POLA SPASIAL HARGA LAHAN SEPANJANG KORIDOR MERR PADA RUAS RUNGKUT SAMPAI ARIEF RAHMAN HAKIM DI KOTA SURABAYA

Transkripsi

1 POLA SPASIAL HARGA LAHAN SEPANJANG KORIDOR MERR PADA RUAS RUNGKUT SAMPAI ARIEF RAHMAN HAKIM DI KOTA SURABAYA Rizki Maulana NRP PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2012

2 Latar Belakang Lahan atau Land dapat didefinisikan sebagai suatu wilayah di permukaan bumi, mencakup semua komponen biosfer yang dapat dianggap tetap atau bersifat siklis yang berada di atas dan di bawah wilayah tersebut, termasuk atmosfer, tanah, batuan induk, relief, hidrologi, tumbuhan dan hewan, serta segala akibat yang ditimbulkan oleh aktivitas manusia di masa lalu dan sekarang yang kesemuanya itu berpengaruh terhadap penggunaan lahan oleh manusia pada saat sekarang dan di masa mendatang (Brinkman dan Smyth, 1973; dan FAO, 1976). Adanya pembangunan MERR penting untuk mengidentifikasi seberapa besar perbedaan harga lahan di sepanjang koridor MERR. Hal ini dikarenakan penggunaan lahan yang terjadi terkadang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota.Pembangunan kota bukan sekedar kd mengembangkan kota dan meningkatkannya k menjadi jditingkat yang lebih luas jangkauannya, melainkan mengoptimalkan pemanfaatan lahan yang efisien, pemenuhan kebutuhan masyarakat kota yang kontinyu, dan pencapaian infrastruktur sarana dan prasarana kota yang sustainable dan teratur

3 Rumusan Masalah : adanya pembangunan MERR maka perlu adanya kajian untuk menggambarkan mengenai pola harga lahan. Faktor faktor apa saja yang menentukan pola spasial harga lahan akibat pembangunan MERR? Sasaran : 1. Mengidentifikasi faktor faktor yang menentukan pola spasial harga lahan MERR. 2. Mengidentifikasi selisih pola spasial harga lahan sebelum dan sesudah MERR. 3. Merumuskan pola spasial perubahan harga lahan akibat adanya pembangunan MERR.

4 Peta Wilayah Penelitian

5 Sintesa Tinjauan Pustaka Faktor yang Mempengaruhi Pola Spasial Harga Lahan Sumber Faktor-faktor Chapin Semakin jauh jarak dari kawasan tersebut, maka makin rendah nilainya Akbar dalam Rooroh (2006) Jarak ke jalan utama terdekatlah yang mempengaruhi harga lahan Tarigan (2004) Harga semakin tinggi jika mendekati jalan-jalan utama atau penghubung dan semakin rendah jika menjauhi jalan dari jalan utama Eckert dalam Sutawijaya (2004) Allonso Jarak dari pusat kota yang berpengaruh dalam dinamika harga lahan Harga lahan dengan jarak dari pusat kota mempunyai hubungan yang berbanding terbalik. Semakin mendekati pusat kota maka harga lahan semakin tinggi, biaya, transportasi semakin rendah dan kepadatan bangunan tinggi. Sebaliknya dengan jarak semakin menjauh dari pusat kota maka harga sewa lahan menjadi rendah tetapi masalah yang ditimbul adalah semakin tingginya biaya transportasi. Putu dan Ardy (2009) Jarak terhadap pusat kota Jarak relatif terhadap aktivitas lain yang mendukung Jarak pencapaian (aksesibilitas) ke lahan tersebut Berdasarkan Surat Edaran Departemen Keuangan RI, Direktorat Jarak dari pusat kota Jendral Pajak Nomor SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Jarak dari fasilitas pendukung Analisis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata- Rata) Berry (1963) Lichfield (1956) Kiser, Godschalk, dan Chappin (1995) Jarak dari pusat kota Harga lahan menjadi faktor penentu dalam pengembangan lahan Lahan memiliki nilai dan harga Drabkin (1977) Lokasi mempengaruhi harga Kurdianto (1985) Tinggi rendahnyaharga lahan tergantung gpada perubahan kawasan terebut BPN dan PPE FE UGM (1994:107) Penggunaan lebar jalan perkerasan jalan luas tanah banjir elevasi bentuk bidang fasilitas PLN dan PDAM lokasi sudut fasilitas pendidikan dan pasar dalam jarak 500 meter lokasi tusuk sate.

