PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA

Transkripsi

1 PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung Oleh SALDY FITRIANDA SABARUDIN NIM : Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2007

2 ABSTRAK PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA Oleh Saldy Fitrianda Sabarudin NIM : Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota ITB Pembimbing: Ir. Haryo Winarso, M.Eng., Ph.D. Nilai dan harga suatu lahan semakin meningkat seiring dengan intensitas kegiatan yang terus bertambah. Suatu aktifitas dengan efek turunannya, akan meningkatkan kebutuhan akan lahan. Hal ini juga terjadi di kawasan Ciumbuleuit, yang mengalami peningkatan aktivitas setelah keberadaan UNPAR. Namun, dinamika dari perubahan pola harga lahan yang terjadi di kawasan Ciumbuleuit masih belum teridentifikasi dengan baik. Tesis ini bertujuan untuk menjelaskan perngaruh keberadaan UNPAR terhadap dinamika harga lahan di kawasan Ciumbuleuit. Metode yang digunakan dalam penelitian ini merupakan kombinasi teknik analisis spasial, dengan cara overlay peta secara time series dan statistik deskriptif serta asosiatif, dengan mengkaitkan pola perkembangan fasilitas pendukung yang bersifat ekonomi, serta pengaruh keberadaan UNPAR terhadap pola harga lahan. Hasil studi menunjukan bahwa keberadaan UNPAR memberikan pengaruh terhadap perkembangan fasilitas publik yang bersifat ekonomi di kawasan Ciumbuleuit. Diawali dengan permintaan terhadap fasilitas kamar sewa, kemudian diikuti oleh fasilitas-fasilitas lainnya yang mendukung aktifitas mahasiswa. Proses tersebut menyebabkan perbaikan pada kondisi fisik di sekitar UNPAR, yang mengakibatkan perubahan pada pola harga lahan di kawasan sekitarnya. Hasil studi secara akademis memberikan wawasan baru, secara praktis dapat menjadi masukan untuk kebijakan perencanaan dan pengembangan suatu wilayah yang terkait dengan keberadaan fasilitas pendidikan, dalam hal ini universitas. Masukan tersebut diantaranya, menjadikan universitas sebagai salah satu bagian yang terintegrasi dengan wilayah secara menyeluruh, sehingga perkembangan dari universitas dapat diwadahi sesuai dengan kemampuan kawasan tersebut. Kata kunci: UNPAR, fasilitas pendidikan, forward linkages, pola harga lahan, overlay peta secara time series. i

3 ABSTRACT PARAHYANGAN UNIVERSITY INFLUENCED ON THE LAND PRICES CHANGES ON ITS SURROUNDING AREA By Saldy Fitrianda Sabarudin NIM : The value and prices of land will increase along with the growth of activities in the area. Such activities and the derivative effect will increase the need of land. This case also occurs in Ciumbuleuit area, which is experiencing activity s growth along with the existence of UNPAR. Yet, the dynamic of land price s pattern in this area have not been well identified. This thesis explains the dynamic of land price s generated by UNPAR. The research combine spatial and statistic analysis to explain the relation of university s economic supporting facilities, and land price within the area. The result shows that the existence of UNPAR is influencing the development of economic public facilities in the area; initiated by the increasing demand of rented room and then followed by other economic facilities. The process has caused the physical improvement, and result land price changes of the area. The result advances concept to the policy in planning and development of the area where the education facilities exist. University should consider as one variable in the spatial planning, so the university will be integrate to the surrounding area. Keywords: education facility, forward linkages, economic supporting facilities, land price pattern. i

4 DAFTAR ISI ABSTRAKSI... i DAFTAR ISI... ii DAFTAR GAMBAR... v DAFTAR TABEL... viii DAFTAR LAMPIRAN... x BAB I PENDAHULUAN I.1 Latar Belakang Masalah... 1 I.2 Perumusan Masalah... 3 I.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian... 5 I.4 Relevansi Studi... 5 I.5 Ruang Lingkup Penelitian... 6 I. 5.1 Lingkup Wilayah Studi... 6 I. 5.2 Lingkup Materi... 7 I.6 Kerangka Pemikiran... 7 I.7 Sistematika Penulisan... 7 BAB II TINJAUAN PUSTAKA II.1 Pemahaman Dasar mengenai Lahan II.1.1 Teori Nilai dan Harga Lahan II.1.2 Tanah Sebagai Komoditas dan Pengaruhnya terhadap Ekonomi Lahan di Perkotaan II.2 Pengaruh Permintaan terhadap Dinamika suatu Kawasan II.3 Pembangunan Fasilitas Publik II.3.1 Universitas sebagai Fasilitas Publik dan Pengaruhnya Terhadap Perkembangan Kawasan II.3.2 Forward Linkages dan Universitas II Teori Linkages II Linkages dari Keberadaan Universitas II Pengaruhnya terhadap Harga Lahan II.3 Kesimpulan BAB III DESAIN RISET III.1 Pendekatan Studi III.2 Definisi Operasional III.3 Kerangka Penelitian III.4 Metode Pengumpulan Data III.4.1 Penetapan Wilayah Studi dan Lokasi Pengamatan III.4.2 Waktu dan Lokasi Riset III.4.3 Teknik Pengumpulan Data III.5 Metode Analisis Data III.5.1 Analisis Perubahan Harga Lahan dan Kaitannya Dengan Perkembangan Wilayah Studi Sebelum Keberadaan UNPAR iii

