PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA SERTA DAYA BELI MASYARAKAT BERPENDAPATAN RENDAH DI DKI JAKARTA

Transkripsi

1 PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA SERTA DAYA BELI MASYARAKAT BERPENDAPATAN RENDAH DI DKI JAKARTA Oleh : Soly Iman Santoso Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan, dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung 2008

2 PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA SERTA DAYA BELI MASYARAKAT BERPENDAPATAN RENDAH DI DKI JAKARTA Nama : Soly Iman Santoso NIM : Pembimbing Ir. Haryo Winarso, M. Eng, Ph. D NIP. 2008

3 PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA SERTA DAYA BELI MASYARAKAT BERPENDAPATAN RENDAH DI DKI JAKARTA Oleh: Soly Iman Santoso Mengetahui/Menyetujui Pembimbing/Ketua Sidang Ujian Ir. Haryo Winarso, M. Eng, Ph. D NIP. Ketua Program Studi Sarjana Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung Drs. Arief Rosyidie, MSP., M.Arch., Ph.D NIP

4 Untuk keluargaku dan orang-orang tersayang Hidup adalah mimpi yang harus diperjuangkan dengan doa, pengorbanan, dan usaha

5 ABSTRAKSI Biaya produksi, operasional, dan pemeliharaan berpengaruh terhadap besarnya harga sewa atau sewa-beli bagi penghuni rumah susun sederhana. Pembangunan rumah susun sederhana di DKI Jakarta pada dasarnya membutuhkan biaya produksi yang tinggi sehingga harga sewa maupun sewa-belinya juga semakin mahal. Akan tetapi, dalam kenyataannya harga sewa maupun sewa-beli yang ditetapkan untuk rumah susun sederhana di DKI Jakarta lebih rendah dibandingkan harga yang seharusnya menurut perhitungan pasar. Studi ini dilakukan karena tidak jelas dasar-dasar perhitungan harga sewa maupun sewa-beli yang ditetapkan untuk rumah susun sederhana di DKI Jakarta. Besarnya selisih harga sewa maupun sewa-beli menurut perhitungan pasar dengan yang ditetapkan untuk rumah susun sederhana di DKI Jakarta memungkinkan adanya penghuni yang tidak sesuai sasaran. Tujuan dari studi ini adalah menunjukkan perbedaan antara perhitungan harga sewa maupun sewa-beli secara normatif dengan yang ditetapkan untuk rumah susun sederhana di DKI Jakarta serta dampaknya terhadap target penghuni yang mampu menempati rumah susun sederhana berdasarkan perbandingan kedua harga sewa dan sewabeli tersebut. Adapun metode penelitian dalam studi ini tergolong ke dalam metode penelitian kuantitatif dengan pendekatan analisis dari sisi supply dan demand. Hasil analisis menunjukan bahwa harga sewa maupun sewa-beli melalui perhitungan menggunakan komponen biaya produksi, operasional, serta pemeliharaan untuk rumah susun sederhana milik (rusunami) Karet Tengsin serta Bendungan Hilir I berturutturut adalah Rp dan Rp sedangkan untuk rumah susun sederhana sewa (rusunawa) Pasar Jumat adalah Rp /bulan. Di sisi lain harga sewa-beli tertinggi yang ditetapkan untuk rusunami Karet Tengsin dan Bendungan Hilir I adalah Rp sedangkan untuk harga sewa tertinggi rusunawa Pasar Jumat adalah Rp /bulan. Temuan studi juga menunjukkan bahwa penggunaan harga sewa maupun sewa-beli yang ditetapkan untuk rumah susun sederhana saat ini tidak efektif dalam mendapatkan penghuni yang sesuai dengan sasaran semestinya. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa masyarakat berpendapatan rendah dapat menempati rumah susun dengan harga sewa atau sewa-beli yang layak menurut perhitungan pasar apabila pemerintah memberikan subsidi yang sangat besar (72,6-94,3%). Besarnya subsidi tersebut merupakan potensi bagi pemilik atau penyewa awal untuk menjual atau menyewakannya kembali ke pihak yang bukan tergolong masyarakat berpendapatan rendah. i

6 KATA PENGANTAR Alhamdulillah, berkat rahmat dan ijin Allah SWT, tugas akhir ini dapat penulis selesaikan sebagaimana mestinya. Tugas akhir berjudul Perhitungan Harga Sewa dan Sewa- Beli Rumah Susun Sederhana serta Daya Beli Rumah Masyarakat Berpendapatan Rendah di DKI Jakarta yang selanjutnya diajukan dalam Sidang Ujian Sarjana merupakan salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana pada program studi Perencanaan Wilayah dan Kota, SAPPK, ITB. Penyelesaian Tugas Akhir ini bukanlah pekerjaan yang mudah. Berkat doa dan usaha yang dibantu oleh berbagai pihak maka penulis dapat melaksanakan tugas akhir ini. Oleh karena itu, perlu kiranya penulis menyampaikan rasa terima kasih kepada: 1) Dr. Ir. Haryo Winarso, M.Eng, selaku pembimbing yang senantiasa sabar memberikan arahan dan pengetahuan bagi penulis dalam pengerjaan tugas akhir ini. Semoga Allah SWT, membalas amal baik beliau. 2) Ir. Nia Kurniasih Pontoh, MT selaku dosen pembahas yang memberikan masukan bagi penyempurnaan tugas akhir ini. 3) Ir. Denny Zulkaidi, MUP, selaku dosen pembahas dan penguji yang telah meluangkan sebagian waktu di tengah-tengah kesibukannya untuk memberikan saran dan kritik bagi penyempurnaan tugas akhir ini. 4) Ridwan Sutriadi, ST, MT, selaku dosen penguji yang memberikan masukan bagi tugas akhir ini sekaligus dukungan moril maupun materiil selama penulis menimba ilmu S-1 di program studi Perencanaan Wilayah dan Kota. 5) Ir. Iwan Pratoyo Kusumantoro, MT selaku dosen wali selama penulis belajar pada jenjang S-1 di program studi perencanaan wilayah dan Kota. 6) Dr. Ir. Dewi Sawitri, Msc atas pengetahuan beliau dalam memberikan alternatif pengolahan data statistik. 7) Seluruh staf dosen dan karyawan program studi Perencanaan Wilayah dan Kota yang senantiasa memberikan bantuan selama penulis menuntut ilmu. 8) Teman-Teman seperguruan yaitu Yovita, Rian, Eka Diana, MA. Silvia, Dito. Semoga perjuangan kita selama TA diridhai oleh Allah SWT. 9) Teman-teman HMP terutama Rais Kandar dan Rifki Marwan atas bantuannya dalam survei ke penghuni rumah susun. 10) Teman-teman Jurusan Planologi ITB angkatan 2004 terutama Tommy Aramanda, Dicky Kurniawan, Endar Desri K, Wahyu Bagus Yuliantok, atas dorongan semangat belajar dalam iklim persaingan sehat yang kompetitif. 11) Papa dan keluarga besar Pattinaya di kota Banyuwangi, Jawa Timur atas kesabaran dan dukungan moril kepada penulis selama ini ketika menjalani kuliah di ITB. 12) Mama dan keluarga di kompleks BRI Cipete Selatan, DKI Jakarta atas doa yang selama ini mengiringi penulis selama belajar di ITB. 13) Bapak Sjahroni Fuad, Ibu Endang Wismawarti, serta seorang hawa yang sempurna di Kota Tangerang atas dukungan baik doa maupun bantuan biaya selama pengerjaan tugas akhir. 14) Penghuni Asrama Mahasiswa Jawa timur Surya Putra ITB atas persahabatan dan persaudaraan senasip dan sepenanggungan selama menuntut ilmu di ITB. 15) Bapak Jati (Dinas Perumahan), Bapak Manasal (Asisten Manager Produksi Perum Perumnas), yang memberikan kemudahan dalam perolehan data-data selama proses pengerjaan tugas akhir. ii

7 16) Bapak Sadar (Ketua PPRS Karet Tengsin), Bapak Audi Enoch (ketua PPRS Bendungan Hilir I), Bapak Daryanto (Pengelola Rusunawa Pasar Jumat), yang telah meluangkan sebagian waktu untuk memberikan informasi mengenai pengelolaan di masing-masing rumah susun. 17) Pihak-pihak lainnya yang tidak dapat disebutkan satu-persatu, terima kasih. Penulis menyadari bahwa tugas akhir ini tidak bebas dari kekurangan dan kelemahan. Adanya berbagai keterbatasan menyebabkan tugas akhir ini masih jauh dari sempurna, sehingga memerlukan kritik dan koreksi. Di samping itu, penulis mengharapkan adanya studi lanjutan yang berguna untuk penyempurnaan dan pendetailan studi yang telah dilakukan. Bandung, Juli 2008 Soly Iman Santoso iii

8 DAFTAR ISI halaman PEDOMAN PENGGUNAAN TA ABSTRAKSI... i KATA PENGANTAR... ii DAFTAR ISI... iii DAFTAR TABEL...viii DAFTAR GAMBAR... xii BAB 1 PENDAHULUAN Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan dan Sasaran Manfaat Studi Ruang Lingkup Studi Ruang lingkup Materi Ruang Lingkup Wilayah Metode Penelitian Metode Analisis Studi Metode Pengambilan Sampel Metode Pengambilan Data Sistematika Pembahasan BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA Pengertian Rumah Susun Komponen Biaya Pembangunan Perumahan Susun Sederhana dalam Menentukan Harga Sewa/Beli Komponen Biaya Produksi Biaya Tahap Perencanaan Biaya Tahap Pembangunan Komponen Biaya Investasi Komponen Biaya Pengelolaan Pendekatan Perhitungan Harga Sewa dan Harga Sewa-Beli iv

9 Pendekatan Perhitungan Harga Sewa-Beli (Harga Jual) Pendekatan Perhitungan Harga Sewa Klasifikasi Struktur Pendapatan Masyarakat DKI Jakarta Tinjauan Kebijakan Rumah Susun Konsep Kebijakan Pembangunan Rumah Susun 1000 menara Kebijakan Tentang Batasan Rusuna yang Dibebaskan Atas PPn Tinjauan Kasus Pembangunan Rumah Susun di Beberapa Negara Lain Kasus Pembangunan Rumah Susun di India Kasus Pembangunan Rumah Susun di Singapura Kasus Pembangunan Rumah Susun di Malaysia BAB 3 GAMBARAN UMUM RUMAH SUSUN STUDI Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Gambaran Sosial-Ekonomi Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Status Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Pendapatan Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Kepemilikan Hunian Lain Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Rumah Susun Bendungan Hilir I Gambaran Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun Bendungan Hilir I Gambaran Sosial-Ekonomi Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I Status Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I Pendapatan Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I Kepemilikan Hunian Lain Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Gambaran Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Gambaran Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun Pasar Jumat v

10 Gambaran Sosial-Ekonomi Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Status Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Kepemilikan Hunian Lain Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Gambaran Umum Keseluruhan Rumah Susun Sederhana Studi BAB 4 BIAYA PRODUKSI, OPERASIONAL, SERTA PEMELIHARAAN DALAM PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin Biaya Tahap Perencanaan Biaya Tahap Pembangunan Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II Penentuan Harga Sewa-Beli Unit Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Biaya Tahap Perencanaan Biaya Tahap Pembangunan Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I vi

11 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I Penentuan Harga Sewa-Beli Unit Rumah Susun Bendungan Hilir Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Biaya Tahap Perencanaan Biaya Tahap Pembangunan Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Pasar Jumat Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat Penentuan Harga Sewa Unit Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat BAB 5 SIMULASI MODEL PEMBIAYAAN RUMAH SUSUN SEDERHANA Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta Simulasi Model Pembiayaan Alternative I Simulasi Model Pembiayaan Alternative II Simulasi Model Pembiayaan Alternative III Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta Simulasi Model Pembiayaan Alternative I Simulasi Model Pembiayaan Alternative II Simulasi Model Pembiayaan Alternative III Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Pasar Jumat dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta Simulasi Model Pembiayaan Alternative I Simulasi Model Pembiayaan Alternative II Simulasi Model Pembiayaan Alternative III BAB VI KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Temuan Studi Temuan Studi mengenai Biaya Produksi, Operasional, vii

12 dan Pemeliharaan serta harga sewa atau sewa-beli (harga jual) Rumah Susun Sederhana Temuan Studi kesesuaian target penghuni rumah susun sederhana berdasarkan harga sewa atau sewa-beli yang berlaku menurut ketetapan pemerintah saat ini Temuan Studi tentang Kelayakan Finansial dari Harga Sewa dan Sewa-Beli yang terbentuk Kesimpulan tentang Harga sewa dan Sewa-Beli Rumah Susun Sederhana serta Identifikasi Golongan Pendapatan Masyarakat yang Mampu Menempati Rumah Susun Berdasarkan Perbandingan Kedua Harga tersebut Rekomendasi Kelemahan Studi Saran Studi Lanjutan DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN viii

