BAB 4 BIAYA PRODUKSI, OPERASIONAL, SERTA PEMELIHARAAN DALAM PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA

Transkripsi

1 67 BAB 4 BIAYA PRODUKSI, OPERASIONAL, SERTA PEMELIHARAAN DALAM PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA Bab ini membahas mengenai biaya yang dibutuhkan pada saat proses produksi serta pengelolaan rumah susun sederhana. Biaya pengadaan dan pematangan lahan sebagai salah satu komponen biaya produksi dalam perhitungan harga sewa maupun sewa-beli (harga jual) dalam bab ini tidak didasarkan pada data sekunder melainkan dari hasil wawancara kepada pihak pelaksana pembangunan menurut biaya yang berlaku pada saat konstruksi rumah susun. Dengan menggunakan dua pendekatan tersebut maka dapat dihitung besarnya harga sewa-beli untuk rumah susun studi dengan status sewabeli (milik) yaitu rumah susun Karet Tengsin dan Bendungan Hilir I dan status sewa untuk rumah susun Pasar Jumat Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dan pengelolaan rumah susun Karet Tengsin. Biaya pengelolaan tidak dimasukkan secara langsung dalam penentuan harga sewa-beli namun besarnya biaya ini akan turut juga dibebankan kepada penghuni rumah susun sebagai salah satu komponen biaya tinggal di luar angsuran sewa-beli Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin Biaya produksi rumah susun sederhana Karet Tengsin I dan II terdiri dari komponen biaya pada tahap perencanaan dan komponen biaya pada tahap pembangunan (konstruksi) Biaya Tahap Perencanaan Biaya tahap perencanaan berdasarkan buku Nilai Kontrak Pembangunan Rumah Susun Karet Tengsin berdasarkan Keputusan Gubenur Kepala DKI Jakarta No.277 Tahun 1997 tentang penunjukan langsung pelaksana pekerjaan pembangunan rumah susun karet tengsin pada dasarnya tidak dijelaskan secara spesifik sehingga besarnya biaya

2 68 pengadaan lahan dan pematangan lahan didasarkan pada beberapa data sekunder yang diperoleh saat wawancara pada Dinas Perumahan DKI Jakarta. Beberapa komponen biaya pada tahap perencanaan yang dijelaskan di sini antara lain: 1) Biaya Pengadaan Lahan Pengadaan lahan yang ada di Rumah Susun Karet Tengsin dilakukan oleh Pemerintah DKI Jakarta melalui Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta. Lahan yang digunakan sebagai lokasi pembangunan rumah susun ini merupakan lahan bekas perumahan kumuh yang terbakar sekitar tahun 1993 dengan biaya ganti rugi lahan sebesar Rp ,00 per m 2 (pendekatan NJOP) sehingga nilai pembebasan lahan seluas 2,708 ha adalah sebesar Rp ,00. Proses pembebasan lahan tersebut dilakukan oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta 1. 2) Biaya Pematangan Lahan Dalam proses pematangan lahan, Dinas Perumahan menunjuk secara langsung PT. Manda Putra Nusantara sebagai pihak pelaksana pembangunan rumah susun 2. Pada tahap pematangan lahan ini biaya yang dikeluarkan adalah sebesar Rp ,42. Proses pematangan lahan dilakukan sebelum proses konstruksi dilakukan. Secara keseluruhan biaya yang dikeluarkan pada tahapan perencanaan ini adalah sebesar Rp. 25,540,511, Biaya Tahap Pembangunan Biaya tahap pembangunan rumah susun karet tengsin I dan II akan terdiri dari biaya tahap konstruksi bangunan rumah susun sederhana dan pembangunan sistem Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU). Biaya-biaya tersebut secara rinci akan dijelaskan sebagai berikut: 1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II Bangunan rumah susun sederhana karet tengsin I dan II didesain dengan unit SRS seluas 21 m 2 dan tinggi bangunan sebanyak lima lantai sehingga tidak membutuhkan lift 1 ) Biaya ini belum termasuk biaya pengukuran dan investigasi tanah di lapangan. 2 ) Informasi diambil berdasarkan Buku Surat Perjanjian (Kontrak) No: 62/ /1996 oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta dengan rekanan PT. Manda Putra Nusantara

3 69 untuk transportasi vertikal para penghuninya. Biaya konstruksi pembangunan blok 1 dan 2 (Karet Tengsin I) adalah Rp ,18 sedangkan blok 3 dan 4 (Karet Tengsin II) adalah sebesar Rp ,20 sehingga biaya total keseluruhan konstruksi bangunan rumah susun sederhana tersebut adalah Rp. 3,709,763, Biaya ini didasarkan pada faktor produksi seperti tenaga kerja, bahan bangunan (material), teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain yang berhubungan langsung dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana pada tahun ) Biaya Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Rumah Susun sederhana Karet Tengsin Pembangunan Prasarana penunjang yang ada di Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin 1 dan 2 antara lain terdiri dari biaya pembangunan warung/toko (lantai dasar), jembatan baja, pemasangan alat-alat pengamanan (hydrant, fire alarm, dan penangkal petir), pengolahan limbah (Sewage Treatment Plant), pekerjaan pemasangan listrik, dan instalasi plumbing yang terdiri dari pekerjaan pemasangan pipa, instalasi air bersih, instalasi air kotor (limbah tinja), instalasi air buangan (limbah domestik), serta instalasi air hujan (storm water). Total biaya secara keseluruhan pembangunan PSU penunjang adalah sebesar Rp. 868,820, Adapun secara rinci biaya masing-masing pembangunan PSU yang telah disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan dari tahapan perencanaan dan pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.1. Total biaya yang dikeluarkan pada tahapan pembangunan/konstruksi bangunan dan PSU penunjang adalah sebesar Rp. 4,578,584, Tabel IV.1 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II No. Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 Biaya Pengadaan lahan 25,498,528, Biaya Pematangan Lahan 41,983, Biaya Pembangunan Rusuna Tahap 1 1,770,384, Biaya Pembangunan Rusuna Tahap 2 1,939,378, Biaya Pembangunan PSU 868,820, Pembangunan Prasarana dan Sarana Lt. 6 Dasar 27,080, Pembangunan Jembatan Baja 369,099, ) Biaya Konstruksi Rumah Susun Karet Tengsin tersebut sudah termasuk biaya tidak langsung berupa fee pembuatan desain bangunan dan perencanaan tapak.