6 Sintesa Teori Tinjauan Pustaka Faktor-faktor yang menentukan pola spasial harga lahan Indikator Harga Jarak Variabel yang diteliti Harga lahan per m² sebelum dan sesudah Jarak ke jalan penghubung Jarak ke jalan utama Sumber : Hasil Sintesa Penulis, 2012

7 Metodologi Penelitian Pendekatan Penelitian Penelitian ini menggunakan pendekatan positivisme Jenis Penelitian Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif, yaitu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan realitas yang ada di suatu masyarakat Variabel Penelitian Sasaran Indikator Variabel yang diteliti Definisi operasional Mengidentifikasi Tinggi rendahnya Harga lahan Harga lahan per m² 2008, 2011 faktor-faktor yang harga lahan dan 2012 menentukan pola Jarak Jarak ke jalan penghubung Jarak rata-rata dengan akses jalan spasial harga lahan penghubung MERR. Mengidentifikasi Jarak ke jalan utama Jarak rata-rata dengan jalan utama selisih pola spasial harga lahan sebelum dan sesudah MERR. Merumuskan pola spasial perubahan harga lahan akibat adanya pembangunan MERR.

8 Metode Analisa Data Macam Analisa Tujuan Analisa Alat Analisa Output Mengidentifikasi faktorfaktor yang menentukan Mengidentifikasi faktor-faktor Deskriptif Faktor yang menentukan pola spasial harga lahan yang menentukan pola spasial kualitatif pola spasial harga lahan MERR. harga lahan MERR MERR. berdasarkan teori yang disesuaikan dengan fenomena yang terjadi di lapangan Mengidentifikasi selisih pola spasial harga lahan sebelum dan sesudah MERR. Untuk mengidentifikasi selisih pola spasial harga lahan sebelum dan sesudah. ArgGis (raster calculator) Selisih pola spasial harga lahan sebelum dan sesudah MERR Merumuskan pola spasial perubahan harga lahan akibat adanya pembangunan MERR. Melihat adanya perbedaaan pola spasial harga lahan akibat adanya pembangunan MERR. Analis deskriptif Pola spasial harga lahan MERR

9 Teknik Pengumpulan Data NO DATA TEKNIK HASIL 1. Jarak dengan sekolah Survey lapangan - Jarak dari lokasi lahan tempat Jarak ke jalan utama tinggal masyarakat sebagai Jarak ke fasilitas kesehatan responden ke tujuan tersebut Jarak terhadap pusat perbelanjaan lokal di kawasan tersebut 2. Jaringan transportasi - Panjang jalan Ketersediaan fasilitas sosial - Fasilitas sosial Luas tanah - Luas tanah Lebar jalan - Lebar jalan Kondisi lingkungan - Keamanan dan kenyamanan Harga Lahan - Perubahan harga lahan.

10 Gambaran Umum Sebelah Utara : Selat Madura Sebelah Timur : Selat Madura Sebelah Selatan : Kabupaten Sidoarjo SblhB Sebelah Barat : Kb Kabupaten Gresik Luas Wilayah Kota Surabaya kurang lebih ,68 Ha. Berdasarkan klasifikasi tekstur tanah, Kota Surabaya pada umumnya dikategorikan mempunyai tanah bertekstur halus dan sebagian besar berupa tanah alluvial, sehingga kawasan Surabaya timur cukup ideal karena kawasan tersebut nantinya meupakan jalur akses alternatif dari juanda sampai arah jembatan suramadu.

11 Data Harga Lahan Dari hasil survey primer melalui wawancara ke pihak perangkat pemilik lahan dan makelar tanah. Maka didapatkan hasil data harga lahan pasaran. Berikut data harga lahan per m² pada tahun 2008, 2011 dan 2012 dapat dilihat pada tabel berikut ini (kecuali Rungkut Kidul karena perumahan YKPmerupakan tanah Pemkot).

12 Rata-Rata Kisaran Harga Lahan Per Blok Tahun 2008 Kawasan Harga (Rp) 2008 per m² Penjaringan /Medokan Ayu Rp Rp Arief Rachman Hakim Rp Rp Araya Galaxy Bumi Permai I Rp Rp Araya Galaxy Bumi Permai II Rp Rp Kedung Baruk Rp Rp Pondok knirwana Rp Rp SemoloWaru Rp Rp Kedung Asem Rp Rp Deles Rp Rp Medokan Semampir Rp Rp Rungkut Rp Rp Rata-Rata Kisaran Harga Lahan Per Blok Tahun 2011 Kawasan Harga (Rp) 2011 per m² Arief Rahman Hakim Rp Rp Deles Rp Rp Semolowaru Rp Rp Medokan Semampir Rp Rp Kedung Baruk Rp Rp Rungkut Rp Rp Kedung Asem Rp Rp Penjaringan /Medokan Ayu Rp Rp