13 DAFTAR TABEL Tabel halaman I.1 Komponen Biaya Produksi pada Tahapan Perencanaan dan Pembangunan... 9 I.1 Jumlah Kuesioner yang Disebarkan pada Masing-Masing Rumah Susun Studi II.1 Persyaratan Calon Penghuni Rumah Susun 1 kamar dan 2 kamar di Singapura II.2 Ringkasan Studi Kasus Pembangunan Rumah Susun di Negara Lain III.1 Status Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II III.2. Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Berdasarkan Status Kepemilikan Rumah Susun III.3 Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin I dan II III.4 Kepemilikan Hunian Lain dari Tiap Status Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin III.5 Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Karet Tengsin III.6 Status Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I III.7. Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Berdasarkan Status Kepemilikan Rumah Susun III.8 Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I III.9 Kepemilikan Hunian Lain dari Tiap Status Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I III.10 Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Bendungan Hilir I III.11 Status Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat III.12. Pekerjaan Penghuni Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat III.13 Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat III.14 Kepemilikan Hunian Lain dari Tiap Status Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat III.15 Alasan Tinggal Penghuni Rumah Susun Pasar Jumat ix

14 III.16 Kesimpulan Gambaran Pembangunan, Pengelolaan serta Karakteristik Penghuni Rumah Susun Studi IV.1 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II IV.2 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Karet Tengsin IV.3 IV.4 IV.5 IV.6 IV.7 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Karet Tengsin Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Karet Tengsin (Hasil Perhitungan) Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Karet Tengsin yang berlaku Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli Rusuna Karet Tengsin I dan II Sebenarnya dan Hasil perhitungan Perbandingan Harga Sewa-Beli Rusun Karet Tengsin Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah IV.8 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Bendungan Hilir I IV.9 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Bendungan Hilir I per Bulan IV.10 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Bendungan Hilir I IV.11 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil Perhitungan IV.12 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I yang Berlaku IV.13 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli Rusuna Bendungan Hilir I Sebenarnya dan Hasil perhitungan IV.14 Perbandingan Harga Sewa-Beli Rusun Bendungan Hilir I Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah IV.15 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Pasar Jumat IV.16 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Pasar Jumat IV.17 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Pengelolaan dalam Penentuan x

15 Harga Sewa per unit Rusuna Pasar Jumat IV.18 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa Rusuna Pasar Jumat Sebenarnya dan Hasil perhitungan IV.19 Perbandingan Harga Sewa Rusun Pasar Jumat Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah IV.20 Perbandingan Harga Sewa-Beli dan Sewa Hasil Perhitungan dengan yang Berlaku Saat ini di rumah Susun Studi (Kesimpulan Secara Umum) IV.21.Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah V.1 Perkembangan Suku Bunga Kredit Investasi (BI) V.2 Harga sewa-beli hasil Perhitungan dan Angsuran KPR per Bulan Karet Tengsin I dan II V.3 Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative I V.4 Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative II V.5 Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative III V.6 Harga sewa-beli hasil Perhitungan dan Angsuran KPR per Bulan Selama Jangka Waktu 5-20 Tahun V.7 Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative I V.8 Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative II V.9 Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative III V.10 Kesimpulan Secara Umum Hasil Uji Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Tiga Alternative Perbandingan Modal Sendiri dan Modal Pinjaman V.11 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli yang Berlaku dan Hasil Simulasi V.12 Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Simulasi dengan Kemampuan Daya beli Masyarakat Berpendapatan Rendah xi

16 VI.1. Besarnya Subsidi yang diberikan Pemerintah terhadap MBR apabila harga Sewa maupun Sewa-Beli menggunakan Mekanisme Pasar (Hasil Simulasi Model Pembiayaan dengan Alternatif 3) xii

17 DAFTAR GAMBAR Gambar halaman 1.1 Peta Orientasi Lokasi Studi Rumah Susun Sederhana Alur Pemikiran Penelitian Kerangka Pikir Analisis Kategori Rumah Susun Sederhana Berdasarkan Kelompok Sasaran Calon Penghuni Perbandingan kelompok Pendapatan Masyarakat yang Dapat menempati Rumah Susun Studi dengan Harga Sewa-Beli dan Sewa yang Berlaku dan Hasil Perhitungan Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola UPT dan PMN Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola Swasta xiii