BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Transkripsi

1 8 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Landasan Teori Definisi Real Estate dan Properti Real Estate didefinisikan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya (firdaus, 2008). Sementara itu, Acher dan Ling (2005) mendefinisikan Real estate dan Personal Property, yaitu: Real Estate adalah Property. Istilah Property sama dengan apapun yang dapat dimiliki atau kepunyaan. Property dapat berupa aset berwujud (tangible asset) atau tidak berwujud (intangible asset). Personal Property sama dengan benda yang bergerak dan tidak permanen melekat pada tanah. Real Estate adalah tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang terkandung dan apapun yang terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia dan properti adalah sesuatu yang dapat dimiliki (Santoso, 2000). Properti sebagai konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah beserta pengolahan (Harjanto dan Hidayati, 2003). Berdasarkan fungsi dan tujuan penggunaanya, properti dibagi menjadi empat macam yaitu: Miles, Residensial, memiliki tujuan utama untuk hunian. Contoh: Perumahan dan Apartemen 8

2 9 2. Komersial, memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan. Contoh: Ritel (pertokoan), mall dan Perkantoran 3. Industrial, memiliki fungsi sebagai tempat produksi yang melibatkan tenaga kerja. Contoh: Pabrik dan Gedung 4. Khusus, mengarah pada penggunaan kepentingan umum. Contoh: Hotel dan Rumah sakit Harga, Biaya, Pasar dan Nilai Definisi dari Harga, Biaya, Pasar dan Nilai menurut MAPPI (2013) adalah: a. Harga adalah Sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain. b. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. c. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.

3 10 d. Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa Harga Tanah Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010). MAPPI (2013) mengungkapkan bahwa tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai. Keunikan yang dimiliki oleh setiap spatial atau bidang tanah mengakibatkan terjadinya perbedaan terhadap permintaan dan penawaran dari setiap spatial atau bidang tanah sementara jumlah daripada tanah tersebut terbatas. Hal ini mengakibatkan tanah menjadi salah satu barang ekonomi yang diperjual-belikan oleh manusia. Kamus Besar Bahasa Indonesia (2008) mendefinisikan tanah sebagai permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan bumi yang diberi batas; bahan-bahan dari bumu, bumi sebagai bahan sesuatu (pasi, cadas, napal dan sebagainya). Sementara itu, dalam MAPPI (2013) tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk penilai.

4 11 Berdasarkan definisi-definisi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa tanah adalah permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan bumi yang diberi batas yang merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut). Faktor utama yang membentuk harga properti atau tanah adalah kemampuan dari properti atau tanah tersebut untuk menghasilkan pendapatan (Prawoto, 2014). Pendapatan yang dihasilkan oleh bidang tanah yang dimiliki dapat berasal dari transaksi jual-beli atau pun sewa tanah. David Ricardo (dalam Sraffa, 2005) mengungkapkan bahwa sewa tanah timbul karena jumlah yang terbatas dari tanah itu sendiri dan karakter yang berbeda yang dimiliki setiap tanah menurut Model Von Thunen (dalam Sjafrizal, 2012) menggunakan parameter-parameter berupa biaya transportasi, tenaga kerja dan sewa tanah. Model ini juga mengungkapkan bahwa semakin jauh jarak bidang tanah terhadap pusat kota maka akan semakin rendah harga bidang tanah tersebut yang disebabkan oleh biaya transportasi yang semakin besar (Gambar 2.1). Harga Tanah (Rp) CBD Perumahan Padat Perumahan Ranggang Pertanian (0,0) d1 d2 d3 Jarak Terhadap CBD (Km) Gambar 2.1. Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen Sumber: Hermit, (2011)

5 12 Adapun penjelasan dari Gambar 2.1. yaitu: Semakin dekat jarak tanah itu ke pusat bisnis (CBD) maka akan semakin mahal harganya, semakin jauh jarak tanah itu ke pusat bisnis (CBD) maka akan semakin murah pula harganya Nilai Tanah dan Bangunan Nilai tanah terdiri dari dua kata, yaitu: nilai dan tanah. Masing-masing kata tersebut memiliki definisi tersendiri. MAPPI 2013 mengungkapkan bahwa Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa. Sementara itu, Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010). Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya (Sutawijaya, 2004). Nilai tanah yang secara umum digunakan adalah nilai pasar. MAPPI (2013) mendefinisikan nilai pasar sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

6 13 Dalam pelaksanaan penilaian bangunan, penilai biasanya menggunakan metode-metode yang terdapat dalam penilaian. Ada tiga jenis metode di dalam penilaian, yaitu: (MAPPI, 2013) a. Metode Pendekatan Pasar (Market Approach) Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran. b. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan pendapatan meng.asilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. c. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi. Metode penilaian yang paling umum digunakan dalam menilai tanah yang tidak digunakan untuk kepentingan komersil adalah pendekatan perbandingan data pasar (Fahirah, 2011). Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli. Dalam hal objek pajak yang serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti dari nilai pasar.

