Pendekatan Pendapatan

Transkripsi

1 Pendekatan Pendapatan

2 KONSEP Pendekatan Pendapatan

3 Konsep Pendekatan Pendapatan Berkaitan dengan Prinsip Penilaian : Prinsip Antisipasi & Perubahan Prinsip Supply & Demand Substitusi : market oriented, estimasi harga sewa, biaya operasi, discount rate, capitalization rate Keseimbangan : lokasi & jenis properti, penggunaan tanah yang efisien, disain bangunan yang efisien [ Highest and Best Use ] Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah, fasilitas transportasi, Peraturan tata kota yang berlaku.

4 Konsep Pendekatan Pendapatan Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian properti yang menghasilkan pendapatan [income producing property]. Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut untuk jangka panjang.

5 Present Value Future Value Konsep Pendekatan Pendapatan Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut. PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT n - 1 PBT n Properti Value

6 Tambahan (Agus Prawoto, 2003): Dalam teori penilaian: nilai aset = nilai sekarang dari return ekspektasi Aset diharapkan memberikan return selama jangka waktu tertentu Arus return selama jangka waktu tersebut harus didiskontokan (mengubah nilai masa datang menjadi nilai sekarang) pada tingkat bunga tertentu, yang setara dengan opportunity cost of capital

7 Pendiskontoan PV = FV (1/1+i)n

8 Konsep Pendekatan Pendapatan Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan ini, yaitu : Direct Capitalization Gross Income Multiplier Discounted Cash Flow Residual Technique

9 METODE Pendekatan Pendapatan

10 Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan Metode Pertama: Direct Capitalization [Kapitalisasi Langsung] Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Income [pendapatan satu tahun] dengan Capitalization Rate [tingkat kapitalisasi] Nilai Objek Penilaian / Value = Income Capitalization Rate

11 Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan Metode Ke Dua : Nilai Properti = Nilai Pasar Kontrak dikalikan dengan Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor potensial]. Sale Price = Potential Gross Income x Gross Income Multiplier

12 Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan Metode ketiga: Discounted Cash Flow [Metode Arus Kas Terdiskonto] Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang. PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT n - 1 PBT n V = ( 1 + i ) 1 ( 1 + i ) 2 ( 1 + i ) 3 ( 1 + i ) 4 ( 1 + i ) 5 ( 1 + i ) n-1 ( 1 + i ) n V = Value PBT = Pendapatan Bersih Tahunan ( Net Operating Income ) i = Discount Rate

13 Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan Rumus Pendekatan Pendapatan bila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula Pendekatan Pendapatan secara umum dapat dinyatakan sebagai : PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 V T V = ( 1 + i ) 1 ( 1 + i ) 2 ( 1 + i ) 3 ( 1 + i ) 4 ( 1 + i ) 5 ( 1 + i ) 5 V = Nilai Pasar dari Properti. V T = Terminal Value. i = Tingkat diskonto ( Discount Rate )

14 Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan Metode ke Empat: Residual Technique [Teknik Penyisaan] Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan mengurangkan annual income dari elemen yang diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating income properti dan kemudian mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi tertentu.

15 Empat Metode Dalam Pendekatan Pendapatan Metode ke Empat: Residual Technique [Teknik Penyisaan] PBT = x Annual Income Tanah = y Annual Income Bangunan = x-y Nilai Bangunan = [x-y] / Rb Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

16 Langkah-Langkah Pendekatan Pendapatan

17 Langkah Kerja Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding. Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income [pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian. Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari objek penilaian.

18 Langkah Kerja Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapatan kotor potensial. Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan penggantian. Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

19 Langkah Kerja Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi] atau discount rate [tingkat diskonto]. Menghitung nilai objek penilaian melalui metode kapitalisasi langsung atau metode arus kas terdiskonto.

20 *Biaya Operasional Biaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya Pemeliharaan, dll. Biaya Tetap : Insurance, PBB Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem pendingin, elevator, karpet,dll Catatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk kepentingan akuntansi dan penilaian

21 *Tingkat Kapitalisasi Properti Terdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi : Perbandingan Data Pasar Perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross Income Multipliers Band Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal Sendiri Band of Investment : Tanah dan Bangunan Debt Coverage Summation

22 Penerapan & Keterbatasan Pendekatan Pendapatan

23 Contoh Pendekatan Pendapatan

24 Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode Direct Capitalization Objek Penilaian: Gedung Perkantoran Jl. Kusuma Raya Surabaya

25 Data Objek Penilaian & Data Pasar Suatu Properti memenuhi syarat dilakukan penilaian dengan Metode Direct Capitalization. Dari hasil analisis penilaian dapat ditentukan data sebagai berikut : Luas bangunan bruto m2 Luas bangunan efektif 75 % Tarif sewa Rp /m2/ bulan Tingkat Kekosongan &Collection Loss per tahun 20 % Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.- Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

26 Data Objek Penilaian & Data Pasar Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.- Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

27 Luas Bangunan Bruto Luas Bangunan Efektif Harga Sewa V & CL Total Biaya per bulan R Pendapatan Kotor Efektif Biaya Operasional Pendapatan Bersih per tahun R Nilai Properti

28 Penilaian Metode Direct Cap Luas Bangunan Bruto 4,000 Luas Bangunan Efektif 75% Harga Sewa 40,000 V & CL 20% Total Biaya per bulan 75,000,000 R 11% Pendapatan Kotor Efektif 1,152,000,000 Biaya Operasional 900,000,000 Pendapatan Bersih per tahun 252,000,000 R 11% Nilai Properti 2,290,000,000

29 Penilaian Rumah Tinggal Dengan Metode GIM (Gross Income Multiplier) Objek Penilaian: Rumah Tinggal Jl. Mawar Raya Malang

30 Penilaian Metode GIM LT/LB Harga Jual Pendapatan Sewa/Th GIM 300/ juta 30 juta / juta 32 juta / juta 33 juta /575? 37 juta 24,4 24,4 * 37 juta

31 Penilaian Bangunan Komersial Dengan Residual Tech Objek Penilaian: Jl. Bendi Raya Surabaya

32 Data Objek Penilaian & Data Pasar Berdasarkan data pasar diperoleh hal hal sebagai berikut : NOI Rp 6, 000, 000, 000 Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000 Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 % Tingkat Pengembalian /Recapture Rate Bangunan 3,5 %

33 Penilaian Residual Tech PBT Tanah =12.5% x 18 M = 2,25 M PBT Bangunan = 6 M 2,25 M = 3,75 M V Bangunan = 3,75 M / 16% = 23,437,500,000 V Properti = 41,437,500,000

34 Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF (Discounted Cash flow) Objek Penilaian: Gedung Perkantoran Jl. TB Simatupang Jakarta Selatan

35 Data Objek Penilaian & Data Pasar Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp 2,000 juta Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta Kenaikan Pendapatan per Tahun 5% Kenaikan Biaya per Tahun 7% Discount Rate 11%

36 Data Objek Penilaian & Data Pasar Terminal Capitalization Rate 11.75% Data Pasar Saat ini untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta Pendapatan Bersih per Tahun untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850 juta

37 Penilaian Metode DCF Pendapatan Bersih 1,200 1,244 1,289 1,335 1,382 Nilai Terminal 11,765 Discount Faktor Nilai Sekarang 11,715 1,081 1, ,802 Initial Cap Rate 9.23% 1/(1+11%)^ * 1,289