BAB I PENDAHULUAN. di Jakarta. DKI Jakarta yang memiliki luas wilayah sebesar 664,01 km 2 dan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN. Latar Belakang DKI Jakarta sebagai Ibu Kota Negara Kesatuan Republik Indonesia yang merupakan pusat pemerintahan dan saat ini telah menjadi sebuah kota metropolitan dan sebagai salah satu pusat bisnis dengan jumlah penduduk terpadat di Indonesia. Setiap orang menginginkan mendapat kesempatan bekerja dan hidup di Jakarta. DKI Jakarta yang memiliki luas wilayah sebesar 664,0 km dan jumlah penduduk sebesar jiwa (Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 39 Tahun 05) dengan kepadatan penduduk pada tahun 05 adalah 5.366,87 jiwa setiap km. Tingginya pertambahan penduduk, baik secara alamiah maupun migrasi sangat rentan terhadap masalah ekonomi, sosial, dan demografis yang kompleks. Dengan keterbatasan wilayah DKI Jakarta tentu tidak akan menopang seluruh pembangunan sehingga diperlukan daerah penyangga DKI Jakarta. Daerah penyangga DKI Jakarta yaitu Bogor, Tangerang, Bekasi, Depok dan Cianjur sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional Kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur (Jabodetabekpunjur) dan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 54 Tahun 008 tentang Penataan Ruang Kawasan Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur. Bekasi yang disebut sebagai daerah penyangga tersebut terdiri dari Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta. Kota Bekasi yang mempunyai luas wilayah sebesar 0,49 km dengan jumlah

2 penduduk pada tahun 05 berjumlah jiwa dan Kabupaten Bekasi yang mempunyai luas wilayah sebesar dengan jumlah penduduk pada tahun 05 berjumlah jiwa. Bekasi salah satu yang berbatasan langsung dengan DKI Jakarta, maka harus mempersiapkan diri sebagai daerah penyangga DKI Jakarta, baik berupa pertumbuhan pusat bisnis, pertumbuhan pusat industri, pertumbuhan perumahan dan apartemen, serta pertumbuhan ekonomi baru yang dapat mendukung DKI Jakarta. Pemerintah pusat saat ini menyiapkan pemerataan pusat ekonomi baru di daerah penyangga agar pembangunan dan ekonomi tumbuh di daerah lain selain DKI Jakarta. Oleh karena itu, pemerintah pusat menyiapkan berbagai fasilitas baik infrastruktur, transportasi, penciptaan kawasan industri baru seperti Karawang, Cibitung, Cikarang, Cikampek dan lainnya yang dapat menimbulkan pusat ekonomi baru. Pertumbuhan kawasan industri yang cukup pesat di daerah penyangga seperti di Kabupaten Bekasi tentu akan menimbulkan multiplier effect yang sangat besar seperti sektor industri. Sektor industri menyumbangkan 78,36 persen bagi Pendapatan Domestik Regional Bruto (PDRB) Kabupaten Bekasi. Kawasan Industri yang berada di Kabupaten Bekasi ditunjukkan pada Tabel..

3 Tabel. Kawasan Industri di Kabupaten Bekasi No. Nama Kawasan Industri Pengelola Patria Manungal Industrial Estate PT. Patria Manunggal Jaya Industri Gobel PT. Gobel Nusantara 3 Industri Inti Development Bekasi International Industrial Estate (BIIE) 4 Jababeka Idstrial Estate PT Jababeka Industrial 5 EJIP East Jakarta Industrial Park 6 MM00 Industrial Town PT. Bekasi Fajar Industrial Estate 7 Lippo Cikarang PT Lippo Cikarang Tbk. 8 Greenland International PT. Purdelta Lestari 9 MM00 Industrian Town PT. Megapolis Manunggal Industrial Development 0 Industri Terpadu Indonesia Cikarang KITIC Marunda Center PT. Tegar Prima Jaya Sumber: BPS Kabupaten Bekasi, (06) Selain di Kabupaten Bekasi, pertumbuhan Kota Bekasi juga cukup pesat. Karakteristik perekonomian Kota Bekasi adalah perdagangan dan jasa, namun pencapaian nilai tambah di tahun 05 sektor industri memberikan kontribusi yang paling besar. Industri di Kota Bekasi dikategorikan menjadi industri besar sedang dan industri kecil mikro. Gambar. menunjukkan jumlah industri besar sedang yang berada di Kota Bekasi. Sumber: BPS, 06 Gambar. Jumlah Perusahaan IBS di Kota Bekasi Tahun 05 Kabupaten Bekasi dan Kota Bekasi yang memiliki pertumbuhan industri dan perdagangan yang cukup pesat sehingga menghasilkan multiplier effect yang sangat besar. Salah satu contoh multiplier effect yaitu membutuhkan jumlah tenaga kerja yang banyak untuk mendukung sektor industri dan perdagangan 3

