teman MKNUI Sekalian, Akhirnya sampailah teman-teman pada penghujung acara Semester Genap Semester 2 mata kuliah Pendaftaran Tanah. Dalam Mata Kuliah yang sangat famous dan noble ini, teman-teman diharuskan menghafal sesuatu yang disebut Akta Jual Beli. Supaya anda tidak bingung, menjawab persuratan dalam soal sebaiknya ikuti yang sekarang diajarkan oleh dosen, jadi andaikata anda menemukan "Lho kok ini suratnya ga lengkap..", "Lho kok ini surat SSP nya ngga disebut?", ikutilah rule dosen yang beliau ajarkan sekarang. Untuk dicatat, bahwa kami hanya memberikan clue saja. Cara menghafalnya bisa sesuai kemampuan masing-masing teman-teman, kami tidak bisa memaksakan metode kami karena tidak semua cocok dengan metode kami. Menghafal sebaiknya dilakukan per bagian akta, misal, hapalkan kepala akta dulu, kemudian tutup catatan anda dan tulis ulang dengan diketik, lanjut ke bagian selanjutnya yaitu komparisi, lakukan hal yang sama. 2

3 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] Ingat, tidak semua manusia menghafal dengan baik. Kami serahkan kepada teman-teman semua bagaimana cara menghafal masing-masing dan kami membantu dengan cara memberikan contoh AJB yang dikerjakan sesuai soal. Moskow, 10 Mei 2014 IMMK

4 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] THE FUNKY TIPS FOR PENTAN (UAS) 1. Perhatikan baik-baik tanggal uang dibayarkan di soal, BUATLAH AKTA ketika TANGGAL DIBAYAR LUNAS. Jangan Terkecoh! CONTOH : Tuan A akan menjual sebidang tanah kepada Tuan B yang disepakati dengan harga 5 Milyar Rupiah. Uang Muka dibayarkan pada tanggal 5 Mei Kemudian sisa pelunasannya dibayarkan pada tanggal 10 Mei Pada hari ini (tanggal dimana anda mengerjakan soal) Tuan A menghadap anda untuk dibuatkan akta Jual Beli. INGAT : - Akta Jual Beli (AJB) hanya bisa dilakukan setelah pembayaran beserta beralihnya hak saat itu juga dengan membuat akta didepan PPAT (secara terang dan tunai) artinya, peralihan hak atas tanah beralih ketika UANG DISERAHKAN (Tunai) bersamaan dengan PEMBUATAN AKTA DILAKUKAN DIDEPAN PEJABAT (Terang) Saat itu juga. - Jadi, pada akta Jual Beli anda akan menulis : Pada hari ini, 10 (sepuluh) bulan Mei tahun 2014 (duaribu empatbelas). - JANGAN MENULIS TANGGAL HARI ANDA MENGERJAKAN SOAL! 4

5 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] 2. Perhatikan baik-baik komparisi yang disebut di soal, jangan terkecoh lantaran pekerjaan Tuan A adalah Direktur suatu PT kemudian anda membuat komparisi PT. 3. Ingat selalu dalam pembuatan Akta Jual Beli : 1. Buat Covernya Dulu 2. Ingat lembar pertama itu disimpan PPAT, lembar kedua disimpan Kantor BPN 3. Tiap halaman isi (selain cover dan halaman tanda tangan) selalu diparaf di kanan bawah. 4. Ketika mengerjakan UAS, kerjakan AJB terlebih dahulu, fokuslah pada AJB. 5. Dalam membuat garis bantu, INGAT, garis PPJB adalah PUTUS-PUTUS dan tidak perlu disebutkan surat-suratnya. HAVE FUN! 5

6 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] FOKUS UAS CONTOH SOAL DAN BAHASAN KASUS 1 6

7 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] 7

8 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] 8

9 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] 24 September 25 Februari 23 April 26 Mei 2010 HM Ny.Margaretha Ny.Margaretha (waris) (JB) Tn.Alfaro & (PPJB) Tn.Alfaro & Tn.Alfaro & Tn.Pradito & Tn.Pradito & I II III IV B. 1. Sebutkan surat-surat apa saja yang harus diserahkan oleh saudara untuk proses pencatatan peralihan hak karena pewarisan di kantor pertanahan setempat? Sertakan pula dasar hukumnya? Bukti identitas pewaris dan ahli waris (Ps.111(e)PMNA 3/97) Kartu Keluarga Ny. Margaretha (Ps.111 (1) e PMNA 3/97 Jo. Ps 1 (13) UU 23/2006 tentang Adminduk) Akta kelahiran Tn.Alfaro dan Nn.Bernadeth (Ps. 55(1) UU 1/74) Surat keterangan Kematian Ny. Margaretha (Ps.111 (1) b PMNA 3/97) Surat Keterangan waris (Ps. 111 (1) c PMNA 3/97) Sertifikat HM.No.33/Cilandak Barat(Ps. 111 (1) a PMNA 3/97) NPWP ahli waris : Tn.Alfaro dan Nn.Bernadeth (Ps. 1 SK Dirjen Pajak No.35/PJ/2008) PBB lunas tahun 2010 (Ps 4 UU 12/1985 jo Ps. 4 UU 12/1994 jo Pasal 25 PP 10/2001) Surat setor BPHTB (SSB) (Ps. 2 (2) a. 5 UU 20/2000) Surat kuasa kepada notaries/ppat (Ps 111 (1) d PMNA 3/1997) Surat permohonan pencatatan peralihan hak (Ps. 103 (2) a PMNA 3/1997) 9

10 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] PnBP balik nama (Ps.16 (2) peraturan KaBPN No.13/2010) 2. Hitung berapa besar pajak BPHTB yang harus dibayar oleh Tn.Alfaro dan Nn.Bernadeth, sertakan pula pasal aturannya? Dasar hukum : UU 21/97 jo 20/2000 BPHTB Pasal 2 (2)a.5! waris adalah objek BPHTB Pasal 5!tarif pajak adalah 5% Pasal 6 (2) e! dasar pengenaan pajak BPHTB waris adalah Nilai pasar. Pasal 7! NPOTKP untuk waris adalah : Rp Pasal! Nilai perolehan objek kena pajak adalah nilai perolehan objek pajak dikurangi dengan NPOTKP Hitung pajak BPHTB waris {(Nilai Pasar atau NJOP x luas tanah) }x 5% x 50% {( ,- x 500) }x 5% x 50% { }x 5% x 50% x 5% x 50% = RP ,- 3. Sebutkan surat apa saja harus saudara terima untuk proses pembuatan akta jual belinya, sertakan pasal aturannya? Serifikat HM atas nama Tn.Alfaro & Nona Bernadeth (Ps. 103 (2) f PMNA 3/97) Bukti identitas penjual dan pembeli (Ps.103 (2) d, e PMNA 3/97) Akta nikah dari pembeli Tn.Pradito & Ny.Denada (Ps 2 (2) UU 1/71 Jo Ps. 12 PP 9/75) NPWP penjual dan pembeli (Ps. 1 SK Dirjen Pajak No.35/PJ/2008). PBB lunas tahun 2010 (Ps 4 UU 12/1985 jo Ps. 4 UU 12/1994 jo Pasal 25 PP 10/2001) Surat setor BPHTB (Ps.103 (2) H PMNA 3/97 jo Ps. 2 (2) a. 1 UU 20/2000) Surat setor PPH (Ps.103 (2) i PMNA 3/97) Surat keterangan tanah tidak sengketa (Ps. 100 (1) PMNA 3/97) Cek bersih dari BPN (Ps.97 (1) PMNA 3/97) 4. Hitung besarnya PPh dan BPHTB yang harus dibayar oleh para pihak? BPHTB jual beli (dibayar pembeli) 10

11 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] {(Nilai transaksi atau Luas Tanah x NJOP) 60 juta}x 5% ( ) x 5 % x 5% = Rp ,- PPH jual beli (dibayar penjual) (Nilai transaksi atau LUAS TANAH x NJOP) x 5% x 5% = Rp ,- 5. Jelaskan kewajiban apa saja yang harus saudara lakukan: a. sebelum membuatkan aktanya? Dan apa buktinya bahwa kewajiban itu telah saudara lakukan: Melakukan pemeriksaan pada Kantor pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah/hmsrs yang bersangkutan dengan daftardaftar yang ada di Kantor pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli (pasal 97 PMNA 3/97)! yang dibuktikan dengan cap atau tulisan telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan pada halaman perubahan sertifikat asli kemudian di paraf dan diberi tanggal pengecekan. Meneliti apakah pemindahan hak atas tanah tersebut memperlukan izin pemindahan atau tidak (Pasal 98 PMNA 3/97). Calon penerima hak harus membuat pernyataan bahwa dengan pemindahan hak tersebut: Tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimal. tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) Pihak yang bersangkutan menyadari apabila pernyataan tersebut diatas tidak benar maka tanah kelebihannya akan menjadi objek landreform Pihak yang bersangkutan menanggung segala akibat hukum, apabila pernyataan diatas tidak benar. PPAT wajib menjelaskan maksud dan isi dari pernyataan diatas PPAT harus menolak pembuatan akta PPAT yang sedang disengketakan (Pasal 100 PMNA 3/97)! dibuktikan dengan surat keterang tanah tidak sengketa. 11

12 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] b. Pada saat pembuatan akta jual belinya, sertakan pula pasal peraturannya: Dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau kuasanya. (Pasal 101 (1) PMNA 3/97) Disaksikan oleh minimal 2 orang saksi, yang cakap untuk menjadi saksi. (Pasal 101 (2) PMNA 3/97) Membacakan akta kepada para pihak, memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan. (Pasal 101 (3) PMNA 3/97) Akta dibuat sebanyak 2 lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT, satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (Pasal 102 PMNA 3/97) c. Setelah pembuatan akta jual belinya, sertakan pula pasal peraturannya: PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumendokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor pertanahan, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan. (Pasal 103 (1) PMNA 3/97). 6. Sehubungan dengan pertanyaan no.5c diatas, suratsurat apa yang harus saudara serahkan guna proses pemeliharaan data di kantor pertanahan setempat, sertakan pasal aturannya: Surat-surat yang disebut dalam soal nomor tiga Akta jual beli (Ps.103 (2) c PMNA 3/97) Surat pengantar dari PPAT Surat kuasa kepada PPAT (Ps. Ps.103 (2) b PMNA 3/97) Surat permohonan pendaftaran peralihan hak (Ps.103 (2) a PMNA 3/97) PnBP Bea Balik Nama (Ps.16 (2) peraturan KaBPN No.13/2010) 7. Jelaskan kegiatan apa yang harus dilakukan Kakan Pertanahan Setempat guna pemeliharaan data pendaftaran tanah dan hitung berapa besar biaya yang harus dibayar oleh pemohon? Sertakan Pasal Peraturannya? " Kegiatan Kakan (Ps.105 PMNA 3/97) 12

13 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] 1. Pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya dilakukan sebagai berikut: a. nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk; b. nama atau nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan, dan besarnya bagian setiap pemegang hak dalam hal penerima hak beberapa orang dan besarnya bagian ditentukan, dan kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dan cap dinas Kantor Pertanahan; c. yang tersebut pada huruf a dan b juga dilakukan pada sertipikat hak yang bersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang memuat nama pemegang hak lama; d. nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari Daftar Nama pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan pada Daftar Nama penerima hak. 2. Apabila pemegang hak baru lebih dari 1 (satu) orang dan hak tersebut dimiliki bersama, maka untuk masing-masing pemegang hak dibuatkan Daftar Nama dan di bawah nomor hak atas tanahnya diberi garis dengan tinta hitam. 3. Apabila peralihan hak hanya mengenai sebagian dari sesuatu hak atas tanah sehingga hak atas tanah itu menjadi kepunyaan bersama pemegang hak lama dan pemegang hak baru, maka pendaftarannya dilakukan dengan menuliskan besarnya bagian pemegang hak lama di belakang namanya dan menuliskan nama pemegang hak yang baru beserta besarnya bagian yang diperolehnya dalam halaman perubahan yang disediakan. 4. Sertipikat hak yang dialihkan diserahkan kepada pemegang hak baru atau kuasanya. NOTE: Kalau tanah beralih pada satu orang maka yang berlaku adalah Pasal 105 (1) & (4) PMNA 3/97 13

14 [CRASH COURSE FOR AFTER MID] Kalau tanah beralih kepada lebih dari 1 orang dan hak tersebut dimiliki bersama yang berlaku adalah Pasal 105 (1), (2), dan (4) PMNA 3/97 Kalau haknya beralih hanya mengenai sebagian dari suatu hak atas tana sehingga hak atas tanah itu menjadi kepunyaan bersama pemeang hak lam dan pemegang hak baru, maka yang berlaku adalah Pasal 105 (1), (3) dan (4) PMNA 3/97 " Hitung bea balik nama (Ps.16 (2) peraturan KaBPN No.13/2010) {[1 x (Luas tanah x NJOP)] } {[1 x ] } = Rp ,- 14

15 FOKUS UAS CONTOH SOAL DAN BAHASAN KASUS 2 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 FOKUS UAS CONTOH SOAL DAN BAHASAN KASUS 3 20

