PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA BANGUNAN DI KORIDOR JL. BASUKI RACHMAT KAYUTANGAN MALANG

Transkripsi

1 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA BANGUNAN DI KORIDOR JL. BASUKI RACHMAT KAYUTANGAN MALANG Afief Fithrotun Nisa 1, *), Purwanita Setijanti 2) dan Christiono Utomo 3) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Kampus ITS Sukolilo, Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya, 60111, Indonesia ABSTRAK Kayutangan termasuk salah satu kawasan bersejarah di Kota Malang karena banyak terdapat bangunan peninggalan masa kolonial Belanda. Namun, saat ini kondisinya kurang berkembang dan kurang diminati karena munculnya tempat-tempat perdagangan baru lainnya yang menawarkan pelayanan lebih baik. Hal ini dapat terlihat pada keadaan bangunan di koridor Jl. Basuki Rachmat yang kurang terawat, banyak toko yang tutup dan tidak produktif lagi, serta kegiatan ekonomi yang ada juga tidak begitu ramai. Padahal, koridor Jl. Basuki Rachmat memiliki potensi untuk dijadikan sebagai tempat berinvestasi karena lokasinya strategis dan berada di pusat kota. Penggunaan kembali bangunan kuno yang sudah ada kebanyakan belum mendukung upaya revitalisasi kawasannya. Oleh karena itu diperlukan kajian, survey dan perhitungan yang tepat tentang penggunaan properti apa yang paling memberikan kontribusi terbesar dan paling menguntungkan serta bagaimana penggunaan properti tersebut nantinya dapat mendukung upaya revitalisasi. Hasil penelitian adalah alternatif penggunaan bangunan yang menghasilkan produktivitas maksimal dan dapat mendukung revitalisasi di koridor Jl. Basuki Rachmat Kayutangan Malang, yaitu penggunaan komersial retail dan komersial office. Penggunaan bangunan komersial retail dan komersial office dengan persentase 70% : 30% ternyata merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik bagi bangunan di Koridor Jl. Basuki Rachmat karena bisa meningkatkan nilai lahannya. Kata kunci: Highest and best use, kawasan, revitalisasi PENDAHULUAN Kawasan Kayutangan adalah salah satu kawasan bersejarah di Kota Malang. Ketika Belanda menduduki Malang, wilayah inilah yang dijadikan pemukiman bagi warga Eropa di Malang. Lama kelamaan penggunaan lahannya beralih fungsi menjadi lebih komersial, menjadi pusat perdagangan dan perbelanjaan bagi masyarakat kalangan menengah ke atas dan warga Eropa di Kota Malang [5]. Saat ini banyak bangunan yang telah direnovasi atau bahkan dihancurkan dan diganti dengan bangunan baru sehingga jumlah bangunan kuno di pusat kota semakin berkurang dan mengalami penurunan aktivitas [7]. Kawasan pertokoan/perkantoran Kayutangan dirasa perlu adanya suatu tindakan berupa revitalisasi secara terpadu, mengingat kawasan pertokoan/perkantoran Kayutangan merupakan kawasan pertokoan/perkantoran dengan peran sebagai kawasan perdagangan dan pelayanan jasa yang cukup bersejarah. Selain itu juga melihat kondisi pertokoan Kayutangan akhir-akhir ini yang terasa kurang diminati dan kurang bisa berkembang [8]. Kawasan Kayutangan yang kurang berkembang dan kurang diminati ini dapat terlihat pada keadaan bangunan yang kurang terawat, banyak toko yang tutup dan tidak produktif lagi, dan kegiatan ekonomi yang ada juga tidak begitu ramai seperti dulu. Bangunan kuno yang tersisa telah mengalami penurunan aktivitas kegiatan dan berkurang jam operasionalnya [7]. B-8-1