13 Rata-Rata Kisaran Harga Lahan Per Blok Tahun 2012 Kawasan Harga (Rp) 2012 per m² Arief Rahman Hakim Rp Rp Deles Rp Rp Semolowaru Rp Rp Medokan Semampir Rp Rp Kedung Baruk Rp Rp Rungkut Rp Rp Kedung Asem Rp Rp Penjaringan /Medokan Ayu Rp Rp Rp Dari hasil survey primer melalui wawancara ke pihak perangkat pemilik lahan dan makelar tanah. Maka didapatkan hasil data harga lahan per blok dengan melihat jarak dari pusat MERR dan jalan penghubung. Berikut data harga lahan per m² pada tahun 2008, 2011 dan 2012, dengan jarak meter dari pusat MERR dan penghubung

14 Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Arief Rahman Hakim Per Tahun. jarak kisaran harga kisaran harga kisaran harga tahun 2008 tahun 2011 tahun m m m m m m Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Deles Per Tahun. jarak kisaran harga tahun 2008 kisaran harga tahun 2011 kisaran harga tahun m m m m m m

15 Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Semolowaru Per Tahun. jarak kisaran harga tahun 2008 kisaran harga tahun 2011 kisaran harga tahun m m m m m m Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Medokan Semampir Per Tahun. jarak kisaran harga tahun kisaran harga tahun kisaran harga tahun m m m m m m

16 Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Kedung Baruk Per Tahun. jarak kisaran harga tahun 2008 kisaran harga tahun 2011 kisaran harga tahun m m m m m m Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Kedung Asem Per Tahun. jarak kisaran harga tahun kisaran harga tahun kisaran harga tahun m m m m m m

17 Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Rungkut Per Tahun. jarak kisaran harga tahun kisaran harga tahun kisaran harga tahun m m m m m m Data Harga Lahan Berdasarkan Jarak Pada Kawasan Penjaringan Per Tahun. jarak kisaran harga tahun kisaran harga tahun kisaran harga tahun m m m m m m

18 Analisis Deskriptif Kualitatif Faktor-faktor Yang Menentukan Pola Spasial Harga Lahan Merr Jarak Jarak merupakan salah satu hal yang salah satu faktor yang mempengaruhi harga lahan. Karena perkembangan suatu kawasan atau wilayah juga mengikuti perkembangan jalan. Semakin dekat jarak suatu tempat ke tempat lain maka semakin tinggi pula harga lahan tersebut, akan tetapi jika semakin jauh jarak tersebut dari suatu tempat ke tempat lain maka semakin rendah pula harga lahannya. Hal ini dikarenakan adanya keterkaitan antara jarak dan harga suatu lahan. Harga Harga lahan dapat dikatakan juga apabila nilai tanah di pandang dari segi ekonomi, maka nilai ekonomi tanah dinyatakan sebagai harga nominal tanah, yaitu harga tanah apabila diperjualbelikan (Mulyono.S,2008:96). Satuan harganya bisa Rp/m 2 Oleh karena itu nilai lahan adalah suatu penilaian atas lahan yang didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya (Drabkin dalam Yunus, 2000). Berdasarkan teori, yang menjadi indikator dalam nilai lahan adalah lokasi strategis dan harga lahan. Hal ini diungkapkan oleh Drabkin (1977). Menurutnya lokasi yang strategis akan mempengaruhi intensitas persaingan untuk mendapatkan lahan.