4 70 8 Pembangunan Masjid 32,879, Pemasangan Listrik 137,574, Pemasangan Fire Alarm 41,714, Pemasangan Hydrant 16,166, Pemasangan Penangkal Petir 4,030, Pemasangan Plumbing sbb: 115,276, ) Instalasi Air bersih 32,883, ) Instalasi Air Kotor 28,391, ) Instalasi Air Buangan 23,950, ) Pemasangan Pipa 3,734, ) Instalasi Air Hujan 26,316, Pekerjaan Pengolah Limbah (STP) 125,000, Harga Dasar 30,119,096, PPn (10%) di luar harga lahan 462,056, TOTAL BIAYA (Sebelum Negosiasi) 30,581,153, Sumber: Buku Surat Perjanjian (Kontrak) No: 62/ /1996 Oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta dengan Rekanan PT Manda Putra Nusantara Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin Biaya pengelolaan rumah susun karet tengsin terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Karet Tengsin I dan II terdiri dari biaya personalia pengelola (anggota perhimpunan penghuni rumah susun), biaya retribusi sampah, biaya konsumsi, biaya operasional RT, biaya listrik kantor pengelola, biaya PAM, dan biaya telepon kantor. Dengan besarnya beberapa biaya operasional yang fluktuatif seperti biaya listrik dan biaya telepon kantor pengelola, biaya PAM, dan biaya-biaya lain yang tidak rutin maka dalam subbab ini diambil ratarata pengeluaran per bulan selama 1 tahun. Secara rinci besarnya tiap biaya operasional yang telah dijelaskan dapat dilihat pada tabel IV.2. Total biaya pengelolaan yang dibutuhkan untuk rumah susun Karet Tengsin I dan II per bulan adalah Rp. 7,304,240 atau setara dengan Rp. 87,650, per tahun.

5 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II Kegiatan pemeliharaan bangunan dan PSU yang dilakukan di rumah susun Karet Tengsin ada yang bersifat rutin dan tidak rutin. Kegiatan pemeliharaan yang bersifat rutin antara lain terdiri dari kegiatan pemeliharaan taman, pemeliharaan PSU seperti pengurasan reservoir, dan pembelian alat-alat kebersihan. Adapun kegiatan pemeliharaan yang bersifat tidak rutin antara lain kegiatan pengecatan dan perawatan gedung yang dilakukan bisa 1-2 kali dalam satu tahun serta kegiatan-kegiatan lain seperti perawatan lahan parkir. Besarnya tiap biaya pemeliharaan ini secara rinci dapat dilihat pada tabel IV.2. Total biaya rata-rata yang dibutuhkan dalam kegiatan pemeliharaan ini adalah sebesar Rp ,00 per bulan atau setara dengan Rp. 14,725, per tahun. Secara keseluruhan total biaya pengelolaan yang terdiri biaya operasional dan biaya pemeliharaan adalah sebesar Rp per bulan atau setara dengan Rp. 74,707, per tahun. Tabel IV.2 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Karet Tengsin No Uraian Jumlah (Dalam Biaya) 1 BIAYA OPERASIONAL 5,040, Biaya Honor Pegawai 1,810, Biaya Konsumsi 100, Dana Operasional RT 228, Retribusi Sampah 50, Biaya Listrik 701, Biaya PAM 2,084, Biaya Telepon 66,551 2 BIAYA PEMELIHARAAN 1,184, Pemeliharaan PSU (Dalam dan Luar bangunan) 130, Pembelian Alat-Alat Inventaris/Kebersihan 197, Pembangunan/Renovasi PSU Pendukung (Pengecatan dan Pembangunan) 671, Biaya Pemeliharaan Lahan Parkir 121, Pemeliharaan Taman dan Tanaman 63,462 TOTAL BIAYA PENGELOLAAN (per bulan) 6,225,602 Sumber: Laporan Tahunan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Karet Tengsin I dan II

6 72 Besarnya biaya pengelolaan pada dasarnya tidak mempengaruhi secara langsung harga sewa-beli yang akan dibebankan ke penghuni rumah susun Karet Tengsin. Akan tetapi, biaya pengelolaan nantinya akan juga dibebankan kepada penghuni sebagai biaya tinggal (living cost) yang harus dibayar selain biaya angsuran pembelian unit hunian rumah susun Karet Tengsin I dan II. Apabila biaya pengelolaan rumah susun Karet Tengsin tersebut dibagi untuk tiap unit hunian yang dibangun maka besarnya iuran pelayanan umum (surcharge) yang harus dibayar penghuni adalah sebesar Rp. 48,650 per bulan. Besarnya iuran pelayanan umum (surcharge) hasil perhitungan tersebut lebih tinggi dibandingkan dengan iuran yang berlaku di rumah susun Karet Tengsin sebesar Rp per unit Penentuan Harga Sewa-Beli Unit Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II Setelah diketahui besarnya biaya produksi dan biaya pengelolaan maka selanjutnya dengan menggunakan formulasi yang telah dijelaskan sebelumnya akan dihitung besarnya harga sewa-beli (harga jual) per unit di rumah susun Karet Tengsin I dan II. Tabel IV.3 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Karet Tengsin I dan II No Uraian Jumlah 1 Biaya Produksi Rp. 30,581,153, Jumlah Unit (SRS) 160 unit 3 Occupancy Rate (*) (80%) 128 unit 4 Harga sewa-beli minimum/unit (no.1/no.3) Rp.238,915,259 5 Pembulatan Harga Sewa-Beli Rp.239,000,000 Sumber: Hasil Analisis, 2008 Harga sewa-beli dengan menggunakan formulasi 1 adalah sebesar Rp (setelah dibulatkan). Besarnya harga sewa-beli ini kemudian akan diangsur memakai jangka waktu selama 5 tahun sampai dengan 20 tahun dengan memakai besarnya biaya uang muka sebesar 10%, dan angsuran KPR (Kredit Pemilikan Rumah) memakai suku bunga pinjaman sebesar 12.5% maka besarnya biaya angsuran per bulan adalah sebagai berikut:

7 73 Tabel IV.4 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Karet Tengsin Hasil Perhitungan (Dalam Rupiah) Harga Sewa-Beli per unit Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama (*) 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 239,000,000 23,900, ,100,000 4,033,125 2,016,563 1,344,375 1,008,281 Sumber : Hasil Analisis, 2008 (*) Catatan: suku bunga pinjaman KPR sebesar 12,5% (didasarkan pada bunga KPR yang dipakai beberapa Bank) besarnya Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui Harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Karet Tengsin dapat dilihat pada lampiran 4. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang dijelaskan pada bab 2 (lihat subbab 2.3.1). Apabila kita bandingkan harga sewa-beli (jual) saat ini yang tertinggi di lapangan sebesar Rp (lihat lampiran 3) dengan harga sewa-beli (jual) hasil perhitungan sebesar Rp terdapat perbedaan harga yang sangat besar. Selisih perbedaan harga sebesar Rp dapat dipandang sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun apabila ia menjual kembali satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Dengan menggunakan harga sewa-beli yang berlaku saat ini (tabel IV.5) maka sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab 3 sebelumnya, penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran pendapatan Rp sampai dengan Rp (menengah bawah). Tabel IV.5 Perhitungan Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Karet Tengsin yang Berlaku Harga Sewa-Beli Uang per Unit Tertinggi Muka (Lantai 1) KPR Angsuran KPR/Bulan selama (Rp) (Rp) (Rp) 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 tahun 12,100,000 3,620,000 8,480, , ,727 98,273 88,740 Sumber: Keputusan Gubenur KDKI No tahun 1995 Dengan membandingkan lebih lanjut harga sewa-beli dan angsurannya hasil perhitungan dan yang berlaku sebenarnya maka diperoleh temuan kisaran kelompok pendapatan masyarakat yang mampu tinggal di rumah susun Karet Tengsin I dan II sebagai berikut:

8 74 Tabel IV.6 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli Rusuna Karet Tengsin I dan II Sebenarnya dan Hasil perhitungan Pembanding Besarnya Harga Sewa-Beli Harga Sewa-Beli Sebenarnya (Dengan Subsidi) Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan (Tanpa Subsidi) Rp Rp. 239,000,000 Keterangan Angsuran selama 5 tahun Iuran Pengelolaan (surcharge) Rp Rp Rp Rp. 48,650 Perbedaan selisih harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp Kelompok pendapatan masyarakat yang seharusnya tinggal di rumah susun karet (*) tengsin Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Hasil Survei (Pada Bab 3) Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 844,812 (pendapatan rendah) Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan antara Rp sampai dengan Rp (menengah bawah) Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp (pendapatan tinggi) - Perbedaan (selisih) harga yang besar tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas Sumber : Hasil Analisis, 2008 (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan prosentase pengeluaran masyarakat Propinsi DKI Jakarta untuk angsuran perumahan adalah 25% dari pendapatan total yang mereka miliki (1/4 pendapatan). Besarnya perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang dapat masuk di rumah susun Karet Tengsin I dan II di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa maupun angsuran harga sewa-beli. Pendekatan persentase 25% dari total pendapatan tersebut diambil berdasarkan parameter pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya dalam menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah dan masih terletak pada kisaran persentase pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk sewa rumah yang didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban Development (2001). Apabila selanjutnya harga sewa-beli hasil perhitungan tersebut dibandingkan dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:

9 75 Tabel IV.7 Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah No. Pembanding Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan (Dalam Rupiah) Harga Sewa-Beli bagi Masyarakat berpendapatan dibawah Rp ) Subsidi Pemerintah Persentase subsidi pemerintah (%) 1 Angsuran 4,033, ,000 3,608, Besarnya Harga Sewa-Beli Sumber : Hasil Analisis, ,000,000 25,185, ,814, Keterangan Dengan subsidi sebesar 89.46% maka memungkinkan penghuni yang awalnya MBR menjual atau menyewakannya kembali kepada penghuni lain yang bukan golongan MBR 4.2 Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dalam penentuan harga sewa-beli rumah susun Bendungan Hilir I. Dalam subbab ini biaya pengelolaan tidak dimasukkan secara langsung dalam penentuan harga sewa-beli namun biaya ini juga dibebankan kepada penghuni rumah susun sebagai salah satu komponen biaya tinggal di luar angsuran sewa-beli Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Biaya produksi rumah susun sederhana Bendungan Hilir I terdiri dari komponen biaya pada tahap perencanaan dan komponen biaya pada tahap pembangunan (konstruksi) Biaya Tahap Perencanaan Biaya pada tahap perencanaan pada dasarnya terdiri dari biaya pengadaan lahan dan biaya pematangan lahan. 1) Biaya Pengadaan Lahan Besarnya biaya pengadaan lahan yang ada di daerah sekitar Bendungan Hilir I adalah diperkirakan sebesar Rp /m 2 (hasil wawancara dengan Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta). Luas lahan yang dibutuhkan dalam pembangunan rumah susun Bendungan Hilir adalah 0,4 ha sehingga biaya keseluruhan yang dikeluarkan dalam proses pengadaan lahan adalah sebesar Rp. 3,800,000,000.

10 76 2) Biaya Pematangan Lahan Dalam proses pematangan lahan, Dinas Perumahan menunjuk PT. Kuningan Persada sebagai pihak pelaksana pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I. Pada tahap pematangan lahan ini biaya yang dikeluarkan adalah sebesar Rp. 6,500,000. Secara keseluruhan biaya yang dikeluarkan pada tahapan perencanaan mulai tahapan pengadaan hingga pematangan lahan adalah sebesar Rp. 3,806,500, Biaya Tahap Pembangunan Biaya tahap pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya tahap konstruksi bangunan rumah susun dan pembangunan sistem Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU) penunjang. Biaya-biaya tersebut secara rinci akan dijelaskan sebagai berikut: 1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Bangunan rumah susun sederhana Bendungan Hilir I didesain dengan unit SRS seluas 18 m 2 dan tinggi bangunan sebanyak lima lantai sehingga tidak membutuhkan lift untuk transportasi vertikal para penghuninya. Besarnya biaya konstruksi bangunan rumah susun Bendungan Hilir I yang terdiri dari 3 blok tersebut adalah sebesar Rp. 6,150,601, Biaya ini didasarkan pada biaya faktor produksi seperti tenaga kerja, bahan bangunan (material), teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain yang berhubungan langsung dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana yang berlaku pada tahun ) Biaya Biaya Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Rumah Susun sederhana Bendungan Hilir I Pembangunan PSU penunjang yang ada di rumah susun sederhana Bendungan Hilir 1 antara lain terdiri dari biaya pembangunan toko/minimarket (lantai dasar), pembangunan masjid, pemasangan alat-alat pengamanan (hydrant, fire alarm), pengolahan limbah (Sewage Treatment Plant), pekerjaan pemasangan listrik, dan instalasi plumbing yang terdiri dari pekerjaan pemasangan pipa, instalasi air bersih, instalasi air kotor (limbah tinja), instalasi air buangan (limbah domestik), serta instalasi air hujan (storm water). Total biaya secara keseluruhan pembangunan PSU penunjang 4 ) Biaya Konstruksi Rumah Susun Bendungan Hilir tersebut sudah termasuk biaya tidak langsung berupa fee pembuatan desain bangunan dan perencanaan tapak.

11 77 adalah sebesar Rp. 495,800, Adapun secara rinci biaya masing-masing pembangunan PSU yang telah disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan dari tahapan perencanaan dan tahapan pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.7. Total biaya produksi yang dikeluarkan mulai pada tahapan pembangunan/konstruksi bangunan hingga PSU penunjang adalah sebesar Rp. 11,118,192, Biaya ini sudah termasuk PPn sebesar 10% dari biaya produksi total. Tabel IV.8 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Bendungan Hilir I No. Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 BIAYA TAHAP PERENCANAAN 3,806,500, Biaya Pengadaan lahan 3,800,000, Biaya Pematangan Lahan 6,500, BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN RUSUNA 6,150,601, Biaya Pembangunan Rusuna Blok A (116 unit) 2,410,370, Biaya Pembangunan Rusuna Blok B (128 unit) 2,659,719, Biaya Pembangunan Rusuna Blok C (52 unit) 1,080,511, BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN PSU 495,800, Pembangunan Prasarana dan Sarana Lt. Dasar (warung/toko) 28,010,000, Pembangunan Masjid 30,000, Pemasangan Listrik 139,000, Pemasangan Fire Alarm 41,800, Pemasangan Hydrant 17,200, Pemasangan Plumbing sbb: 1) Instalasi Air bersih 31,800, ) Instalasi Air Kotor 30,500, ) Instalasi Air Buangan 24,500, ) Pemasangan Pipa 4,000, ) Instalasi Air Hujan 27,000, Pekerjaan Pengolah Limbah (STP) 150,000, Harga Dasar 10,452,902, PPn (10%) diluar harga lahan 665,290, TOTAL BIAYA 11,118,192, Sumber : Buku Surat Perjanjian (Kontrak) Oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta dengan Rekanan PT Kuningan Persada sebagai pelaksana pembangunan Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Biaya pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.

12 Biaya Operasional Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya honor pegawai pengelola (anggota perhimpunan penghuni rumah susun), biaya retribusi sampah, biaya listrik kantor pengelola, dan biaya telepon kantor. Dari hasil wawancara yang dilakukan terhadap ketua pengelola rumah susun bendungan hilir I diketahui total biaya operasional yang dibutuhkan dalam mengelola rumah susun Bendungan Hilir I adalah sebesar Rp. 7,200, per bulan. Secara rinci besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk tiap biaya operasional di rumah susun Bendungan Hilir I dapat dilihat pada tabel IV Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Kegiatan pemeliharaan bangunan dan PSU yang dilakukan di rumah susun Bendungan Hilir I ada yang bersifat rutin dan tidak rutin. Kegiatan pemeliharaan yang bersifat rutin antara lain terdiri dari kegiatan pemeliharaan taman, pemeliharaan PSU seperti pengurasan reservoir, dan pembelian alat-alat kebersihan. Adapun kegiatan pemeliharaan yang bersifat tidak rutin antara lain kegiatan pengecatan dan perawatan gedung yang bisa dilakukan 1 kali dalam satu tahun serta kegiatan-kegiatan lain seperti perawatan lahan parkir dan alat-alat kelistrikan. Total biaya rata-rata yang dibutuhkan dalam kegiatan pemeliharaan ini adalah sebesar Rp per bulan. Secara keseluruhan total biaya pengelolaan yang terdiri biaya operasional dan biaya pemeliharaan adalah sebesar Rp per bulan atau setara dengan Rp per tahun. Tabel IV.9 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Bendungan Hilir I per Bulan No Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 Biaya Operasional 7,200, Biaya Honor Pegawai (total 20 orang) 6,000, Biaya Retribusi Sampah 100, Biaya Listrik 800, Biaya Telepon 300, Biaya Pemeliharaan 2,000, Total Biaya Pengelolaan 9,200,000.00