4 tersebut. Jumlah tenaga kerja yang selalu meningkat, tentu akan membutuhkan tempat tinggal bagi pekerja dan keluarga pada sektor tersebut. Banyaknya pekerja dan keluarga menimbulkan permintaan tempat tinggal baik rumah maupun apartemen/rumah susun cukup banyak. Dengan pertimbangan keterbatasan wilayah dan posisi letak yang strategis serta transportasi yang mudah, saat ini perkembangan jumlah apartemen atau rumah susun di Kota Bekasi atau Kabupaten Bekasi cukup pesat. Bekasi dipilih sebagai daerah penyangga mempunyai posisi letak yang sangat strategi karena berbatasan langsung dengan DKI Jakarta dan dekat dengan pusat kawasankawasan industri. Selain posisi letak yang strategis, Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi mempunyai sistem transportasi yang cukup lengkap yaitu adanya Jalan Tol Jakarta Cikampek, Kereta Commuter Line, sedang dalam pembangunan jalan tol Bekasi- Kampung Melayu Jakarta, sedang dalam pembangunan Light Rapid Transit Bekasi Jakarta sehingga aksesbilitas manusia sangat mudah dan mempunyai beberapa pilihan transportasi. Pengembangan jaringan infrastruktur transportasi di wilayah bekasi ditunjukkan pada Gambar.. Sumber: Kementerian Perhubungan, 06 (diolah) Gambar. Perkembangan Transportasi Jakarta - Bekasi 4

5 Selain infrastruktur transportasi yang sudah lengkap dengan berbagai pilihan moda transportasi, Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi juga sebagai kota perdagangan dan jasa sehingga cukup banyak pertokoan, Mall, dan tempat hiburan lainnya yang dapat menunjang kegiatan penduduknya. Atas dasar tersebut saat ini sedang berkembang cukup pesat pembangunan rumah susun atau apartemen untuk memenuhi kebutuhan atas hunian yang cukup banyak. Berikut daftar rumah susun dan apartemen yang berada di Bekasi. Tabel. Perkembangan Apartemen di Bekasi Renc. Developme Lahan Tower nt Jl. H..0 3 Djoyomartono 898 Jl. Pekayon Raya.43 4 No..500 Jl. Jend. A. Yani 0.60 No Apartemen Alamat Unit Grand Dhika City (Tower ) Kemang View 3 Mutiara Bejasi 4 Grand Center Point No Jl. Jend. A. Yani Kav M-Gold Tower Jl. KH. Noer Alie 40 Grand Kamala Jl. H. Noer Ali Lagoon (twr &) No The Spring Lake Jl. Raya Rawa (twr,,3&4) Bugel No Prima Orchard Jl. Raya Perjuangan 38 4 Grand Icon Jl. Caman Raya No City Terrace Jl. Dr. Ratna 48 6 Grand Kamala Jl. H. Noer Ali Lagoon (twr 3&4) No The Spring Lake Jl. Raya Rawa View (twr,,3&4) Bugel No BTC Residence Jl. H. Djoyomartono 35 Tamansari Urbano Jl. Pintu Air No. A Indigo Jl. Siliwangi Raya Jl. Jend. A. Yani 4 Thamrin District No Wismaya Residence Jl. Moh. sibuan.37 6 Paltinum East Jl. Raya Residence Perjuangan No Grand Cut Meutia Jl. Cut Mutia No Tamansari Iswara Jl. Cut Mutia No ,0 8,00 0,80 0,73 0,80,0 8,00,60 0,95,40,00,0 0,7,30 0,80 Development Operator Adhi Persada Property Anugrah Duta Mandiri Gayaland Prokencana Triputra & Perumnas Metropolotan Land PP Property Summarecon Group Olympus Development Mitra Graha Andalan Desindo Wijayatama PP Property Summarecon Group Gapura Prima Wika Gedung Prioritas Land Indonesia Pikko Land Development Langgeng Makmur Perkasa Graha Karunia Persada Selaras Mitra Sejati Wika Realty 5

