BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang BAB I PENDAHULUAN PT Kereta Api Indonesia (Persero) disingkat PT. KAI merupakan kegiatan bisnis sebagai badan usaha, didirikan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 1998 (PP.19/1998) dan Keputusan Presiden Nomor 39 Tahun 1999 (Keppres 39/1999), yang memberikan layanan jasa infrastruktur kepada masyarakat, mencari keuntungan dari kegiatan usahanya (Siregar, 2004: 183). Selain melayani jasa transportasi perkeretaapian sebagai sumber pemasukan utama (aset produksi), PT. KAI juga memiliki aset nonproduksi di luar bisnis intinya. Salah satu aset nonproduksi yang dihasilkan oleh PT. KAI adalah Unit Pengusahaan Aset. Berdasarkan penjelasan dalam laman bumn.go.id (2015), bagian kereta api, unit ini dibentuk untuk menyelamatkan aset milik perusahaan dan mengusahakan aset tersebut sebagai pemasukan non core perusahaan. Tujuan pendayagunaan aset di PT. KAI yaitu: peningkatan pendapatan perusahaan, peningkatan citra perusahaan terkait pemanfaatan aset secara legal oleh mitra kerjasama, peningkatan nilai aset khususnya melalui kerjasama bangun-guna-serah maupun bangun-serah-guna, dimana di atas aset tanah akan berdiri bangunan komersial bernilai tinggi yang di akhir kerjasama akan menjadi milik PT. KAI, pengurangan beban operasional (perawatan, pengamanan, dan penjagaan) dan PBB atas aset. Hal ini selaras dengan Siregar (2004: 116 118), suatu perusahaan bertujuan untuk mendapatkan laba (profit), secara terus-menerus (growth), untuk 1
kelangsungan hidup (survival), sehingga mendapatkan kesan positif perusahaan (image). Dasar yang dipakai dalam penertiban tanah-tanah aset PT. KAI yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Kereta Api sebagai pelaksanaan Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2007 tentang Perkeretaapian. Aset yang idle, tidak menghasilkan imbal hasil (return) yang besar atau membutuhkan biaya perawatan. Agar kapasitas perusahaan berjalan normal bahkan keuntungan bertambah, maka perlu mengefisienkan aset tersebut dengan cara penilaian berdasarkan harga transaksi pasar (Siregar, 2004: 116 118). Aset properti dengan hak kepemilikan tanah dan bangunan yang berstatus free and clear memberikan keleluasaan untuk pemanfaatan dan pengembangan (Siregar, 2004: 183 184). Oleh PT. KAI di Tahun 2014 telah dilakukan pensertipikatan aset tanah 54 persen dan aset rumah dinas 52 persen telah free and clear untuk penyelamatan aset (PT. KAI, 2014: 54). Pada Tahun 2012, program kerja PT. KAI salah satunya adalah pengelolaan pertokoan Purwokerto Timur dan Pengembangan area komersial mix use eks emplasemen Purwokerto Timur. Akan tetapi program tersebut belum berjalan, masih sebagai daftar tunggu (long list) (PT. KAI, 2012: 104). Sementara pendapatan sewa-menyewa aset PT. KAI terealisasi sebesar Rp1,42 Miliar merupakan pendapatan dari sewa Purwokerto Timur dan Indoplaza Semut. Pemanfaatan sumber daya yang dimiliki untuk pengembangan bisnis properti merupakan upaya PT. KAI untuk mengoptimalkan aset dengan target pengembangan properti adalah pengelolaan 5,4 juta m 2 tanah dengan pendapatan Rp1,8 Triliun pada 2018 (PT. KAI, 2014: 84 95,120,160 163). 2