21 21

22 22

23 TAMBAHAN CATATAN SETELAH MID SEMESTER DARI TEMAN SALEMBA ESTER MELISAWATY 23

24 ESTER MELISAWATY HUKUM PENDAFTARAN TANAH KE 7 SABTU, 16 NOVEMBER 2013 Enny Koeswarni S.H., M.Kn Tanggal 2 november 2013 Antara Nyonya A, dengan 2 anak dibawah umur menjual kepada R dan S (suami, istri), jadi untuk AJBnya pihak pertama A (P,Q), pihak kedua itu R dan S. objeknya adalah hak milik 121/cideng. Luas 800. Harga 3 miliar. Ini yang nanti akan masuk kedalam AJB. Jadi sertipikat hak milik ini sudah tercatat atas nama Nyonya A, P, dan Q. Sekarang akta dibuat sendiri berdasarkan aturan dari perkaban nomor 8 tahun Dia memang Merubah pasal 96 yang dari permen 397. Jadi sekarang semua akta dibuat ditulis tangan. Ketika mau membuat harus membuat covernya terlebih dahulu. Harus tulis nama PPAT, wilayah kerja, SK, alamat. PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (besar semua hurufnya), kemudian baru ditulis nama PPAT-nya. Yang dibaca itulah yang ditulis, yang tidak dibaca itu dihilangin dari akta. Pada hari ini, Sabtu tanggal 16 (enambelas) bulan November tahun 2013 (duaribu tigabelas). hadir dihadapan saya ESTER MELISAWATY, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal Nomor diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Administrasi Jakarta Pusat dan berkantor di Taman Sari nomor 123 dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini : Para penghadap dikenal oleh saya PPAT sebagaimana ternyata dengan identitas yang diserahkan kepada saya, PPAT. 24

25 pihak pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama : Hak Milik : Nomor 331/ Cideng atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal Nomor 152/1998 seluas 800 M2 (delapanratus meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) : dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) terletak di : Provinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta; Kota : Administrasi Jakarta Pusat; Kecamatan : Tanah Abang; Kelurahan : Cideng; Jalan : Taman sari nomor 17; Jual beli ini meliputi pula : Sebuah bangunan rumah tempat tinggal berikut turutannya yang didirikan berdasarkan izin Mendirikan Bangunan yang dikeluarkan oleh Dinas Tata Kota Daerah Khusus Ibukota Jakarta, tertanggal 05 Januari 1999, Nomor : 2357/IMB/I/ selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut Objek Jual Beli. Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa : a. Jual Beli ini dilakukan dengan harga (jual beli) 3 miliar (tiga miliar rupiah). --- b. Pihak Pertama mengaku telah menerima separuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut : Pasal Mulai hari ini objek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang 25

26 didapat dari, dan segala kerugian/beban atas objek jual beli tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua Pasal Pihak Pertama menjamin, bahwa objek jual beli tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat jaminan untuk suatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun Pasal Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Pengadilan Negeri Kota Administrasi Jakarta Pusat (domisili hukum, pengadilan negerinya dimana sesuai dengan letak tanahnya) Pasal Biaya pembuatan akta, uang saksi dan segala biaya peralihan hak ini dibayar oleh Pihak Kedua (ini tergantung dengan negosiasinya, biasanya dibayar oleh pihak pembeli/pihak kedua, tapi bisa juga dipotong. Biaya pembuatan akta ini dan uang saksi, dibayar oleh pihak pertama dan pihak kedua untuk bagian yang sama besar, sedangkan biaya peralihan hak dibayar oleh pihak kedua). Karena bayar PPAT sama saksi itu bisa ditanggung. Atau lebih enak bayar saja semua oleh pihak pembeli. Tapi tidak semua orang mau seperti itu. Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan : Sebagai saksi-saksi setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut diatas, akta ini ditandatangani oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor 26

27 saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Pusat ^^^ halaman terakhir tidak perlu ada paraf, karena sudah ditanda tangan jadi tidak perlu paraf lagi. ^^^ pihak pertama tanda tangan ada gambar meterai 6000 tanda tangan dan nama jelas. ^^^ Kalau ada cap ibu jari, kalau tidak ada ditanda tangani oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT. ^^^ (diisi minimal 2 saksi, tapi sekarang bisa diisi sampai 4 saksi, karena kalau di bank syariah perempuan semua yang jadi saksi, harus ada 4 saksi perempuan). ^^^ Akhirnya hadir juga dihadapan saya, dengan dihadiri oleh saksisaksi yang sama dan disebutkan pada akhir akta ini. Yang menerangkan telah mengetahui diatas dan telah menyetujui jual beli dalam akta ini. INI BERARTI KOLOM PERSETUJUAN. (dari suami atau istri pihak pertama, dia datang, dia hadir bisa tanda tangan, ditaruh dibelakang sini). Bisa juga dewan komisaris kalau dia datang dan tanda tangan pembeli atau penjual. Karena harus ada persetujuan dari dewan komisaris. Tapi tidak harus ditaruh dibelakang, dia juga bisa ditaruh didepan. Kalau ditaruh didepan, berarti ini yang dibelakang dibuang. Tidak boleh diisi didepan dan dibelakang. ^^^ Pasal 2 itu menjaminkan bahwa itu tidak dijaminkan. Pasal 1 dan pasal 2 pasti selalu ada. Pasal kedua bisa kelihatan setelah PPAT mencocokan sertipikat di kantor pertanahan. Tetapi meskipun ada pasal 2 ini, dalam praktek masih dimintakan pernyataan tidak sengketa dibawah tangan (meskipun sudah ada, karena BPN suka minta itu). ^^^ Pasal 3 Mengenai objek jual beli, apabila memindahkan harus ada ijin. Ini ada dalam sertipikat yang ada catatannya untuk memindahkan hak atas tanah ini harus mendapat ijin dari instansi yang berwenang, misalnya kelapa sawit orang2 yang mendapat transmigrasi yang diberikan sertipikat hak milik itu tidak bisa dialihkan misalnya ada catatannya (jadi ini tidak boleh dipindahkan), kemudian untuk sertipikat2 yang memang disitu ada catatannya, kemudian untuk hak pakai itu harus ada ijin dari instansi yang berwenang, kemudian juga hak2 atas tanah yang berdiri diatas tanah pengelolaan. Hak pengelolaan misalnya HGb diatas hak pengelolaan, hak pakai diatas hak pengelolaan. 27

28 Itu harus mendapat rekomendasi dari pemegang hak pengelolaan. Dan ini belum diisi. Kalau tidak ada itu yah dibuang pasal ini. ^^^ Ijin ini harus diperoleh selambat2nya pada hari yang sama waktu jual beli (tanggal yang paling lambat itu, tapi sebaiknya sebelumnya). Juga untuk akta tukar menukar misalnya asset BUMN, BUMD biasanya itu ada ijin dari menteri keuangan, menteri lembaga terkait. ^^^ Pasal 4 ini adalah memiliki batas maksimum untuk tanah pertanian. Lebih dari 7 Ha, lebih dari 10 Ha. Tapi kalau kasusnya tidak ada, ini juga dibuang pasal ini. ^^^ Kalau tidak mau aktanya sebagai kuitansi bisa dirubah Pihak Pertama mengaku telah menerima separuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang jumlah tersebut telah diberikan tanda penerimaan tersendiri. ^^^^Kalau jual beli tanah kosong : jual beli ini meliputi pekarangan kosong. (ini semua berlaku untuk titik 1,2,3), letak tadi juga berlaku untuk titik 1,2,3. kalau jual beli ada bangunan rumah tempat tinggal baru diisi : jual beli ini meliputi pula sebuah bangunan rumah tempat tinggal terdiri (kalau di Jakarta harus ada IMB). Bisa sebuah bangunan rumah toko, bisa sebuah bangunan rumah kantor, bisa sebuah bangunan rumah tempat tinggal terbuat dari dinding tembok, atap, lantai beserta turutannya yang didirikan dengan surat ijin mendirikan tanggal nomor yang dikeluarkan oleh Dinas Tata Kota Daerah Khusus Ibukota Jakarta, tertanggal, nomor, yang telah dilengkapi dengan pesawat telepon, listrik, setempat dikenal dengan jalan.. ^^^ NIB terdiri dari 13 digit nomor yang isinya itu : 2 nomor propinsi, 2 nomor kotamadya/ kabupaten, 2 nomor kecamatan, 2 nomor desa/kelurahan, yang 5 nomor bidang tanahnya. ^^^ Pada halamaan ketiga lembar AJB, ada 4 titik. Titik pertama itu untuk tanah2 yang dijual yang sudah sertipikat dan dijual seluruhnya. Kalimatnya HGB, HGU, atau Hak Pakai. Titik kedua adalah tanah yang sudah bersertipikat tapi dijual sebagian atau sebagai kecil, namanya pemisahan, misalnya tanah 1000 meter, yang dijual hanya 300 meternya. Tapi ini sudah bersertipikat tanahnya. Halaman 4 ada titik ketiga disana yang dijual adalah hak milik bekas hak milik adat. Misalnya girik belum bersertipikat. Dijual seluruhnya atau dijual sebagian. Titik ke 4 adalah HMSRS untuk apartemen. 28

29 ^^^ Yang penting disini ada 3 hak yaitu hak mili, guna bangunan dan hak pakai. Jadi kalian harus tahu siapa subjeknya, apa objeknya, apa persyaratanya, kapan habisnya. Itu harus diketahui. Karena ada 3 hak itu yang menjadi objek dari akta2 PPAT. Yang terakhir adalah HMSRS menurut UU yang baru nomor 20 tahun Jadi bukan menurut UU yang lama. Disitu ada SKGB dan ada sertipikat atas satuan rumah susun. Yang dikerjakan oleh PPAT adalah yang HMSRS. Ini adalah objek yang menjadi pekerjaan PPAT. ^^^ Jadi untuk titik pertama yang saudara buat Dijual seluruhnya tanah sertipikat, maka titik yang lain tidak perlu ditulis. Dan kalau kasusnya adalah hak milik atau HGB maka yang garing2 itu tidak dipakai lagi. Yang ditulis adalah yang berhubungan dengan kasusnya. Hal yang paling penting dalam suatu akta adalah komparisi. Kelompok 4 membuat komparisi PT dengan surat persetujuan dewan komisaris, komisaris hadir (bukan dengan suart persetujuan), yang AD nya harus disesuaikan Kelompok 3 membuat komparisi orang tua yang menjalankan kekuasaan orang tua, orang tua untuk dirinya sendiri dan menjalankan kekuasaan orang tua, Kelompok 2 membuat suami istri sama2 hadir sebagai pihak, mendapat persetujuan tertulis dari suami atau istri dengan surat persetujuan, mendapat persetujuan hadir. Kelompok 1 membuat komparisi perseorangan dalam arti bertindak sendiri tanpa persetujuan siapapun (dalam hal dia belum pernah menikah, dalam hal dia menjual harta warisan, dalam hal dia menjual harta bawaan, dalam hal dia menikah tidak menurut hukum Indonesia). Karena Jual beli bisa perorangan, keluarga atau yang sering itu PT. Lembar ke 2 kota adiministrasi Jakarta pusat. Yang disampaikan adalah surat biayanya ke kantor pertanahan (biaya) PP 13 tahun 2010 tentang PNBP. Ada kegiatan yang dilakukan kepala kantor dari nama A diubah menjadi nama R dan S. 29

30 CONTOH SOAL UAS 30

31 I. KASUS Sebidang tanah HGB nomor 701/Cilandak Barat. Luas 600 m2, sbgmn diuraikan dlm SU tgl 15 Juli 2001, nomor /Cilandak Barat Terletak di Jalan Gaharu II/15, Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan, milik dan ditempati oleh Ny. Partinah, SE, swasta, beserta anaknya Zaskia yg masih di bawah umur. Pada hari ini dijual kpd Tn. Handoko, SH, istrinya Ny. Yusnita berikut sebuah bangunan rumah tinggal beserta turutannya. Lengkap dgn surat IMB nya dengan harga Rp. 6 Miliar dihadapan saudara selaku PPAT/Notaris dgn wilayah kerja Jakarta Selatan. Pada tgl 9 Nopember 2012 bulan lalu, telah datang dihadapan saudara selaku Notaris, calon penjual dan pembeli tsb, melakukan penandatanganan Perjanjian Akan Jual Beli. Pada saat itu disepakati bahwa hari itu calon pembeli memberikan uang sebesar Rp. 500 juta sebagai tanda jadi, dgn ketentuan bahwa calon penjual harus segera menyelesaikan surat2 yg diperlukan termasuk mendaftarkan peralihannya karena warisan. Sejak tahun 2001, tanah HGB tsb dimiliki oleh Tn. Ir. Soelistyo, Direktur PT Anugerah yg berkedudukan di Jakarta, yg meninggal dunia di Jakarta pada tgl 30 Nopember 2010 dan meninggalkan ahli waris Ny. Partinah, SE, istrinya dan Zaskia anaknya tsb. Ternyata pada saat jual beli dilakukan hari ini dihadapan saudara, Tn. Handoko hanya menyerahkan uang tunai sebesar Rp. 4,5 Miliar, sedangkan sisanya sebesar Rp. 1 Miliar diserahkan dalam bentuk bilyet deposito yg baru dapat dicairkan pd tgl 13 Desember NJOP pada SPPT untuk tanah tsb di atas pada tahun 2012 sebesar Rp. 8 Juta/m2. Tugas : Buat AJB nya II. Teori 1. Bolehkah saudara membuatkan AJB pada hari ini? Berikan pertimbangan hukumnya! 2. Surat2 apa saja yg harus saudara terima untuk keperluan pembuatan aktanya? Adakah pajak yg dibayarkan? Hitung dan siapa yg wajib membayarnya? 3. Jelaskan kewajiban apa saja yg harus saudara lakukan : a. Sebelum pembuatan akta? 31