19 Analisa Deskriptif Faktor-Faktor Yang Menentukan Pola Spasial Harga Lahan MERR Variabel Pedoman atau Teori Analisa Jarak Semakin jauh jarak dari kawasan tersebut, t maka makin rendah dhdari bb beberapa teori yang ada bh bahwa nilainya (Chapin) jarak pada jalan utama dan jalan Jarak ke jalan utama terdekatlah yang mempengaruhi harga lahan. penghubung yang berpengaruh dalam Akbar dalam Rooroh (2006) menentukan faktor-faktor pola spasial Jarak dari pusat kota yang berpengaruh dalam dinamika harga harga lahan, karena jarak juga dapat Harga lahan. Eckert dalam Sutawijaya (2004) Jarak terhadap pusat kota Jarak relatif terhadap aktivitas lain yang mendukung Jarak pencapaian (aksesibilitas) ke lahan tersebut. Putu dan Ardy (2009) Harga lahan dengan jarak dari pusat kota mempunyai hubungan yang berbanding terbalik. Semakin mendekati pusat kota maka harga lahan semakin tinggi, biaya, transportasi semakin rendah dan kepadatan bangunan tinggi. Sebaliknya dengan jarak semakin menjauh dari pusat kt kota maka harga sewa lh lahan menjadi jdirendah dh tetapi masalah yang ditimbul adalah semakin tingginya biaya transportasi. ( Allonso) Harga semakin tinggi jika mendekati jalan-jalan utama atau penghubung dan semakin rendah jika menjauhi jalan dari jalan utama. Tarigan (2004) Tinggi rendahnya harga lahan tergantung pada perubahan kawasan terebut. Kurdianto (1985) Lokasi mempengaruhi harga. Drabkin (1977) Harga lahan menjadi faktor penentu dalam pengembangan lahan. Lichfield (1956) Lahan memiliki nilai dan harga. Kiser, Godschalk, dan Chappin (1995) Sumber: Hasil Analisa, 2012 memberikan pengaruh terhadap harga lahan, hal tersebut diperkuat dengan teori-teori yang sudah ada. Dari teori yang telah di kaji bahwa harga lahan dengan jarak mempunyai kaitan yang berperan penting dalam menentukan harga lahan, karena semakin jauh jarak dari jl jalan utama maka harga lahan tersebut semakin berkurang.

20 Peta Jarak dari MERR dan Jalan Penghubung

21 Analisa selisih pola spasial harga lahan sebelum dan sesudah MERR Sebelum MERR Data harga lahan yang didapatkan tersebut merupakan hasil wawancara masyarakat koridor merr dan makelar lahan yang terdapat pada setiap kl kelurahan di kawasan koridor MERR. Dengan menggunakan data harga lahan hasil wawancara telah memberikan gambaran mengenai harga lahan sebelum merr pada tahun 2008 (setelah pembebasan lahan I) serta data harga lahan pada tahun 2011 dan 2012 Grafik kisaran harga tahun 2008, 2011 dan 2012

22 Berdasarkan grafik dari setiap tahun dan data kisaran harga yang telah diambil terjadi adanya kenaikan akibat pembangunan MERR setiap tahunnya. Pada hasil analisa di atas maka perlu dilakukannya perbandingan hasil analisa dengan fakta di lapangan berupa data real dan teori yang yg mendukungnya. Hal ini dimaksudkan untuk melihat adanya perbedaan selisih harga lahan sebelum dan sesudah adanya MERR. Adanya pembangunan MERR di wilayah tersebut menyebabkan adanya perbedaan selisih harga lahan sebelum dan sesudah adanya MERR mengakibatkan harga lahan wilayah penelitian i menjadi jdimeningkat menjadi jdihampir 2 (dua) kali lipatnya yang di ikuti oleh wilayah sekitar MERR. Dapat dilihat dari grafik berikut perkembangan harga lahanyang terjadi pada kawasan MERR. Berikut harga lahan pada kawasan MERR yang diukur dengan menggunakan jarak dan data tersebut nantinya di interpolasikan menggunakan ArgGis.

23

24 Sesudah MERR Untuk memudahkan menganalisa pola spasial harga lahan, maka perlu dilakukan pengelompokan harga. Harga lahan pada masing-masing titik sampel dikumpulkan kemudian dibuat penggolongan harga dengan menggunakan statistc sederhana. Penggolongan ini agar terlihat adanya perbedaan harga lahan sebelumnya tahun 2008(sebelum merr beroperasi) dibandingkan dengan harga lahan tahun 2012 (setelah merr beroperasi). Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Arief Rahman Hakim Per Tahun.

25 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Deles Per Tahun. Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Semolowaru Per Tahun.

26 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Medokan Semampir Per Tahun. Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Kedung Baruk Per Tahun.

27 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Kedung Asem Per Tahun. Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Rungkut Per Tahun

28

29

30 Hasil analisa harga lahan di wilayah penelitian dengan menggunakan raster calculatorarggis yaitu dengan cara data harga lahan tahun 2008 dikurangi (-) dengan data harga lahan 2012 dan harga lahan tahun 2008, 2011 dan 2012 di interpolasi sehingga keluar perkiraan harga. Sesuai data harga lahan di wilayah penelitian yang di dapatkan bahwa harga lahan tertinggiti i th tahun 2008 berada pada kawasan AifRh Arief Rahman Hki Hakim dengan jarak 0 myaitu mencapai sekitar Rp /m². Harga lahan pada koridor MERR mengalami peningkatan dimana harga pada tahun 2012 kawasan Arief Rahman Hakim, Deles dan semolowaru yaitu dengan rata-rata harga di atas Rp Rp /m². Hal ini dapat dilihat pada peta interpolasi harga lahan dimana warna merah tua mengalami peningkatan pada tahun 2012