6 9 Sutan Raja Jl. Cut Mutia 43 0 Midle Jl. Cut Mutia 756 Kemang 88 Jl. Siliwangi Residence No Jl. Letnan Bekasi Central Marsaid.9 3 Bintara Residence Jl. Raya Bintara 4 Lagoon Resort Jl. Cut Mutia 5 Metropolitan Park Jl. Kali Abang 6 Frontera Jl.KH Noer Alie Sumber: sil Observasi (06) ,64 Sabar Ganda n/a Nusa Kirana RE 4 5,00 0,7 3 n/a 0,80,70,80 Trio Propertindo Jaya Intersatria Landmark Jakarta Cipta Utama Binakarya Propertindo Group Starindo Kapitsl Indonesia Sentul City Dari Tabel. dapat diketahui bahwa perkembangan jumlah apartemen atau rumah susun di Bekasi cukup banyak, baik yang telah beroperasi berjumlah 5 apartemen dengan total 570 unit dan tujuh apartemen yang masih tahap konstruksi dengan total.00 unit serta 6 unit jadi total ada total 5.95 unit. Dengan potensi jumlah penduduk, industri, dan pekerja di sekitar Kota Bekasi dan yang bekerja di Jakarta yang banyak membutuhkan sarana tempat tinggal bagi para pekerja. Oleh karena itu, masih terdapat peluang bagi perusahaan untuk membangun rumah susun atau apartemen dengan lokasi yang strategis. Terbukanya peluang pembangunan rumah susun atau apartemen di Bekasi tersebut dimanfaatkan oleh PT X, yang merupakan perusahaan swasta yang bergerak di bidang pembangunan properti komersial. PT X bekerja secara profesional untuk selalu mengembangkan usaha sesuai dengan fokus usaha, yaitu pengembangan properti dengan memanfaatkan sumberdaya yang ada dengan mempertimbangkan risiko yang ada. Berbekal pengalaman PT X telah mengembangkan usaha properti komersial yang cukup sukses untuk pembangunan rumah susun atau apartemen di berbagai daerah, maka saat ini PT 6

7 X akan membangun sebuah apartemen dengan fasilitas yang lengkap di kawasan Bekasi yang terlah dilengkapi fasilitas pendukung seperti adanya mall atau tempat hiburan yang menyatu dengan lokasi pembangunan apartemen. Lokasi yang dipilih untuk pengembangan apartemen baru yaitu pembangunan apartemen di atas lahan seluas ± 4.70 m yang berlokasi di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi. Lokasi pembangunan yang strategis, berada di Kota Bekasi dan merupakan pinggiran utama (fringe of main) Jalan Tol Jakarta Cikampek sehingga punya akses langsung terhadap jalan tol dan merupakan wilayah yang dilalui oleh transportasi LRT (Light Rapid Transit) Bekasi Timur Cawang yang sesuai akan beroperasi mulai tahun 09. Penelitian ini memfokuskan pada analisis kelayakan keuangan pembangungan apartemen di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi oleh PT X yang dapat digunakan untuk pertimbangan pengambilan kebijakan investasi pada perusahaan X tersebut dengan mempertimbangkan tiga kondisi pasar yaitu optimis, netral, dan pesimis. Oleh karena itu, penelitian ini berjudul Studi Kelayakan Pembangunan Apartemen XYZ di Bekasi.. Keaslian Penelitian Penelitian tentang studi kelayakan investasi telah dilakukan oleh beberapa peneliti sebelumnya, dengan pembeda pada objek dan lokasi penelitian yang dipergunakan pada studi kelayakan investasi tersebut. Berikut hasil penelitianpenelitian sebelumnya tentang studi kelayakan adalah sebagai berikut. 7

