BAB V PENUTUP Simpulan Saran DAFTAR PUSTAKA Lampiran... 75

Transkripsi

1 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i SURAT PERNYATAAN... ii SURAT KETERANGAN PERBAIKAN/REVISI LAPORAN TUGAS AKHIR iii LEMBAR PENGESAHAN LAPORAN TUGAS AKHIR... iv ABSTRAK... v UCAPAN TERIMAKASIH... vi DAFTAR ISI... vii DAFTAR GAMBAR... xii DAFTAR TABEL... xiii BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian Batasan Masalah... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Proyek Pengertian Proyek Studi Kelayakan Proyek Manajemen Proyek Perumahan Pengertian Perumahan Tahapan-Tahapan Dalam Proses Pengembangan Perumahan Pertimbangan Dalam Pembelian Rumah Yang Ditawarkan Oleh Pengembang Sistem Pembelian Perumahan Investasi Pengertian Investasi Tujuan Investasi Modal Kerja Pengertian Modal Kerja Pentingnya Modal Kerja Sumber Modal Kerja Unsur Modal Kerja Besar Kecilnya Modal Kerja Aliran Kas Proyek Cash Flow Jadwal Penerimaan Kas Awal Finansial Kas Akhir Biaya vii

2 2.7 Bunga Rencana Anggaran Biaya Penjadwalan (Time Schedule) Analisis Nilai Uang Penganggaran Modal Pengertian Penganggaran Modal Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Penganggaran Modal Penganggaran Modal Dengan Analisa Present Worth Kriteria Penilaian Investasi Net Present Value (NPV) Benefit Cost Ratio (BCR) Internal Rate of Return (IRR) Discounted Payback Period (PP) Analisis Sensitivitas BAB III METODE Indentifikasi Permasalahan Studi Pustaka Pemilihan Obyek Studi Pengumpulan Data Pengolahan Data Analisis Data Kerangka Analisis BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN Gambaran Umum Aspek Lokasi Dan Identifikasi Proyek Spesifikasi Teknis Dan Harga Jual Rumah Kebutuhan Biaya Pembelihan Lahan Pematangan Lahan Perizinan dan Legalitas Fasilitas Perumahan Biaya Konstruksi Rumah Biaya Umum Dan Overhead Pajak Time Schedule Modal Awal Rencana Penjualan Rumah Rencana Penerimaan Cash Flow Capital Budgeting Analisis Kelayakan Investasi Analisis Net Present Value (NPV) Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) Analisis Internal Rate of Return (IRR) Analisis Discounted Payback Period (DPP) Analisis Sensitivitas viii

3 BAB V PENUTUP Simpulan Saran DAFTAR PUSTAKA Lampiran LAMPIRAN A HASIL ANALISIS DATA Lampiran A.1 Cash flow tabel Perumahan Villa Gardenia Lampiran A.2 Cash flow tabel Perumahan Villa Gardenia (lanjutan) Lampiran A.3 Cash flow tabel alternatif 1 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia Lampiran A.4 Cash flow tabel alternatif 1 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia (lanjutan) Lampiran A.5 Cash flow grafis alternatif 1 penganggaran modal Lampiran A.6 Rekapitulasi cash flow alternatif 1 penganggaran modal Lampiran A.7 Rekapitulasi total penganggaran modal alternatif Lampiran A.8 Perhitungan nilai present dengan gradient geometric cash flow alternatif 1 penganggaran modal Lampiran A.9 Cash flow tabel alternatif 2 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia Lampiran A.10 Cash flow tabel alternatif 2 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia (lanjutan) Lampiran A.11 Cash flow grafis alternatif 2 penganggaran modal Lampiran A.12 Rekapitulasi cash flow alternatif 2 penganggaran modal Lampiran A.13 Rekapitulasi total penganggaran modal alternatif Lampiran A.14 Perhitungan nilai present dengan gradient geometric cash flow alternatif 2 penganggaran modal Lampiran A.15 Cash flow tabel alternatif 3 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia Lampiran A.16 Cash flow tabel alternatif 3 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia (lanjutan) Lampiran A.17 Cash flow grafis alternatif 3 penganggaran modal Lampiran A.18 Rekapitulasi cash flow alternatif 3 penganggaran modal Lampiran A.19 Rekapitulasi total penganggaran modal alternatif Lampiran A.20 Perhitungan nilai present dengan gradient geometric cash flow alternatif 3 penganggaran modal Lampiran A.21 Cash flow tabel alternatif 4 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia Lampiran A.22 Cash flow tabel alternatif 4 penganggaran modal Perumahan Villa Gardenia (lanjutan) Lampiran A.23 Cash flow grafis alternatif 4 penganggaran modal Lampiran A.24 Rekapitulasi cash flow alternatif 4 penganggaran modal Lampiran A.25 Rekapitulasi total penganggaran modal alternatif Lampiran A.26 Perhitungan nilai present dengan gradient geometric cash flow alternatif 4 penganggaran modal ix