13 79 Sumber: Hasil wawancara dengan Ketua Pengelola Rumah Susun Bendungan Hilir I (PPRS Bendungan Hilir I) Besarnya biaya pengelolaan pada dasarnya tidak mempengaruhi secara langsung harga sewa-beli yang dibebankan ke penghuni rumah susun Bendungan Hilir I. Akan tetapi, biaya pengelolaan tersebut juga dibebankan kepada penghuni sebagai biaya tinggal (living cost) yang harus dibayar diluar biaya angsuran pembelian unit hunian rumah susun Bendungan Hilir I. Apabila biaya pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I tersebut dibagi untuk tiap unit hunian yang dibangun maka besarnya iuran pelayanan umum yang harus dibayar penghuni adalah sebesar Rp per bulan. Besarnya iuran pelayanan umum (surcharge) hasil perhitungan tersebut lebih rendah dibandingkan dengan iuran yang berlaku di rumah susun Bendungan Hilir I sebesar Rp per unit Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Setelah diketahui besarnya biaya produksi maka selanjutnya dengan menggunakan formulasi 1 yang telah dijelaskan sebelumnya dihitung besarnya harga sewa-beli (harga jual) per unit di rumah susun Bendungan Hilir I yang secara rinci dapat dilihat pada tabel IV.9. Tabel IV.10 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Bendungan Hilir I No Uraian Jumlah 1 Biaya Produksi Rp. 11,118,192, Jumlah Unit (SRS) 296 unit 3 Occupancy Rate 80% 237 unit 4 sewa-beli minimum per unit (no.1/no.3) Rp. 46,912,205 5 Pembulatan Sewa-Beli Rp. 47,000,000 Sumber: Hasil Analisis, 2008 Harga sewa-beli dengan menggunakan formulasi 1 adalah sebesar Rp.47,000,000 (setelah dibulatkan). Besarnya harga sewa-beli ini kemudian akan diangsur memakai jangka waktu selama 5 tahun sampai dengan 20 tahun dengan memakai besarnya biaya uang muka sebesar 10%, dan angsuran KPR (Kredit Pemilikan Rumah) memakai suku bunga pinjaman sebesar 12.5% maka besarnya biaya angsuran per bulan adalah sebagai berikut:

14 80 Tabel IV.11 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil Perhitungan (dalam rupiah) Harga Sewa-Beli per Angsuran KPR/Bulan (*) selama Uang Muka KPR unit 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 47,000,000 4,700,000 42,300, , , , ,281 Sumber: Hasil Analisis, 2008 (*) Catatan: suku bunga pinjaman KPR sebesar 12,5% (didasarkan pada bunga KPR yang dipakai beberapa Bank) Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui besarnya harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Bendungan Hilir I dapat dilihat pada lampiran 4. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang dijelaskan pada bab 2 (lihat subbab 2.3.1). Apabila kita bandingkan harga sewa-beli (jual) saat ini yang tertinggi di lapangan sebesar Rp (lihat lampiran 3) dengan harga sewa-beli (jual) hasil perhitungan sebesar Rp terdapat perbedaan harga yang sangat besar. Selisih perbedaan harga sebesar Rp. 34,900, dapat dipandang sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun apabila mereka menjual kembali atau menyewakan satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Hal ini diperkuat dengan hasil survei yang telah ditunjukkan pada bab 3. Dengan menggunakan harga sewa-beli yang berlaku saat ini (tabel IV.11) maka sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab 3 sebelumnya penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran pendapatan Rp Rp (menengah atas). Tabel IV.12 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I yang Berlaku (dalam rupiah) Harga Sewa-Beli Uang per Unit Tertinggi KPR Angsuran KPR/Bulan selama Muka (Lantai 1) (Rp) (Rp) (Rp) 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 tahun 12,100,000 3,620,000 8,480, , ,727 98,273 88,740 Sumber: Keputusan Gubenur KDKI No tahun 1995 Dengan membandingkan lebih lanjut harga sewa-beli dan angsurannya hasil perhitungan dan yang berlaku saat ini (tabel IV.11) maka diperoleh temuan kisaran kelompok pendapatan masyarakat yang mampu tinggal di rumah susun Bendungan Hilir I sebagai berikut:

15 81 Tabel IV.13 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli Rusuna Bendungan Hilir I Sebenarnya dan Hasil perhitungan Pembanding Besarnya Harga Sewa-Beli Angsuran selama 5 tahun Iuran Pengelolaan (surcharge) Harga Sewa-Beli Sebenarnya (Dengan Subsidi) Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan (Tanpa Subsidi) Rp Rp. 47,000,000 Rp Rp Rp Rp. 38,850 Keterangan Perbedaan (selisih) harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 34,900,000 Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Seharusnya Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin (*) Hasil Survei Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 964,812 (pendapatan rendah) Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan Rp Rp (menengah atas) Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 3,327,900 (menengah bawah) - Perbedaan (selisih) harga tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas Sumber: Hasil Analisis (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan prosentase pengeluaran masyarakat Propinsi DKI Jakarta untuk angsuran perumahan adalah 25% dari pendapatan total yang mereka miliki (1/4 pendapatan). Besarnya perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang dapat masuk di rumah susun Bendungan Hilir I di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa maupun angsuran harga sewa-beli. Pendekatan persentase 25% dari total pendapatan tersebut diambil berdasarkan parameter pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya dalam menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah dan masih terletak pada kisaran persentase pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk sewa rumah yang didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban Development (2001). Apabila selanjutnya harga sewa-beli hasil perhitungan tersebut dibandingkan dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:

