BAB 1 PENDAHULUAN. keputusan publik pada suatu wilayah kota. Dengan demikian, pertimbangan aspek

Transkripsi

1 BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Menurut O Sullivan (2009: 4), pertumbuhan ekonomi kota didasarkan pada bagaimana masyarakat kota mampu memaksimalkan potensi ekonomi yang dimilikinya di tengah keterbatasan sumber daya. Oleh karena itu, pertumbuhan ekonomi kota mempertimbangkan pilihan lokasi yang mengandung sumber daya untuk dikelola oleh rumah tangga dan perusahaan dalam rangka memaksimalkan pendapatan. Sehingga, akan terjadi pilihan yang efisien dalam penentuan keputusan publik pada suatu wilayah kota. Dengan demikian, pertimbangan aspek ekonomi dengan mempertimbangkan potensi dan alokasi sumber daya untuk meningkatkan pendapatan kota demi kesejahtraan rakyat menjadi sangat penting. Selain itu, Siregar (2004: 359) menyatakan PAD (Pendapatan Asli Daerah) adalah pendapatan yang berasal dari sumber penerimaan murni daerah. PAD dipergunakan untuk penyelenggraan otonomi daerah, sehingga PAD harus diupayakan agar selalu meningkat seiring dengan meningkatnya pelayanan kepada masyarakat. Peranan PAD terhadap APBD (Anggaran Pendapatan Belanja Negara) mengalami peningkatan setiap tahunnya namun bila di bandingkan dengan kebutuhan pembiayaan yang di perlukan dalam anggaran daerah, peningkatan tersebut masih terlalu kecil. Pada provinsi seluruh Indonesia sumber penerimaan PAD yang paling menonjol adalah penerimaan yang berasal dari pajak daerah dan retribusi daerah masing-masing menyumbang 74,3 persen dan 15,53 persen. 1

2 Kenyataan ini menunjukkan bahwa peran PAD dalam keuangan daerah merupakan salah satu tolak ukur dalam pelaksanaan otonomi daerah. Pada umumnya daerah dikatakan siap melaksanakan otonomi bila mampu memberikan sumbangan besar pada APBD. Upaya ini pun dilakukan oleh Lampung Selatan yang merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Lampung. Lampung Selatan memiliki potensi SDA dan pariwisata yang melimpah dan luas daerah yang terbesar kedua di Provinsi Lampung. Lampung selatan memiliki 17 kecamatan degan luas daerah 2.007,01 Km 2. Dengan pendapatan ekonomi sektor pertanian, peternakan, kehutanan, dan perikanan sebesar Rp ,00, penggalian sebesar Rp ,00, serta industri pengolahan nonmigas sebesar Rp ,00. Di samping itu, terdapat 14 lokasi objek wisata yang terdapat di Kabupaten Lampung Selatan. Letak Lampung Selatan di tepi teluk lampung mencerminkan potensi ekonominya yang besar. Terdapat Pelabuhan Bakauheni sebagai akses utama transportasi darat untuk menyeberang ke luar pulau, sehingga Lampung Selatan merupakan pintu gerbang pulau Sumatera bagian selatan dengan kekayaan potensi laut dan pariwisata. Dengan besarnya potensi pariwisata dan ekonomi yang dimiliki Lampung Selatan, tentu perlu ditunjang dengan pengembangan lahan dan pembangunan properti pendukung demi mengoptimalkan potensi ekonomi yang dimiliki pemerintah Lampung Selatan dalam rangka meningkatkan potensi PAD Kabupaten Lampung Selatan. Jika kita melihat amanat perundang-undangan tepatnya berdasarkan Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah dan 2