2 Jika dilihat dari lokasi yang berada di pusat kota dan merupakan jalan utama yang menghubungkan antara kota Malang dan Surabaya, kawasan Kayutangan ini lokasinya strategis untuk dijadikan sebagai tempat berinvestasi terutama fungsi komersial. Hal ini juga sesuai dengan arahan pemanfataan lahan di Kayutangan dengan dominasi kegiatan komersial dan jasa [7]. Tidak benar anggapan jika bangunan tua suatu daerah hanya bernilai sosial budaya. Bangunan tersebut juga bernilai ekonomis. Pemerintah seharusnya menjaga dan memanfaatkan nilai sejarah untuk bisa menghasilkan Pendapatan Asli Daerah [2]. Dengan demikian, bangunan kuno sebenarnya memiliki nilai ekonomi dan nilai ekonomi tersebut bisa ditingkatkan dengan adanya penggunaan bangunan yang sesuai dengan peraturan yang berlaku. Namun pada kenyataannya potensi yang dimiliki oleh bangunan kuno di koridor Jl. Basuki Rachmat Kayutangan Malang hingga kini belum dimanfaatkan dan hal ini tidak sejalan dengan otonomi daerah yang mendorong optimalisasi aset untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah. Dengan potensi posisi bangunan di koridor Jl. Basuki Rachmat yang strategis, maka berbagai alternatif penggunaan bangunan akan memberikan manfaat secara ekonomi dan sosial kemasyarakatan. Dalam penggunaan bangunan di Koridor Jl. Basuki Rachmat diperlukan kajian, survey dan perhitungan yang tepat tentang penggunaan properti apa yang paling memberikan kontribusi terbesar dan paling menguntungkan serta bagaimana penggunaan properti tersebut nantinya dapat mendukung upaya revitalisasi [6]. METODE PENELITIAN Secara umum penelitian ini merupakan penelitian pemodelan keuangan menggunakan metode Highest and Best Use (HBU) dengan kombinasi konsep pengembangan wilayah revitalisasi Kayutangan. Alternatif awal penggunaan bangunan di kawasan Kayutangan diperoleh melalui kajian terhadap peraturan pemerintah setempat dan metode survey dengan wawancara berdasarkan persepsi/pendapat dari masyarakat dan badan pemerintah (bappeda). Alternatif penggunaan bangunan awal tersebut kemudian akan dianalisis berdasarkan 4 (empat) kriteria Highest and Best Use (HBU), yakni sebagai berikut: a. Secara hukum diizinkan (Legally Permissible), dengan melakukan pengujian terhadap: 1) Pembatasan secara pribadi (private restriction) 2) Penetapan wilayah (zoning) 3) Aturan tentang bangunan (building codes) 4) Aturan tentang lingkungan (environment regulation) 5) Aturan tentang kawasan bersejarah b. Secara fisik memungkinkan ( Physically Possible), meliputi pengujian terhadap beberapa kriteria, yaitu: 1) Ukuran (site) 2) Kondisi fisik 3) Ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum 4) Akses ke lokasi c. Secara finansial layak (Financially Feasible) Analisis ini dilakukan dengan mempertimbangkan alternatif penggunaan bangunan yang bersifat menghasilkan pendapatan. Kelayakan dapat diketahui dengan metode IRR, dimana alternatif dinyatakan lulus apabila IRR MARR. Langkah-langkah yang dilakukan adalah: 1) Menghitung pendapatan kotor serta pendapatan dari sumber lain. 2) Menghitung biaya operasional. 3) Menghitung pendapatan bersih. B-8-2

3 d. Berproduksi secara maksimal ( maximally productive). Penggunaan yang menghasilkan nilai lahan tertinggi adalah penggunaan tertinggi dan terbaik. Beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakan adalah: 1) Aliran tunai bersih (net present value), 2) Internal Rate of Return, Pay back period dan sebagainya. HASIL DAN PEMBAHASAN Jenis alternatif awal penggunaan bangunan yang berada di koridor Jl. Basuki Rachmat diperoleh melalui kajian terhadap peraturan yang berlaku di kawasan obyek studi, yakni RDTRK Kecamatan Klojen dan Rencana Induk Penataan Kawasan Eks-Kayutangan Kota Malang. Dari hasil kajian dapat diperoleh jenis alternatif awal yaitu bangunan komersial yang bisa berupa komersial retail dan komersial office [6]. Analisis Alternatif Penggunaan Bangunan yang Memungkinkan a. Secara hukum diizinkan (Legally Permissible) Berdasarkan analisis yang dilakukan [6], lokasi penelitian diperuntukkan sebagai kawasan perdagangan dan jasa dengan tetap mempertahankan fasilitas yang ada. Selain itu juga termasuk kawasan sosial budaya yang wajib