32 b. Pada saat pembuatan akta? c. Sesudah pembuatan akta? 4. Sebutkan surat apa sajakah yg harus ditambahkan guna keperluan pendaftaran jual belinya? 5. Hitung berapa biaya pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan setempat? 6. Jelaskan kegiatan apa sajakah yg dilakukan kakan pertanahan setempat hingga sertipikat tercatat a.n. pembeli? 7. Jelaskan dalam administrasi kantor pertanahan perubahan data fisik dan data yuridis dicatat dimana? JAWABAN 1. Bolehkah AJB dilakukan pada hari ini? AJB tidak boleh dilakukan pada hari ini, karena tanah dibeli sebagian dengan uang tunai dan sebagian dengan bilyet deposito yang baru dicairkan pada tanggal 13 Desember Jual beli menurut Hukum Tanah Nasional merupakan perbuatan hukum yang melepaskan untuk selama- lamanya dari pihak penjual kepada pembeli pada waktu terang dan tunai. Sehingga ketika terjadi jual beli obyek jual beli harus sudah lunas di bayar dan saat itu juga hak beralih ke pemilik baru. (dasar hukum?) Dasar hukum: Pasal 5 UU 5/1960, bahwa kita tunduk pada hukum adat. 2. Untuk keperluan aktanya surat/ dokumen apa saja yang harus diterima? - Sertifikat HGB nomor /Cilandak Barat milik Ny Partinah dan Zaskia - Identitas diri penjual dan pembeli - Kartu keluarga penjual dan pembeli - Akta kelahiran Zaskia - Surat Nikah pembeli - NPWP penjual dan pembeli - Bukti bayar PBB lunas - Surat setor PPH 32

33 - Surat setor BPHTB - surat persetujuan dari pengadilan negeri untuk anak di bawah umur - Surat kuasa untuk mengurus balik nama - Surat pengantar dari PPAT - surat keterangan tanah tidak bersengketa - cek bersih dari BPN Pajak- pajak yang harus dibayarkan : Saat jual beli pajak yang harus dibayar: BPHTB = ( (nilai jual atau NJPx luas tanah) - 80 juta x 5%) = 6 milyar 80 juta x 5% = 5,920,000,000 x 5% = 296,000,000 Dibayar oleh pembeli PPH = = ( (nilai jual atau NJOPx luas tanah) x 5%) = 6,000,000,000 x 5 % = 300,000,000 PnBP Balik Nama (1 permil x (luas tanah x NJOP) +50,000 = 1 permil x (600mwx 8 juta) =1 permil x 4,800,000, = Rp 48,050, Kewajiban yang harus dibuat pada: a. Sebelum pembuatan akta: Meminta alat bukti: - Setifikat tanah - Identitas para pihak - Kalau ada surat kuasa - Surat keterangan tanah tidak sengketa - Bukti pembayaran pajak Mengecek setifikat di kantor pertanahan setempat Cek surat2 lain jika tanah merupakan tanah hak pengelolaan yang pengalihannya harus ada izin terlebih dahulu dari pemerintah Cek pembeli harus memnuhi syarat subyek dari obyek yang akan dipindahkan - Orang yang berwenang melakukan perbuatan hukum 33

34 - Orang yang berwenang menerima obyek pemindahan hak tersebut - Dll b. Pada saat membuat akta Para pihak harus hadir di hadapan PPAT PAT memeriksa identitas, surat- surat dll Dibacakan, dijelaskan dan dikonfirmasikan kepada para pihak apakah sudah jelas dan kemudian ditandatangani di hadapan para saksi dan PPAT c. Setelah membuat akta Dalam waktu selambat2nya 7 hari kerja harus menyampaikan lembar kedua akta kepada Kantor Pertanahan Kota adminsitrasi setempat untuk didaftarkan Menyampaikan secara tertulis kepada kliennya tersebut bahwa akta sudah didaftarkan kepada kantor pertanhan Mencatat nomor akta dimasukkan ke buku induk 4. Surat yang harus ditambahkan untuk kepentingan jual beli adlaah surat bukti setor pajak PPh dan BPHTB dan surat persetujuan dari ketua pengadilan negeri setempat untuk anak di bawah umur - surat kuasa kepada PPAT untuk mengurus balik nama - surat pengantar PPAT - formulir permohonan pendaftaran perubahan data - Akta Jual Beli - SPS Biaya pendaftaran / PNBP Balik Nama 5. Biaya peralihan hak di kantor pertanahan setempat? (check lagi) PnBP Balik Nama (1% x (luas tanah x NJOP) +50,000 = 1% x (600mwx 8 juta) =1% x 4,800,000, = Rp 48,050, Kegiatan apa yang dilakukan Kakan pertanahan setempat sampai sertifikat tercatat sebagai atas nama pembeli? Kegiatan Kantor Pertanahan Pertanahan (pasal 105 PMNA 3/97) 1. Pencatatan peralihan hak dalam daftar buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya: 34

35 - nama pemegang hak lama dalam buku tanah dicoret dan dibubuhi paraf oleh Kepala Kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk - nama pemegang hak yang baru ditulis di buku tanah, beserta tgl pencatatan, bagian hak dan ditandatangai oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dan dicap - hal2 tersebut di atas juga dilakukan pada sertipikat hak ybs dan daftar2 umum lain yg memuat nama pemegang lama - nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari daftar nama pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tanah ditulis pada daftar penerima hak yang baru. 2. Jika penerima hak lebih dari 1 orang maka untuk masing- masing dibuatkan daftar nama dan di bawah nomor ha katas tanahnya diberi garis dengan tinta hitam 3. Jika peralihan hak hanya sebagian dari ha katas tanah shg hak atas tanah dipegang bersama dengan pemegang hak lama maka pendaftarannya dilakukan dengan menuli besarnya bagian pemegang hak lama di belakan namanya dan menuliskan nama pemegang hak baru beserta besearnya bagian di bagian halaman perubahan 4. Sertipikat hak yang dialihkan diberikan kepada pemegang hak baru atau kuasanya 7. Perubahan data fisik dan data yuridis dicatat di mana? Perubahan data fisik dicatat di: Surat Ukur Perubahan data yuridis dicatat di : Buku Tanah dan Salinan Buku Tanah Kemudian salinan buku tanah dan surat ukur dijilid menjadi 1 dan diberikan kepada pemegang hak baru. Sedangkan Buku Tanah disimpan di Kantor BPN. 35