3 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan antara Pusat dan Daerah dan disempurnakan menjadi Undang-Undang Nomor 32 tahun 2004 tentang Otonomi Daerah. Hal ini mengamanatkan kepada daerah untuk mengatur daerahnya sendiri terutama dalam pengelolaan keuangan daerah dengan tidak menghapuskan secara penuh peran pemerintah pusat. Dalam upaya peningkatan PAD pemerintah dituntut kreatif dan inovatif dalam mengoptimalkan aset yang dimilikinya melalui pengelolaan keuangan secara mandiri. Pemerintah daerah dituntut untuk menghimpun sumber keuangan sendiri dan mengefisiensikan biaya operasional pemerintahan sehingga dapat berjalan secara efektif dan efisien dalam rangka peningkatan PAD. Selain itu, pemerintah daerah juga harus mampu mengelola aset daerah dengan baik agar pemerintah daerah dapat melakukan pengembangan kemampuan keuangan daerah. Jika tidak dikelola dengan baik aset tersebut memerlukan biaya pengelolaan dan pemeliharaan yang besar. Belum lagi, aset tersebut terkena depresiasi setiap tahun. Nilai aset akan terus menurun jika tidak dikelola dengan baik. Oleh sebab itu, diperlukan proses penilaian properti yang akuntabel dan sesuai dengan kondisi yang objektif sehingga pengembangan potensi keuangan yang dilakukan dapat sesuai dengan kondisi kemampuan dan kepemilikan aset yang dimiliki. Pada hakikatnya, penilaian properti merupakan proses penilaian secara akurat terhadap suatu objek yang dinilai, sehingga akurasi menjadi satu hal yang penting dan pokok untuk dicermati dalam suatu proses penilaian dengan mempertimbangkan semua aspek. Polemik penilaian antara Jerman dan Inggris, 3

4 misalnya, terjadi karena Jerman tidak mempertimbangkan kondisi pasar objektif sehingga terjadi over penilaian (Schnaidt dan Sebastian: 2012). Hal ini disebabkan perbedaan metode penilaian yang terjadi di Inggris dan Jerman. Penilaian jerman seringkali menyebabkan angka penilaian yang tidak mencerminkan kondisi pasar aktual dan berlebihan (Crosby: 2007). Crosby (2007) menyatakan bahwa valuasi Jerman tidak mampu dalam mencerminkan penurunan berkepanjangan di pasar properti pada nilai valuasi. Valuasi pasar seharusnya yang sebenarnya dipengaruhi oleh konsep nilai yang berkelanjutan, sehingga mutlak diperlukan data pasar objektif untuk memperoleh nilai properti yang sesuai dengan harga pasar yang sedang terjadi. Menurut Fenichel dan Abbott (2014: 4), proses penilaian harus dilakukan untuk menghitung modal lingkungan yang ada saat ini. Secara teoretis perhitungan ini harus memiliki konsistensi terhadap penyesuaian produktivitas marjinal bersih terhadap modal (aset) dan apresiasi harga, sehingga pendekatan numerik yang dilakukan semestinya memperkirakan aspek ekologi dan ekonomi. Menurut International Standards Council (IVSC), sebuah badan independen yang menetapkan standar global untuk penilaian, penilai harus mempertimbangkan semua aspek dari properti yang mungkin mempengaruhi harga jual. Ini tidak berarti bahwa penilai bertindak demi kepentingan pemilik, tetapi bahwa ia perlu memberikan penilaian independen nilai yang akan memuaskan pemilik dan membuat dia bersedia untuk menjual. Hal ini berarti, penilai menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti dan nilai yang terkait penggunaan tersebut. 4

5 Menurut Djoharan (2013), masalah yang banyak penilai hadapi adalah bahwa penggunaan saat ini belum tentu penggunaan tertinggi dan terbaik. Metode yang lebih handal dari penilaian, seperti metode penjualan yang sebanding atau metode pendapatan dikapitalisasi, tidak selalu memberikan variabel sebanding akurat untuk menentukan nilai penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti. Metode yang dapat diterima untuk menilai potensi tanah, penjualan sebanding dengan mempertimbangkan pembangunan yang dapat dilakukan dan mempertimbangkan nilai akhirnya setelah pembangunan telah selesai. Dengan dikurangi biaya pembangunan, maka didapat jumlah yang tersisa (residual) yaitu jumlah nilai pengembang yang akan dibayarkan untuk untuk mendapatkan potensi pembangunan properti tersebut (Gigih, 2013). Senada dengan itu Susanto (2013) menyatakan bahwa penting bagi pemerintah untuk mempertimbangkan potensi ekonomi suatu properti dengan mengukur opportunity cost dan opportunity lost nya sehingga dapat mengukur potensi ekonomi yang sesuai dengan harga pasar dan mampu mengukur kegunaan terbaik dari properti yang sebaiknya dibangun, sehingga kelayakan investasi dapat diukur setelah dilakukan penilaian properti dengan mempertimbangkan penerimaan ekonominya. Dapat dilihat, jika terjadi kenaikan biaya operasional dan penurunan pendapatan apakah investasi pada properti tersebut masih dinilai layak (Adiaksa: 2012). Metode ini pun dapat dilakukan untuk mengukur nilai pasar hotel. Metode yang digunakan adalah pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Analisis nilai pasar yang telah banyak dilakukan, di antaranya adalah penilaian 5

6 apartemen, pabrik, maupun hotel. Pada umunya analisis nilai pasar dalam penelitian terdahulu, digunakan tiga metode yaitu metode pendekatan pendapatan, metode pendekatan nilai pasar, dan metode pendekatan biaya. Untuk nilai pasarnya, dilakukan rekonsiliasi nilai dari ketiga metode tersebut (Ramisda dan Utomo: 2012). Jadi dapat disimpulkan metode penilaian yang dilakukan oleh pemerintah untuk mengukur potensi aset yang dimiliki harus sesuai dengan kondisi pasar, sehingga langkah-langkah yang dilakukan untuk memaksimalkan potensi PAD dapat berjalan dengan efektif dan tepat sasaran. Ironisnya, di tengah amanat untuk memaksimalkan potensi aset yang dimiliki, terdapat beberapa masalah yang dihadapi oleh pemerintah Lampung Selatan untuk memaksimalkan PAD daerah melalui pengelolaan aset daerah yang optimal. Hal ini dapat dilihat pada tanah kosong dengan luasan M 2 Jalan Lintas Sumatera Lampung Selatan yang terbengkalai tidak dikembangkan dan sudah mulai ditempati masyarakat untuk tinggal. Hal ini harus segera diselesaikan dengan pengembangan properti. Pada kenyataanya, pengembangan lahan yang diharapkan menjadi penunjang peningkatan perekonomian warga dan peningkatan potensi pariwisata daerah belum juga terlaksana. Oleh karena itu, harus segera dicarikan solusi yang terbaik agar pengembangan lahan kosong dapat segera dilakukan dan sesuai dengan harapan pemerintah dalam upaya optimalisasi aset daerah dalam rangka peningkatan PAD. Harus segera ditemukan formulasi penyelesaian agar optimalisasi pengelolaan aset daerah dapat berjalan dengan baik melalui proyeksi pengembangan dan dengan melakukan analisis terhadap pengembangan tertinggi 6

7 dan terbaik. Selain itu, dilakukan juga perhitungan potensi ekonomi properti dengan membandingkan kemungkinanya untuk melakukan pengembangan properti yang memiliki kelayakan ekonomi optimal agar masalah ini dapat terselesaikan. Tentu hal tersebut, selayaknya dilakukan dengan mempertimbangkan kegunaan tertinggi dan terbaik melalui metode land development analysis. Pertimbangan ini menjadi sangat penting agar masalah pembangunan lahan kosong dapat terselesaikan dan ada solusi kelayakan investasi agar investor tertarik menanamkan modalnya. Hal ini sangat mungkin dilakukan, karena lokasi yang sangat strategis sebagai pintu gerbang Sumatera (akses utama jalan darat dari Pelabuhan Bakauheni menuju semua provinsi di Sumatera), sehingga menjadikan pengembangan properti menjadi sangat penting bagi kemajuan ekonomi daerah. Harapan besar pembangunan ini dapat terlaksana, sehingga peningkatan ekonomi daerah serta pendapatan masyarakat sekitar juga dapat meningkat secara positif. 1.2 Keaslian Penelitian Terdapat penelitian-penelitian yang terkait dengan menggunakan analisis pengembangan terbaik (best development). Penelitian tersebut dirangkum pada Tabel

8 Tabel 1.1 Keaslian Penelitian No. Peneliti Metode Hasil 1. Adiaksa (2012) Penelitian ini mengenai Hasil analisis mengahasilkan bahwa Analisa IRR metode yang investasi layak dilaksanakan. Hal ini digunakan adalah metode ditunjukkan dengan nilai IRR 21,09 > wawancara serta data sekunder MARR. Investasi masih tetap layak dicari dari instansi terkait dilaksanakan ketika biaya operasional seperti instansi pemerintah, naik sebesar 15 persen dilihat dari kontraktor, konsultan, dan lainlain. nilai IRR > MARR. Investasi sensitif ketika terjadi penurunan pendapatan sebesar 15 persen tapi operasioanl tetap ketika terjadi penurunan pendapatan sebesar 15 persen dan peningkatan biaya operasional sebesar 2. Ramisda dan Utomo (2012) 3. Schnaidt dan Sebastian (2012) Metode yang digunakan adalah pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya Deskriptif Ekspolratif mengenai kritik pada sistem penilaian Jerman 15 persen secara bersamaan. Dari hasil analisis perhitungan nilai pasar, Hotel Inna Simpang memiliki nilai sebesar Rp ,00, dimana hasil analisis nilai pasar dengan metode pendekatan biaya adalah Rp ,00 nilai pasar dari pendekatan pendapatan dengan metode kapitalisasi pendapatan Rp ,00, sedangkan nilai pasar dengan metode discounted cash flow Rp ,00 Dari penelitian ini dikemukakan bahwa penggunaan metode penilaian saat ini belum tentu penggunaan tertinggi dan terbaik. Metode yang lebih handal dari penilaian, seperti metode penjualan yang sebanding atau metode pendapatan dikapitalisasi, tidak selalu memberikan variabel sebanding akurat untuk menentukan nilai penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti. Pendekatan pembangunan untuk metode yang dapat diterima untuk menilai potensi tanah, melalui penjualan sebanding. Dengan kata lain, untuk mempertimbangkan pembangunan yang dapat dilakukan pada properti, dan dengan demikian mempertimbangkan nilai akhirnya setelah pembangunan telah selesai dilakukan dengan dikurangi biaya pembangunan tersebut. Jumlah yang tersisa (atau jumlah residual) adalah jumlah yang pengembang yang dibayar untuk properti, jika mendapatkan potensi pembangunan ekonomi properti. 8

9 Tabel 1.1 Lanjutan 4. Djoharan (2013) Penelitian tentang LDA untuk menentukan nilai tanah dan simulasi pengembangan lahan dengan proyeksi pendapatan menggunakan Discounted Cash Flow (DCF) 5. Susanto (2013) Penerapan Income Approach dengan Land Development Method dan Discounted Cash Flow (DCF), terhadap penilaian lahan kosong atau diasumsikan kosong dalam menentukan nilai tanah dan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) dari lahan tersebut. 6. Gigih (2013) Penelitian tersebut mencoba menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest And Best Use) 7. Fenichel dan Abbott (2014) Interdisciplinarity modal valuasi Hasil land development analisys (LDA) serta pengujian HBU sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) yang dikembangkan pada lahan tersebut adalah convention hall dan sport centre dengan potensi pendapatan 15 tahun lewat DCF adalah Rp ,00. Hasil land Development Analys (LDA) yang dilakukan pengujian HBU (analisis regulasi, fisik, pasar keuangan) sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik, adalah pengembangan mixed use (perkantoran, perhotelan, dan pusat perbelanjaan) dengan potensi pendapatan sebesar Rp ,00 yang merupakan opportunity cost Dalam penelitian tersebut HBU dan BOT digunakan untuk mengetahui seberapa maksimal pemanfaatan tapak kosong milik pemerintah Provinsi Nusa Tenggara Barat yang berada di Jalan Ismail Marzuki. Hasil penelitian merujuk pada penggunaan HBU dari tapak tersebut menghasilkan mixed development (hotel bintang 3, pusat perbelanjaan 3 lantai, dan convention center dengan daya tampung ± 7000 Orang) Dari hasil analisis ini maka perlunya menggabungkan dua arah antara sistem alam dan perilaku manusia saat menilai modal alam. Jadi, seperti pemahaman yang terintegrasi sistem ekologi ekonomi menghasilkan penilaian. Nilai saat ini meliputi kekayaan alam dan kekayaan sosial masa depan yang bertumpu pada kebijaksanaan dari perilaku manusia Persamaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah metode yang digunakan untuk menilai tanah kosong untuk melihat proyek yang memiliki 9

