KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMASARAN PERUSAHAAN PROPERTI DAN PEMILIK RUMAH (STUDI PADA PT. BURSA PROPERTI MEDAN)

KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMASARAN PERUSAHAAN PROPERTI DAN PEMILIK RUMAH (STUDI PADA PT. BURSA PROPERTI MEDAN) Diajukan untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat- Syarat untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Oleh : YOHANNES HALIM 120200135 DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2016

KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMASARAN PERUSAHAAN PROPERTI DAN PEMILIK RUMAH (STUDI PADA PT.BURSA PROPERTI MEDAN) SKRIPSI Diajukan untuk Melengkapi Tugas Akhir untuk Memperoleh Gelar Kesarjanaan pada Fakultas Hukum Oleh : YOHANNES HALIM 120200135 DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW Disetujui Oleh : KETUA DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN Prof. Dr. H. Hasim Purba, S.H, M.Hum NIP. 196603031985081001 Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II Syamsul Rizal, SH., M.Hum. Zulkifli Sembiring, S.H., M.Hum NIP. 196402161989111001 NIP. 196101181988031001 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2016

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : YOHANNES HALIM NIM : 120200135 Judul Skripsi : KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMASARAN PERUSAHAAN PROPERTI DAN PEMILIK RUMAH (STUDI PADA PT.BURSA PROPERTI MEDAN) Dengan ini menyatakan: 1. Bahwa skripsi yang saya tulis ini benar tidak merupakan jiplakan dari skripsi atau karya ilmiah orang lain. 2. Apabila terbukti dikemudian hari skripsi tersebut adalah jiplakan, maka segala akibat hukum yang timbul menjadi tanggung jawab saya. Demikian pernyataan ini saya buat sebenar-benarnya tanpa ada paksaan atau tekanan dari pihak manapun. Medan, April 2016 YOHANNES HALIM NIM. 120200135

ABSTRAK Yohannes Halim 1 Syamsul Rizal 2 Zulkifli Sembiring 3 Seiring tumbuh pesatnya penduduk Indonesia, tidak lepas dari adanya kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal, yang merupakan tanggung jawab Negara dalam mensejahterakan rakyatnya, karena itu telah diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 dalam Pasal 28H ayat (1). Akan tetapi, dalam memenuhi tanggung jawabnya Negara tidak mampu sendiri, maka disini diperlukan pihak swasta dalam mengembangkan properti/rumah bagi masyarakat. Dengan pesatnya pembangunan tidak lepas dengan adanya pihak perantara/penghubung dalam urusan jual-beli rumah yang biasa dikenal dengan agen properti. Oleh karena itu, skripsi ini berjudul Kajian Yuridis Terhadap Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti dan Pemilik Rumah (Studi Pada PT. Bursa Properti) akan mengangkat masalah yakni Bagaimana keabsahan bentuk perjanjian eksklusif listing yang dibuat antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah dimata hukum, Bagaimana kedudukan dan pengaturan hukum mengenai agen pemasaran properti, Bagaimana upaya penyelesaian sengketa yang terjadi antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah. Metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah metode penelitian yuridis normatif dan metode penelitian yuridis empiris serta bersifat deskriptif yang dilakukan melalui penelusuran data-data yang dikumpulkan untuk memperoleh data primer dan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum skunder dan bahan hukum tertier. Kesimpulan menunjukkan bentuk perjanjian yang dibuat antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah adalah perjanjian eksklusif listing dimana merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker / agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik properti tidak boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen lain dan mengenai keabsahan eksklusif listing sebenarnya belum diatur jelas dalam suatu undang-undang maupun peraturan akan tetapi, dapat dilihat hubungannya dengan Pasal 1320 KUHPerdata. Sementara itu pengaturan hukum mengenai agen pemasaran properti sebenarnya telah diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor: 33/M/-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan perantara perdagangan properti yang didalamnya juga mengatur tentang agen properti. Selain itu, Upaya penyelesaian sengketa antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah adalah melalui jalan musyawarah akan tetapi apabila dalam proses musyawarah tidak berhasil maka akan dilanjutkan ke tahap pengadilan. Kata Kunci: Agen Pemasaran Properti, Eksklusif Listing, PT.Bursa Properti Medan 1 Mahasiswa Fakultas Hukum 2 Dosen Pembimbing I 3 Dosen Pembimbing II

KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Kuasa karena berkat rahmat dan kemurahan hati-nya penulis dapat melewati masa perkuliahan sampai pada akhirnya sampai pada tahap penulisan skripsi yang penuh dengan tantangan. Penulisan skripsi yang berjudul Kajian Yuridis Terhadap Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti dan Pemilik Rumah (Studi Pada PT.Bursa Properti Medan) adalah ditujukan untuk menyelesaikan tugas akhir perkuliahan dan guna untuk mendapatkan gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum. Penulis juga sangat menyadari bahwa skripsi ini masih memiliki kekurangan dan belum sempurna, oleh karena itu penulis sangat berharap agar para pembaca dapat memberikan kritik dan saran untuk penyempurnaan skripsi ini dan tentunya juga sangat berguna bagi penulis sebagai acuan untuk menulis karyakarya ilmiah lainnya dikemudian hari. : Pada kesempatan ini, penulis juga menyampaikan rasa terima kasih kepada 1. Prof. Dr. Runtung, S.H., M.Hum., selaku Rektor dan Dekan Fakultas Hukum. 2. Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan I, Bapak Syafrudin Hasibuan, S.H., M.H., DFM, selaku Wakil Dekan II, dan Bapak Dr. O.K. Saidin, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum. 3. Prof. Dr. H. Hasim Purba, S.H., M.Hum., selaku Ketua Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum. 4. Syamsul Rizal, S.H., M.Hum., selaku Ketua Program Kekhususan Perdata BW sekaligus Dosen Pembimbing I yang telah memotivasi dan mengarahkan penulis dalam melakukan dan menyelesaikan penulisan skripsi ini.