4 Lampiran A.27 Rekapitulasi present value dengan asumsi biaya meningkat 10% dan pendapatan tetap Lampiran A.28 Rekapitulasi present value dengan asumsi biaya tetap dan pendapatan menurun 10% Lampiran A.28 Rekapitulasi present value dengan asumsi biaya tetap dan pendapatan menurun 10% Lampiran A.29 Perhitungan NPV, BCR, IRR, dan DPP dengan tingkat suku bunga 15%, asumsi biaya tetap dan pendapatan menurun 10%. 98 Lampiran A.30 Rekapitulasi present value dengan asumsi biaya menigkat 10% dan pendapatan menurun 10% Lampiran A.31 Perhitungan NPV, BCR, IRR, dan DPP dengan tingkat suku bunga 15%, asumsi biaya meningkat 10% dan pendapatan menurun 10% Lampiran A.32 Present value dengan tingkat suku bunga 15% Lampiran A.33 Present value dengan tingkat suku bunga 15%, pendapatan menurun 10% Lampiran A.34 Present value dengan tingkat suku bunga 15%, biaya meningkat 10% Lampiran A.35 Present value dengan tingkat suku bunga 15%, biaya meningkat 10%, dan pendapatan menurun 10% Lampiran A.36 Present value dengan tingkat suku bunga 30% Lampiran A.37 Present value dengan tingkat suku bunga 30%, pendapatan menurun 10% Lampiran A.38 Present value dengan tingkat suku bunga 30%, biaya meningkat 10% Lampiran A.39 Present value dengan tingkat suku bunga 30%, biaya meningkat 10%, dan pendapatan menurun 10% Lampiran A.40 Present value dengan tingkat suku bunga 60% Lampiran A.41Present value dengan tingkat suku bunga 60%, pendapatan menurun 10% Lampiran A.42 Present value dengan tingkat suku bunga 60%, biaya meningkat 10% Lampiran A.43 Present value dengan tingkat suku bunga 60%, biaya meningkat 10%, dan pendapatan menurun 10% LAMPIRAN B GAMBAR DESAIN Lampiran B.1 Gambar Desain Proyek Pembangunan Perumahan Villa Gardenia LAMPIRAN C DAFTAR ANALISA HARGA SATUAN Lampiran C.1 Daftar analisa pekerjaan tahun 2016 Kabupatan Tabanan LAMPIRAN D RAB DAN TIME SCHEDULE Lampiran D.1 Tabel hasil perhitungan rencana anggaran biaya konstruksi 1 unit rumah Lampiran D.2 Tabel hasil perhitungan rencana anggaran biaya konstruksi 1 unit rumah (lanjutan) x

5 Lampiran D.3 Tabel hasil perhitungan rencana anggaran biaya sarana prasarana perumahan Lampiran D.4 Time schedule Proyek Pembangunan Perumahan Villa Gardenia xi