Wacana yang sudah cukup lama muncul mulai Tahun 2012, bahwa kegiatan pembangunan lahan eks Stasiun Purwokerto Timur di Jalan Jenderal Soedirman, Purwokerto akan dibangun pusat perbelanjaan tingkat dua, namun pada perkembangannya berubah menjadi 4 lantai dan bangunan mal dan akan dilengkapi hotel berbintang (www.radarbanyumas.co.id, 2014). Nama proyek pembangunan lahan eks Stasiun Purwokerto Timur dinamakan Purwokerto City Center, disingkat PCC. Menurut Surono, Manajer Humas PT. KAI Daerah Operasi 5 Purwokerto, yang berinvestasi adalah PT. KAPM (PT. Kereta Api Properti Manajemen) yang merupakan anak perusahaan PT. KAI bergerak di bidang pengelolaan aset properti. Proses kontrak sewa lahan seluruh eks Stasiun Timur Purwokerto antara PT. KAI dengan PT. KAPM terjadi tahun 2013. Pada tahun 2013 juga direncanakan pembangunan selesai di tahun 2014 mendatang (www.radarbanyumas.co.id dan www.skyscrapercity.com, 2015), sehingga pada 2014 PT. KAPM mulai menjalankan kegiatan investasi, kerja konstruksi dan konsultan di eks Stasiun Timur Purwokerto (PT. KAI, 2014: 84 95, 161). Luas tanah yang digunakan 39.980m 2 dan luas total bangunan mencapai 96.564,5m 2 dengan nilai investasi yang dibutuhkan sekitar Rp194,7 miliar. Namun hingga tahun 2015 berakhir rencana pembangunan tersebut belum juga dimulai. PT. KAI pusat masih menunggu proses perizinan prinsip serta hak pengelolaan dan hak guna bangunan (www.radarbanyumas.co.id dan www.skyscrapercity.com, 2015). Menurut majalah Kontan yang terbit bulan Februari 2015, rencana ground breaking akan dilaksanakan pada triwulan akhir 2015 dan diperkirakan masa pembangunan selama 18 bulan. Adapun informasi dari Toto Boerham 3
(www.skycappercity.com, Tanggal 9 November 2015), disebutkan bahwa pembangunan tiang pancang (ground breaking) dimulai bulan Maret 2016, tetapi sampai dengan akhir bulan Maret 2016 belum ada tanda-tanda pembangunan juga. Apabila melihat kondisi pesaing pusat perbelanjaan dan hotel sejenis, yaitu Rita Supermal dan Swiss Bel hotel, yang berlokasi di Jalan Jenderal Soedirman (selatan Alun-alun Purwokerto, 1 km barat lokasi penelitian ini), sudah mulai membangun mal sejak akhir Januari 2013, maka proyek PT. KAI, Purwokerto City Center ini, menjadi sangat ketinggalan. Penundaan pembangunan aset PT. KAI ini mengakibatkan adanya potensi kerugian (opportunity cost) karena ada kesempatan yang tidak diambil dan juga meningkatnya biaya pembangunan. Padahal di tahun 2014, pencapaian keuntungan dari aset produksi bisa mencapai 21,8 persen, dari Rp8,6 triliun tahun 2013 menjadi Rp10,5 triliun (PT. KAI, 2014: 7). Apakah dengan belum terbangunnya lahan eks Stasiun Purwokerto Timur bisa menyumbang target pendapatan dari aset properti sebesar Rp1,8 Triliun pada 2018? Hal ini yang menjadi topik pada penelitian ini. Adapun syarat-syarat/izin yang sudah terbit untuk lahan eks Emplasemen Stasiun Timur Purwokerto ini antara lain Peta Bidang Tanah Nomor 5279/2013, tanggal 9 Oktober 2013, seluas 39.864m 2 sebagai dasar permohonan hak pengelolaan yang sebelumnya dimiliki yakni hak pakai, pengumuman Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) rencana kegiatan pembangunan area komersial di eks emplasemen Stasiun Timur, terhitung mulai tanggal 6 Februari 2015. Uraian mengenai tertundanya pembangunan PCC sampai akhir Maret 2016, sedangkan perencanaanya dimulai sejak tahun 2012, menimbulkan minat penulis 4
untuk melakukan penelitian mengenai opportunity cost dengan judul Analisis Pengembangan Aset Tetap Milik PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Daerah Operasi V Purwokerto (Kasus Lahan Eks. Stasiun Timur Purwokerto). Penelitian ini menggunakan teknik/metoda analisis pengembangan tanah (Land Development Analysis/LDA) dengan dibantu dengan analisis tekno ekonomi dan Discounted Cash Flow (DCF). 1.2 Keaslian Penelitian Untuk keaslian penelitian ini sebagai pembeda dan pengembangan penelitian-penelitian terdahulu, digunakan analisis tekno ekonomi untuk menghitung tingkat ke-ekonomisan bangunan dalam perencanaan bangunan, yang membantu dalam analisis pengembangan tanah. Metode DCF membantu dalam perhitungan pengembangan bangunan dalam menjalankan usahanya. Analisis tekno ekonomi banyak dipergunakan dalam bidang arsitek. Dalam hal ini analisis tekno ekonomi digunakan bagi para pembuat keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk mengadakan perhitungan-perhitungan terinci dalam pengambilan keputusan dalam waktu singkat, yang perlu dikuasai cara perhitungan awal yang hasilnya dapat menunjang suatu perhitungan tekno ekonomi suatu proyek. analisis tekno ekonomi akan menghitung nilai sewa minimum bangunan. Studi empiris dan penelitian-penelitian terdahulu yang berhubungan dengan topik penilaian dengan menggunakan LDA sangat banyak. Beberapa studi empiris sebagai acuan di antaranya pada Tabel 1.1, dan penelitian-penelitian terdahulu ada pada Tabel 1.2. 5
Tabel 1.1 Studi Empiris Peneliti/Tahun Subjek Penelitian Hasil Guntermann (1993) Rabianski, al. (2009) Anghel D Amato (2011) et dan Boyd dan Steven (2012) Shi (2015) Rekonsiliasi 2 metode penilaian tanah yang belum dikembangkan menggunakan discount rate yang berbeda. Penelitian mix use area mengenai faktor penghambat dan pendorong pengembangan tersebut dari segi peraturan, keuntungan diharapkan, kepemilikan, minat konsumen penyebaran risiko, disain dan perencanaan. Meneliti regresi DCF dari perkiraan discount rate dan perkiraan risk premium rate dalam penilaian real estate di Bucharest. Penelitian mengenai penilaian tanah kosong menggunakan pendekatan data pasar tanah dan teknik penyisaaan tanah. Penelitian tentang metode pendapatan bersih yang diperbaiki dengan memasukkan efek lingkungan sekitar sebagai unsur penilaian lahan. Penggunaan discount rate tetap untuk waktu pengembangan lama dan besar. Discount rate yang berbeda-beda jika pengembangan bertahap sesuai tingkat keuntungan yang diinginkan. Simulasi keberhasilan dan kegagalan pengembangan mix use digunakan Net Present Value (NPV), Internal rate of return (IRR), dan lain-lain. Ada hubungan erat antara lokasi dengan regresi DCF yakni antara perkiraan risk premium dalam hubungannya dengan spasial. Teknik penyisaan tanah lebih efektif untuk penilaian tanah kosong. Penambahan pembanding menjadi 5 atau 10 secara efektif dapat menurunkan kesalahan penilaian tanah di mana data transaksi tanah, terbatas. Tabel 1.2 Penelitian-penelitian Terdahulu Peneliti Objek Penelitian Metoda Penilaian yang Digunakan Kusumayadi Mix use commercial area kawasan Highest and Best Use (2011) terpadu Islamic Center Kota Mataram Land Development Analysis dan Susanto Kebun Binatang Surabaya Discounted Cash Flow (2014) Putra (2014) Lahan kosong di Komplek Cunda Plaza Lhoksemuawe Highest and Best Use Sylvi (2014) Lahan kosong milik Pemerintah Land Development Analysis Provinsi Sulawesi Tengah di Jalan Soekarno-Hatta Kota Palu Sean (2014) Lahan kosong di Kabupaten Cilacap Highest and Best Use 1.3 Rumusan Masalah Sampai dengan akhir Bulan Maret 2016 belum dimulai proses ground breaking pembangunan area komersial eks Stasiun Timur oleh PT. KAI, padahal perencanaannya sudah dimulai sejak tahun 2012. Adapun kontrak sewa lahan eks Stasiun Timur antara PT. KAI dengan PT. KAPM juga telah ditandatangani tahun 6