dilestarikan dengan mempertahankan bangunan yang ada, terutama bangunan kuno bergaya arsitektur kolonial yang difungsikan untuk pertokoan di sepanjang sisi jalan dengan tujuan sebagai pembentuk ciri Koridor Jl. Basuki Rachmat. Penggunaan kembali bangunan kuno diizinkan jika mematuhi persyaratan-persyaratan yang berlaku dan mendapatkan izin dari Pemerintah Kota Malang. Dengan demikian, alternatif awal berupa komersial retail dan komersial office dianggap sesuai selama memenuhi peraturan yang berlaku, terutama untuk tidak merubah tampilan bangunan. b. Secara fisik memungkinkan (Physically Possible) Berdasarkan analisis yang dilakukan [6], untuk mempermudah perhitungan secara finansial nantinya dan dikarenakan keterbatasan waktu, tenaga serta biaya maka luas lahan di koridor Jl. Basuki Rachmat dianggap menjadi 1 (satu) kesatuan lahan sehingga luas total lahan penelitian adalah ± m 2 (tidak termasuk lebar jalan) dengan batas-batas lokasi penelitian adalah sebagai berikut (Gambar 1): 1) Sebelah utara : Jalan Kahuripan 2) Sebelah selatan : Jalan Basuki Rachmat 3) Sebelah timur : Sungai Brantas 4) Sebelah barat : Permukiman penduduk Gambar 1. Lokasi Penelitian di koridor Jl. Basuki Rachmat, Kayutangan, Malang Sumber : Pemerintah Kota Malang B-8-3

4 Berdasarkan letak koridornya seperti yang terlihat pada Gambar 1, terdapat 42 bangunan di koridor sebelah timur dan 40 bangunan di koridor sebelah barat sehingga total bangunannya adalah 82 bangunan. Kondisi lahan dan bangunan ini pada dasarnya baik dan sesuai dari segi fisik untuk penggunaan berupa bangunan komersial retail dan bangunan komersial. Lokasi penelitian memiliki jaringan utilitas berupa drainase, listrik dan air bersih yang memadai dan akses yang mudah dicapai. Dengan demikian, alternatif awal berupa komersial retail dan komersial office dapat memenuhi syarat pada sub kriteria ini. c. Secara finansial layak (Financially Feasible) Untuk mempermudah dalam perhitungan finansial serta agar dapat menerapkan 2 (dua) macam alternatif pada 1 (satu) lahan, maka digunakan asumsi persentase yang dinilai dapat mewakili penggunaan masing-masing alternatif bangunannya. Dalam proses perhitungan selanjutnya, yang dimaksud dengan alternatif penggunaan bangunan adalah perbedaan persentase yang digunakan pada tiap alternatif antara bangunan komersial retail dan komersial office. Penentuan jumlah persentase berdasarkan pada asumsi antara nilai yang rendah, nilai yang tinggi dan keadaan seimbang. Dengan demikian, maka diperoleh alternatif penggunaan bangunan di koridor Jl. Basuki Rachmat adalah: 1) Alternatif 1 70 % komersial retail : 30 % komersial office 2) Alternatif 2 50 % komersial retail : 50 % komersial office 3) Alternatif 3 30 % komersial retail : 70 % komersial office Dari alternatif yang telah didapat, selanjutnya adalah menghitung kelayakan aspek finansialnya. Adapun langkah-langkahnya adalah sebagai berikut: 1) Menghitung pendapatan kotor dengan cara mengalikan luas lantai bersih bangunan (net rentable area) dengan nilai sewa per meter perseginya serta pendapatan dari sumber lain yang diperoleh dari pemeliharaan kebersihan dan pendapatan layanan. 2) Menghitung biaya operasional yang terdiri dari biaya listrik, air dan gaji karyawan. 3) Menghitung pendapatan bersih properti dengan mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya operasional. Beberapa pertimbangan dan batasan dalam perhitungan aliran kas (Cash Flow) adalah sebagai berikut : 1) Jangka waktu proyeksi adalah 10 tahun dengan masa konstruksi fisik selama 1 tahun yaitu pada tahun 2013 dan masa operasional dimulai pada tahun ) Biaya investasi diperhitungkan dari modal sendiri. 