BAB I PENDAHULUAN. Sistem pemerintahan Indonesia, menurut Undang-Undang Dasar Tahun

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Sistem pemerintahan Indonesia, menurut Undang-Undang Dasar Tahun 1945 termasuk amandemennya, UU No 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah, dan UU No 25 Tahun 1999 tentang perimbangan keuangan antara pemerintah pusat dan daerah, sesungguhnya memberikan keleluasaan kepada daerah untuk menyelenggarakan otonomi daerah, yang dalam pelaksanaannya tetap berlandaskan kepada Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI) (Siregar, 2004: 255). Pelaksanaan otonomi daerah berdasarkan UU No 32 Tahun 2004 yang telah diperbarui dengan UU No 27 Tahun 2014 tentang pemerintah daerah memberikan kewenangan kepada daerah untuk mengelola potensi ekonomi daerahnya. Otonomi daerah menuntut semua daerah untuk bisa mengurus pemerintahannya secara mandiri dengan tujuan menciptakan suatu keseimbangan kesejahteraan masyarakat di masing-masing daerah. Oleh karena itu urusan yang sebelumnya dilakukan oleh pemerintah pusat sebagian besar dialihkan ke pemerintahan daerah. Otonomi daerah diharapkan bisa memeratakan pembangunan daerah dengan memanfaatkan sumber daya yang sudah dimiliki oleh masing-masing daerah. Aset yang dimiliki oleh masing-masing daerah bisa memberikan kontribusi terhadap pembangunan sarana infrastruktur daerah. Tujuan pemanfaatan aset daerah agar tidak membebani Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD), khususnya biaya dikaitkan dengan segi 1

2 pemeliharaan dan pengamanannya, terutama untuk mencegah kemungkinan adanya penyerobotan dari pihak ketiga yang tidak bertanggung jawab. Selain itu, jika barang daerah dimanfaatkan secara optimal akan dapat meningkatkan atau menciptakan sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) (Siregar, 2004: 497). Untuk meningkatkan PAD, dilakukan dengan meningkatkan perekonomian daerah secara riil, di antara hal-hal yang perlu dilakukan adalah peningkatan investasi, perbaikan manajemen daerah, pengelolaan SDM, dan SDA secara benar (Siregar, 2004: 260). Di antara hal-hal tersebut pengelolaan sumber daya alam yang dimiliki suatu daerah secara baik dan benar akan berdampak pada peningkatan PAD yang berimplikasi pada kesejahteraan masyarakat. Sumber daya yang perlu dioptimalkan salah satunya adalah tanah kosong. Untuk memanfaatkan tanah diperlukan suatu analisis penggunaan tertinggi dan terbaik yang sesuai atas tanah tersebut sehingga nantinya akan mendatangkan pendapatan bagi daerah. Kabupaten Kuantan Singingi merupakan Kabupaten yang teletak di bagian selatan Provinsi Riau dan merupakan pemekaran dari Kabupaten Indragiri Hulu yang dibentuk berdasarkan UU No. 53 tahun 1999, tentang Pembentukan Kabupaten Pelalawan, Rokan Hulu, Rokan Hilir, Siak, Natuna, Karimun, Kuantan Singingi dan Kota Batam. Kabupaten Kuantan Singingi terdiri dari 61 (enam puluh satu) kecamatan dengan luas wilayah 7,656,03 km 2, yang berada pada posisi antara Lintang Selatan dan Bujur Timur. Menurut Badan Pusat Statistik (2012) Kabupaten Kuantan Singingi mempunyai jumlah penduduk ±310 ribu jiwa yang tersebar di 61 kecamatan. Kabupaten Kuantan Singingi merupakan kabupaten yang mempunyai posisi 2

3 yang strategis karena berbatasan dengan Provinsi Sumatra Barat dan Provinsi Jambi yang dihubungkan oleh Jalan Lintas Sumatera menjadikan daerah ini mempunyai nilai ekonomi yang tinggi. Dalam beberapa tahun terakhir, daerah ini terus mengalami perkembangan yang terlihat dari pembangunan infrastruktur di Kota Teluk Kuantan. PAD Kabupaten Kuantan Singingi pada tahun 2014 melebihi target yang telah ditentukan. Target PAD pada tahun 2014 sebesar Rp dan berhasil dicapai sebesar Rp atau tercapai 100 persen (RiauOne.com). Bahkan Komisi B DPRD Kabupaten Kuansing memberi target PAD 2015 kepada Dispenda Kuansing sebesar Rp65 Miliar. Hal ini dirasa wajar mengingat masih banyak sumber-sumber PAD yang masih belum tergali (HalloRiau.com). Salah satu potensi yang belum tergali tersebut adalah aset tetap yang dimiliki Pemda yang masih belum dioptimalkan. Salah satunya adalah aset tetap berupa tanah kosong dengan luasan m 2 yang berlokasi di Jalan Abdoer Rauf, Kota Teluk Kuantan yang masih belum dioptimalkan sehingga jika tanah ini dibiarkan kosong maka, dikuatirkan akan ada penyorobotan oleh pihak ketiga. Di samping itu, tanah merupakan aset tetap yang harus dimanfaatkan sehingga bisa menghasilkan pendapatan bagi daerah. Secara geostrategis tanah ini terletak di pusat kota dengan peruntukan wilayah komersial dan berada di tengah Kota Teluk Kuantan sehingga jika dikembangkan secara baik dan benar akan menghasilkan nilai ekonomi yang tinggi bagi daerah Kabupaten Kuantan Singingi. 3

4 Gambar 1.1 Foto Tanah Objek Gambar 1.2 Lokasi Tanah Objek Potensi ekonomi yang tinggi dari sebuah tanah akan dapat dirasakan jika tanah tersebut dikembangkan sesuai dengan peruntukannya. Tanah jika dibiarkan kosong dalam jangka waktu yang relatif lama, akan menimbulkan dampak yang dapat merugikan seperti adanya penyorobotan oleh orang yang tidak bertanggung jawab dengan mendirikan bangunan liar diatas tanah tersebut. Kemudian jika digusur maka akan menimbulkan social cost (biaya sosial) yang timbul dari masyarakat atas digusurnya bangunan di atas tanah tersebut. Penyerobotan lahan milik Pemda Kuantan Singingi sering terjadi, seperti yang terjadi pada bulan Mei 2014 lalu, lahan Perkebunan Sawit Pemda seluas 200 4

5 hektar yang berlokasi di Kecamatan Pucuk Rantau diserobot oleh salah satu warga yang berasal dari Sumatera Barat ( Kemudian, lahan Pemda yang rencananya diperuntukkan untuk Bandara juga disinyalir tidak sesuai lagi dengan luasan semula. Hal ini dikarenakan terlalu lama tanah tersebut dibiarkan kosong ( Oleh karena itu, Pemda tidak ingin hal yang sama terjadi pada aset-aset milik Pemda lainnya terutama tanah yang masih kosong dan berlokasi strategis. Salah satu cara untuk menghindari hal itu adalah dengan mengembangkan tanah yang masih belum optimal. Selain meningkatkan PAD juga akan menghindari konflik antara pemerintah daerah dan masyarakat. Namun, yang menjadi persoalan mendasar adalah jenis pengembangan apa yang sesuai dengan peruntukan zoningnya? Pengembangan yang dilakukan bisa memberikan nilai tambah bagi daerah. Berangkat dari masalah tersebut, Tanah kosong dengan luas m 2 milik Pemerintah Daerah Kabupaten Kuantan Singingi yang berlokasi di Jalan Abdoer Rauf, Kota Teluk Kuantan yang secara geostrategis memiliki potensi ekonomi yang tinggi bagi daerah Kabupaten Kuantan Singingi jika dikembangkan secara optimal, maka akan memberikan manfaat jangka panjang bagi daerah. Oleh karena itu, perlu dilakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah kosong milik Pemerintah Daerah Kabupaten Kuantan Singingi yang berlokasi di Jalan Abdoer Rauf, Kota Teluk Kuantan dalam rangka optimalisasi aset daerah. 5

6 1.2 Keaslian Penelitian Analisis atas Tanah Kosong dengan luasan m 2 milik Pemerintah Daerah Kabupaten Kuantan Singingi dengan menggunakan analisis Highest and Best Use (HBU) hingga saat ini belum pernah dilakukan, namun terdapat penelitian-penelitian sejenis yang pernah dilakukan, diantaranya sebagai berikut. 1. Peebles (2005) meneliti tentang apa yang harus diketahui oleh seorang Proffesional Real Estate mengenai Highest and Best Use (HBU). Penelitian ini melihat tren pembangunan dan hambatan potensial pada tapak di Jalan Homer, Vancouver. Variabel yang digunakan adalah analisis lingkungan yang cepat berubah, analisis legal dan hukum serta kelayak finansial. Berdasarkan penelitian tersebut dapat disimpulkan bahwa di lokasi tersebut cocok dikembangkan untuk bangunan mixed use (ritel) dan perumahan 5 (lima) lantai. 2. Pahang, at al. (2013), melakukan penelitian tentang the concept and Development of Land Value Assesment. Berdasarkan hasil penelitiannya dapat disimpulkan bahwa berdasarkan hasil penelaahan terhadap empiris, konseptual dan sastra maka nilai tanah dipengaruhi beberapa variabel diantaranya: permintaan dan penawaran, hukum serta sosial ekonomi. 3. Lepikhina dan Sannikova (2014), melakukan penelitian tentang Expert assessment of the most effective use of the land plot. Berdasarkan hasil penelitiannya dapat disimpulkan bahwa objek terletak di zona perbatasan OD- 2 dengan jenis properti yang diperbolehkan untuk dibangun adalah 6