5 III.5.1 Analisis Perubahan Harga Lahan dan Kaitannya Dengan Perkembangan Wilayah Studi Sebelum Keberadaan UNPAR BAB IV UNPAR DALAM KONTEKS PERKEMBANGAN KELURAHAN HEGARMANAH DAN KELURAHAN CIUMBULEUIT IV.1 Gambaran Umum Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit IV.1.1 Perkembangan Aspek Fisik IV.1.2 Perkembangan Aspek Ekonomi IV Aktifitas Ekonomi IV Perkembangan Fasilitas Umum IV Perkembangan Pada Aspek Sosial IV Pertumbuhan Penduduk IV Keberadaan Mahasiswa IV.2 Gambaran Umum UNPAR IV.2.1 Sejarah IV.2.2 Perkembangan Fisik IV.2.3 Perkembangan Mahasiswa BAB V PERKEMBANGAN HARGA LAHAN DAN KAITANNYA DENGAN FORWARD LINKAGES DARI KEBERADAAN UNPAR V.1 Perkembangan Harga Lahan di Wilayah Studi V.2 Perkembangan Harga Lahan Sebelum Keberadaan UNPAR V Harga Lahan V Harga Lahan Tahun V Harga Lahan Tahun V.2.2 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Kamar Sewa V.2.3 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Toko Warung V.2.4 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Rumah Makan Kantin V.2.5 Kesimpulan Dari Perkembangan Harga Lahan yang Terjadi Sebelum Keberadaan UNPAR ( ) V.3 Perkembangan Harga Lahan Setelah Keberadaan UNPAR V.3.1 Harga Lahan Harga Lahan Tahun Harga Lahan Tahun V.3.2 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Kamar Sewa V.3.3 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Toko Warung..113 V.3.4 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Rumah Makan Kantin V.3.5 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah usaha Foto Copy127 V.3.6 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah usaha Warnet V.3.7 Kesimpulan Dari Perkembangan Harga Lahan yang Terjadi Setelah Keberadaan UNPAR ( ) iv

6 BAB VI PENUTUP VI. 1 Temuan Studi VI. 2 Kesimpulan VI. 3 Implikasi Kebijakan VI. 4 Kelemahan Studi VI. 5 Saran Studi Lanjutan DAFTAR PUSTAKA 156 LAMPIRAN 159 v

7 DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1. Kerangka Pemikiran... 7 Gambar 2.1. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Gambar 2.2. Kaitan antara Harga lahan dan kegiatan pembangunan Gambar 3.1. Peta Wilayah Studi Gambar 4.1. Peta Pembagian Wilayah Pembangunan Gambar 4.2. Peta Kelurahan Ciumbuleuit Gambar 4.3. Peta Kelurahan Hegarmanah Gambar 4.4. Gambar 4.4 Peta Tata Guna Lahan Kota Bandung Gambar 4.5 Jumlah Toko - Warung di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit Gambar 4.6 Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit Gambar 4.7. Jumlah Rumah makan - Kantin di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit Gambar 4.8. Jumlah Foto Copy di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit Gambar 4.9. Jumlah Warnet di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit Gambar Pertumbuhan Jumlah Penduduk di Kelurahan Hegarmanah dan KelurahanCiumbuleuit Gambar Perbandingan Jumlah Penduduk dan Jumlah Mahasiswa UNPAR Gambar Jumlah Mahasiswa UNPAR Gambar Perbandingan Jumlah Mahasiswa Yang Berada Di Dalam Dan Di Luar Daerah Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.1. Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar 5.2. Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.3. Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar 5.4. Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.5. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar 5.6. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar 5.7. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.8. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun vi