3) Direncanakan Discount Factor yang diperhitungkan dalam penelitian ini adalah sebesar 10%. Hasil perhitungan analisa kelayakan finansial dapat dilihat dalam Tabel 1 berikut ini: Tabel 1: Perhitungan Finansial Uraian/Alternatif Alternatif 1 (Rp) Alternatif 2 (Rp) Alternatif 3 (Rp) Investasi 539,443,281, ,443,281, ,443,281, Pendapatan 120,165,539, ,162,728, ,159,917, Pengeluaran 112,356,366, ,863,493, ,370,620, NPV 312,996,858, ,896,554, ,796,250, Berdasarkan perhitungan dan analisis yang dilakukan [6], alternatif penggunaan bangunan yang dinyatakan memenuhi dalam kelayakan finansial adalah alternatif yang memiliki nilai NPV positif. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa pada nilai NPV untuk alternatif 1, alternatif 2 dan alternatif 3 ternyata hasilnya positif (+), sehingga usulan dapat diterima. Nilai NPV alternatif 1 memiliki nilai paling tinggi dibandingkan alternatif 2 dan alternatif 3. B-8-4

5 Analisis Penentuan Jenis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Bangunan Berdasarkan perhitungan yang dilakukan sebelumnya [6], dapat diketahui bahwa alternatif 1, alternatif 2 dan alternatif 3 dapat dikatakan layak. Untuk mendapatkan hasil produktivitas yang maksimum, dilakukan dengan membandingkan hasil perhitungan finansial yang telah dilakukan terutama untuk estimasi nilai lahan, yaitu antara rata-rata nilai lahan sekarang dengan nilai lahan perencanaan penggunaan masing-masing alternatif. Hasil perbandingan dapat dilihat pada Tabel 2 berikut ini: Tabel 2: Perbandingan nilai lahan Uraian/Alternatif Alternatif 1 (Rp) Alternatif 2 (Rp) Alternatif 3 (Rp) Nilai Properti 1,114,646,492, ,020,471,166, ,295,840, Nilai Bangunan 539,443,281, ,443,281, ,443,281, Nilai Lahan 575,203,210, ,027,884, ,852,559, Nilai Lahan/m² , , ,58 Nilai lahan rata-rata saat ini adalah Rp ,00, sehingga dari perbandingan Tabel 2 diatas menunjukkan bahwa alternatif 1 dan alternatif 2 memiliki nilai lahan yang lebih tinggi dari pada rata-rata nilai lahan saat ini. Sedangkan alternatif 3 menghasilkan nilai lahan yang lebih rendah dari pada rata-rata nilai lahan saat ini. Hal ini menunjukkan bahwa perencanaan penggunaan alternatif 1 memiliki produktivitas yang maksimal. KESIMPULAN DAN SARAN Dari penelitian ini diperoleh hasil bahwa jenis penggunaan properti yang paling sesuai untuk bangunan di koridor Jl. Basuki Rachmat Kayutangan Malang melalui pendekatan Highest and Best Use dan yang dapat mendukung upaya revitalisasi adalah sebagai penggunaan komersial retail dan komersial office dengan perbandingan persentase 70% : 30% karena bisa meningkatkan nilai lahannya. Untuk penelitian lanjutan dapat memasukkan pembiayaan syariah sebagai alternatif pembiayaannya. DAFTAR PUSTAKA 1. Appraisal Institute, (2001) The Appraisal of Real Estate. Twelfth Edition. USA: Illinois. 2. Budiharjo, E., (2008) Bangunan Tua Miliki Nilai Ekonomis Bisa Jadi Wisata Budaya, Seminar Nasional Arsitektur Fakultas Teknik Arsitektur ITM, (diakses 19 Juli 2012). 3. Grissom, T.V., (1983) The Semantic Debate : Highest And Best Use vs Most Probable Use. The Appraisal Journal, Vol. 51, No. 1, Herdiawan, J., (2011) Pusat Keramaian Kayutangan, (diakses 8 November 2011). 5. Komite Penyusunan Standar Penilaian Indonesia, (2007) Standar Penilaian Indonesia. Jakarta: MAPPI. 6. Nisa, A.F., (2013) Peningkatan Nilai Ekonomi Properti yang Mendukung Revitalisasi di Kawasan Kayutangan Malang (Koridor Jl. Basuki Rachmat). Surabaya: ITS. 7. Pemerintah Kota Malang (Badan Perencanaan Kota Malang) dan Departemen Pendidikan Nasional-Universitas Brawijaya-Fakultas Teknik (Badan Pertimbangan Penelitian), (2005) Draft Laporan Akhir Rencana Induk Penataan Kawasan Eks-Kayutangan Kota Malang. 8. Pemerintah Kota Malang, (2008) Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJPD) Kota Malang tahun Prawoto A., (2003) Teori dan Praktek Penilaian Property. Edisi Pertama. Yogyakarta: BPFE. B-8-5