31

32 Analisa Pola Spasial Perubahan Harga Lahan Akibat Adanya Pembangunan MERR. Data harga lahan yang dicari merupakan harga pasaran atau kisaran harga pasaran. Setelah melakukan pengumpulan data dilakukan analisa dan pembahasan terhadap data tersebut. Analisis mengenai harga lahan tersebut dilakukan melalui analisis tiga periode yang di konversi menjadi jdi dua periode id yaitu 2008 dan 2012, hl hal ii ini dikarenakan belum semuanya pembebasan lahan MERR selesai pada tahun 2008 dan setelah MERR beroperasi pada tahun Analisis terhadap harga lahan juga menggunakan statistik diskriptif dengan memfokuskan perolehan informasi mengenai tendensi sentral (median) pada harga masing-masing tahun.

33

34 Berdasarkan hasil analisa pola spasial harga lahan akibat adanya pembangunan MERR, harga lahan pada wilayah Kelurahan Klampis Ngasem mencapai Rp Rp /m². hal tersebut juga dipengaruhi oleh adanya faktor pendidikan, perdagangan dan jasa dan jalan penghubung, hal tersebut diperkuat dengan dekatnya beberapa fasilitas yang telah disebutkan. Berbeda lagi dengan wilayah kelurahan semolowaru dimana harga lahan Rp Rp yang dipengaruhi oleh faktor jarak terhadap MERR dan jalan penghubung MERR serta adanya fasilitas perdagangan pada kawasan tersebut

35 Kesimpulan Berdasarkan proses analisa dan hasil dari analisa pada penelitian ini, maka dapat diperoleh kesimpulan bahwa : 1. faktor-faktor yang menentukani pola spasial harga lahan sepanjang koridor MERR adalah jarak ke jalan penghubung, jarak ke jalan utama (MERR) dan harga 2. Selisih harga lahan tertinggi di koridor MERR pada tahun 2008 sampai 2012 mencapai Rp per m² sampai Rp per m², selisih ih harga lh lahan inii dipengaruhi oleh faktor kemudahan aksesibilitas (jarak terhadap MERR dan jalan penghubung MERR) serta adanya pembangunan MERR yang menjadikaan harga lahan semakin meningkat 3. Nilai lahan pada wilayah studi mengalami peningkatan dikarenakan adanya pembangunan MERR. Hal tersebut didukung karena adanya pembangunan suatu kawasan mengakibatkan adanya perubahan pada harga lahan, sedangkan adanya jalan MERR harga lahan juga dipengaruhi dengan jarak ke jalan utama terdekat (MERR). 4. Diperlukan studi lanjutan mengingat g pembangunan MERR masih belum tuntas, karena pembangunan yang berskala besar ini tidak hanya berpengaruh terhadap terbentuknya harga lahan tetapi pada aspek pendapatan daerah seiring dengan perkembangan lahan yang terjadi. Maka diperlukan suatu konsep untuk mengontrol harga lahan yang diakibatkan pada pembangunan lanjutan MERR nantinya.

36 Saran Dari seluruh pembahasan tentang Pola Spasial Harga Lahan Sepanjang Koridor MERR Pada Ruas Rungkut sampai Arief Rahman Hakim di kota Surabaya pada penelitian ini, dapat disarankan beberapa hal sebagai berikut: 1. Bagi pihak investor, menjadikan studi ini bahan untuk mempertimbangkan kb kebutuhan biaya, bikif baik informasii mengenai harga lahan ataupun pertumbuhan harga lahannya yang dapat berguna dalam merencanakan pembangunan suatu kawasan atau wilayah. 2. Penelitian ini perlu dijadikan pertimbangan pemerintah dalam menentukan kebijakan atau regulasi mengenai perpajakan dan mengontrol harga lahan di pasar bebas sesuai dengan rencana tata ruang. 3. Pemerintah sebaiknya meninjau kembali NJOP pada kawasan yang terkena dampak pembangunan MERR dan disesuaikan dengan kenaikan harga lahan di pasaran, agar tidak terjadi ketimpangan dalam menentukan harga lahan. Karena setelah adanya pembangunan MERR harga lahan yang formal masih susah didapat, oleh karena itu pemerintah harus dapat bertindak dengan baik dalam mendalikan harga lahan di pasaran.

37 TERIMA KASIH