16 82 Tabel IV.14 Perbandingan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah No. Pembanding Harga Sewa- Beli Hasil Perhitungan (Dalam Rupiah) Harga Sewa- Beli yang Terjangkau Menurut MBR (Pendapatan < Rp ) Subsidi Pemerintah Persentase subsidi pemerintah (%) Keterangan 1 2 Angsuran (selama 5 tahun) Besarnya Harga Sewa-Beli 793,125 47,000, ,000 25,185, ,125 21,814, Dengan subsidi sebesar 46.4% ternyata penghuni yang tinggal di rumah susun Bendungan Hilir adalah masyarakat berpendapatan tinggi. Sumber : Hasil Analisis, Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dan biaya pengelolaan yang diperlukan dalam penentuan harga sewa per bulan yang akan dibebankan ke penghuni rumah susun Pasar Jumat. Berbeda dengan dua rumah susun studi sebelumnya, rumah susun Pasar Jumat merupakan rumah susun sederhana sewa (rusunawa) sehingga dalam perhitungan harga sewa, komponen biaya pengelolaan dimasukkan secara langsung ke dalam perhitungan (lihat perhitungan harga sewa formulasi 3 sampai 5 pada bab 1) Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Komponen biaya produksi rumah susun sederhana Pasar Jumat dapat dibagi ke dalam beberapa subkomponen biaya perencanaan dan pembangunan Biaya Tahap Perencanaan Biaya dalam tahap perencanaan ini pada dasarnya dibagi menjadi biaya dalam pengadaan lahan dan pematangan lahan. 1) Biaya Pengadaan Lahan Besarnya biaya pengadaan lahan yang ada di daerah sekitar Pasar Jumat (Jakarta Selatan) diperkirakan sebesar Rp /m 2 (hasil wawancara dengan pengelola rumah susun Pasar Jumat). Proses pembebasan lahan di lokasi rumah susun pasar Jumat ini dilakukan oleh Dinas Pekerjaan Umum. Luas lahan yang dibutuhkan dalam

17 83 pembangunan rumah susun Pasar Jumat adalah 0,93 ha sehingga biaya keseluruhan yang dikeluarkan dalam pengadaan lahan adalah sebesar Rp. 8,572,740, ) Biaya Pematangan lahan Dari hasil wawancara terhadap asisten manager produksi Perumnas diketahui proses pematangan lahan yang dilakukan pada lokasi rumah susun Pasar Jumat diperkirakan memakan biaya sekitar Rp. 48,806, Biaya Tahap Pembangunan Biaya tahap pembangunan dibagi dalam menjadi 2 komponen yaitu biaya dalam pembangunan (konstruksi) bangunan rumah susun dan biaya dalam pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas penunjang. 1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Pasar Jumat Konstruksi bangunan rumah susun Pasar Jumat didesain dengan luas unit hunian seluas 21 m 2 dan tinggi bangunan sebanyak 10 lantai sehingga membutuhkan lift untuk transportasi vertikal para penghuninya. Besarnya biaya dalam pelaksanaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat adalah sebesar Rp. 3,237,006, Biaya ini didasarkan pada faktor produksi seperti tenaga kerja, bahan bangunan (material), teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain yang berhubungan langsung dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana pada tahun ) Biaya Pembangunan PSU Tahapan pembangunan PSU Pasar Jumat terdiri dari pemasangan mechanical electrical (listrik), pembangunan ground reservoir dan pompa air, pembangunan Sewage Treatment Plant (STP), pemasangan alat pengamanan (fire alarm, hydrant,dll), dan pembangunan lift. Secara keseluruhan biaya yang dibutuhkan dalam tahapan pembangunan PSU ini adalah sebesar Rp. 1,680,799, Biaya ini sudah termasuk biaya pemasangan listrik dan uang jaminan langganan listrik serta biaya langganan PAM. Adapun secara rinci biaya masing-masing pembangunan PSU yang telah disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan dari tahapan perencanaan dan pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.13. Total biaya yang dikeluarkan pada tahapan pembangunan/konstruksi bangunan dan PSU penunjang adalah sebesar Rp.

18 84 13,539,352, Dalam pelaksanaan di lapangan, terdapat biaya lain yang harus dikeluarkan untuk kegiatan pengawasan pembangunan sebesar Rp. 125,300,000 dan PPn sebesar 10% dari total biaya produksi (Rp. 1,366,465,200.81) sehingga total biaya yang dikeluarkan mulai dari tahap perencanaan sampai pembangunan adalah sebesar Rp. 15,031,117, Tabel IV.15 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Pasar Jumat No Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 BIAYA TAHAP PERENCANAAN 8,621,546, Biaya Pengadaan Lahan (0.93 ha) 8,572,740, Biaya Pematangan Lahan 48,806, BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN (KONSTRUKSI ) BANGUNAN RUSUNA 2.1 Konstruksi Unit Hunian Blok Sakura (51 unit) 1,569,648, Konstruksi Unit Non Hunian Blok Sakura (10 unit) 40,290, Konstruksi Unit Hunian Blok Mawar (52 Unit) 1,598,865, Konstruksi Unit Non Hunian Blok Mawar (7 unit) 28,203, ,237,006, BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN PSU 1,680,799, Pekerjaan ME (Mechanical Electrical) 559,563, Biaya Pemasangan Listrik (BP) dan Uang Jaminan 3.2 Langganan (UJL) Listrik 44,550, Pekerjaan Ground Reservoir dan Pompa Air 40,139, Biaya Langganan PAM 80,000, Biaya Sewage Treatment Plant (STP) 250,000, Pemasangan Alat Pengamanan dan Pekerjaan 3.6 Penyempurnaan Unit Rusuna 355,287, Biaya Pengadaan dan Pemasangan Lift 351,259, BIAYA NON-KONSTRUKSI (Pengawasan Pembangunan oleh Konsultan) 125,300, Harga Dasar 13,664,652, PPn (10%) 1,366,465, TOTAL BIAYA PRODUKSI 15,031,117, Sumber: Memorandum Tugas (Laporan Realisasi Keuangan Pembangunan) Asisten Manager Produksi Perumnas Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Biaya pengelolaan rumah susun Pasar Jumat terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.

19 Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Pasar Jumat terdiri dari biaya untuk gaji pegawai termasuk konsumsi, biaya listrik, retribusi sampah, telepon kantor, pemasukan kas kecil, THR bagi pegawai pengelola, biaya pembinaan penghuni, dan biaya untuk pembuatan brosur. Dengan besarnya beberapa biaya operasional yang fluktuatif seperti biaya listrik dan biaya telepon kantor pengelola, biaya PAM, dan biaya-biaya lain yang tidak rutin maka dalam subbab ini akan diambil rata-rata pengeluaran per bulan selama 3 tahun. Secara rinci besarnya tiap biaya operasional yang telah dijelaskan dapat dilihat pada tabel IV.14. Total biaya operasional yang dibutuhkan untuk rumah susun Pasar Jumat per bulan adalah Rp. 25,252, Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Kegiatan pemeliharaan rumah susun Pasar Jumat pada dasarnya ada yang bersifat rutin dan tidak rutin. Biaya pemeliharaan yang bersifat rutin antara lain service lift, pembelian alat-alat kebersihan dan perbaikan, dan pembayaran polis asuransi. Adapun biaya pemeliharaan yang bersifat tidak rutin (dilaksanakan antara setahun 2-3 kali) antara lain penyedotan tinja, pengurasan ground dan roof tank serta peningkatan mutu unit antara lain seperti perbaikan taman, pengecatan pagar, pemeliharaan taman 5. Total biaya yang dibutuhkan dalam kegiatan pemeliharaan bangunan maupun PSU penunjang rumah susun Pasar Jumat adalah sebesar Rp. 11,778, Secara rinci total biaya pengelolaan rumah susun Pasar Jumat yang terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan dapat dilihat pada tabel IV.14. Tabel IV. 16 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Pasar Jumat No Uraian Jumlah Biaya per Bulan (Dalam Rupiah) 1 BIAYA OPERASIONAL 25,252, Gaji dan Upah Makan 16,619, Rekening Listrik 4,161, Restribusi Sampah 300, ) kegiatan pemeliharaan yang disebutkan berdasakan laporan keuangan pengelolaan rumah susun Pasar Jumat oleh Perum Perumnas di lapangan.

20 Telepon Kantor 132, Kas Kecil 1,000, THR 2,481, Biaya Pembinaan Penghuni 369, Biaya Lain-lain (Biaya Pembuatan Brosur) 187, BIAYA PEMELIHARAAN 11,778, Service Lift (Elevator) 700, Alat/Bahan Perbaikan 933, Alat/Bahan Kebersihan 538, Asuransi 208, Penyedotan Tinja 216, Pengurasan Ground R&Roof Tank 203, Peningkatan Mutu unit 8,977, TOTAL BIAYA PENGELOLAAN (Pengeluaran) 37,030, Sumber: Laporan Tahunan Keuangan Perumnas Pengelola Rumah Susun Pasar Jumat Periode 2006 sampai dengan Penentuan Harga Sewa Unit Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Pada rumah susun sederhana sewa besarnya biaya tinggal (sewa) sangat dipengaruhi oleh biaya produksi dan biaya pengelolaan sebagaimana yang telah dijelaskan pada subbab sebelumnya. Menurut perhitungan harga sewa yang dijelaskan pada bab 2 besarnya komponen biaya lahan terlebih dahulu dikenakan inflation rate dan selanjutnya didapatkan biaya produksi setelah dikenakan inflasi (BPn). Biaya produksi yang telah dikenakan inflasi ini kemudian dimasukkan ke dalam perhitungan sehingga didapatkan harga sewa sebagai berikut: Tabel IV.17 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Pengelolaan dalam Penentuan Harga Sewa per unit Rusuna Pasar Jumat No Uraian Jumlah Keterangan 1 Biaya Produksi sebelum komponen biaya lahan dikenakan inflasi (BP) Rp.15,031,117,208.92

21 87 2 Besarnya Inflation Rate dari Rata-rata tahun (i) 0.75% 3 Lama Pembangunan (tahun) (L) 4 tahun 4 5 Jangka Waktu Pengembalian Modal/BEP-Lama Pembangunan (n) Biaya Produksi Rumah Susun Setelah komponen biaya lahan Terkena Inflasi (BP n ) 28 tahun Rp ,88 BPn = BP (1 + i) n 6 Jumlah unit (occupancy rate 86%) 103 unit 6 Besarnya Biaya Sewa/unit murni (HSM) Rp Surcharge Rp HSM= (BPn) / ((n-l) x 12 Bulan x Unit) (Total Biaya Pengelolaan (BL) /unit) 8 Harga Sewa Total (HST) Sumber: Hasil Analisis, 2008 Rp Sewa Total= HSM Murni + (BL/unit) Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui besarnya harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Pasar Jumat dapat dilihat pada lampiran 3. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang dijelaskan pada bab 2 (lihat subbab 2.3.2). Apabila kita bandingkan harga sewa saat ini yang tertinggi di lapangan sebesar Rp (lihat lampiran 2) dengan harga sewa hasil perhitungan sebesar Rp terdapat perbedaan harga sebesar Rp. 178, dapat dipandang sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun apabila mereka menyewakannya kembali satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Dengan menggunakan harga sewa yang berlaku saat ini maka sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab 3 sebelumnya penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran pendapatan Rp sampai dengan Rp (menengah bawah). Tabel IV.18 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa Rusuna Pasar Jumat Sebenarnya dan Hasil perhitungan Pembanding Besarnya Harga Sewa Harga Sewa-Beli Sebenarnya (Dengan Subsidi) Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan (Tanpa Subsidi) Keterangan Rp Rp Perbedaan (selisih) harga sewa yang

22 88 Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Seharusnya Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin (*) Hasil Survei Dengan memakai harga sewa yang berlaku maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3, (menengah bawah) Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp sampai dengan Rp (menengah bawah) Dengan memakai harga sewa hasil perhitungan maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp (menengah atas) - berlaku dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 178, Perbedaan (selisih) harga ini mampu berpotensi terjadinya peralihan penghuni rumah susun dari masyarakat yang seharusnya berpendapatan rendah ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas. Sumber: Hasil Analisis (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan prosentase pengeluaran masyarakat Propinsi DKI Jakarta untuk angsuran perumahan adalah 25% dari pendapatan total yang mereka miliki (1/4 pendapatan). Besarnya perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang dapat masuk di rumah susun Pasar Jumat di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa. Pendekatan persentase 25% dari total pendapatan tersebut diambil berdasarkan parameter pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya dalam menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah dan masih terletak pada kisaran persentase pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk sewa rumah yang didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban Development (2001). Apabila selanjutnya harga sewa hasil perhitungan tersebut dibandingkan dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut: Tabel IV.19 Perbandingan Harga Sewa Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah Harga Sewa Menurut Perhitungan Harga Sewa yang Terjangkau menurut MBR (pendapatan < Rp ) Subsidi Pemerintah Persentase Subsidi Pemerintah (Dalam Persen) 928, , , Sumber : Hasil Analisis, 2008 Keterangan Dengan subsidi sebesar 54% tersebut tidak menutup kemungkinan adanya peralihan penghuni rumah susun kepada masyarakat yang bukan tergolong berpendapatan rendah.

23 89 Dari ketiga penjelasan mengenai besarnya harga sewa dan harga sewa-beli (jual) maka dapat disimpulkan secara umum bahwa perbandingan antara harga yang sebenarnya di lapangan dengan harga yang diperoleh secara normatif melalui perhitungan adalah berbeda. Harga sewa maupun sewa-beli hasil perhitungan ternyata jauh lebih besar dibandingkan harga yang berlaku saat ini di tiap rumah susun studi. Secara umum perbandingan harga sewa-beli dan sewa hasil perhitungan dengan yang berlaku saat ini di rumah susun studi secara keseluruhan dapat dilihat pada tabel IV.20.

24 90 Tabel IV.20 Perbandingan Harga Sewa-Beli (Jual) dan Sewa Hasil Perhitungan dengan yang Berlaku Saat ini di rumah Susun Studi (Kesimpulan Secara Umum) Perbandingan No 1. Nama Rumah Susun Studi Karet Tengsin I dan II Harga Sewa/Sewa-Beli yang Berlaku Rp angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp Surcharge sebesar Rp Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni Rumah Susun (dengan subsidi) Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 844,812 (pendapatan rendah) Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan antara Rp sampai dengan Rp (pendapatan menengah bawah) Harga Sewa/Sewa-Beli Hasil Perhitungan Rp.239,000,000 angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 4,033,125 Surcharge sebesar Rp. 48,650 Estimasi Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni Rumah Susun (tanpa subsidi) Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp (pendapatan tinggi) Keterangan Perbedaan selisih harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp Perbedaan (selisih) harga yang besar tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas

25 91 2. Bendungan Hilir I Rp angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp Surcharge sebesar Rp Pasar Jumat Rp /bulan Sumber: Hasil Analisis, 2008 Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): Perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 964,812 (pendapatan rendah) Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan di antara Rp Rp (menengah atas) Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): Dengan memakai harga sewa yang berlaku maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3, (menengah bawah) Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp sampai dengan Rp (menengah bawah) Rp. 47,000,000 angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp Surcharge sebesar Rp. 38,850 Rp. 928,700/bulan Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 3,327,900 (menengah bawah) Dengan memakai harga sewa hasil perhitungan maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp (menengah atas) Perbedaan (selisih) harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 34,900,000 Perbedaan (selisih) harga tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakann ya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas Perbedaan (selisih) harga sewa yang berlaku dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 178, Perbedaan (selisih) harga ini mampu berpotensi terjadinya peralihan penghuni rumah susun dari masyarakat yang seharusnya berpendapatan rendah ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas.

26 92 Dari Tabel IV.20 tersebut harga sewa maupun sewa-beli hasil perhitungan ternyata lebih besar dibandingkan harga yang sebenarnya di rumah susun studi. Potensi selisih harga tersebut dapat dipandang sebagai keuntungan apabila penghuni baik pemilik (untuk rusunami) maupun tenants (untuk rusunawa) menjual/menyewakan/mengontrakkan kepada penghuni yang tergolong bukan lagi masyarakat berpendapatan rendah. Dengan melihat struktur pendapatan DKI Jakarta berdasarkan laporan indikator Kesejahteraan Rakyat oleh BPS Propinsi DKI Jakarta dan paramater klasifikasi masyarakat berpendapatan rendah, sedang, dan tinggi menurut laporan Survei Biaya hidup (SBH) dalam buku analisis pola konsumsi Masyarakat BPS propinsi DKI Jakarta maka diketahui bahwa harga sewa-beli serta harga sewa yang berlaku dan hasil perhitungan yang berbeda mengakibatkan kelompok masyarakat yang mampu menempati rumah susun tersebut akan berbeda pula berdasarkan tingkat kemampuan ekonominya. Hal ini dapat dilihat dalam gambar 4.1. Dalam grafik pada gambar 4.1 terlihat bahwa kelompok pendapatan masyarakat yang dapat menghuni rumah susun dengan menggunakan harga sewa-beli atau sewa hasil perhitungan adalah kelompok pendapatan masyarakat menengah atas hingga pendapatan tinggi. Di sisi lain kelompok pendapatan masyarakat yang dapat menghuni rumah susun dengan menggunakan harga sewa-beli atau sewa yang berlaku adalah kelompok pendapatan masyarakat menengah bawah sampai pendapatan rendah. Gambar 4.1 Perbandingan kelompok Pendapatan Masyarakat yang Dapat menempati Rumah Susun Studi dengan Harga Sewa-Beli dan Sewa yang Berlaku dan Hasil Perhitungan Keterangan Tingkat Pendapatan Masyarakat DKI Jakarta Kelompok Pendapatan Masyarakat yang dapat menghuni Rusuna dengan Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil Perhitungan Kelompok Pendapatan Masyarakat yang dapat menghuni Rusuna dengan Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil Perhitungan Kelompok Pendapatan Masyarakat yang saat ini menempati rumah susun (berdasarkan hasil survei)