7 pembangunan perumahan, lembaga pendidikan, sarana olahraga, lembaga kesehatan, pusat perdagangan, dan tempat rekreasi. 4. Maulana (2014), melakukan penelitian tentang Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Tanah Kosong di Pantai Manggar Segara Sari Kecamatan Balikpapan Timur. Berdasarkan hasil analisis pasar, ketiga usulan penggunaan yang terdiri dari cottage, restoran dan mixed use layak untuk dilanjutkan menuju tahap analisis keuangan. Berdasarkan indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), Rate Return on Investment (ROI), dan Benefit Cost Ratio (BCR), maka penggunaan mixed use lebih baik dibandingkan cottage dan restoran sehingga dapat disimpulkan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah mixed use. 5. Asmara (2014), melakukan penelitian tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik lahan kosong di Jalan Raya Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Provinsi Bali. Berdasarkan analisis produktifitas properti, analisis pasar, analisis kelayakan keuangan dan analisis rekonsiliasi keuangan, dapat disimpulkan bahwa usulan penggunaan ruko jual merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik. Penelitian ini memiliki kesamaan dengan penelitian sebelumnya yaitu pada metode yang digunakan untuk melihat properti yang menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik. Namun, terdapat perbedaan yang mendasar dengan penelitian sebelumnya yaitu lokasi dan waktu penelitian merupakan sebuah tanah kosong dengan luasan m 2 milik Pemerintah Daerah Kabupaten Kuantan Singingi 7

8 yang terletak di Jalan Abdoer Rauf, Kota Teluk Kuantan yang diteliti pada tahun 2015 dengan menggunakan analisis Highest and Best Use (HBU). 1.3 Rumusan Masalah Tanah Kosong seluas m 2 milik Pemerintah Kabupaten Kuantan Singingi sampai saat ini belum optimal karena belum dikembangkan dan masih dibiarkan kosong sehingga jika tanah tersebut dibiarkan kosong dalam waktu yang relatif lama dikuatirkan adanya penyerobotan dari pihak ketiga dan akan merugikan Pemerintah Kabupaten Kuantan Singingi. Oleh karena itu, aset tetap berupa tanah kosong ini harus dianalisis penggunaan tertinggi dan terbaik agar bisa dikembangkan sesuai dengan peruntukannya sehingga bisa menghasilkan pendapatan bagi Daerah Kabupaten Kuantan Singingi. 1.4 Pertanyaan Penelitian 1. Alternatif properti apa saja yang dapat dikembangkan atas tanah kosong tersebut? 2. Jenis properti apakah yang menghasilkan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) atas tanah kosong milik Pemerintah Daerah Kabupaten Kuantan Singingi seluas m 2 yang terletak di Jalan Abdoer Rauf, Kelurahan Sungai Jering, Kecamatan Kuantan Tengah, Kota Teluk Kuantan? 1.5 Tujuan Berdasarkan rumusan masalah diatas, maka tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Mengidentifikasi Alternatif properti yang akan dikembangkan atas tanah kosong tersebut. 8

9 2. Menentukan penggunaan yang memiliki nilai tertinggi atas Tanah Kosong milik Pemerintah Daerah Kabupaten Kuantan Singingi di Kelurahan Sungai Jering, Kecamatan Kuantan Tengah, Kota Teluk Kuantan. 1.6 Manfaat Penelitian Penelitian ini dapat memberikan manfaat bagi Pemerintah Daerah Kabupaten Kuantan Singingi sebagai sumber acuan jika suatu saat tanah tersebut akan dikembangkan, maka sudah ada acuan properti apa yang sesuai dikembangkan diatas tanah tersebut, sehingga memberikan masukan bagi PAD Kabupaten Kuantan Singingi. Selain itu penelitian ini bisa menjadi tambahan pengetahuan tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah kosong. 1.7 Sistematika Penelitian Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah: Bab 1 merupakan Pendahuluan merupakan latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori menguraikan penelitian terdahulu dan landasan teori yang berhubungan dengan penelitian ini. Bab III menguraikan tentang Metode Penelitian yang terdiri dari desain penelitian, pengukuran variabel, populasi sampel, dan terkhnik pengambilan sampel serta yang terakhir adalah alat analisis. Bab IV Analisis Data dan Pembahasan menjelaskan tentang gambaran subjek penelitian yang akan dianalisis, selain itu bab ini juga membahas tentang analisis produktifitas, analisis pasar dan analisis keuangan. Bab V Simpulan dan Saran berisi tentang simpulan, keterbatasan penelitian, implikasi dan saran. 9