10 menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik. Namun demikian, terdapat beberapa perbedaan dari penelitian sebelumnya yaitu sebagai berikut: 1. Lokasi dan waktu penelitian adalah lahan kosong tanah kosong dengan luasan M 2 Jalan Lintas Sumatera KM 58 Lampung Selatan yang akan dikembangkan, dengan penelitan pada tahun Teknik yang digunakan dalam menilai lahan kosong adalah dengan menggunakan metode LDA (land development analysis) untuk menilai opportunity cost produktifitas properti sesuai dengan kegunaan tertinggi dan terbaiknya (highest and best use). 1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan pernyataan di atas maka rumusan masalah yang diangkat adalah terdapat tanah kosong dengan luasan M 2 di Jalan Lintas Sumatera Km 58 Lampung Selatan yang akan dilakukan analisis pengembangan terbaik (best development) dalam rangka mengoptimalkan pengelolaan aset dalam rangka peningkatan potensi ekonomi. Pembangunan tertinggi dan terbaik dilakukan dengan mempertimbangkan oportunity cost sebagai langkah awal untuk menentukan model pembangunan terbaik selanjutnya. 10

11 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan pernyataan di atas maka pertanyaan penelitian yang diangkat dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Jenis Properti apa yang dapat menghasilkan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang akan dikembangkan pada tanah kosong dengan luasan M 2 Jalan Lintas SumateraLampung Selatan? 2. Berapakah indikasi opportunity cost (OC) yang diperoleh pada pengembangan tanah kosong dengan luasan M 2 Jalan Lintas Sumatera Lampung Selatan? 1.5 Tujuan Penelitian dan Manfaat Penulisan Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik (high and best use) pada tanah kosong dengan luasan M 2 Jalan Lintas Sumatera Lampung Selatan. 2. Menghitung opportunity cost (OC) rest area atau alternatif pengembangan lain pada lahan kosong dengan luasan M 2 Jalan Lintas Sumatera Lampung Selatan Manfaat Penelitian Adapun manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Adanya penerapan metode penelitian baru dengan menggunakan metode LDA dalam pengembangan tanah kosong yang telah memenuhi syarat HBU (high and best use) yang tidak memiliki pembanding untuk mengestimasi 11

12 opportunity cost (OC) pembangunan pengembangan terbaik real property tersebut. 2. Menambah khasanah pengetahuan dalam mengestimasi nilai ekonomi pada tanah kosong yang tidak memiliki pembanding sebagai upaya optimalisasi ekonomi aset komersial yang dimiliki oleh daerah yang bersangkutan. 3. Dapat digunakan sebagai dasar pengambilan kebijakan dalam penanganan tanah sekitaran tanah kosong dengan luasan M 2 Jalan Lintas Sumatera KM 58 Lampung Selatan, pada khususnya dan dalam penanganan aset tanah dan bangunan milik Pemerintah Kabupaten Lampung Selatan pada umumnya. Selain itu juga diharapkan dapat digunakan sebagai sumber penelitian selanjutnya baik yang berkaitan dengan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ataupun penelitian tentang aset-aset pemerintah daerah. 1.6 Sistematika penulisan Penulisan tesis ini terbagi dalam 5 bab. Bab I mencakup Pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II mencakup Landasan Teori dan Alat Analisis. Bab III mencakup Metode Penelitian. Bab IV mencakup Analisis Data dan Pembahasan yang menjelaskan mengenai cara penelitian, analisis kondisi tapak, analsis ekonomi wilayah tapak, analisis pasar, dan analisis biaya. Bab V menjelaskan Kesimpulan, Implikasi, Keterbatasan, dan Saran. 12