5. Zulkifli Sembiring, S.H., M.Hum., selaku Dosen Pembimbing II yang telah meluangkan waktu untuk memberikan arahan dan bimbingan kepada penulis untuk menyelesaikan penulisn skripsi ini. 7. Dr. Idha Aprilyana Sembiring, S.H.,M.Hum. selaku Dosen Pembimbing Akademik yang telah membimbing penulis dari awal masuk perkuliahan sampai sekarang. 6. Seluruh dosen beserta staf pegawai di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang secara langsung maupun tidak langsung telah membantu penulis untuk menyelesaikan penulisan skripsi ini. 7. Kepada Orangtua penulis yang sangat penulis sayangi dan cintai, yaitu Ibunda tercinta Chintami Po dan Papa terkasih Anto Lim yang telah memberikan seluruh jiwa dan raganya untuk mendukung penulis mulai dari penulis masuk di Fakultas Hukum Univesitas Sumatera sampai akhirnya penulis dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulis juga berterima kasih kepada doa dan perhatian dari saudara penulis: Jelvia Amianco, Christina Amianco, Edison Amianco dan Lilis Halim yang selalu memberi penulis kekuatan dan semangat. 8. Kepada Bapak Jusril Buhali, selaku Direktur dari PT.Bursa Properti Medan yang telah memberikan informasi kepada penulis. 9. Kepada Sahabat tersayang penulis semasa perkuliahan: Sonia Ivana, Bahara Ivanovski Stevanus Napitupulu, Bambang Zhang, Alwin, Namira Nazlah dan lain-lain yang tidak mungkin penulis sebutkan satu persatu yang selalu memberikan doa dan dukungan kepada penulis secara langsung maupun tidak langsung, yang telah banyak membantu penulis dan selalu memberikan inspirasi serta memberikan dukungan dan ide-ide menarik mulai dari penulis mengenal mereka hingga akhirnya bisa bersahabat mereka hingga sekarang. Terimakasih juga untuk bantuan dan pengorbanannya selama ini sewaktu menemani saya dalam berbagai situasi dan kondisi. Akhirnya, dengan segala kerendahan hati penulis berharap agar skripsi ini dapat berguna dan bermanfaat bagi perkembangan dan pertumbuhan ilmu

hukum di Indonesia, khususnya di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Medan, April 2016 Penulis Yohannes Halim

DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK... KATA PENGANTAR... DAFTAR ISI... i iii BAB I : PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah... 7 C. Tujuan Penelitian... 7 D. Manfaat Penelitian... 8 E. Keaslian Penulisan... 8 F. Metode Penelitian... 10 G. Sistematika Penulisan... 13 BAB II : PENGERTIAN UMUM TENTANG PERJANJIAN... 15 A. Perjanjan Secara Umum... 15 1. Pengertian Perjanjian... 15 2. Subjek dan Objek dalam Perjanjian... 18 3. Syarat Sahnya Perjanjian... 20 4. Asas-Asas Perjanjian... 26 5. Hapusnya Perjanjian... 27 B. Perjanjian Baku Secara Umum... 33 1. Bentuk dan Jenis Perjanjian Baku... 33 2. Bentuk dan Jenis Perjanjian Baku... 35

3. Perlindungan Bagi Pemilik Rumah Dalam Perjanjian Baku... 39 BAB III : KAJIAN UMUM TENTANG AGEN PEMASARAN PROPERTI... 47 A. Pengertian Agen... 47 B. Perjanjian Keagenan... 50 C. Dasar Hukum Keagenan... 56 D. Pengertian Agen Pemasaran Properti... 56 E. Prosedur Kerja Agen Pemasaran Properti... 58 F. Jenis Perjanjian Agen Pemasaran Properti... 63 G. Alasan Keberadaan Agen Pemasaran Properti... 65 BAB IV : KAJIAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMASARAN PERUSAHAAN PROPERTI DAN PEMILIK RUMAH... 68 A. Keabsahan Bentuk Perjanjian Eksklusif Listing Yang Dibuat Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti Dengan Pemilik Rumah... 68 B. Kedudukan dan Pengaturan Hukum Mengenai Agen Pemasaran Perusahaan Properti... 78 C. Upaya Penyelesaian Sengketa Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti Dengan Pemilik Rumah... 83

BAB V : PENUTUP... 90 A. Kesimpulan... 90 B. Saran... 92 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN