DINAMIKA HARGA LAHAN DI SEKITAR WILAYAH PERGURUAN TINGGI DI KECAMATAN JATINANGOR

Transkripsi

1 DINAMIKA HARGA LAHAN DI SEKITAR WILAYAH PERGURUAN TINGGI DI KECAMATAN JATINANGOR TUGAS AKHIR Oleh : DEBI VIDYASARI PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA SEKOLAH ARSITEKTUR, PERENCANAAN, DAN PENGEMBANGAN KEBIJAKAN INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008

2 DINAMIKA HARGA LAHAN DI SEKITAR WILAYAH PERGURUAN TINGGI DI KECAMATAN JATINANGOR Nama : Debi Vidyasari NIM : Pembimbing : Ir. Haryo Winarso, M.Eng., Ph.D NIP

3 DINAMIKA HARGA LAHAN DI SEKITAR WILAYAH PERGURUAN TINGGI DI KECAMATAN JATINANGOR TUGAS AKHIR Oleh : DEBI VIDYASARI Mengetahui/Menyetujui Pembimbing/Ketua Sidang Ujian Ir. Haryo Winarso, M.Eng., Ph.D NIP Ketua Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan, dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung Drs. Arief Rosyidie, MSP., M.Arch., Ph.D NIP

4 Kado pertama yang bisa diberikan Untuk Mamah dan Papah

5 Abstrak Pesatnya pertumbuhan Kota Bandung telah mengakibatkan dipecahnya aktivitas pendidikan tinggi ke pinggir Kota Bandung melalui kebijakan penetapan Kawasan Pendidikan Tinggi (KPT) Jatinangor untuk mengurangi beban Kota Bandung. Kebijakan tersebut direalisasikan dengan relokasi empat universitas besar dari Kota Bandung, yaitu Institut Manajemen Koperasi Indonesia (IKOPIN) pada tahun 1982, Universitas Padjajaran (UNPAD) pada tahun 1987, Institut Pemerintahan Dalam Negeri (IPDN) pada tahun 1989, dan terakhir Universitas Winaya Mukti (UNWIM) pada tahun Penetapan KPT tersebut mengubah Kecamatan Jatinangor yang dulunya merupakan perkebunan karet dan persawahan kini menjadi suatu kawasan yang padat. Pada tahun 2003, jumlah mahasiswa di Kota Jatinangor telah mencapai sekitar orang (RUTR KPT Jatinangor ). Perkembangan keempat universitas yang tergabung dalam KPT Jatinangor kemudian menyebabkan tumbuhnya kegiatan-kegiatan penunjang yang merespons kebutuhan mahasiswa, sebagai akibat dari tidak disediakannya kegiatan-kegiatan tersebut oleh pihak universitas. Karena pembangunan kegiatan-kegiatan penunjang tersebut merupakan investasi yang dianggap menguntungkan dan memiliki potensi pengembangan jangka panjang oleh swasta, permintaan akan lahan di wilayah sekitar KPT Jatinangor pun menjadi meningkat. Sesuai dengan mekanisme hukum pasar, peningkatan kebutuhan akan lahan sementara supply dari lahan itu sendiri bersifat tetap akan mengakibatkan terjadinya perubahan harga lahan. Dikaitkan dengan hal tersebut, yang menjadi masalah penelitian ini adalah tidak diketahuinya dinamika harga lahan di Kecamatan Jatinangor akibat akibat adanya Kawasan Pendidikan Tinggi (KPT) tersebut. Studi ini bertujuan untuk mengetahui dinamika harga lahan di sekitar wilayah perguruan tinggi di Kecamatan Jatinangor. Studi ini mengidentifikasi dan memetakan perkembangan harga lahan yang terjadi di Kecamatan Jatinangor sejak sebelum dilakukannya relokasi terhadap universitas yang tergabung dalam KPT, yaitu tahun 1980, hingga tahun Dari pemetaan harga lahan itu, dapat dilihat wilayah-wilayah mana saja yang mengalami perubahan harga lahan setelah adanya universitas-universitas tersebut. Kemudian, studi ini mencoba mencari penyebab dari naiknya harga lahan tersebut, dengan mengidentifikasi keterkaitan antara harga lahan dengan salah satu aktivitas penunjang pendidikan tinggi yang muncul yaitu kamar sewa. Dari analisis yang dilakukan, didapatkan bahwa harga lahan memiliki keterkaitan dengan jumlah kamar sewa pada wilayah yang merupakan pusat tempat tinggal mahasiswa yang paling padat di Jatinangor, yaitu wilayah yang berjarak sampai dengan sekitar 0,75 Km dari keempat universitas yang tergabung dalam KPT. Adanya keterkaitan antara harga lahan dengan kamar sewa tersebut menunjukkan bahwa perguruan tinggi mempengaruhi harga lahan di wilayah sekitarnya melalui aktivitas penunjang yang ditimbulkannya. Pengetahuan mengenai pengaruh Kawasan Pendidikan Tinggi (KPT) terhadap dinamika harga lahan di Kecamatan Jatinangor ini diharapkan dapat menjadi masukan untuk perencanaan kawasan-kawasan pendidikan selanjutnya, serta memberikan pemahaman bahwa ditetapkannya suatu wilayah menjadi suatu kawasan tertentu akan membawa pengaruh terhadap perubahan harga lahan di wilayah sekitarnya.

6 KATA PENGANTAR Puji dan syukur yang teramat dalam penulis panjatkan untuk Allah SWT, atas segala rahmat dan limpahan kasih sayang-nya yang telah mengijinkan penulis menyelesaikan dengan baik tugas akhir yang berjudul Dinamika Harga Lahan Di Sekitar Wilayah Perguruan Tinggi Di Kecamatan Jatinangor. Tugas akhir ini tidak mungkin terwujud tanpa bantuan dan dukungan berbagai pihak, sehingga pada kesempatan ini penulis juga ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang tak terkira kepada: 1. Bapak Ir. Haryo Winarso, M.Eng, Ph.D selaku dosen pembimbing atas waktu yang bersedia diluangkan, serta bimbingan, masukan, obrolan, pengertian, dan kesabaran luar biasa yang diberikan selama tugas akhir ini dikerjakan. 2. Bapak Ir. Roos Akbar, M.Sc., Ph.D selaku dosen pembahas dan penguji atas pertanyaan, kritikan, dan masukan yang sangat berarti sehingga tugas akhir ini dapat menjadi lebih baik dari sebelumnya. 3. Bapak Ridwan Sutriadi, ST, MT selaku dosen pembahas yang telah memberikan banyak masukan demi kesempurnaan tugas akhir ini 4. Bapak Ir. Denny Zulkaidi, MUP selaku dosen penguji atas pertanyaan, kritikan, dan masukan yang sangat berarti demi kesempurnaan tugas akhir ini. 5. Bapak Drs. Arief Rosyidie, MSP., M.Arch., PhD., selaku dosen wali penulis merangkap dosen wali angkatan 2003 atas semua perhatian dan kesabaran yang diberikan. 6. Seluruh dosen di Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, atas semua ilmu dan pengetahuan yang diberikan. 7. Bapak Yusup, Bapak Wito, dan Bapak Ato dari Kantor Pelayanan Pajak Kabupaten Garut, atas kebaikan hati dan kemudahan memperoleh data yang diperlukan oleh penulis. 8. Bapak Rohaendi dari Dinas Pajak Kabupaten Sumedang, atas penjelasan yang diberikan serta rekomendasi dan rujukan untuk KP PBB Garut. ii

7 9. Bapak Waluyo dan Bapak Erwin dari Bappeda Sumedang, atas kemudahan memperoleh ijin survey dan data yang diperlukan oleh penulis. 10. Kepala Desa/Sekretaris Desa di 12 desa di Kecamatan Jatinangor, atas penjelasan yang diberikan dan kemudahan memperoleh data yang dibutuhkan oleh penulis. 11. Semua responden terutama para Kepala RW di 12 desa di Kecamatan Jatinangor atas keramahan dan waktu yang bersedia diluangkan untuk memberikan informasi yang dibutuhkan penulis. 12. Staf Tata Usaha Perencanaan Wilayah dan Kota, terutama Bu Nunung dan Bu Wati, atas kesabarannya meladeni pertanyaan-pertanyaan penulis serta semua bantuannya sehingga sidang penulis dapat berjalan dengan baik. 13. Pak Eje dan Bu Lenny, atas kebaikan hati dalam mengijinkan penulis meminjam buku yang seringkali melebihi batas jumlah dan waktu. Penulis juga ingin menyampaikan rasa terima kasih yang tak terkira untuk temanteman dan orang-orang terdekat penulis, yaitu: 1. Papah dan Mamah yang senantiasa menanyakan progres TA. Terima kasih atas semua kasih sayang, doa, dan dukungan yang telah kalian berikan, terutama Mamah, atas kesabaran dalam menemani survei ke Garut dan selalu memberi masukan selama TA ini dikerjakan. 2. Teman-temanku tersayang, Ade, Indah, Nurul, Chris, Ririn atas canda tawa, kesenangan, dan persahabatan selama 4 tahun di Plano ITB. Saat-saat dimana waktu tingkat I kita sering makan siang di kantin belakang ITB, saat-saat dimana kita sering wisata kuliner ke Hanoi House, Tomodachi, Road Café, dll, saat-saat dimana kita selalu menjadi tim paling rame dan penggembira di kepanitiaan acara ITB seperti OHU dan Olimpiade, serta saat-saat dimana kita mengerjakan tugas-tugas plano bersama-sama, akan menjadi saat-saat yang sangat berarti dan tak akan terlupakan sampai kapanpun bagi penulis. Indah yang udah lulus duluan, terima kasih pula atas bantuannya survei di Jatinangor. iii

8 3. Aris dan Ivan si duet Lab Kota, atas keceriaannya dan bantuan yang telah banyak diberikan kepada penulis selama penulis kuliah di ITB dan saat penulis menghadapi sidang ujian. 4. Semua teman-teman Plano Angkatan 2003 geng jilbabers, geng tante, geng ibu-ibu bandung, geng batakers, geng dede cs, geng cikaso dan pria-pria plano yang kompak banget, atas kebersamaan dan keceriaan selama 4 tahun ini yang tidak akan terlupakan sampai kapanpun. 5. Kak Saldy dan Kak Ardy dari Magister Perencanaan Wilayah dan Kota 2005, yang telah menjadi asisten bagi penulis, atas kesabarannya dalam mengajarkan dan memberikan penjelasan sejak awal TA ini dikerjakan sehingga TA ini akhirnya dapat selesai dengan baik. 6. Indra PL 97, atas bantuannya dalam mengumpulkan data di Bappeda Jawa Barat. 7. Nisa Statistik Unpad 03, atas persahabatan selama 7 tahun terakhir ini, serta bantuannya dalam mengumpulkan data mahasiswa di Unpad Jatinangor dan masukannya dalam analisis statistik. 8. Jenary Sipil ITB 03, atas support yang selalu diberikan dan persahabatan selama 7 tahun terakhir ini. 9. Teman-teman SIAWARE 11, terutama Ihsan KL 02, Fitri KI 03, dan Dado KL 02, atas support dan semangat yang diberikan selama TA ini dikerjakan. Ihsan, terima kasih atas kesediaannya menemani ke bengkel dan survei ke Jatinangor sampai malam. 10. Teman-teman bimbinganku Eka, Chika, Ruth, atas kekompakan, kebersamaan dan semangat yang saling diberikan selama bimbingan. 11. Adikku Gisa, MGT Unpad 05, atas bantuannya mengumpulkan data mahasiswa di UNPAD Dipati Ukur, serta kesabarannya mendengarkan keluhan penulis selama tugas akhir ini dikerjakan. Cepatlah kau menyusul jadi sarjana juga yah. 12. Mugi, atas bantuannya dalam survei di Kecamatan Jatinangor. 13. Himpunan Mahasiswa Planologi Pangripta Loka, semoga selalu dapat menjadi HMP yang lebih baik dan kompak. iv

9 14. Teman-teman ITB sesama ODP Bank Mandiri angkatan XXXIII, Deasy IF 03, Dina TI 03, Renna OSE 03, dan Maya Bio 03 atas keceriaan dan kekompakannya Let s be best friends in Mandiri, guys! 15. Apri, atas kesabaran yang luar biasa dalam menemani dan membantu penulis menyusun TA dan melakukan survei, mulai dari pengumpulan data sekunder di Bappeda Jabar dan instansi-instansi di Sumedang, mengedit peta, survei primer harga lahan di Kecamatan Jatinangor, sampai dengan memberi masukan pada tahap analisis. Terima kasih pula untuk semua diskusi, kebaikan hati, kejahilan, semangat, dan motivasi yang senantiasa diberikan kepada penulis. Akhir kata penulis berharap semoga tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak. Bandung, November 2007 Penulis v