36 36

37 JAWABAN UNTUK SOAL AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH PPAT NINA WINDU KIRANA, SH, MKn, DAERAH KERJA KOTA ADMINISTRASI JAKARTA SELATAN SURAT KEPUTUSAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL Nomor 2/X/2005 Tanggal 2 Oktober 2005 Jalan Jatipadang nomor 47, Jatipadang, Pasar Minggu Telepon (021) Fax (02) Hari ini, Kamis, tanggal 13 (tigabelas) bulan Desember, tahun 2012 (duaribu duabelas) hadir di hadapan saya, NINA WINDU KIRANA, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 2 OKTOBER 2005 nomor 2/x/2005, diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam pasal 7 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Administrasi Jakarta Selatan, dan berkantor di Jalan Jatipadang nomor 47, Jatipadang, Pasar Minggu, dengan dihadiri oleh saksi- saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini I.1.Nyonya PARTINAH, Sarjana Ekonomi,lahir di Jakarta, pada tanggal (sepuluh Mei seribusembilanratus limapuluh), Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Gaharu II/15, rukun tetangga 05, Rukun Warga 007, Kelurahan Cilandak Barat, Kecamatan Cilandak, pemegang Kartu Tanda PEnduduk yang dikeluarkan oleh Kelurahan Cilandak Barat tertanggal (limabelas Januari duaribu sepuluh) dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) : yang berlaku sampai tanggal (limabelas Januari duaribu limabelas) yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT, untuk dibuatkan fotocopynya dan dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya, PPAT Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak: a. untuk diri sendiri b. selaku orangtua yang hidup terlama yang menjalankan kekuasaan orangtua atas nama anaknya dan karenanya bertindak untuk dan atas nama anaknya, yaitu: 37

38 - Zaskia, lahir di Jakarta, tanggal (sepuluh Mei duaribu), berdasarkan Akta Kelahiran tanggal (duapuluh Mei duaribu) nomor 56./XI/KC.2010 yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil Jakarta Selatan, Warga Negara Indonesia, pelajar, bertempat tinggal sama dengan penghadap orangtuanya tersebut di atas, dan untuk melakukan perbuatan hukum ini telah mendapatkan persetujuan dari Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tertanggal (sepuluh November duaribu duabelas) yang salinan resminya bermaterai cukup dan dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya,ppat Selaku penjual untuk selanjutnya disebut: PIHAK PERTAMA II.1.Tuan HANDOKO, Sarjana Hukum, lahir di Bandung, tanggal (duapuluh Mei seribu sembilanratus tujuhpuluh), Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Gaharu I/10, rukun Tetangga 05, Rukun Warga 007, Kelurahan Cilandak Barat, Kecamatan Cilandak, pemegang Kartu Tanda Penduduk yang dikeluarkan oleh kelurahan Cilandak Barat tanggal (duapuluh Mei duaribu sepuluh), dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) : yang berlaku sampai tanggal (duapuluh Mei duaribu limabelas) yang aslinya diperlihatkan kepada sata,ppat, untuk dibuatkan fotocopynya dan dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya, PPAT II.2.Nyonya YUSTINA, lahir di Bandung, tanggal tanggal (duapuluh Mei seribu sembilanratus tujuhpuluh), Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Gaharu I/10, rukun Tetangga 05, Rukun Warga 007, Kelurahan Cilandak Barat, Kecamatan Cilandak, pemegang Kartu Tanda Penduduk yang dikeluarkan oleh kelurahan Cilandak Barat tanggal (duapuluh Mei duaribu sepuluh), dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) : yang berlaku sampai tanggal (duapuluh Mei duaribu limabelas) yang aslinya diperlihatkan kepada sata,ppat, untuk dibuatkan fotocopynya dan dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya, PPAT Selaku pembeli dan selanjutnya disebut: PIHAK KEDUA

39 Para penghadap dikenal oleh saya,ppat Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama: Hak Guna Bangunan, nomor /Cilandak Barat. 2003, sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam surat ukur tanggal 15 Juli 2001 Nomor 9046/2001 seluas 600m2 (enamratus meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) : dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang PAjak Bumi Dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor OBjek PAjak (NOP): terletak di: - Propinsi : DKI Jakarta - Kota : Jakarta Selatan - Kecamatan : Cilandak - Kelurahan : Cilandak Barat - Jalan : Gaharu I/10 Jual beli ini meliputi pula: - sebuah bangunan rumah tinggal, berdinding tembok, beratap genteng, berlantai keramik, beserta turutannya yang menurut sifat peruntukannya dan menurut undang undang termasuk barang tidak bergerak - bangunan tersebut didirikan berdasaran surat ijin medirikan bangunan (IMB) tanggal 02 Februari 2002 dengan nomor: 2345/IMB/2002 yang dikeluarkan oleh instansi setempat yang aslinya diperlihatka kepada saya,ppat - Bangunan tersebut termasuk aliran listrik dari PLN dan saluran telepon dari Telkom dengan nomor telepon Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut Obyek Jual Beli Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa: a. Obyek jual beli ini dilakukan dengan harga Rp. 6,000,000,000 (enam milyar rupiah) b. Pihak Kedua mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut di atas dan atas penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kuitansi) c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat- syarat sebagai berikut: Pasal

40 Mulai hari ini obyek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua oleh karenanya segala keuntungan yang diperoleh dari dan kerugian/beban atas obyek jual beli menjadi hak/beban Pihak Kedua Pasal Pihak Pertama menjamin bahwa obyek jual beli tersebut di atas tidak terangkut dalam suatu sengketa, bebas sitaan, tidak terikat sebagai jaminan atas suatu utang, dan bebas dari beban- beban lainnya yang berupa apa pun Pasal Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Pasal Biaya pembuatan akta ini, uang saksi, dan biaya peralihan hak ini dibayar oleh Pihak Kedua Demikian akta ini dibuat di hadapan para pihak dan: 1. Nyonya GERALDINE SIANTURI, Sarjana Hukum, lahir di Tapanuli, tanggal (satu Januari seribu sembilanratus delapan puluh, Warga Negara Indonesia, Pegawai Kantor PPAT, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Mangga 1 nomor 5, rukun tetangga 05, Rukun Warga 10, Kelurahan Mangga Besar, Kecamatan Pasar Minggu, pemegang Kartu Tanda Penduduk tertanggal (satu Januari duaribu sepuluh) dengan Nomor INduk Kependudukan (NIK): yang berlaku sampai tanggal (lima januari duaribu limabelas) 2. Nyonya MELINDA DEE, Sarjana Hukum, lahir di Tapanuli, tanggal (satu Januari seribu sembilanratus delapan puluh, Warga Negara Indonesia, Pegawai Kantor PPAT, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Mangga 1 nomor 5, rukun tetangga 05, Rukun Warga 10, Kelurahan Mangga Besar, Kecamatan Pasar Minggu, pemegang Kartu Tanda Penduduk tertanggal (satu Januari duaribu sepuluh) dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK): yang berlaku sampai tanggal (lima januari duaribu limabelas) sebagai saksi- saksi, dan setelah dibacakan dan dijelaskan, sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan Pihak Pertama dan Pihak Kedua di atas, akta ini ditandatangani oleh Pihak Pertama, 40

41 Pihak Kedua, para saksi, dan saya, PPAT sebanyak 2(dua) rangkap asli, yaitu 1(satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor saya,ppat, 1(satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini Pihak Pertama materai Pihak Kedua Nyonya PARTINAH, SE Tuan HANDOKO Nyonya YUSTINA Saksi Saksi Ny, Geraldine Ny. Melinda Dee JANGAN LUPA CAP PPAT NINA WINDU KIRANA, SH, MKN 41

42 TAMBAHAN CATATAN DARI TEMAN SALEMBA ESTER MELISAWATY 2 42

43 ESTER MELISAWATY HUKUM PENDAFTARAN TANAH KE 6 SABTU, 02 NOVEMBER 2013 Enny Koeswarni S.H., M.Kn Pemeliharaan data Pemikiran kita sudah ada sertipikat, kemudian ada perubahan. Garis pembantu mulai dari kita punya sertipikat. Kalau sudah sertipikat, itu selesai disertipikat, tidak selesai dengan data fisik dan data yuridis masuk di buku tanah dan surat ukur lalu dikeluarkan sertipikat. Itu ada yang namanya tata usaha pendaftaran tanah di kantor pertanahan. Kantor pertanahan itu punya tata usaha yaitu isinya daftar2 umum : ada daftar buku tanah, daftar nama, daftar surat ukur, daftar peta. Kemudian Daftar2 itu dipelihara di kantor pertanahan. Jadi kepada kita itu diberikan sertpikat itu sebetulnya isinya salinan. Salinan buku tanah dan surat ukur. Aslinya itu ada dikantor pertanahan yang disebut dengan daftar surat ukur dan daftar buku tanah. Kalau kita mau mengadakan transaksi tanahnya sertipikat, Biasanya minta kepada PPAT notarisnya untuk melakukan pengecekan (dicocokan data yang ada di dalam sertipikat itu dicocokan dengan data yang ada di kantor pertanahan). Pendaftaran tanah tujuannya memberikan informasi, tujuan pendaftaran tanah bagi pemegang haknya dengan mudah memberikan tanah ini miliknya. Nanti ada kita bisa lihat dari alat buktinya yaitu sertipikat. Disini kalau dilihat siapa pemiliknya, dilihat dalam buku tanahnya. disini ada namanya, siapa pemiliknya. Perolehannya dari mana apakah dari pemisahan, pemecahan, konversi. Kalo yang pendaftaran pertama kali, maka tulisannya konversi. Ada ditulis haknya, jangka waktunya. Kita sekarang sudah pemeliharaan data, berarti nanti ada perubahan2 yang di tulis di sertipikat (ada jual beli, pembebanan, pengecekan sertipikat). Daftar2 tadi, itu sebetulnya terbuka untuk umum (daftar buku tanah, daftar peta pendaftaran tanah, daftar surat ukur dan daftar tanah). Pasal 34 PP 24 itu sebetulnya menulis terbuka untuk umum. Hanya ada 1 yang tidak terbuka untuk umum yaitu daftar nama. Disitu ditulis nama si A,B,C, punya tanah dimana aja, haknya apa (disana kelihatan). dan itu yang tidak terbuka untuk umum. Bisa, kalau hanya instansi pemerintah, misalnya kantor pajak dalam hal kasus, kantor pengadilan. tapi itu juga dengan permohonan tertulis kepada mentri kepala badan, kanwil dan sampai kakan. Dan itu hanya diperlihatkan, tidak di potocopi atau di potret. Pasal 35 warkah : surat2 yang dilampirkan pada saat pensertipikatan. Jadi kalau kasus kemaren adalah surat2 yang dimasukkan ke kantor pertanahan. Warkah itu disimpan di kantor pertanahan. Misalnya ada girik, jual beli, waris, pernyataan tidak sengketa, PBB (itu semua disimpan di kantor pertanahan). Sering dalam praktek biasa, itu kasus yang terjadi dalam praktek, sering orang mempertengkarkan mengenai warkah. (dulu jual belinya tidak bener, saya tidak datang, istri saya tidak datang, orang lain yang tanda tangan, sudah meninggal kok bisa tanda tangan). Siapa yang tanda tangan? Berarti ada pemalsuan. 43

44 Itu kalau mau lihat warkahnya, kalau dulu masih bisa melihat warkah.ijin dengan kepala kantor. Sekarang ada peraturan baru dari perkaban no 6 tahun 2013 itu sudah tidak boleh dilihat. Jadi ada warkah, surat ukur, buku tanah itu sekarang tidak boleh dilihat. Itu yang sekarang menjadi bagaimana sifat keterbukaannya itu. Kenapa dilarang? Karena banyak juga yang menyalahgunakan. Orang melihat warkah, akhirnya dia menggugat baru. Jadi akhirnya dilarang. Kecuali dalam kasus tertentu dan instansi pemerintah yang buka. Dengan syarat2 tertentu. Dan paling2 dikeluarkan SKPT surat keterangan pendafataran tanah atau salinan dan itu tidak bisa digunakan sebagai bukti. Kalau digunakan sebagai bukti, masuk ke pidana. Bahwa di pasal PP 24 pasal 34 dan 35 kita bisa lihat dan bisa dibuka. sekarang tidak boleh lagi. Jadi bisanya dengan dikeluarkan SKPT isinya seripikat hak milik ini milik si A Sekarang BPN sudah maju dengan layanan : One day service, ada yang 7 menit juga selesai (kultum), weekend service. Buku tanah, dllnya itu termasuk arsip Negara adalah berkas Negara. dan itu dilindungi dengan UU kearsipan. Apa Pemeliharaan data itu? Setiap perubahan yang terjadi harus dilakukan pendaftaran. Jadi pemeliharaan data itu adalah Pencatatan perubahan baik data fisik maupun data yuridis yang terjadi pada hak atas tanah tertentu yang harus dilakukan pencatatan pada daftar umum. Perubahan itu kita tahu tanah itu bisa data fisik dan data yuridis. Jadi perubahan itu Bisa perubahan data fisik atau data yuridis dan bisa juga perubahan data fisik dan data yuridis. Bagaimana dengan Perubahan data fisik? Data fisik = pemisahan, pemecahan, penggabungan, tanah tumbuh, tanah musnah Data fisik berarti Tanahnya, letak, batas dan luas. Pemisahan kalau ada tanah hak milik atau HGB yang luasnya 1000 meter, kemudian dipisahkan, dijual sebagian. Jadi yang dijual misalnya yang 300 meter, jadi dipisahkan. Ini pakai akta PPAT. Jadi di dipisahkan, pemisahan. Nanti kalau 700 nya ini mau dijual lagi bisa dipisahkan lagi, itu ada aktanya jual beli, nanti saudara mengisinya dititik ke 3 objeknya itu diisi dengan pemecahan atau dititik ke 2 diisi tanah yang sudah bersertipikat dijual sebagian. Pada blanko AJB. Pemecahan itu tanah 2000 dibikin cluster atau town house jadi di bagi habis, jadi induknya yang ini sudah tidak ada lagi. Maka keluar sertipikat baru dengan nomor baru. Walaupun dipagarnya town house itu nomor 75 A,B, C, D,E, F,G nomornya. Tapi masing2 punya sertipikat sendiri2. Ini pemecahan habis. Ini waktu pemecahannya tidak perlu jasa PPAT. Tapi pemilik tanah bisa mengajukan langsung kepada kantor pertanahan untuk langsung dilakukan pemecahan. Ini tidak pakai PPAT. Waktu jualnya 1-1 baru butuh PPAT. Penggabungan : ini ada 2 sertipikat yang kebetulan bersebelahan (atau yang muka sama belakang, jalan raya sama jalan gang kecil ini banyak orang yang beli, ini digabung). Jadi 2 sertipikat ini dinyatakan tidak berlaku dalam satu berita acara. Dan nanti keluar satu sertipikatnya. Penggabungan ini juga tidak perlu akta notaries. Tapi bisa dimintakan kepada notaries untuk melakukan pengurusan ini. Untuk Tanah tumbuh di pinggir kali bisa dilakukan lewat jasa notaries. Mengajukan permohonan pensertipikatan khusus untuk tanah tumbuh. Jadi Tidak otomatis menjadi 44

45 tanah saudara. Itu masi tanah Negara. Dan yang tumbuh ini harus diajukan permohonan. Untuk Tanah musnah. Tanah yang hilang dan sertipikatnya masih ada, tapi sudah tidak ada tanahnya. Karena tanahnya dipinggir kali sudah hilang. Itu sebenernya harus dilaporkan ke kantor pertanahan bahwa tanah ini sudah tidak ada tanahnya lagi. Takutnya tanah seperti ini suka diperjual belikan taunya tidak ada tanahnya. Tanah2 yang kena gempa, yang buka menutup (di padang pernah terjadi masuk ke dalam lalu menutup) itu bukan otomatis tanah yang menutup itu tanahnya dia. Tanah nya dia sudah tidak ada lagi. Untuk seperti yang di sidoarjo lumpur lapindo sudah tidak ada hak atas tanah. Itu sudah menjadi hamper seperti lautan, danau yang besar. Itu sudah tidak ada hak atas tanah meskipun dia masih ada sertipikatnya. Itu hitungannya musnah. Jadi sertipikat yang kita punya itu harus ada Penggantiannya ganti rugi kemudian diberikan pemindahan rumah di lokasi lain. Ini semua adalah perubahan data fisik. Yang ada hubungan dengan PPAT adalah pemisahan. Setelah kita buat akta pemisahan (dijual sebagian) maka kita wajib mendaftarkan 7 hari kerja. Untuk yang 700 yang tersisa ini Nanti dicatat di sertipikat ada kata2 sisa. Untuk yang 300 harus dibuatkan sertipikat baru. 700 (sisa, belakang ditulis) dikeluakan hak milik nomor Tanah tumbuh karena alam (ada tanah, kebetulan sudah sertpikat di pinggir kali) tidak otomatis jadi tanah kita. Ini harus diajukan permohonan hak untuk tanah kita bisa sampai situ. Ini 2 sertipikat. Kalau reklamasi itu kan diuruk baru diajukan permohonan hak, baru keluar hak di sertipikatnya. Ini Dalam kapasitas sudah ada sertipikat. Lalu ada perubahan2 ini. Tetap ini harus didaftarkan Perubahan fisiknya. Bagaimana dengan perubahan yuridis? Statusnya tadi hak milik lalu dibebankan (pembebanan atas tanah hak lain, hak atas tanah jadi misalnya diatas hak milik diberikan hak guna bangunan atau diatas hak milik diberikan hak pakai) ini pembebanan, kalau blanko aktanya ada nanti namanya pemberian hak guna bangunan atau hak pakai diatas tanah hak milik. Hak milik tadi adalah hak induk yang bisa menjadi hak lain. Jadi diatasnya bisa dibebankan hak guna bangunan, atau hak pakai. Dengan hak jaminan atas tanah atau hak tanggungan (ini pembebanan). Hak milik dijadikan jaminan hutang kemudian diberikan jaminan hutang. Itu harus dicatat. Perubahan hak ( misalnya penurunan atau peningkatan). Kalau hak milik mau dijual kepada PT, PT nya tidak bisa beli kemudian dilakukan penurunan. Ada peningkatan (ada HGB orang tidak mau pakai HGB karena ada jangka waktu, jadi dia mau belinya kalau sudah ditingkatkan dengan hak milik). Hapusnya hak (kalau haknya hapus, tidak ada lagi) harus dicatat dulu. Makanya sebelum dihapus harus dilakukan perpanjangan hak. Subjek adalah pemiliknya (ada pemindahan hak (jual beli, tukar menukar, hibah, pembagian hak bersama, lelang, inbreng) setiap ada perubahan itu harus dicatat. Peristiwa hokum (kematian harus dicatat). Putusan pengadilan ( karena kasus, dibatalkan. Harus dicatat. Atau perubahan nama kita) Jadi Setiap ada perubahan itu harus dicatat. Sekali sudah jadi sertipikat, setiap perubahan harus dicatat. Itulah pemeliharaan data yang harus dicatat. 45