6 ABSTRAK Kabupaten Tabanan ini terdiri dari 10 Kecamatan, dimana salah satu Kecamatan yang berkembang pesat adalah Kecamatan Tabanan dengan luas wilayah 51,40 Km² dan jumlah penduduk jiwa. Melihat potensi pasar yang memiliki prospek baik untuk berbisnis, pihak pengembang yakni CV Maharaja Bali membangun Perumahan Villa Gardenia yang berlokasi Jalan Anyelir 1, Banjar Dukuh, Kelurahan Dauh Peken, Tabanan Bali sehingga perlu melakukan penganggaran modal (capital budgeting) untuk mengetahui besarnya modal yang dianggarkan dan analisis kriteria penilaian investasi untuk mengetahui kelayakan investasi pada pembangunan Perumahan Villa Gardenia. Analisis finansial pada penganggaran modal dihitung berdasarkan cash out yang merupakan biaya-biaya seperti perizinan, konstruksi, sarana prasarana, pajak, ataupun pembayaran bunga bank serta cash in serta dengan metode analisa present worth dari aliran kas sehingga diketahui modal yang dianggarkan dalam pembangunan Perumahan Villa Gardenia. Analisis kriteria penilaian investasi menggunakan metode antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Discounted Payback Period. Hasil analisis finansial terhadap penganggaran modal diperoleh modal yang perlu dianggarkan sebesar Rp ,57 dimana modal diperoleh dari modal sendiri yang digunakan untuk pembelian lahan, pematangan lahan, dan izin IMB sebesar Rp ,00; pada pengeluaran berikutnya seperti biaya pembangunan rumah, sarana prasarana, biaya umum dan overhead, serta biaya lainnya diperoleh dari meminjam di bank sebesar Rp ,00 serta hasil dari penjualan seluruh unit rumah sebesar Rp ,00 dan profit dari RAP sebesar Rp ,49 selama umur investasi dan hasil dari analisis kriteria penilaian investasi dengan tingkat suku bunga 15% per tahun diperoleh Net Present Value (NPV) > 1 sebesar Rp 744,485,694.87; nilai Benefit Cost Ratio (BCR) > 1 yaitu 1.15; nilai untuk Internal Rate of Return > 15% sehingga dapat dikatakan layak; dan untuk Discounted Payback Period kurang dari umur investasi yakni 12 bulan. Berdasarkan analisis tersebut pembangunan Perumahan Villa Gardenia layak untuk dilaksanakan. Kata kunci: perumahan, capital budgeting, NPV, IRR, BCR, modal, investasi v

7 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia selain sandang dan pangan. Saat ini di Kota-kota besar pembangunan perumahan berkembang sangat pesat salah satunya adalah Kota Tabanan, Kabupaten Tabanan Provinsi Bali. Kabupaten Tabanan ini memiliki luas wilayah 839,33 Km² dengan jumlah penduduk jiwa. Kabupaten Tabanan ini terdiri dari 10 Kecamatan, dimana salah satu Kecamatan yang berkembang pesat adalah Kecamatan Tabanan dengan luas wilayah 51,40 Km² dan jumlah penduduk jiwa. Pemilihan lokasi yang memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi terhadap pusat pemerintahan dan perdagangan merupakan jaminan bagi terciptanya kehidupan para penghuni yang lebih dinamis. Melihat potensi pasar yang memiliki prospek baik untuk berbisnis, pihak pengembang yakni CV Maharaja Bali membangun perumahan ekonomis yang diharapkan dapat menjangkau seluruh kalangan. Perumahan yang dibangun di tanah seluas 2580 m 2 tersebut diberi nama Perumahan Villa Gardenia yang berlokasi Jalan Anyelir 1, Banjar Dukuh, Kelurahan Dauh Peken, Tabanan Bali. Type rumah yang ditawarkan kepada masyarakat yaitu type 36/70F sebanyak 32 unit yang terdiri dari 3 block yakni block A sebanyak 7 unit, block B sebanyak 12 unit, dan block C sebanyak 13 unit. Lokasi perumahan ini juga sangat strategis, dekat dengan sekolah, pusat perbelanjaan, rumah sakit, serta Terminal Pesiapan Tabanan. Untuk merealisasikan pembangunan Perumahan Villa Gardenia, pihak pengembang harus menganggarkan modal untuk menafsirkan sejumlah dana yang akan dialokasikan sebelum masa pembangunan. Pengertian Penganggaran modal adalah proses kegiatan yang mencakup seluruh aktivitas perencanaan penggunaan dana dengan tujuan untuk memperoleh manfaat (benefit) pada waktu yang akan datang. Penganggaran modal dihitung berdasarkan arus cash in dan cash out setiap bulan apabila modal kurang dari 5% dari modal awal, developer mencari 1

