PENGARUH PERKEMBANGAN PERMUKIMAN TERHADAP DINAMIKA HARGA LAHAN DI SURABAYA BARAT Oleh: Ayu Kemala Ghana 3608100033 Dosen Pembimbing : Ardy Maulidy Navastara, ST., MT Prodi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2012
60,17% lahan terbangun dari luas seluruh Kota Surabaya dengan sebagian besar didominasi oleh permukiman sebesar 39.83%. Perumahan skala besar: CitraLand, Bukit Darmo Golf, Graha Famili, dan Pakuwon Indah Tahun 1993 : Rp 400.000 per m² Tahun 2012 (cluster Bukit Golf) : Rp. 5 juta - Rp 8 juta per m². Rata-rata di Citraland Rp. 7 juta per m². Pertumbuhan harga lahan tahun 2000-2012 lebih dari 200%. Dinamika harga lahan perkembangannya yang sangat cepat karena semakin meningkatnya jumlah penduduk dan bertambahnya infrastruktur Belum diketahuinya keterkaitan antara pengaruh perkembangan permukiman terhadap dinamika harga lahan
Rumusan Masalah: faktor-faktor apa saja yang menentukan dinamika pada harga lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman di Surabaya Barat? Tujuan: Menentukan keterkaitan antara pengaruh perkembangan permukiman terhadap dinamika harga lahan di Surabaya Barat
Ruang Lingkup Menurut RP4D pengembangan perumahan menengah ke atas yang tersebar di 4 kecamatan yaitu, Kecamatan Lakarsantri, Sambikerep, Pakal dan Benowo.
Perkembangan Permukiman : Pengembangan (UU No. 1 tahun 2011 tentang perumahan dan Lahan permukiman, Doxiadis C.a dkk), permukiman adalah suatu kawasan perumahan sebagai tempat tinggal yang ditata secara fungsional sebagai satuan sosial, Lahan (Mather, Kivell, dll) : ekonomi, dan fisik tata ruang, dilengkapi dengan Sumber daya alam yang merupakan prasarana hal yang lingkungan, sangat sarana umum, dan fasilitas penting bagi manusia dan memiliki sosial. karakteristik Maka salah yang satu bentuk perkembangan unik. permukiman adalah pengembangan lahan perumahan Faktor-faktor yang menentukan dinamika harga lahan (Eckert, Berry, Drabkin, Wolcott, dll) : Faktor ekonomi, fisik lingkungan, politik dan kebijakan pemerintah, sosial) Pasar lahan (Mattingly Maxist, Dowall) : Faktor-faktor Pasar lahan kota yang merupakan mempengaruhi satuan perkembangan aktivitas melalui pertukaran permukiman nilai, (Clark, hak Binarto, terhadap Kuswara, lahan yang dll) ditransfer. : Pasar Distribusi lahan penduduk, menentukan perkembangan harga terhadap pusat lahan. kota, perkembangan ekonomi, pertumbuhan industri, Nilai karakteristik dan Harga masyarakat, Lahan (Berry, Daya Drabkin, dukung fisik Sujarto) lingkungan : Nilai (Site: lahan kondisi dan atau harga sumber lahan daya memiliki alam, hubungan potensi sumber fungsional daya. Situasi yaitu (aksesbilitas) harga lahan : lokasi, akan ditentukan transportasi, oleh sarana nilai lahan dan prasarana) atau harga lahan akan mencerminkan tinggi rendahnya nilai lahan.
Kecamatan Lakarsantri Kelurahan Lakarsantri, Kelurahan Jeruk, Kelurahan Lidah Wetan, Kelurahan Lidah Kulon dan Kelurahan Sumur Welut. Kecamatan Sambikerep Kelurahan Sambikerep, kelurahan Made dan Kelurahan Lontar Kecamatan Pakal Kecamatan Benowo Kelurahan Babat Jerawat Kelurahan Sememi, Kelurahan Klakah Rejo dan Kelurahan Kandangan
Sasaran 1 Mengidentifikasi arah perkembangan permukiman dan menentukan dinamika harga lahan di Surabaya Barat. 2001 2005 2010 arah perkembangan permukiman bergerak ke arah bagian barat Surabaya Pola Harga Lahan 2000 2005 2012
Sasaran 2 Menentukan faktor-faktor terjadinya dinamika harga lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman di Surabaya Barat Kondisi Alam Topografi kawasan yang cenderung datar, iklimnya yang tropis, tekstur tanah alluvial yang cocok untuk didirikan bangunan, hal ini sangat sesuai dengan potensi perkembangan permukiman berkembang di daerah ini. kondisi lingkungan berpengaruh terhadap harga lahan. Jarak No Kecamatan CBD Terdekat (Km) Pusat Kota Surabaya (Km) 1 Lakarsantri 1,49 10,98 2 Sambikerep 1,84 9,10 3 Pakal 5,44 12,65 4 Benowo 4,22 9,67 jarak ke pusat kota tidak mempengaruhi terjadinya peningkatan harga lahan tetapi jarak ke CBD mempengaruhi dinamika harga lahan
Distribusi Penduduk Keamanan No Kecamatan Nilai Pertumbuhan Ratio pddk 1992-2000 Pertumbuhan 1 Lakarsantri 0,169143 16% 2 Benowo 0,554667891 55% Nilai Pertumbuhan Ratio No Kecamatan pddk 2001-2011 Keamanan Pertumbuhan 1 Lakarsantri 0,133220398 mempengaruhi 13% dinamika harga 2 Sambikerep 0,437829242 43% lahan 3 Pakal 0,631069304 63% 4 Benowo 0,109790819 10% banyak sedikitnya jumlah penduduk atau tinggi rendahnya pertumbuhan penduduk tidak banyak mempengaruhi dinamika harga lahan. Kebijakan Kemudahan pembiayaan perumahan, arahan rencana tata ruang sebagai kawasan permukiman kebijakan pemerintah atas peruntukkan lahan mempengaruhi adanya peningkatan harga lahan. Faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan permukiman di Surabaya Barat: tersedianya daya fisik dan lingkungan baik kualitas lingkungannya maupun sarana prasarana dan aksesbilitas yang ada, distribusi penduduk dan perkembangan ekonomi.
NJOP besar kecilnya NJOP mempengaruhi besar kecilnya harga lahan, karena harga lahan di wilayah penelitian cenderung jauh lebih tinggi dari NJOP, dan besar kecilnya NJOP menjadi salah satu dasar untuk menentukan harga lahan. Maka NJOP mempengaruhi dinamika harga lahan.
Ketersediaan Fasilitas (Jaringan Transportasi, Jaringan Listrik, Jaringan Telepon, Jaringan Air Bersih, Sarana Pendidikan, Sarana Kesehatan) No Fasilitas Ketersediaan Pelayanan 1 Jaringan Listrik 2 Jaringan Air Bersih 3 Jaringan Telepon 4 Jaringan Jalan Ketersediaan fasilitas mempengaruhi dinamika harga lahan Penggunaan Lahan permukiman No 2001 2005 2007 1 2263 Ha 2330 Ha 2401 Ha Penggunaan lahan permukiman mempengaruhi dinamika harga lahan Prilaku Pengembang dan kerjaama Harga berasal dari spekulasi pengembang dan proses kerjasama dengan pemerintah, developer kecil, bank Harga lahan dipengaruhi oleh spekulasi pengembang Faktor-faktor perkembangan permukiman yang dapat mempengaruhi dinamika harga lahan: Nilai Jual Objek Pajak, jarak, penggunaan lahan, keamanan, ketersediaan fasilitas (jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telepon, sarana pendidikan, sarana kesehatan), kondisi alam (kualitas lingkungan), prilaku pengembang
NJOP Sasaran 3 Menentukan keterkaitan antara perkembangan permukiman terhadap dinamika harga lahan di Surabaya Barat.
Distribusi pendududuk Sarana Kesehatan Keamanan Sarana Pendidikan
Penggunaan Lahan Kawasan Perumahan Citraland sebagian perumahan Pakuwon Indah Kawasan Perumahan skala kecil seperti Perumahan Alam Galaxi, Royal Recident, dll Kawasan Perumahan Citraland Sebagian perumahan Pakuwon Indah Kawasan Perumahan Citraland Perumahan Royal Residence, dll sebagian perumahan Pakuwon Indah
Dari hasil analisa identifikasi arah perkembangan permukiman bahwa perkembangan permukiman semakin berkembang terlihat dari semakin padatnya Kecamatan Lakarsantri dan Kecamatan Sambikerep serta pergerakannya yang bergerak ke arah bagian Barat Surabaya ke tempat yang memiliki ketersediaan lahan yaitu ke arah Kecamatan Pakal dan Benowo. Dinamika harga lahan yang terbentuk di wilayah penelitian secara umum mengalami peningkatan. Di Surabaya Barat dari tahun 2000 sampai tahun 2005 mengalami peningkatan hingga mencapai 214% dan pada tahun 2005-2012 mengalami tingkat pertumbuhan sebesar 297%. Harga lahan tertinggi di wilayah penelitian terletak di kawasan bukit golf Citraland tepatnya di perbatasan Kelurahan Sambikerep dan Kelurahan Made. Faktor-faktor terbentuknya dinamika harga lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman di wilayah penelitian dari hasil wawancara, studi literatur dan observasi lapangan adalah NJOP, ketersediaan fasilitas (jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telepon, sarana pendidikan, sarana kesehatan), kondisi alam (kualitas lingkungan), keamanan, serta prilaku pengembang dan kerjasama. Sehingga diperkirakan faktor-faktor ini akan terus menerus mempengaruhi dinamika harga lahan. Antara perkembangan permukiman dengan dinamika harga lahan memiliki hubungan yang saling melengkapi dan saling berkaitan. Dimana arah perkembangan permukiman di Surabaya bergerak ke arah barat, perkembangan dinamika harga lahan juga bergerak kearah barat Surabaya. Jadi perkembangan permukiman yang pesat menentukan besar kecilnya harga lahan, berkembangnya sebuah kawasan menentukan seberapa besar harga lahan di kawasan tersebut. Jadi adanya perkembangan permukiman adalah hal yang penting dalam menentukan nilai suatu kawasan sehingga selalu terjadi dinamika harga lahan akibat persaingan dan kompetisi dari penawaran dan permintaan yang ada. Hal ini dipengaruhi oleh faktor-faktor tertentu yang mempengaruhinya.
diperlukan studi lanjutan dari pengaruh perkembangan permukiman. Pengembangan lahan permukiman skala besar ini tidak hanya berpengaruh terhadap dinamika harga lahan tetapi juga pada aspek pendapatan daerah yang diperoleh seiring dengan perkembangan lahan yang terjadi. Selain itu diperlukan arahan pengendalian dinamika harga lahan di wilayah ini. Peningkatan harga lahan yang terjadi dengan cepat di wilayah penelitian sebagai pengaruh dari perkembangan permukiman, merupakan indikasi dari peningkatan kualitas kawasan. Adanya spekulasi pengembang yang besar dalam membentuk pasar lahan, dikhawatirkan dinamika harga lahan akan tidak dapat dikontrol sedangkan kebijakan yang mengatur prilaku pasar saat ini masih kurang. Sehingga diperlukan langkah-langkah antisipatif seperti pengaturan zoning kembali di wilayah ini. selain itu NJOP di wilayah ini harus ditinjau kembali dan kenaikannya disesuaikan dengan kenaikan harga lahan di pasaran. Dalam hal ini update informasi harga lahan sangat penting, perlu adanya tindakan cepat untuk pemerintah dalam mengendalikan pasar lahan.