7 14 Untuk itu diperlukan data karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek yang diketahui nilai pasarnya dengan objek yang akan dinilai. Sementara itu, dalam melakukan penilaian terhadap bangunan dilakukan dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Metode penilaian ini digunakan untuk menilai bangunan baru, bangunan yang belumlama didirikan, dan properti yang tidak sering dipertukarkan (Prawoto, 2014). Metode pendekatan biaya dalam menilai bangunan menggunakan biaya teknis bangunan dalam mencari nilai bangunan Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan Dalam perkembangannya, nilai tanah dipengaruhi oleh beberapa faktor yang mempengaruhinya baik secara positif maupun sebaliknya terhadap nilai tanah. faktor-faktor tersebut akan berbeda satu sama lain pada setiap bidang tanah dan atau setiap orang yang tertarik untuk memiliki bidang tanah tersebut. faktorfaktor yang mempengaruhi nilai tanah tersebut meliputi: a. Luas tanah Luas bidang tanah adalah salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah. Bidang tanah yang semakin luas akan mempermudah pemilik tanah untuk dalam menentukan peruntukan atau fungsi tanah, apakah didirikan bangunan berupa tempat usaha, gudang, kos-kosan atau pun lainnya yang dapat memberikan keuntungan kepada pemiliknya. Fahirah F., dkk (2011) mengungkapkan bahwa faktor luas tanah merupakan salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai jual lahan di perumahan. Penelitian yang dilakukan oleh Setiawan (2006) dengan judul Faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti

8 15 (Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya) mengungkapkan bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya. Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Muliadihardjo (2004) bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di Perumahan Citra Raya, Surabaya. b. Luas Bangunan Adalah luas fisik bangunan yang terdapat pada bidang tanah yang dinilai dan digunakan baik sebagai tempat tinggal, usaha, gudang dan lainnya serta dihitung dalam satuan meter persegi (m 2 ). Penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Muliadihardjo (2004) dimana luas bangunan merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi nilai pasar tanah dan bangunan di Perumahan Citraraya. Hal yang sama juga diungkapkan oleh Fahirah, dkk. (2010) dalam penelitiannya yang berjudul Idetifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan perumahan. c. Jarak tanah ke universitas Faktor jarak tanah atau disebut juga dengan faktor lokasi merupakan faktor yang terpenting dalam mempengaruhi nilai tanah. Topcu dan Kubat (2009) mengungkapkan bahwa jarak tanah ke universitas berpengaruh sebesar 0,211 terhadap nilai lahan dan bangunan. Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Rahayu (2009) dimana faktor jarak tanah ke kampus Politeknik

9 16 Pasir Pengaraian berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah dan bangunan, yaitu sebesar 0, Semakin dekat jarak bidang tanah dengan kampus, maka akan semakin tinggi nilai dari bidang tanah tersebut. Widowati dan Wijaya (2014) mengungkapkan bahwa nilai tanah di sekitar kawasan UNDIP dipengaruhi oleh sarana dan prasarana serta aksesibilitas berupa jarak ke kampus UNDIP. d. Lebar jalan di depan tanah Ketersediaan sarana infrastruktur berupa jalan yang baik akan berdampak terhadap kemudahan akses dari dan ke bidang tanah yang dimiliki. Semakin baik kondisi jalan yang tersedia, maka bidang tanah yang dimiliki semakin cepat untuk di capai dan mudah untuk dilalui. Kondisi jalan yang baik juga di dukung oleh lebar jalan yang di lalui. Jalan yang lebar akan mudah dilalui oleh berbagai jenis angkutan sehingga jalan tersebut menjadi ramai. Kondisi jalan yang ramai tersebut memberikan peluang bagi setiap pemilik bidang tanah di pinggir nya untuk berusaha atau menigkatkan pendapatannya. Hal tersebut menyebabkan terjadinya peningkatan permintaan terhadap bidang tanah maupun tanah dan bangunan di pinggir jalan yang lebar. Anastasia dan Muliadihardjo (2004) mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya. Hal tersebut sesuai dengan yang diungkapkan oleh Sutawijaya (2004) dalam penelitiannya yang berjudul Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak (NJOP) di Kota Semarang dimana lebar jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah di Kota Semarang sebesar 0,402%.