8 . Mudzakir (06) melakukan Studi Kelayakan Pemanfaatan Lahan PT X Dengan Pola Kerjasama Operasi (KSO). sil penelitian ini berdasarkan analisis kerja sama operasi yang didapat PT X menghasilkan Net Present Value sebesar Rp > 0, lalu IRR yang diperoleh sebesar 0,9 persen. Berdasarkan kerjasama operasi yang didapat PT Y menunjukkan Net Present Value Rp > 0 lalu IRR 8,03 persen. Dari hasil kedua analisis ini proyek tersebut layak dilaksanakan.. Purnamasari (05) melakukan studi kelayakan resort di Situ Patenggang Ciwidey Kabupaten Bandung. sil penelitian ini berdasarakan aspek, legalitas, teknis dan keuangan menghasilkan keputusan layak direalisasikan. Sisi aspek keuangan menghasilkan Net Present Value (NPV) Rp , Internal Rate of Return (IRR) sebesar 6,7 persen di atas discount rate,37 persen dan payback period selama 6 tahun 8 bulan. 3. Hendra (03) melakukan studi kelayakan investasi pembangunan Rumah Sakit Sehat Bahagia Pekanbaru. sil penelitian adalah Net Present Value sebesar (NPV) Rp , Payback Period selama 8 tahun 8 bulan, dan Internal Rate of Return (IRR) sebesar 8 persen pada tingkat diskonto 0,75 persen. 4. Zulkarnain (007) melakukan studi kelayakan pemanfaatan terbaik tanah dan bangunan mess Pemda Kabupaten Tanggamus sehingga dapat meningkatkan pendapatan bagi Pemerintah Kabupaten Tanggamus. Dengan membuat alternatif pengembangan yaitu investasi hotel dan investasi kamar kos. Alat analisis yang digunakan adalah Net Present Value, Internal Rate of Return, 8

9 dan Payback Period. sil pada penelitian ini menunjukkan pengembangan hotel lebih menguntungkan dibandingkan kamar kos. 5. Yulianti (0) melakukan analisis mengenai kelayakan finansial sebelum perluasan landasan pacu Bandara Rendani Manokwari Provinsi Papua Barat. sil Penelitian ini adalah Net Present Value (NPV) dengan tingkat diskonto sebesar persen menghasilkan nilai NPV yang positif > sehingga investasi tersebut layak..3 Rumusan Masalah Pembangunan properti komersial khususnya Apartemen XYZ di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi yang saat ini kondisi perekenomian yang masih melambat secara nasional. l ini diperlukan analisis kelayakan keuangan yang mendalam terhadap pembangunan Apartemen XYZ di Bekasi Selatan untuk dilaksanakan atau tidak investasi tersebut dengan mempertimbangkan tiga kondisi pasar yaitu pasar optimis, pasar netral, dan pasar pesimis..4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah di atas, maka pertanyaan penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut.. Apakah pembangunan apartemen XYZ layak secara keuangannya?. Berapa besarnya risiko pengembangan apartemen XYZ yang diukur dengan standar deviasi atas tiga skenario (optimis, netral, pesimis)? 9

10 .5 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan keuangan investasi pembangunan Apartemen XYZ di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi yang dilakukan oleh PT X. Perhitungan kelayakan keuangan investasi pembangunan apartemen XYZ mempertimbangkan tiga kondisi pasar yaitu pasar optimis, pasar netral, dan pasar pesimis sehingga menghasilkan perhitungan keuangan yang akurat..6 Manfaat Penelitian Manfaat yang ingin dicapai dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut.. Sebagai dasar pertimbangan untuk dapat memutuskan pelaksanaan investasi pembangunan apartemen XYZ di Jalan Ahmad Yani, Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi denga telah mempertimbangkan dalam tiga kondisi pasar yaitu pasar optimis, pasar netral, dan pasar pesimis.. Bagi akademis, sebagai bahan referensi pada penelitian selanjutnya..7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan pada penulisan studi kelayakan pembangunan Apartemen di Bekasi sebagai berikut. Bab I Pendahuluan membahas latar belakang penelitian, manfaat dan tujuan, serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori memuat tinjauan pustaka dari sumber-sumber informasi yang relevan. Bab III Metode Penelitian menjelaskan mengenai strategi penelitian dengan memuat tahap penelitian, penyelesaian masalah, dan pengujian teori untuk mengidentifikasi temuan baru berdasarkan data penelitian sebelumnya. Bab IV Analisis menjelaskan gambaran umum mengenai objek penelitian dan deskripsi 0

11 penelitian, yang disajikan secara sistematis serta mendeskripsikan data. Bab V Simpulan dan Saran menyajikan simpulan penelitian sesuai dengan rumusan dan pertanyaan penelitian.