Januari 2005 SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Tingkat hunian kantor dan apartemen meningkat, sebaliknya tingkat hunian pusat perbelanjaan dan hotel menurun. Sementara tarif sewa umumnya mengalami peningkatan Secara umum tingkat penjualan dan harga jual mengalami peningkatan kecuali tingkat penjualan perkantoran Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek tingkat hunian dan tarif sewa menurun Pada Januari 2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 93,55%, atau turun 175 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,30%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek juga mengalami penurunan, yaitu sebesar 1,80% dibandingkan bulan sebelumnya menjadi Rp271.661/m 2 /bulan (Grafik 1). Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 93,55%, atau turun 165 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,20%). Sementara tarif sewa turun tipis sebesar 0,60% menjadi Rp323.067/m 2 /bulan. 300.000 98,0 275.000 250.000 225.000 200.000 175.000 150.000 125.000 75.000 50.000 Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul 2003 Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004 2005 97,0 96,0 95,0 94,0 93,0 92,0 91,0 Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 218 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. 9
- Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian tercatat sebesar 93,56%, atau turun 201 bps dibandingkan tingkat hunian pada Desember 2004 (95,57%). Sementara tarif sewa turun sebesar 2,60% menjadi Rp162.394/m 2 /bulan. Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan turun 241 bps dibandingkan 95,96% pada Januari 2004. Sementara itu, tarif sewa mengalami pertumbuhan negatif sebesar 2,67% (y-o-y). Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 84,90%, atau naik 193 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada Desember 2004 (82,97%). Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan sebesar 3,15% (m-t-m) hingga mencapai Rp118.514/m 2 /bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 84,49%, atau lebih tinggi jika dibandingkan 82,75% pada bulan sebelumnya. Sementara tarif sewa leased-office naik dari Rp115.969/m 2 /bulan menjadi Rp119.658/m 2 /bulan pada periode laporan. Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut: - Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 85,21%, atau naik 186 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,35%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office naik dari 83,77% menjadi 91,87%. - Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 82,61%, atau naik 139 bps dibandingkan 81,22% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office naik dari 94,61% menjadi 99,22%. Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa naik 41 bps, yaitu dari 84,49% pada Januari 2004 menjadi 84,90% pada bulan laporan. Sementara tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 6,95% (y-o-y). tingkat hunian tarif sewa meningkat Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 120.000 115.000 110.000 105.000 95.000 90.000 85.000 80.000 75,0 65,0 55,0 50,0 10
Tingkat penjualan turun dan harga jual naik tipis Pada bulan laporan perkantoran sewa (lease) di wilayah primer (Central Business District/CBD area) mendapat tambahan pasokan sebanyak 4.000 m 2 dengan mulai dioperasikannya Wisma Bisnis Indonesia. Total stock perkantoran (lease, O/O lease dan strata) di wilayah Jakarta meningkat menjadi + 4,3 juta m 2. Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan turun 242 bps menjadi sebesar 86,65%. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tercatat masing-masing sebesar 89,92% dan 76,87%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta meningkat tipis dari Rp10.791.593/m 2 menjadi Rp10.821.105/m 2 (Grafik 3). Kenaikan harga jual tersebut bersumber dari naiknya harga jual perkantoran di wilayah primer. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis dari Rp11.898.194/m 2 menjadi Rp11.929.912/m 2, atau tumbuh sebesar 0,27% (m-t-m). - Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp7.500.000/m 2. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta 12.200.000 12.000.000 11.800.000 11.600.000 11.400.000 11.200.000 11.000.000 10.800.000 10.600.000 10.400.000 10.200.000 10.000.000 9.800.000 87,5 82,5 77,5 75,0 72,5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) Apartemen di Jakarta Tingkat hunian dan tarif sewa meningkat tajam Pada Januari 2005, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 83,88%, atau naik tajam sebesar 602 bps dibandingkan bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa apartemen juga meningkat tajam dari Rp108.335/m 2 /bulan menjadi Rp116.362/m 2 /bulan (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 23,68% (y-oy) dibandingkan Rp94.084/m 2 /bulan pada Januari 2004. Selain itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tajam (911 bps) dibandingkan 74,77% pada Januari 2004. Pada bulan laporan apartemen jual (strata) mendapat tambahan pasokan sebanyak 120 unit dengan mulai dioperasikannya Apartemen Muara Indah Royal Tower di Jakarta Utara. Total stock apartemen di wilayah Jakarta meningkat menjadi 32.090 unit. 11