10 Penelitian Terdahulu Penelitian-penelitian terdahulu tentang fakto-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat dilihat pada Tabel 2.1. Tabel 2.1 Daftar Penelitian Terdahulu No. Peneliti/ Tahun/Judul Penelitian Variabel Alat Analisa Hasil 1. Fahirah F., Armin Basong, dan Hermansah H. Tagala (2011) Judul Penelitian: Identifikasi Variabel Penilaian Properti Perumahan berdasarkan Persepsi Penghuni Perumahan Nilai Tanah Faktor Fisik, Faktor Ekonomi, Faktor Sosial, Faktor Aturan Pemerintah, Aksesibilitas, dan Ketersediaan Fasilitas. Linear Berganda Faktor aksesibilitas dan sosial berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di Palu Barat adalah 2. Oetomo dan Rainis (2002) Judul: Peran Faktor Struktur Dalam Model Nilai Tanah: Kajian Kes Bandar Surabaya Nilai Tanah Luas bidang tanah, lebar bidang tanah, bentuk tanah, dan arah matahari. Model GIS dan Linear Luas tanah dan bentuk tanah saja yang signifika pengaruhnya terhadap nilai tanah. 3. Anastasia, dan Muliadihardjo (2004) Judul Penelitian: Penilaian Properti di Surabaya pada Perumahan Pakuwon indah, Graha Famili, dan Citraraya (Studi Kasus pada ERA Tjandra II) Untuk Tanah: Harga listing tanah Luas tanah, Frontage, Lebar jalan, Dummiez hadap tanah Untuk Rumah: Harga listing rumah Luas tanah, Frontage, Lebar jalan, Luas bangunan, Jumlah kamar tidur dan kamar mandi, Tingkat bangunan, Dummiez hadap rumah dan kualitas lantai. Linear Berganda Variabel yang berpengaruh secara signifikanterhadap Nilai Tanah Kosong adalah Luas Tanah dan Lebar jalan, sementara Variabel yang mempengaruhi Nilai Tanah dan bangunan adalah luas bangunan, jumlah kamar tidur, rumah yang menghadap Barat dan Timur, kualitas lantai dari marmer dan tingkat bangunan Tabel Rijasa, Lanjutan Sukrawa, dan Nadiasa (2014) Judul: Nilai Tanah dan Bangunan Analisis Berganda Faktor lokasi, lingkungan, karakteristik

11 18 Analisis Penilaian Bangunan Rumah Tinggal di Kota Denpasar Karakteristik tanah, lingkungan, lokasi dan karakteristik bangunan. bangunan dan tanah berpengaruh terhadap nilai tanah dan bangunan di Denpasar. 5. Rahayu (2009) Judul Penelitian: Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus Politeknik Pasir Pengaraian Nilai Tanah Luas Tanah, Jarak ke Jalan Umum dan Jarak ke Kampus. Best Linear Unbised Estimators (BLUE) Faktor luas tanah berpengaruh positif terhadap nilai tanah, sementara faktor jarak ke jalan umum dan ke kampus berpengaruh negatif terhadap nilai tanah. 6. Widowati dan Wijaya (2014) Judul: Variabel Penentu Harga Lahan di Perumahan sekitar Kawasan Pendidikan UNDIP 7. Topcu dan Kubat (2009) Judul: The Analysis of Urban Features that Affect Land Values in Residential Areas, Proceedings of the 7th International Space Syntax Symposium, Stockholm Penentu Harga Lahan Varabel Bebas: Sarana dan Prasarana, Aksesibilitas, Luas Lahan, dan Permintaan Lahan. Variabel Terikat(Y): Nilai Tanah Variabel Bebas (X) : Aksesibilitas, kondisi lingkungan, keamanan, tata ruang, dan tingkat kemacetan Metode Linear dan Analisis Faktor linear berganda Ketersediaan Sarana dan Prasarana, aksesibilitas berupa jarak ke UNDIP, dan pendapatan mempengaruhi harga lahan perumahan di sekitar kawasan UNDIP. Aksesibilitas dalam hal ini jarak tanah ke Universitas berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah