Fitur Pemeringkatan ICRA Indnesia Maret 2014 Metdlgi Pemeringkatan untuk Perusahaan Real Estat 1 * Tinjauan sekilas Industri real estate memiliki tingkat vlatilitas dan siklus yang tinggi dan kinerjanya berkrelasi kuat dengan lingkungan eknmi makr. Beberapa pendrng utama industri ini adalah keadaan eknmi (seperti yang tercermin dari pertumbuhan PDB), pertumbuhan lapangan kerja, kenaikan pendapatan masyarakat (dispsable incme), dan peningkatan prprsi tenaga kerja yang dipekerjakan dalam ttal ppulasi. Sektr real estat memiliki tiga segmen utama: perumahan, kmersial, dan ritel. Peningkatan penduduk, mengecilnya ukuran rumah tangga, suku bunga rendah dan kenaikan harga prperti mendrng permintaan segmen perumahan. Pada segmen kmersial, pertumbuhan di sektr manufaktur dan jasa adalah penggerak permintaan dalam arti bahwa mereka membutuhkan ruang kmersial untuk memperluas fasilitas mereka. Termasuk di antaranya adalah sektr/layanan teknlgi infrmasi (TI), perusahaan alihdaya (utsurce), tmtif, bank dan sektr pariwisata. Pertumbuhan di segmen ritel sebagian besar didrng leh pertumbuhan pasar yang terrganisir untuk real estate. Seperti terlihat di masa lalu, bisnis real estat bersiklus tinggi, yang pada gilirannya juga menghasilkan variabilitas yang tinggi dalam prfil risik kredit dari para pelaku industri. Metde pemeringkatan ICRA Indnesia untuk perusahaan real estat melibatkan penilaian terhadap risik usaha, risik keuangan dan kualitas manajemen. Faktr-faktr yang secara khusus dievaluasi ketika menilai kualitas kredit perusahaan real estat adalah tersebut dibawah ini: Psisi Bisnis dan Persaingan Usaha Rekam Jejak Usaha ICRA Indnesia mengevaluasi rekam jejak perusahaan pengembang real estat untuk memahami psisi pasar dan kemampuannya untuk melakukan efisiensi dan penyelesaian pryek sesuai dengan waktu kntrak. Pin-pin penting untuk dianalisis mengenai rekam jejak perusahaan adalah: Tahun berperasi di sektr real estat Tipe pryek yang dikembangkan yaitu kmpleks perumahan, ruang kantr kmersial, zna eknmi khusus, mal, htel atau hunian yang terintegrasi Banyaknya dan bauran pryek yang dikembangkan di masa lalu dan juga ttal luas yang dikembangkan Keberadaan di pasar reginal atau diversifikasi di pasar nasinal Kualitas dan standar keselamatan yang diterapkan dalam pryek-pryek di masa lalu yang didukung leh umpan balik pelanggan dan verifikasi fisik Tingkat ketepatan waktu dalam penyelesaian pryek di masa lalu Klien utama dalam pryek-pryek kmersial dan basis pelanggan 1 Rancangan Metdlgi dalam bahasa Inggris disusun leh tim ICRA Limited. ICRA Indnesia
Pemesanan/tingkat hunian di pryek yang dikembangkan Ekuitas merek yang dinikmati leh perusahaan, yang tercermin dari harga premium yang diperleh di atas harga pasar Prses ini juga melibatkan kunjungan ke beberapa pryek untuk mengetahui secara langsung mengenai kualitas dan standar keselamatan yang diterapkan dan ketepatan waktu kerja yang dilakukan pada masa lalu. Kemampuan Mengeksekusi Faktr ini penting dengan mempertimbangkan kenyataan bahwa rencana pembangunan dari sebagian besar pelaku industri real estate biasanya lebih agresif dibandingkan dengan yang sudah dikembangkan di masa lalu. Selain itu, banyak perusahaan real estat juga melaksanakan diversifikasi ke area baru misalnya dari ruang hunian ke kmersial, atau sebaliknya. Dalam rangka menilai risik ini, selain mengevaluasi pryek-pryek perusahaan di masa lalu dalam hal ukuran, kualitas, standar keamanan, infrastruktur, ketepatan waktu, biaya, dan layanan purna jual, ICRA Indnesia mengevaluasi sistem manajemen pryek perusahaan dan kecukupan sumber daya. Sistem manajemen pryek: Perencanaan internal, manajemen pryek dan sistem pemantauan serta teknik knstruksi yang diadpsi dapat secara signifikan mempengaruhi kecepatan di tempat kerja. Sistem manajemen infrmasi yang dipraktekkan di lkasi pryek (site), pemantauan pryek secara berkala dan keterlibatan knsultan manajemen pryek sangat penting dalam hal kesesuaian terhadap jadwal waktu dan perkiraan biaya dalam kasus pryek berskala besar. Standar keselamatan yang diadpsi dan tingkat standarisasi dan mdernisasi prses alur kerja berfungsi untuk meningkatkan kualitas. Kecukupan sumber daya: ICRA Indnesia menganalisis kecukupan tenaga kerja dan peralatan yang digunakan leh perusahaan. Penilaian juga dibuat untuk lembaga eksternal seperti arsitek, insinyur struktur, kntraktr sipil dan knsultan manajemen pryek yang dipekerjakan leh perusahaan. Perusahaan real estat dengan integrasi fasilitas ke hulu seperti knstruksi rumah, desain, dan tim arsitek, dan lain-lain dipandang menguntungkan, dan begitu juga pemenuhan terhadap standar mutu dan jadwal yang telah disepakati dalam pryek-pryek masa lalu. Risik Pasar Dalam mengevaluasi risik pasar yang dihadapi perusahaan real estat, ICRA Indnesia menilai kemampuan memasarkan pryek dan kekuatan pasarnya. Pangsa pasar perusahaan, nilai merek dan pemesanan pryek-pryek di masa lalu serta yang sedang berjalan mencerminkan kekuatan pasar. Kemampuan memasarkan pryek perusahaan yang sedang berlangsung dan yang akan datang dinilai melalui jenis pryek, lkasi, harga, fasilitas yang ditawarkan dan target pelanggan. Risik pasar setiap pryek juga dinilai dalam kaitannya dengan tahapan pembangunan/knstruksinya pada saat ini, pemesanan dan uang muka dari pelanggan. Selain itu, strategi pemasaran yang diterapkan leh perusahaan memiliki pengaruh langsung pada kemampuan menjual dan merek perusahaan. Faktr-faktr yang mengurangi risik pasar perusahaan real estat meliputi keragaman prtfli pryek dari segi gegrafis, prduk, harga dan pelanggan. Terlebih lagi kemampuan pengembang untuk memasarkan prduknya tergantung pada skenari paskan-permintaan secara keseluruhan. Jadi ICRA Indnesia menilai kesenjangan antara permintaan dan penawaran di kta besar/kta dimana perasi pengembang terknsentrasi pada saat ini dan di masa yang akan datang. Perumahan, kmersial, dan ritel merupakan tiga segmen yang berbeda. Beberapa kriteria segmen secara khusus adalah: ICRA Indnesia Page 2 f 6
Perumahan: Dalam kasus segmen perumahan, tingkat risik pasar dievaluasi dalam kaitannya dengan perkiraan tingkat penjualan dan harga. Jaringan yang luas (dealer dan agen prperti) juga membantu dalam menargetkan basis pelanggan yang lebih luas dan mengurangi risik pasar. Selain itu, untuk masing-masing pryek yang diluncurkan, ICRA Indnesia menilai prprsi ruang yang dipesan terhadap ttal area yang ditawarkan. Prprsi pemesanan ruang yang lebih rendah akan meningkatkan risik pasar atas pryek dan juga dapat menyebabkan keterlambatan dalam pelaksanaan pryek dimana pryek residensial sebagian besar dibiayai dari uang muka pelanggan. Kemudian ICRA Indnesia mengevaluasi prprsi pengguna akhir (diukur melalui pemesanan yang didukung leh pinjaman bank) terhadap investr dalam pryek karena persentase yang tinggi dari pengguna akhir mengurangi risik pembatalan pemesanan dan memungkinkan efisiensi penagihan yang lebih tinggi selama peride pelaksanaan pryek. Kmersial: Dalam kasus segmen kmersial, tingkat risik pasar dievaluasi dalam kaitannya dengan perkiraan tingkat hunian dan harga sewa. Kualitas knstruksi/pemeliharaan yang tinggi, daya listrik yang memadai untuk cadangan (back-up), knektivitas jaringan yang dapat diandalkan dan inisiatif penggunaan energi yang lebih hemat adalah beberapa fitur yang meningkatkan daya jual pryek. Selain itu, ICRA Indnesia mempelajari perjanjian sewa untuk menilai masa sewa, peride lck-up yang ditentukan, klausul masa perpanjangan, eskalasi dan terminasi. Kualitas prfil penyewa juga dinilai untuk memperkirakan kemungkinan risik tagihan yang tak terbayar selama peride perjanjian sewa. Ritel: Kemampuan memasarkan pryek ritel selain leh lkasi dan kualitas knstruksi juga ditentukan leh inisiatif pengembang untuk meningkatkan minat pelanggan. Beberapa inisiatif termasuk merangkul penyewa besar yang terkenal, memastikan bauran penyewa yang baik untuk menarik basis pelanggan yang lebih luas, penyediaan fasilitas parkir yang memadai, memadukan dengan layanan hiburan dan makanan dan mengrganisir kegiatan prmsi secara teratur. Selanjutnya seperti dalam kasus pryek-pryek kmersial, ICRA Indnesia mempelajari perjanjian sewa untuk menilai masa sewa, jangka waktu lck-up yang telah ditentukan, klausul masa perpanjangan, eskalasi dan terminasi. Kualitas prfil penyewa, terutama penyewa besar dan penghuni utama lainnya, dan ruang serta biaya sewa dengan mereka juga diperhitungkan. Hukum dan Kepatuhan Dalam menilai kepatuhan perusahaan real estat terhadap hukum dan peraturan yang relevan, ICRA Indnesia melihat berbagai aspek, termasuk: keaslian sertifikat tanah (pendapat hukum eksternal mungkin diperlukan) dan status sertifikat tanah (apakah jelas dan tanpa beban hiptik). Status persetujuan perijinan (rencana izin bangunan, izin lingkungan, persetujuan tritas terkait seperti bandara, pemadam kebakaran, dan lain-lain) untuk pryek yang sedang berlangsung menjadi sangat penting mengingat penundaan dalam memperleh persetujuan yang diperlukan sering menyebabkan keterlambatan pelaksanaan pryek. Selanjutnya, perjanjian penjualan antara pengembang dan pembeli juga diperiksa, terutama pasal-pasal yang berkaitan dengan kmitmen pengiriman (waktu), denda dalam kasus keterlambatan, transfer kepemilikan yang jelas, jadwal pembayaran dan manajemen prperti. Persediaan Tanah Selain pada pryek yang sedang berlangsung, ICRA Indnesia juga menilai kualitas persediaan tanah perusahaan untuk pengembangan di masa mendatang. Parameter kunci yang dipertimbangkan mencakup lkasi yaitu kedekatannya dengan pusat kta, ketersediaan infrastruktur di daerah sekitarnya, znasi (pertanian, pemukiman atau dapat dikembangkan) dan status persetujuan untuk pembangunan. Selanjutnya, penilaian persediaan tanah dilakukan atas dasar kepemilikan: ICRA Indnesia Page 3 f 6
i. Tanah yang dimiliki leh perusahaan langsung atau melalui anak perusahaan - diperiksa kejelasan status tanah ii. iii. Tanah dimana perjanjian bersama pihak lain telah disepakati - diuji kesepakatan antara pemilik tanah dan pengembang dan surat kuasa dari pihak pertama ke pihak kedua yang tidak dapat dibatalkan Tanah yang sebagian telah dibayar dimana nta kesepahaman atau perjanjian untuk menjual telah dibuat - kemampuan perusahaan untuk membayar sisanya menjadi pertimbangan. Dengan demikian, ICRA Indnesia mengevaluasi kebijakan pertanahan yang berkaitan dengan investasi di persediaan tanah atau pengembangan prperti untuk pertumbuhan di masa depan. Ini juga termasuk mengukur ptensi pengembangan, fleksibilitas keuangan serta kmitmen yang berasal dari persediaan tanah. Faktr-faktr lain yang penting pada saat menilai persediaan tanah adalah biaya karena pengembang yang membeli tanah dengan biaya yang relatif lebih rendah akan memiliki fleksibilitas lebih tinggi dalam harga prduk akhir. Prfil keuangan dan Kecukupan Arus Kas Analisis risik keuangan perusahaan real estat melibatkan aspek-aspek berikut: 1. Prfitabilitas dan kesinambungan arus kas 2. Hutang dan struktur mdal 3. Likuiditas dan fleksibilitas keuangan 4. Kecukupan arus kas di masa depan Prfitabilitas dan Kesinambungan Arus Kas: Dalam menilai kesinambungan arus kas dan prfitabilitas perasi perusahaan real estat, ICRA Indnesia melihat berbagai aspek, termasuk keragaman aliran pendapatan, ruang lingkup untuk pertumbuhan pendapatan dan efisiensi perasinal. Perusahaan yang memiliki pendapatan yang datang dari beragam pryek dari beberapa lkasi, jenis dan harga diperkirakan memiliki arus kas yang relatif berkelanjutan dan lancar. Arus pendapatan tetap dalam bentuk pendapatan sewa dan pendapatan manajemen dari pryek-pryek kmersial menghasilkan sumber tetap untuk arus kas. Adapun untuk ptensi pertumbuhan pendapatan, faktr yang dinilai meliputi jumlah pryek yang sedang berlangsung dan direncanakan, area yang sudah terjual habis, perkiraan nilai penjualan dan kenaikan harga prperti seiring dengan risik pasar. Prfitabilitas dinilai sehubungan dengan biaya perasinal perusahaan real estat, biaya tanah, ekuitas merek dan perkiraan nilai penjualan. Hutang dan Struktur Mdal: Perusahaan real estat biasanya membutuhkan mdal yang besar baik dalam tahap sebelum dan selama tahap pengembangan. Biasanya, kebutuhan mdal ini dipenuhi sebagian besar leh bauran hutang dan ekuitas. Ketika mengevaluasi struktur mdal perusahaan real estat, ICRA Indnesia menilai apakah rasi hutang terhadap mdal perusahaan ini sejalan dengan risik bisnis yang mendasari dan dibandingkan dengan perusahaan lain yang memiliki ukuran yang sepadan dan dengan prtfli pryek serupa. ICRA Indnesia menganalisis kecukupan rasi slvabilitas dan kesesuaian arus kas perusahaan di masa depan (dengan berbagai skenari sensitivitas) dengan kewajiban pembayaran utang. Likuiditas dan Fleksibilitas Keuangan: Fleksibilitas keuangan perusahaan dinilai seperti tercermin dalam fasilitas bank yang belum dipergunakan, likuiditas investasi dan hubungan dengan bank, lembaga keuangan dan perantara lainnya. Salah satu kriteria terpenting untuk menilai kualitas kredit perusahaan real estat adalah psisi likuiditas, mengingat bahwa asetnya terutama terdiri dari tanah dan bangunan, baik yang akan dikembangkan maupun yang sedang dibangun. Dalam skenari pasar berkembang (buyant market), psisi likuiditas perusahaan real estat cenderung baik karena vlume transaksi menjadi lebih tinggi, namun di pasar yang datar berlaku sebaliknya. Meskipun lahan bebas ICRA Indnesia Page 4 f 6
juga memberikan fleksibilitas keuangan, ICRA Indnesia berpendapat bahwa dalam keadaan yang tidak kndusif, penjualan tanah dapat menjadi sulit dan membutuhkan prses yang panjang. Selain itu, kmitmen pembayaran atas pembelian tanah yang baru dibayar sebagian bisa menjadi hambatan likuiditas. Perusahaan real estat biasanya mengumpulkan uang muka di depan yang berasal dari pelanggan untuk keperluan likuiditas jangka pendek dan menengah. ICRA Indnesia mengevaluasi tingkat ketergantungan pada uang muka dari pelanggan dan manajemennya. Dalam kasus pryek kmersial yang sedang berlangsung, sejauh mana hutang dan ekuitas ditanamkan dibandingkan dengan ttal belanja mdal yang telah ditentukan. Di samping semua faktr ini, ICRA Indnesia juga mempertimbangkan kemampuan perusahaan dalam penggalangan dana dengan menilai akses terhadap pasar mdal dan bank. Kecukupan Arus Kas di Masa Depan: Karena tujuan utama dari pelaksanaan pemeringkatan adalah untuk menilai kemampuan perusahaan membayar hutang, ICRA Indnesia menyusun pryeksi keuangan perusahaan dalam berbagai skenari. Pryeksi ini didasarkan pada perkiraan kinerja perasi dan keuangan perusahaan, prspek industri real estat, dan rencana pembangunan perusahaan jangka menengah/panjang. Uji sensitivitas juga dilakukan terhadap variabel penggerak tertentu, seperti harga jual/sewa, pemesanan/hunian, dan jadwal knstruksi. Juga penting untuk melihat besarnya belanja mdal dan kewajiban pembayaran hutang selama peride pryeksi. Beberapa aspek lain yang dianalisis meliputi: Arus kas: Kas diperlukan untuk melunasi kewajiban. Arus kas mencerminkan sumbersumber dari mana kas dihasilkan dan penggunaannya. Di sini dianalisis tren arus kas dari perasi perusahaan setelah disesuaikan dengan perubahan mdal kerja, sald arus kas dan arus kas bebas setelah memenuhi kebutuhan pembayaran hutang dan kebutuhan belanja mdal. Analisis arus kas juga memungkinkan pemahaman tentang pendanaan eksternal yang diperlukan perusahaan untuk memenuhi kewajiban yang jatuh temp. Kesenjangan waktu jatuh temp dan risik yang terkait dengan suku bunga dan pembiayaan kembali (refinancing): Ketergantungan besar pada pinjaman jangka pendek untuk mendanai investasi jangka panjang dapat menimbulkan risik pembiayaan kembali yang signifikan, terutama pada peride likuiditas yang ketat. Keberadaan penyangga likuiditas berupa aset likuid atau fasilitas bank untuk memenuhi kewajiban jangka pendek dipandang psitif. Demikian pula, sejauh mana perusahaan sensitif terhadap pergerakan suku bunga juga dievaluasi. Kualitas akuntansi: Di sini kebijakan akuntansi, catatan atas lapran keuangan dan pendapat auditr dikaji. Setiap penyimpangan dari praktik akuntansi yang berlaku umum dicatat dan lapran keuangan perusahaan disesuaikan untuk mencerminkan dampak dari penyimpangan tersebut. Perusahaan real estat yang mengikuti kebijakan yang knsisten, transparan dan knservatif terhadap akuntansi keuangan dipandang lebih baik. Biasanya, metde pengakuan pendapatan yang diterapkan leh perusahaan-perusahaan real estat bervariasi karena transaksi penjualan real estat juga bervariasi. ICRA Indnesia memperhatikan metde pengakuan pendapatan yang diterapkan perusahaan sehubungan dengan pedman standar akuntasi keuangan (PSAK) yang berlaku. Knslidasi keuangan: Perusahaan real estat berperasi dengan sejumlah anak perusahaan yang memiliki tanah atau pryek tertentu. Seringkali, pengaturan keuangan juga dilakukan pada tingkat anak perusahaan. Oleh karena itu, untuk melihat risik secara grup, dalam analisisnya ICRA Indnesia melihat lapran keuangan secara knslidasi. Sensitivitas juga dilakukan untuk menilai dampak dari setiap kewajiban kntinjensi anak perusahaan terhadap grup secara keseluruhan. Intensitas mdal kerja: Analisis ini untuk mengevaluasi tren indikatr kunci mdal kerja perusahaan seperti piutang, persediaan dan hutang usaha, dan dibandingkan dengan ICRA Indnesia Page 5 f 6
perusahaan sejenis. Efisiensi penagihan (cllectin) juga dievaluasi sehubungan dengan piutang dan uang muka dari pelanggan. Kewajiban kntinjensi/ekspsur di luar buku (ff-balance sheet): Dalam kasus ini, kemungkinan munculnya kewajiban kntinjensi/ekspsur di luar buku (ff-balance sheet) dan implikasi keuangannya dievaluasi. Rekam jejak pembayaran hutang: Rekam jejak pembayaran hutang perusahaan menjadi masukan penting dalam pelaksanaan pemeringkatan kredit. Setiap penundaan atau kegagalan (default) di masa lalu dalam pembayaran pembayaran pkk dan/atau bunga mengurangi tingkat kenyamanan sehubungan dengan kemampuan dan kemauan pembayaran hutang perusahaan di masa depan. Kualitas Pemegang Saham/Manajemen Semua peringkat hutang selalu menggabungkan penilaian terhadap kualitas manajemen perusahaan, serta kekuatan/kelemahan yang timbul akibat menjadi bagian dari kelmpk perusahaan (grup)-nya. Biasanya, dialg yang rinci diadakan dengan manajemen untuk memahami tujuan, rencana dan strategi bisnis, serta pandangannya tentang kinerja masa lalu, selain prspek pada industri yang bersangkutan. Beberapa pin lain yang dinilai adalah: Pengalaman pemegang saham/manajemen dalam lini bisnisnya Kmitmen pemegang saham/manajemen pada lini bisnisnya Sikap dari pemegang saham/manajemen terhadap pengambilan dan pengendalian risik Kebijakan penggunaan hutang, risik suku bunga dan risik mata uang Rencana untuk pryek baru, akuisisi lahan, diversifikasi dan lain-lain Kekuatan dari perusahaan lain yang satu grup dengan perusahaan Kemampuan dan kemauan grup untuk mendukung perusahaan dengan langkah-langkah seperti penyuntikan dana, jika diperlukan Kemungkinan untuk mendukung entitas lain dalam grup, dalam hal perusahaan adalah salah satu entitas kuat dalam grup. Kesimpulan Peringkat kredit ICRA Indnesia adalah representasi simblis dari pini mengenai risik kredit relatif yang terkait dengan instrumen yang dinilai. Opini ini diperleh dengan mengevaluasi secara rinci risik bisnis dan keuangan perusahaan, manajemen, daya saing, perkiraan arus kas sepanjang umur instrumen yang dinilai, dan kecukupan arus kas tersebut dibandingkan dengan kewajiban pembayaran hutang. *Diadpsi dan dimdifikasi dari Rating Methdlgy fr Real Estate Cmpanies leh ICRA Limited Cpyright, 2014, ICRA Indnesia. All Rights Reserved. Semua infrmasi yang tersedia merupakan infmasi yang diperleh leh ICRA Indnesia dari sumber-sumber yang dapat dipercaya keakuratan dan kebenarannya. Walaupun telah dilakukan pengecekan dengan memadai untuk memastikan kebenarannya, infrmasi yang ada disajikan 'sebagaimana adanya' tanpa jaminan dalam bentuk apapun, dan ICRA Indnesia khususnya, tidak melakukan representasi atau menjamin, menyatakan atau menyatakan secara tidak langsung, mengenai keakuratan, ketepatan waktu, atau kelengkapan dari infrmasi yang dimaksud. Semua infrmasi harus ditafsirkan sebagai pernyataan pendapat, dan ICRA Indnesia tidak bertanggung jawab atas segala kerugian yang dialami leh pengguna infrmasi dalam menggunakan publikasi ini atau isinya. ICRA Indnesia Page 6 f 6