8 tambahan dana berupa pinjaman bank untuk dapat membiayai pembangunan Perumahan Villa Gardenia. Kemudian dilakukan analisis kelayakan investasi dengan menggunakan metode Net Present Value, Internal Rate of Return, Benefit Cost Ratio dan Discounted Payback Period untuk menghindari kerugian saat hendak berinvestasi. Berdasarkan uraian di atas, akan dibahas capital budgeting (penganggaran modal) pada investasi pembangunan perumahan oleh CV. Maharaja Bali pada pembangunan Perumahan Villa Gardenia. 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka permasalahan yang akan dibahas adalah : 1. Berapakah besar modal yang dianggarkan pada pembangunan Perumahan Villa Gardenia? 2. Bagaimana kelayakan investasi pada pembangunan Perumahan Villa Gardenia dengan metode Net Present Value, Internal Rate of Return, Benefit Cost Ratio dan Discounted Payback Period serta analisis sensitivitas? 1.3 Tujuan Penelitian Sebagaimana telah dideskripsikan dalam rumusan masalah, tujuannya adalah untuk mencapai hal-hal sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui besarnya modal yang dianggarkan pada pembangunan Perumahan Villa Gardenia. 2. Untuk mengetahui kelayakan investasi pada pembangunan Perumahan Villa Gardenia dengan metode Net Present Value, Internal Rate of Return, Benefit Cost Ratio dan Discounted Payback Period. 1.4 Manfaat Penelitian Diharapkan memberikan sumbangan bagi ilmu teknik sipil khususnya bidang manajemen konstruksi mengenai penganggaran modal pada suatu investasi. Penelitian ini juga diharapkan dapat memberikan manfaat bagi developer yang hendak membangun proyek konstruksi khususnya perumahan dengan tujuan agar terhindar dari kerugian yang dapat diakibatkan investasi 2

9 jangka panjang tersebut, serta sebagai persyaratan untuk memperoleh gelar sarjana (S1) pada Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana. 1.5 Batasan Masalah Dilakukan pembatasan dalam analisisnya, pembatasan tersebut adalah : 1. Penelitian dilakukan pada pengembang CV Maharaja Bali yang sedang melaksanakan pembangunan Perumahan Villa Gardenia, dengan type 36/70F sebanyak 32 unit. 2. Modal awal developer diasumsikan dari pembelian lahan, serta biaya perizinan. 3. Pengadaan sumber daya pada setiap unit sama tanpa terjadi permasalahan sampai masa konstruksi selesai. 4. Perhitungan rencana anggaran biaya (RAB) menggunakan analisa harga satuan pekerjaan tahun 2016 yang diperoleh dari Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Tabanan. 5. Rencana penjualan rumah selama umur investasi diasumsikan sendiri. 6. Time schedule bersifat berulang (repetitive) sesuai dengan pembayaran unit rumah 7. Seluruh pembayaran unit rumah oleh konsumen melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) oleh pihak bank dengan membayar uang muka (DP) sebesar 30% dari harga rumah, yang dibayar secara bertahap selama proses pembangunan rumah, dan pencairan KPR kepada pengembang pada saat serah terima rumah yaitu 1 bulan setelah bangunan selesai. 8. Modal kerja yang dianalisis adalah modal dari pinjaman bank dengan suku bunga pinjaman diambil 12% per tahun dan beban administrasi sebesar 1% dari total pinjaman. 9. Dalam perhitungan penganggaran modal, apabila modal kurang dari 5% maka dicari modal pinjaman. 10. Umur investasi selama 24 bulan kalender. 11. Profit RAP ditentukan sebesar 15% dari RAB. 3

10 12. Situasi dan kondisi negara dianggap dalam keadaan stabil dimana tidak terjadi kenaikan harga dan pembayaran berlangsung dengan lancar. 13. Tingkat suku bunga yang digunakan adalah sebesar 15%. 4