10 Daftar Isi Halaman ABSTRAK... i KATA PENGANTAR... ii DAFTAR ISI... vi DAFTAR TABEL... viii DAFTAR GAMBAR... xi BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan dan Sasaran Studi Ruang Lingkup Ruang Lingkup Materi Ruang Lingkup Wilayah Studi Metode Studi Metode Pengumpulan Data Metode Analisis Manfaat Studi Sistematika Penulisan BAB 2 TINJAUAN LITERATUR 2.1 Lahan Pengertian Lahan Nilai Lahan dan Harga Lahan Peningkatan Harga Lahan Pengaruh Universitas Terhadap Wilayah di Sekitarnya Informasi Harga Lahan Metodologi Pengumpulan Informasi Harga Lahan Sampling dan Uji Independen Antara Dua Faktor Sampling Uji Independen Antara Dua Faktor BAB 3 GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI 3.1 Perkembangan KPT Jatinangor Kebijaksanaan Pembangunan KPT Jatinangor Sejarah Perkembangan Kampus Perkembangan Kampus dan Sivitas Akademika Perkembangan Kecamatan Jatinangor Karakteristik Kependudukan Kecamatan Jatinangor Karakteristik Guna Lahan Kecamatan Jatinangor vi

11 BAB 4 ANALISIS 4.1 Perkembangan Harga Lahan di Kecamatan Jatinangor Perkembangan Harga Lahan di Setiap Desa di Kecamatan Jatinangor Kesimpulan Perkembangan Harga Lahan di Kecamatan Jatinangor Isovalue Harga Lahan di Kecamatan Jatinangor Keterkaitan Antara Harga Lahan dengan Jumlah Kamar Sewa Perkembangan Jumlah Kamar Sewa di Wilayah yang Berbatasan Langsung dengan KPT (Radius I) Perkembangan Jumlah Kamar Sewa di Wilayah yang Tidak Berbatasan Langsung dengan KPT (Radius II) Perkembangan Jumlah Kamar Sewa di Wilayah yang Tidak Berbatasan Langsung dengan KPT (Radius III) Kesimpulan Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Kamar Sewa BAB 5 PENUTUP 5.1 Temuan Studi Kesimpulan Kelemahan Studi Rekomendasi Saran Untuk Studi Lanjutan Daftar Pustaka Lampiran vii

12 DAFTAR TABEL Halaman Tabel I.1 Sasaran, Data, Dan Analisis Yang Akan Dilakukan Dalam Studi.. 9 Tabel I.2 Sampel Identifikasi Jumlah Kamar Sewa 16 Tabel II.1 Daftar Kontingensi B X K Untuk Hasil Pengamatan Terdiri Atas Dua Faktor Tabel III.1 Luas Perguruan Tinggi Di Jatinangor.. 47 Tabel III.2 Perkembangan Jumlah Mahasiswa Di Jatinangor Tahun Tabel III.3 Jumlah Penduduk Per Desa Di Kecamatan Jatinangor Tahun 2005 (Jiwa) Tabel III.5 Perbandingan Proporsi Penggunaan Lahan Di Kecamatan Jatinangor Tahun 1981, 1991, Dan Tabel III.6 Penggunaan Lahan Di Kecamatan Jatinangor Tahun 2005 (Ha) Tabel IV.1 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cipacing Tahun (%) 58 Tabel IV.2 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cipacing Tahun (%). 60 Tabel IV.3 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Mekargalih Tahun (%). 62 Tabel IV.4 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Mekargalih Tahun (%).. 63 Tabel IV.5 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Sayang Tahun (%). 66 Tabel IV.6 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Sayang Tahun (%). 68 Tabel IV.7 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cintamulya Tahun (%). 70 Tabel IV.8 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cintamulya Tahun (%). 71 Tabel IV.9 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cibeusi Tahun (%) 74 Tabel IV.10 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cibeusi Tahun (%). 76 Tabel IV.11 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cikeruh Tahun (%) 79 Tabel IV.12 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cikeruh Tahun (%). 81 viii