2013 dan kontrak sewa pertokoan tidak diperpanjang sampai 31 Desember 2015. Hal ini menimbulkan kerugian secara finansial, padahal keuntungan pendapatan PT. KAI Tahun 2014 dari aset produksi bisa mencapai 21,8 persen. Jika pembangunan lahan eks Stasiun Timur ini dapat dilaksanakan secepatnya, tentu akan menambah keuntungan dari aset nonproduksi PT. KAI melalui anak perusahaannya yaitu PT. KAPM. 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah sebelumnya, maka pertanyaan penelitian dirumuskan sebagai berikut. 1. Berapakah indikasi nilai aset lahan eks Stasiun Timur Purwokerto menggunakan pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan/lda? 2. Berapakah nilai opportunity cost akibat tertundanya pembangunan eks Stasiun Timur Purwokerto ini sampai dengan akhir tahun 2015? 1.5 Tujuan Penelitian Beberapa tujuan penelitian yang ingin dicapai adalah sebagai berikut. 1. Mengetahui indikasi nilai aset lahan eks Stasiun Timur Purwokerto yang akan dikembangkan dengan mempergunakan pendekatan data pasar dan analisis pengembangan tanah/lda. 2. Mengetahui nilai opportunity cost belum dibangunnya lahan eks Stasiun Timur Purwokerto sebagai masukan bagi PT. KAI untuk mengatur strategi mendapatkan keuntungan maksimal. Opportunity cost tersebut diperoleh dari pendapatan simulasi LDA dengan dibandingkan penggunaan saat ini (value in use). 7
1.6 Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan nantinya memiliki manfaat praktis, antara lain sebagai berikut. 1. Bagi pihak PT. KAI melalui PT. KAPM. Hasil penelitian diharapkan bisa memberikan informasi tentang nilai wajar tanah yang akan dikembangkan, mengetahui potensi ekonomi (opportunity cost) bangunan mal dan hotel yang akan dibangun, sebagai referensi pengambilan strategi kebijakan pemanfaatan aset guna meraih keuntungan perusahaan dan sebagai evaluasi terkait pengembangan properti. 2. Bagi perkembangan ilmu penilaian. Penelitian ini diharapkan dapat menambah khasanah ilmu penilaian, terutama penentuan estimasi nilai sewa untuk keperluan simulasi pendapatan. Bagi peneliti yang lain sebagai evaluasi dalam membantu perhitungan LDA dan sebagai informasi bagi penelitian selanjutnya mengenai topik bersangkutan. 1.7 Batasan dan Asumsi Penelitian Dalam penelitian ini ada beberapa batasan dan asumsi yang dibuat penulis. Batasan dan asumsinya antara lain sebagai berikut. 1. Penelitian ini hanya sebagai kebutuhan akademis dan hasilnya tidak untuk dikomersialkan. 2. Objek dalam penelitian sesuai dalam dokumen kepemilikan Sertipikat Hak Pakai. 3. Luasan objek yang dipakai, sesuai dengan hasil pengukuran tahun 2013 dari Kantor Pertanahan Kabupaten Banyumas. 8
4. Umur ekonomis bangunan selama 40 tahun selanjutnya diperhitungkan kosong 5. Perhitungan LDA pengembangan sesuai pembayaran kontrak lahan termin I selama 20 tahun. 1.8 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I Pendahuluan memuat latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, batasan dan asumsi penelitian serta sistematika penelitian. Bab II Kajian Pustaka/Landasan Teori, menguraikan landasan teori yang dipakai, kajian pustaka mengenai analisis tekno ekonomi, analisis pengembangan tanah, dan uraian kerangka pemikiran. Bab III Metode Penelitian yang terdiri dari klasifikasi jenis data dan sumber data, alat analisis data, dan kerangka pemikiran. Bab IV Analisis Data dan Pembahasan merupakan analisis data dengan menggunakan analisis tekno ekonomi, analisis pengembangan tanah, uji HBU (highest and best use), penilaian tanah hasil pendekatan data pasar dan penilaian tanah hasil LDA, serta perhitungan opportunity cost. Bab V Simpulan dan Saran membahas simpulan, keterbatasan penelitian dan saran. 9