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta 130.000 86,0 125.000 84,0 82,0 120.000 115.000 78,0 110.000 76,0 105.000 74,0 72,0 95.000 68,0 90.000 66,0 64,0 85.000 62,0 80.000 Pada bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp6.799.285/m 2, atau tumbuh positif sebesar 2,17% (m-t-m). Sementara, tingkat penjualan apartemen juga mengalami peningkatan tipis sebesar 28 bps hingga tercatat sebesar 90,68% (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual turun sebesar 5,45% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp7.191.188/m 2. Sementara itu, tingkat penjualan apartemen meningkat 120 bps dibandingkan Januari 2004 (89,48%). tingkat penjualan dan harga jual meningkat 6.400.000 6.200.000 6.000.000 5.800.000 5.600.000 Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta 7.600.000 97,5 7.400.000 95,0 7.200.000 92,5 7.000.000 6.800.000 87,5 6.600.000 5.400.000 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 82,5 77,5 75,0 72,5 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan) Hotel di Jabotabek Pada Januari 2005, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 56,83%, atau turun tajam dari 61,15% pada Desember 2004 (Grafik 6). Penurunan tersebut bersumber dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 4 (dari 69,29% menjadi 60,28%) dan hotel bintang 3 (dari 69,63% menjadi tingkat hunian turun tajam sedangkan tarif kamar meningkat 12
60,75%). Sementara itu, tingkat hunian hotel bintang 5 mengalami peningkatan (dari 49,48% menjadi 51,37%). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek 470.000 450.000 65,0 430.000 410.000 390.000 55,0 370.000 350.000 50,0 330.000 45,0 310.000 40,0 290.000 270.000 35,0 250.000 30,0 2003 2004 2005 Tarif Kamar (Rp/malam) Untuk rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 pada bulan laporan tercatat sebesar Rp 454.891/malam, atau tumbuh 4,99% (m-t-m). Kenaikan tersebut terutama bersumber dari naiknya tarif sewa kamar hotel bintang 5 sebesar 2,57% (m-t-m) dari Rp688.558/malam menjadi Rp706.288/malam, diikuti oleh bintang 3 sebesar 0,97% (m-t-m) dari Rp248.168/malam menjadi Rp250.585/malam, dan hotel bintang 4 sebesar 0,36% (m-t-m) dari Rp356.589/malam menjadi Rp357.877/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 23,34% (y-o-y) dari Rp368.800/malam pada Januari 2004. Sementara itu, rata-rata tingkat hunian juga meningkat tajam (757 bps) dibandingkan tingkat hunian pada Januari 2004 sebesar 49,26%. Lahan Industri di Jabotabek tarif sewa tetap sementara harga jual naik tipis Tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya, atau tetap masing-masing sebesar 84,70% dan Rp21.039/m 2. Kondisi ini cenderung stabil sejak bulan April 2004 (Grafik 7). Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami penurunan tajam sebesar 10,75% dibandingkan Rp23.573/m 2 pada periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, tingkat hunian turun 296 bps dibandingkan 87,39% pada Januari 2004. Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri stabil masing-masing sebesar 84,11% dan Rp20.342/m 2. - Di Botabek, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri juga stabil pada tingkat 86,77% dan Rp22.174/m 2. 13
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2003 2004 2005 89,0 88,0 87,0 86,0 84,0 83,0 82,0 81,0 Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek naik tipis sebesar 14 bps dari 68,40% pada Desember 2004. Sementara itu, harga jual juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,71% (m-t-m), yaitu dari Rp549.436/m 2 menjadi Rp553.311/m 2 (Grafik 8). Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing-masing sebesar 69,63% dan Rp1.500.000/m 2. - Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri naik tipis sebesar 16 bps menjadi 68,31%. Sedangkan harga jual lahan industri juga mengalami meningkat sebesar 1,00% (mt-m) menjadi Rp439.337/m 2. Secara tahunan, tingkat penjualan dan harga jual pengalami peningkatan masingmasing sebesar 343 bps dan 15,15% dibandingkan masing-masing 65,11% dan Rp 480.533/m 2 pada Januari 2004. Grafik 8 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek 600.000 69,0 500.000 400.000 300.000 200.000-2003 2004 2005 68,0 67,0 66,0 65,0 64,0 63,0 62,0 61,0 Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) 14