13 Halaman Tabel IV.13 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Hegarmanah Tahun (%).. 84 Tabel IV.14 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Hegarmanah Tahun (%).. 86 Tabel IV.15 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Jatiroke Tahun (%) 89 Tabel IV.16 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Jatiroke Tahun (%). 90 Tabel IV.17 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Jatimukti Tahun (%).. 92 Tabel IV.18 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Jatimukti Tahun (%). 93 Tabel IV.19 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cisempur Tahun (%). 95 Tabel IV.20 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cisempur Tahun (%).. 96 Tabel IV.21 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cileles Tahun (%). 98 Tabel IV.22 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cileles Tahun (%). 99 Tabel IV.23 Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cilayung Tahun (%) Tabel IV.24 Rata-Rata Kenaikan Harga Lahan Di Desa Cilayung Tahun (%). 103 Tabel IV.25 Sampel RW Di Wilayah Yang Berbatasan Langsung Dengan Kawasan Pendidikan Tinggi (KPT) Tabel IV.26 Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Tabel IV.27 Perbandingan Jumlah Mahasiswa IKOPIN, UNPAD, dan IPDN Tahun 1900 (Jiwa) 117 Tabel IV.28 Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Tabel IV.29 Perbandingan Jumlah Mahasiswa IKOPIN, UNPAD, IPDN, dan UNWIM Tahun 2000 (Jiwa). 119 Tabel IV.30 Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Tabel IV.31 Perbandingan Jumlah Mahasiswa IKOPIN, UNPAD, IPDN, dan UNWIM Tahun 2007 (Jiwa). 121 Tabel IV.32 Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Tabel IV.33 Sampel RW Di Wilayah Yang Tidak Berbatasan Langsung Dengan KPT (Radius II). 123 ix

14 Halaman Tabel IV.34 Tabel IV.35 Tabel IV.36 Tabel IV.37 Tabel IV.38 Tabel IV.39 Tabel IV.40 Tabel IV.41 Tabel IV.42 Tabel IV.43 Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Sampel Rw Di Wilayah Yang Tidak Berbatasan Langsung Dengan KPT (Radius III) 128 Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Crosstabulation Antara Harga Lahan Dan Jumlah Kamar Sewa Tahun Keseluruhan Koefisien Kontingensi Antara Harga Lahan Dan Kamar Sewa Di Wilayah Studi x

15 DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar 1.1 Peta Wilayah Studi.. 6 Gambar 1.2 Peta Guna Lahan Tahun Gambar 1.3 Gambaran Keterkaitan Antara Adanya Universitas 10 Dengan Kenaikan Harga Lahan.. Gambar 1.4 Gambaran Keterkaitan Antara Adanya Universitas Dengan Munculnya Kegiatan Penunjang Dan Kenaikan Harga Lahan 11 Gambar 1.5 Peta Wilayah Pengambilan Sampel. 17 Gambar 1.6 Kerangka Pemikiran 21 Gambar 3.1 Peta Kawasan Perguruan Tinggi. 43 Gambar 3.2 Grafik Perkembangan Mahasiswa Setiap Kampus. 49 Gambar 4.1 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Cipacing.. 57 Gambar 4.2 Grafik Harga Lahan Di Desa Cipacing Tahun Gambar 4.3 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Mekargalih.. 61 Gambar 4.4 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Sayang. 65 Gambar 4.5 Grafik Harga Lahan Di Desa Sayang Tahun Gambar 4.6 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Cintamulya.. 69 Gambar 4.7 Grafik Harga Lahan Di Desa Cintamulya Tahun Gambar 4.8 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Cibeusi 73 Gambar 4.9 Grafik Harga Lahan Di Desa Cibeusi Tahun Gambar 4.10 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Cikeruh 78 Gambar 4.11 Grafik Harga Lahan Di Desa Cikeruh Tahun Gambar 4.12 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Hegarmanah 83 Gambar 4.13 Grafik Harga Lahan Di Desa Hegarmanah Tahun Gambar 4.14 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Jatiroke 88 Gambar 4.15 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Jatimukti.. 91 Gambar 4.16 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Cisempur 94 Gambar 4.17 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Cileles. 97 Gambar 4.18 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Desa Cilayung Gambar 4.19 Perbandingan Kenaikan Rata-Rata Harga Lahan Di Kecamatan Jatinangor. 106 Gambar 4.20 Isovalue Harga Lahan Di Kecamatan Jatinangor Tahun xi

16 Halaman Gambar 4.21 Peta Perkembangan Harga Lahan Di Sekitar Perguruan Tinggi Di Jatinangor 111 Gambar 4.22 Gambaran Keterkaitan Antara Adanya Universitas Dengan Kenaikan Harga Lahan Gambar 4.23 Pola Perkembangan Kosan/Kamar Sewa Di Kecamatan Jatinangor. 113 Gambar 5.1 Letak Pusat Tempat Tinggal Mahasiswa 140 xii