8 Gambar 5.9. Gambar Gambar Gambar Gambar Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit tahun Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Iso5alue Harga Lahan Tahun Gambar Iso5alue Harga Lahan Tahun Gambar Iso5alue Harga Lahan Tahun Gambar Iso5alue Harga Lahan Tahun Gambar Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Perbandingan Jumlah Mahasiswa Berdasarkan Tempat Tinggal Tahun Gambar Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Perbandingan Jumlah Mahasiswa Berdasarkan Tempat Tinggal Tahun Gambar Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun Gambar Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.38 Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit vii

9 Tahun Gambar 5.39 Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.40 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.41 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.42 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun Gambar 5.43 Kenaikan Harga Lahan Tahun Gambar 5.44 Peta Harga Lahan Tahun Gambar 5.45 Pola Harga Lahan Berdasarkan Keberadaan UNPAR dan Pembangunan Fasilitas Tahun Gambar 5.46 Pola Harga Lahan Tahun Gambar 5.47 Isovalue Harga Lahan Tahun Gambar 5.48 Peta Harga Lahan Tahun Gambar 5.49 Pola Harga Lahan Berdasarkan Keberadaan UNPAR dan Pembangunan Fasilitas Tahun Tahun Gambar 5.50 Pola Harga Lahan Tahun Gambar 5.51 Isovalue Harga Lahan Tahun Gambar 6.1 Skema Dari Keterkaitan Antara UNPAR dan Perkembangan Harga Lahan di Wilayah Studi Gambar 6.2 The Burgage Cycle Concep viii

10 DAFTAR TABEL Tabel 3.1. Data Yang Berasal dari Pemerintah Tabel 3.2. Data Yang Berasal dari UNPAR Tabel 3.3 Data Yang Berasal dari Masyarakat Tabel 3.4 Sumber Untuk Wawancara Tabel 3.5 Metode Pengumpulan Data Tabel 4.1. Pertumbuhan Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Hegarmanah Tabel 4.2. Pertumbuhan Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Ciumbuleuit Tabel 4.3. Perbandingan Antara Jumlah Penduduk dan J umlah Mahasiswa di Wilayah Studi Tabel 5.1. Informasi Harga Lahan Tahun Tabel 5.2. Perubahan Golongan Harga Lahan Tahun Tabel 5.3. Informasi Harga Lahan Tahun Tabel 5.4. Kamar Sewa Hegarmanah Crosstabulation Tabel Kamar Sewa Hegarmanah Crosstabulation Tabel 5.6. Kamar Sewa Ciumbuleuit Crosstabulation Tabel 5.7. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Toko Warung Hegarmanah Tahun 1965 Crosstabulation Tabel 5.8. Toko - Warung Ciumbuleuit Tahun 1965 Crosstabulation Tabel 5.9. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Toko - Warung Hegarmanah 1975 Crosstabulation Tabel Toko - Warung Ciumbuleuit 1975 Crosstabulation Tabel Rumah Makan - Kantin Hegarmanah 1975 Crosstabulation Tabel 5.12 Rumah Makan Kantin Ciumbuleuit 1975 Crosstabulation Tabel 5.13 Informasi Harga Lahan Tahun Tabel 5.14 Perbandingan Jumlah Kelompok Harga Lahan Tahun 1990 dan Tabel 5.15 Informasi Harga Lahan Tahun Tabel 5.16 Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah 1990 Crosstabulation Tabel 5.17 Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit 1990 Crosstabulation Tabel 5.18 Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah 2005 Crosstabulation Tabel 5.19 Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit 2005 Crosstabulation ix

11 Tabel 5.20 Tabel 5.21 Tabel 5.22 Tabel 5.23 Tabel 5.24 Tabel 5.25 Tabel 5.26 Tabel 5.27 Tabel 5.28 Tabel 5.29 Tabel 5.30 Tabel 5.31 Tabel 5.32 Toko-Warung Kelurahan Hegarmanah 1990 Crosstabulation Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Crosstabulation Toko-Warung Kelurahan Hegarmanah 2005 Crosstabulation Toko-Warung Kelurahan Ciumbuleuit 2005 Crosstabulation Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990 Crosstabulation Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990 Crosstabulation Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005 Crosstabulation Foto Copy Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990 Crosstabulation Foto Copy Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005 Crosstabulation Warnet Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation Warnet Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 Crosstabulation x

12 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran A Hasil Survey dan Wawancara Pada Kelurahan Hegarmanah Lampiran B Hasil Survey dan Wawancara Pada Kelurahan Ciumbuleuit Lampiran C Hasil Analisis Chi Square dan Koefisien Kontingensi Sebelum Keberadaan UNPAR ( ) Lampiran D Hasil Analisis Chi Square dan Koefisien Kontingensi Setelah Keberadaan UNPAR ( ) Lampiran E Format Wawancara dan Observasi xi